התקופה שלפני לקיחת המשכנתא היא תקופה לחוצה מאוד. לרוב, מדובר בתקופה מאד קרובה לרכישת הדירה עצמה, ולכן הלחץ הוא כפול: מצד אחד, קיים הלחץ של רכישת הדירה  – הקבלן, המתווך או בעלי הדירה עצמם לוחצים על מנת לסיים את העסקה בהקדם. כמו כן, קיים לחץ על הרוכשים לקבל החלטות על נקודות וסעיפים בחוזה המכר, ובאופן כללי לקבל החלטה על דירה מסוימת שבה הם מעוניינים. ולכל הלחצים הנזכרים לעיל, מצטרף לחץ לא קטן בדרך לנטילת המשכנתא עצמה.

אז מה כל כך מלחיץ במשכנתא? כמעט הכל, ולכן קורות טעויות

המשכנתא היא ההלוואה הגדולה והמשמעותית ביותר שלוקח כל אחד מאתנו בחייו. את המשכנתא ניתן ללוות באינספור מסלולים ואפשרויות. הבעיה היא שכל אחד אומר ללווים המבולבלים שמשהו אחר יותר טוב, ובכל בנק יתנו להם הצעת משכנתא שונה. תודו שזה מלחיץ.

בעקבות הלחץ המתואר לעיל, אנשים נוטים לעשות טעויות, בעיקר טעויות רגשיות, אבל הטעויות האלה מתורגמות מהר מאד לטעויות כלכליות. בשורות להלן ארצה להרחיב בנוגע לחמשת הטעויות הכי נפוצות שאנשים עושים, בבואם לקחת משכנתא.

טעות מספר 1: מתייעצים עם חברים ובני משפחה

עם כל הכבוד לחבר הקרוב מהעבודה שלקח משכנתא לפני חודש (והיה מבולבל בדיוק כמוכם) ועם כל הכבוד לבת דודה שלכם שעובדת בבנק כיועצת השקעות, משכנתא היא נושא מורכב שמאוד קשה לייעץ עבורו בלי הכרת הנושא על בוריו. המשכנתא תשפיע על חייהם של הלווים באופן משמעותי, ולאורך זמן. לכן, אי אפשר להתנהל על פי עצות שניתנו בארוחת ערבה של יום שישי, מפי אנשים שהם בעצמם לא ממש מבינים בנושא. 

הטעות שאנשים עושים שהם מתייעצים עם חברים ובני משפחה היא כפולה:

א. ככל הנראה לחבר או לבן דוד אין באמת ידע רחב בתחום המשכנתאות (ידע בהשקעות או בראיית חשבון לא קשור לידע במשכנתאות).

ב. ברור שאותו החבר או בן המשפחה הזה שאתם מתייעצים איתו, לא ירצה לעשות טעויות. (למרות שככל הנראה לא תבואו אליו בטענות), לפיכך, הוא עשוי לייעץ לכם באופן טבעי בצורה שאולי נראית על פניו "בטוחה" אבל ממש לא בטוח שתתאים לכם (ארחיב על כך בסעיף הבא). באופן עקרוני, בחירת מסלול משכנתא היא עניין ספציפי, ומה שמתאים ללווה אחד, יכול שלא להתאים ללווה אחר.

טעות מספר 2: בוחרים באופציה הבטוחה ביותר

כמעט כמו בכל דבר בחיים שמפחיד אותנו ואין לו וודאות לטווח הארוך, רובנו נוטים לבחור באופציה הבטוחה לנו ביותר.

בעיקרון ביטחון וסולידיות זה דבר מבורך כשמדובר בפיננסים, אבל עודף ביטחון ועודף סולידיות במשכנתא ככל הנראה יגרום לנו לשלם ריביות מאוד גבוהות (ובטוחות), וככל הנראה גם עמלות פירעון ממש גבוהות, אם וכאשר נרצה לפרוע את המשכנתא לפני הזמן. (למשל – על מנת למחזר משכנתא, או להגדיל משכנתא).

אבל העובדה שהלווה לא מבין במשכנתאות, אין פירושה שהוא חייב לקחת את המשכנתא דווקא במסלול הכי בטוח שקיים לכאורה. האפשרות היותר טובה, היא שהלווה ילמד להכיר את שאר מסלולי המשכנתא. לחילופין, הוא יכול להיוועץ באיש מקצוע.

טעות מספר 3: מקיימים משא ומתן עם הבנק ללא תמהיל מדויק

על מנת שהמו"מ מול הבנק יהיה מוצלח, חובה על מבקשי הלוואת המשכנתא לדעת איזה תמהיל משכנתא הם רוצים, אחרת אין למו"מ הזה שום ערך.

