אתם מעוניינים לרוכש דירה, אפילו יש לכם על הכוונת דירה מסוימת, אבל אתם צריכים מימון. לפני שאתם חותמים על רכישת הדירה ומתחייבים לסכום כסף כה גדול, אתם צריכים לוודא שהבנק למשכנתאות (או חברת הביטוח או כל גוף פיננסי אחר שמספק לכם מימון)) מאשר לכם את המשכנתא. איך עושים את זה? מבקשים מהבנק למשכנתאות "אישור עקרוני". אפשר לבקש אישור עקרוני מיותר מבנק אחד ובהזדמנות הזאת גם מבררים באילו ריביות אפשר לקחת את המשכנתא וגם בעצם משווים בין הגופים השונים. חשוב לדעת – הבנקים הם עדיין הגופים העיקריים שנותנים משכנתא – מעל 98%, אבל יש אפשרויות נוספות בעיקר חברות ביטוח ולאחרונה גם גופים שמספקים אשראי חוץ בנקאי. אז תבקשו מכולם אישור עקרוני למשכנתא ועל הדרך תקבלו הצעות ותשוו מחירים.

אישור עקרוני כשמו כך הוא – אישור עקרוני, עדיין לא מדובר על סגירת עסקה. אתם מספרים בעצם לבנק מי אתם, מסבירים מה היכולות הפיננסיות שלכם, הבנק בודק את השכר את מצבכם הפיננסי המפורט ומתאים לכם את הסיכון הספציפי. כאשר הוא כבר יודע מה רמת הסיכון שלכם הוא מתאים לכם את הריבית הרלבנטית. ככל שאתם פחות מסוכנים כך הריבית תהיה טובה יותר. ואז מקבלים מהבנק אישור עקרוני לתנאים מסוימים של ריבית משכנתא ותמהיל משכנתא (חלוקה בין המרכיב הקבוע והמרכיב המשתנה במשכנתא). אבל קפצנו לסוף, נתחיל מההתחלה – איך מבקשים אישור עקרוני?

יש שתי דרכים שבהן ניתן לבקש אישור עקרוני. בדרך הראשונה פונים למוקד ישיר של בנק למשכנתאות (לכל הבנקים הגדולים יש מוקד כזה) או למוקד הדיגיטלי – מעביירם את החומרים דרך האינטרנט (לרוב הנקים יש אפשרות כזו), מפרטים את העסקה הנרקמת ואת גובה המשכנתא הנדרש, מעבירים מסמכים מסוימים לבנק (תדפיסי חשבונות בנק, תלושי משכורות ועוד) ומקבלים בתוך זמן קצר (לפעמים בתוך שעות) תשובה – אישור עקרוני למשכנתא או דווקא תשובה שלילית – לא מאשרים לכם מתן משכנתא, או לא מאשרים את המשכנתא בגובה הנדרש.

את מדריך המשכנתא המלא שלנו תוכלו למצוא – כאן.

את מחשבון המשכנתא המשופר שלנו תוכלו למצוא – כאן.

הדרך השנייה היא לפנות לסניף משכנתאות של אחד הבנקים למשכנתאות או חברות הביטוח להיפגש עם יועץ משכנתאות (יש מקומות שצריך לתאם מראש פגישה עם היועץ) למסור לו את הפרטים ומסמכים מסוימים (תדפיסי חשבונות בנק, תלושי משכורות ועוד) ואז לחכות לתשובה (גם הפעם תוך שעות ובמקרים מסויימים אפילו בו במקום) – במקרה הטוב הבנק מאשר ונותן לכם אישור עקרוני למשכנתא. במקרה הפחות טוב הוא לא מאשר בגלל גובה המשכנתא הנדרשת, ובמקרה הרע הוא לא מאשר בכלל. האישור העקרוני הזה לא מחייב לחלוטין את הבנק הוא מותנה בכל שכל הפרטים מסרתם נכונים ולא יתגלו פרטים נוספים שעלולים להשפיע על מתן המשכנתא.

הבנק מחוייב לאישור העקרוני הזה רק במידה וכל הפרטים שמסרתם נכונים ולא יתגלו פרטים נוספים שעלולים להשפיע על מתן המשכנתא כמו משכון לא ידוע על הנכס או פרטים אחרים שיכולים להתברר רק בשלבים מאוחרים יותר. התוקף של האישור העקרוני הוא ל-24 ימים.

