עם השנים נוספו עוד ועוד תיקונים לתמ"א 38, ובהם הריסה ובנייה, מהם ומה ההבדל מפינוי-בינוי?
תמ"א 38 זו תוכנית שקובעת כי מבנה למגורים (או למספר ייעודים אחרים), שיעמוד במספר קריטריונים יכול לזכות בתמריצים גדולים – כדי לקדם את חיזוק הבניין והגברת עמידותו מפני רעידות אדמה
לפי התוכנית היזם מקבל זכויות בנייה נוספות לבניין הקיים שמאפשרות בניית דירות נוספות במספר קומות חדשות שייבנו מעל גג הבניין. את הדירות יוכל היזם להשכיר או למכור. בתמורה הוא יחזק את יסודות הבניין, יגביר עמידות מרעידות אדמה לצד בניית מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) לכל דירה בבניין, במידת האפשר (תמ"א 38 מעודדת בניית ממ"ד – אולם אינה מחייבת במקרה של אילוצים תכנוניים). עם השנים נוספו כמה תיקונים לתמ"א 38 שעיקרם הבהרת התוכנית. מה הם כוללים?
במסגרת התיקון הראשון לתמ"א 38 שאושר שנתיים בלבד לאחר אישור התמ"א עצמה, נקבעו כללים והובהרו היחסים בין תכניות קיימות (תב"ע – תוכנית בניין עיר) לתמ"א 38.
התיקון השני לתמ"א 38 התקבל בשנת 2010 ויצר את הפאשרותלמסלול "הריסה ובנייה" לצד חיזוק ותוספת קומות (מכונה גם "תמ"א 38/2"). תיקון זה הבהיר גם את הזכויות הנוספות ליזם או הקבלן, תוספת השטח לכל דירה וגם אתרי שיעורי ההסכמה הנדרשים לשני המסלולים.
התיקון השלישי לתמ"א 38 עסק בעיקר בזכויות הבנייה האפשריות במסגרת מסלול "הריסה ובנייה" והעניק זכויות נוספות למסלול זה. הרציונל של התיקון נבע מרצון המחוקק והרשויות להפוך את מסלול ההריסה והבנייה לכלכלי יותר על ידי הגדלת סל הזכויות במסלול. עוד תיקון 3 גם התייחס לכמה בעיות שעלו במהלך השנים בתמ"א 38 ומצא להם פתרונות.
התיקון האחרון שאושר לתמ"א 38 הוא תיקון 3א', תיקון שנבע מחוות דעת שלילית של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה על היקף הזכויות שאושרו במרוצת השנים לפרויקטים של תמ"א 38. תיקון זה ניסה לפשט את חישוב הזכויות שהפך למסובך ושונה מרשות לרשות, להוביל גם לוודאות של השחקנים בענף לגבי החישוב וגם לדאוג לכך שלא יינתנו אישורים רבים מדי של דירות חדשות במסגרת התמ"א, עקב עומס על תשתיות קיימות בערים.
בשנים האחרונות ניסו להכניס גם את התיקון הרביעי, הרחבה משמעותית של תמ"א 38 גם לבניינים שנבנו בשנים מאוחרות יותר משנת 1980 (בין 1980 ל-1992) כדי להעניק לבנייני מגורים ישנים גם פתרון בטחוני על ידי תוספת ממ"ד. אבל נכון להיום תיקון 4 נמצא בהקפאה ואין צפי לדיונים שיתקיימו בנושא, נוסח לאישור או אישור התיקון עצמו על ידי הממשלה. אולי אחרי הבחירות
שאלות ותשובות
מה התנאים לתמ"א 38
● היתר הבניה שהונפק לבניין בזמן בנייתו ניתן לפני ה-1 בינואר 1980. ניתן לבדוק במשרדי מינהל ההנדסה ברשות המקומית.
● הבניין לא עומד בתקן 413 (תקן ישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה). את הקריטריון הזה ניתן לבדוק על ידי פנייה לעו"ד או מהנדס הבקיאים בתחום.