אם אין ללווים תמהיל מדויק (מסלולים, סכומים ואורך חיי המשכנתא הצפוי) הם לא יוכלו לדעת מה לבקש מהבנק. הם פשוט יתבלבלו בין ההצעות השונות של הבנקים. כל אחד יציע להם הצעה שונה (בין אם זה בגלל שהוא מאמין בו ובין אם זה בגלל שיותר טוב לו למכור את המסלול הנ"ל), ולכן חובה עליהם לבנות ולתכנן תמהיל משכנתא, עוד לפני שהם הגיעו לשלב המו"מ.

טעות מספר 4: מגיעים לרגע האחרון

לקחת משכנתא זה סיפור שעשוי להימשך חודשיים בערך. חודש אחד אמור להיות מוקדש לטובת הרכבת התמהיל, ניהול המו"מ מול הבנקים וקבלת החלטה על הבנק בו ניקח את המשכנתא. החודש השני אמור להיות מוקדש למשימות שהבנק ידרוש מהלווים לבצע, עוד לפני שהמשכנתא תאושר ותעבור לרשות מי שמוכרים את הבית או הדירה. עם המשימות הללו ניתן למנות הערכת שמאי על הנכס, ייפוי כח נוטוריוני, רכישת פוליסת ביטוח, השגת ההון העצמי ומשימות אחרות.

לא מעט אנשים נוטים למשוך את הזמן, ולהגיע למועד המכריע לקראת סגירת המשכנתא כשהם  לא מוכנים. כתוצאה, הם ניצבים מול הבנק שבועיים לפני לקיחת המשכנתא. ההשלכות של העדר מוכנות הן משמעותיות – בעיקר במובן הזה שבעתות לחץ ומצוקה, הם לא באמת יכולים לנהל משא ומתן מול הבנק, או מול כל גוף פיננסי אחר. כך קורה שהבנק מכתיב תנאים, והלווים לא יכולים להתמקח.

זה מביא אותם לשתי בעיות לא קטנות:

התפשרות: כאמור, כשהלווים לחוצים ולא מוכנים, הם מתפשרים על תמהיל המשכנתא או על הריביות, כי הם ממהרים.

אי עמידה בזמנים: בגלל העדר מוטכנות מספקת, הלווים לא מספיקים לבצע את המשימות שהבנק נותן להם. כתוצאה, הם מאחרים בתשלום למוכר, מה שעלול לגרור קנסות או אפילו להוות עילה לביטול חוזה. במצב של עליות מחירים, כפי שהוא קיים בשנים האחרונות, לא מן הנמנע שהמוכר ימצא בינתיים מישהו שישלם לו עבור הנכס יותר ממה שסוכם עם הרוכשים, והוא יחתור לביטוח העסקה. העדר מוכנות ואיחור בתשלומים יתנו לאותו מוכר בדיוק את העילה שחיפש לביטול עסקה.

טעות מספר 5: נוטים לזלזל בתשלומי ביטוח משכנתא

נכון שתשלום הביטוח הראשוני נראה מאוד קטן (בדרך כלל 100-200 ש"ח לחודש). אבל מה שרבים לא לוקחים בחשבון, היא העובדה שיש סכום הזה נטייה לעלות עם השנים. ואם מחשבים את כלל סכומי ביטוח המשכנתא, הסכומים יכולים להגיע, ואכן מגיעים, לעשרות ומאות אלפי שקלים שישולמו לכל אורך חיי המשכנתא.

למרבית הלווים יש נטייה פסיכולוגית שלא להתעסק עם ביטוח המשכנתא, כל עוד המשכנתא ברקע. לכאורה הדבר נכון, משום שבאמת, החזר המשכנתא הוא ההוצאה המשמעותית ביותר. אבל בדיקה מעמידה של העניין מביאה בהכרח למסקנה שתשלומי הביטוח לא ממש קטנים, וכפי שכבר צוין לעיל, הם מצטברים לסכומי כסף אדירים.

נכון שאין טעם להשקיע זמן בבניית תמהיל ביטוח (כי אין דבר כזה, רוב הפוליסות דומות), אבל בהחלט מוטלת על מי שלוקח משכנתא החובה להתייחס לנושא ברצינות, ולנהל מו"מ מקיף לפני בחירת הצעת הביטוח. לכן, כששדרך למשכנתא אתם בונים את תמהיל המשכנתא הרצוי, קובעים החזר חודשי ומריצים סימולציות במחשבון משכנתא – קחו בחשבון גם את העלויות הנוספות השוטפות של ביטוח המשכנתא.