חשוב לדעת שהאישור העקרוני הזה אינו מחייב אתכם. גם אם קיבלתם מהבנק אישור זה לא אומר שאתם חייבים לקחת את המשכנתא דווקא אצלו. למען האמת, אפשר לבקש אישור עקרוני במקביל מכמה סניפים ואז להחליט מאיזה בנק רוצים לקחת את המשכנתא.

על כל פנים, ברוב המקרים היועץ בסניף ייתן לכם כיוון – כמה משכנתא תוכלו לקבל, באיזה תמהילים תוכלו לקחת ובאיזו ריבית; הוא לא יתחייב על כך, אבל הכיוון הזה יהיה ברוב הגדול של המקרים בקירוב מה שיאשרו לכם בבנק.

כבר בשלב של הפגישה הראשונית עם יועץ המשכנתאות מהסניף או כבר בשיחת הטלפון עם נציגי הבנק כדאי לברר על מסלולי המשכנתאות שמציע הבנק, וכן להבין את היתרונות והחסרונות של כל מסלול. כמו כן, רצוי מאוד כבר בשלב זה לברר מה ההחזר החודשי הצפוי. אלה לא יהיו בהכרח המספרים המדויקים, שוק המשכנתאות דינמי מאוד והריביות בו משתנות גם בהתאם לריבית בנק ישראל (3.25% כעת, פריים 4.75%). אבל אתם תקבלו מושג על סוגי המשכנתאות, הריביות וגובה ההחזר.

מה כולל האישור העקרוני?

אישור עקרוני למשכנתא הוא בעצם מסמך. במסמך מפורטים – סכום המשכנתא ותנאי המשכנתא.

משכנתא – מה הבנק בודק? ומה זה אישור עקרוני?

עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?.

מה עדיף – ריבית קבועה או ריבית משתנה? – שלא יעבדו עליכם!

ההבדלים בין ריבית קבועה צמודה לריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)

לקחת משכנתא ב-100% מימון – אל תנסו בבית

מה עושים אם הבנק נותן אישור עקרוני על סכום נמוך מהצפוי

אישור עקרוני על סכום נמוך מהמבוקש הוא סימן שהבנק מעריך את יכולת ההחזר אחרת מהלווה. במקום לוותר, כדאי לברר את הסיבה: יחס החזר גבוה, התחייבויות קיימות, או הכנסה שלא הוכרה במלואה. כל סיבה מצביעה על פעולה אחרת.

אפשרויות לדוגמה כוללות סגירת הלוואות קיימות, הגדלת ההון העצמי, הארכת התקופה או צירוף לווה נוסף. כדאי גם לפנות לבנק אחר, כי מדיניות האשראי שונה בין בנקים. לעיתים הבנק השני מתייחס אחרת להכנסות של עצמאים או להכנסות משתנות.

דוגמה: נניח שזוג ביקש 1,000,000 שקל וקיבל אישור על 850,000 שקל בגלל הלוואת רכב עם החזר של 2,000 שקל בחודש. אם יסגרו את ההלוואה מהחסכונות, יחס ההחזר ישתפר, והבנק עשוי לאשר סכום גבוה יותר. הנתונים היפותטיים.

למה הבנק אישר פחות?

בדרך כלל בגלל יחס החזר, התחייבויות או הערכה של ההכנסה.

האם בנק אחר יאשר יותר?

ייתכן, כי מדיניות האשראי שונה בין בנקים.

האם הארכת תקופה עוזרת?

היא מקטינה את ההחזר החודשי ועשויה לשפר את היחס, אבל מגדילה את סך הריבית.

צעדים מעשיים – מה זה אישור עקרוני למשכנתא, ואיך מקבלים אותו

1. לברר עם הבנק את הסיבה לסכום הנמוך.
2. לבדוק אפשרות לסגור הלוואות קיימות.
3. לשקול הארכת תקופה או צירוף לווה.
4. לפנות לבנק נוסף.

קריאה נוספת: מה הבנק בודק במשכנתא