מה זה תמ"א במסלול בנייה והריסה
המסלול המקורי של תמ"א 38 התייחס רק לחיזוק המבנה הישן ותוספת דירות חדשות על הגג, אך אחר כך הוחלט לבצע כמה תיקונים בנוסח התמ"א המקורית ולקבוע מסלול נוסף – שמאפשר לא רק חיזוק ותוספת קומות, אלא גם את הריסת המבנה הישן ובניית מבנה חדש לגמרי במקומו. .
מצד היזם, בפרויקט של הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38 מדובר בזכויות נוספות שניתן לקבל בהשוואה למסלול התמ"א המקורי. הסיבה לכך היא ניצול של זכויות שנקבעו בתב"ע (תכנית בניין עיר) ולא נוצלו בעבר על ידי מי שבנה את הבניין המקורי. היזם או הקבלן שמקדם תמ"א 38 יכול לשלב את זכויות התמ"א וזכויות התב"ע שהרבה פעמין נרחבות יותר.
מצד בעלי הדירות במקום תוספת לדירה הם מקבלים דירה חדשה לגמרי מהקבלן בתום הבנייה. גם במקרה הזה הדירה תהיה גדולה יותר בשטחה בעד 25 מ"ר אבל תמיד תכלול ממ"ד בניגוד לתמ"א 38 במסלול חיזוק שבשל אילוצים תכנוניים עשויה לעתים לא לכלול את החדר המוגן.ייתכן גם שהדירה החדשה תהיה בקומה גבוהה יותר בבניין החדש,ותעלה את ערכה.
יתר על כן, תמ"א 38 במסלול "הריסה ובנייה" מאפשרת גם פתרון חניה מובנה (לעומת תמ"א 38 במסלול הרגיל, במסגרתה לא תמיד נמצא פתרון נוח – או פתרון כלשהו – לחניות של הדירות הקיימות) ופתרונות נוספים לסוגיית העומס על התשתיות
מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינווי-בינוי
● נהלים מקדימים: פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט הדורש הכרזה ממשלתית על מתחם מסוים כמתאים לתהליך. ההכרזה נעשית על ידי משרד הבינוי והשיכון. מטרת ההכרזה היא לקבוע כי המתחם ראוי לעבור את התהליך ולקבל את ההטבות הנלוות. את הליך ההכרזה בדרך כלל יקדמו יזם או הרשות המקומית המעוניינים בתהליך. תמ"א 38, לעומת זאת, אינה מחייבת הכרזה שכזו.
● תכנון: בפינוי בינוי נדרש אישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה וגם אישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה (למעט במקרים בהם הוועדה המקומית מוגדרת כ"עצמאית ומוסמכת"). לעומת זאת, תמ"א 38 דורשת רק אישור וועדה מקומית לתכנון ובנייה והוצאת היתר בניה.
● התנגדויות ושינויי מדיניות:יש אפשרויות מקיפות הרבה יותר להתנגדות לפרויקט מצד גורמים שונים (שכנים, רשויות מקומיות וכו') בהשוואה לתמ"א 38. ההליך הארוך יותר במסגרת פינוי בינוי גם מעלה את הסיכון לשינויי מדיניות בתחום שעשויים להשפיע על הפרויקט.
● תמורה לבעלי הדירות: בתמ"א 38 הרחבת השטח אינה יכולה לעלות על 25 מ"ר, ולעתים בשל אילוצי תכנון עשויה אף להיות נמוכה יותר. בפינוי בינוי, התמורה אינה מוגבלת – והיקפה תלוי בעיקר בהיתכנות הכלכלית של המיזם ליזם או לקבלן, למשא ומתן שינהלו הדיירים כמו גם למדיניות התכנונית של הרשות המקומית בתחומה מקודם הפרויקט.
מהו התיקון הרביעי לתמא 38 ולמה לא יצא לפועל