הרפורמה במשכנתאות והמשמעויות שלה

שלושת הטעויות הראשונות שהוזכרו, קרי התייעצות עם מי שאינם בעלי מקצוע, בחירת אופציה שאיננה מתאימה וניהול משא ומתן ללא תמהיל משכנתא, נובעות בעיקר מהעובדה שהצעות המשכנתא שהבנקים נותנים לרוכשים הפוטנציאליים, אינן מובנות ולרוב הן גם אינן ניתנות להשוואה. בין אם הדבר נובע מרצון מכוון לסבך את הנושא, ובין אם מההעדפה של הבנק לשווק סוג מסוים של משכנתא, התוצאה היא שמי שאינם מבינים בתחום, ואין להם כלים להשוואה, לא יבינו במה מדובר. וממילא, מרבית הלווים גם אינם מבקשים הצעות מחיר למשכנתא ממילא, ונוטים לסמוך בצורה עיוורת למדיי על הבנק. בדיוק על מנת לטפל בבעיות הללו, יזם בנק ישראל רפורמה בשוק המשכנתאות. הרפורמה הזאת נכנסת לתוקף בסוף חודש אוגוסט 2022. להלן עיקרי הרפורמה:

מסלולי משכנתא אחידים

המרכיב המשמעותי והחשוב ביותר ברפורמה, טמון בעובדה שהבנקים יהיו מחויבים לתת לכל לווה המבקש הצעת משכנתא, הצעה בפורמט אחיד. מדובר בכך שאופן ההצגה והפירוט של המשכנתא יהיה דומה, שלא לומר זהה בין כל הבנקים. כך יהיה ללווים הפוטנציאליים מסמך קל לקריאה, שקל מאד להשוות אותו למסמך שהתקבל בבנק אחר.

שלושה מסלולי משכנתא גנריים: מסלולי המשכנתא המפורטים במסמך יהיו זהים בין כל הבנקים. כל הבנקים מחויבים להציג בפני מבקש ההצעה שלושה מסלולי משכנתא זהים. כך הלווה יוכל להשוות בקלות את הריביות ואת תשלומי המשכנתא הצפויים לו.

הצגת סכום החזר חודשי צפוי

אמנם במאמר שלנו הוצגו תחילה מסלולי המשכנתא האחידים. אבל עוד לפני פירוט המסלולים, חייב האישור העקרוני שהבנק מעביר למבקשי המשכנתא לכלול את הריבית הכוללת החזויה, וסך התשלומים הצפוי. בנוסף, הוא כולל גם את סכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי. בעקבות העליות האחרונות בריביות המשכנתא ובריבית בנק ישראל, ובעקבות העובדה שהעליות הללו צפויות להימשך, יש משמעות עצומה לכך שבפני הלווים יוצגו בצורה ברורה העובדות שעשויות להשפיע עליהם לאורך שנים.

הצגת מסלולי משכנתא ייחודיים

נוסף על שלושת המסלולים הגנריים, שיהיו זהים בין כל הבנקים, כל בנק יוכל להציג בפני הלווים הפוטנציאליים גם מסלול משכנתא מועדף משלו. אחרי שהוצגו המסלולים הגנריים, אמור הלווה להיות מסוגל להשוות בצורה קלה ונוחה יותר בין המסלולים השונים. כך הבחירה שלו תהיה מושכלת, ומבוססת על הנחות מציאותיות ולא על השערות לא מבוססות.

ההיגיון מאחורי הרפורמה ומה הלווים צריכים לעשות

ההיגיון מאחורי הרפורמה הוא שככל שהלווים יוכלו להשוות בקלות בין הצעות משכנתא שונות, כך התחרות בין הבנקים ובין הגופים המלווים האחרים תגדל. זאת, משום שברור שאם הלווים הפוטנציאליים יוכלו להשוות בקלות בין מסלולי המשכנתא, הם יבחרו במסלול המשתלם להם ביותר. לכאורה, אין היגיון בכך שלווה יבחר מסלול שברור שהוא לא משתלם.

עם זאת, חשוב להבין שעל מנת לקבל הצעת משכנתא אחידה וניתנת להשוואה, הלווים חייבים למסור גם נתונים בסיסיים זהים לבנקים. עם הנתונים הבסיסיים הללו יש למנות את סכום המשכנתא הנדרש, אורך חיי המשכנתא, ערך הנכס ועוד. ככל שהנתונים יהיו דומים, גם ההצעות של הבנקים תהיינה זהות וקלות להשוואה.

לסיכום
בפוסט הזה היה חשוב לי להתייחס למשכנתאות לא בהיבט הפיננסי הקלאסי, אלא דווקא בדגש על טעויות כלכליות בלקיחת משכנתא, שנובעות מהיבטים רגשיים בדרך כלל.

ברור שמשכנתא היא נושא מורכב וקצת מפחיד אבל אם תעניקו לה את תשומת הזמן המתאימה, או אם תיקחו איש מקצוע שיעשה עבורכם את העבודה, ככל הנראה תחסכו לא מעט כסף.

מחשבון משכנתא