מגפת הקורונה הצעידה את העולם כולו למשבר כלכלי שפגע בכל הענפים, בהם גם ענפי נדל"ן שונים כגון: משרדים, קניונים ומלונות. אייל ברטוב, מנהל מחלקת ההשקעות בפרופימקס, חושף בפנינו את השפעות המשבר על הענף הכוללות גם את ההזדמנויות שהוא יוצר.

בשיתוף פרופימקס

במשך תקופה ארוכה מאד נהנו כלכלות ארה"ב ואירופה מצמיחה ואחוזי אבטלה נמוכים במיוחד. משבר הקורונה שהפתיע את העולם גרם להאטה משמעותית בפעולתם של סקטורים שלמים ולעצירה כמעט מוחלטת של כלכלות אלו, שהובילו לירידה חדה בשיעור המועסקים, באחוזי המכירות ובתוצר.

המשבר השפיע רבות גם על ענף הנדל"ן, אך כפי שמסביר אייל ברטוב, מנהל חלקת ההשקעות בפרופימקס, סקטורים שונים בענף חוו השפעה שונה. סקטור האירוח והמלונאות, וכן המרכזים המסחריים, נפגעו בצורה משמעותית מעצירת ענפי התיירות והפנאי שהשביתה את פעילותם כמעט לחלוטין. לעומת זאת, תחום המעבדות והמשרדים הרפואיים לא נפגע ואף זכה להתחזק, וכך גם תחום המרכזים הלוגיסטיים, שפרח בתקופת קורונה בשל העלייה המטאורית של המסחר האלקטרוני.

תחום נדל"ני נוסף שהוכיח עמידות במהלך המשבר הקורונה הוא תחום המולטיפמילי, שמאז ומתמיד נחשב לתחום השקעה שמרני ויציב, שמיטיב לצלוח תקופות מאתגרות. לדברי ברטוב, בתחילת המשבר בחודשים אפריל עד יולי, שיעורי התפוסה במתחמי המולטיפמילי נותרו גבוהים וכך גם שיעורי הגבייה, שנשארו יציבים מעל 95 אחוזים.

"מציאות זו ממשיכה את המגמה המאפיינת את התחום", מסביר ברטוב. "תחום המולטיפמילי נשאר יציב גם במשבר הדיור של שנת 2008 שבמהלכו לא חלה כמעט ירידה במחירי השכירות בארצות הברית וכמו כן במשבר שקדם לו, משבר הדוט.קום, שאפילו הוביל לעליית מחירי השכירות". ברטוב מציין כי שיעורי הגבייה במתחמי מולטיפמילי במרכזי הערים נפגעו קצת יותר, אך מרגיע ומסביר כי ניתן להסיק על סמך ניסיון העבר כי עם הזמן נכסים אלו יתאוששו והביקושים יגדלו.

השפעה משמעותית יותר צפויה על תחום המשרדים. לדברי ברטוב, העובדה שרוב בניני המשרדים מושכרים לטווח ארוך הצילה את התחום מפגיעה משמעותית בטווח הקצר, ושמרה על שיעורי תפוסה וגביה גבוהים, אך לטווח הארוך קשה לצפות את עתידו של התחום. "חוסר הוודאות בתחום נובע משתי מגמת סותרות שהתפתחו בזמן משבר הקורונה ומושכות לכיוונים שונים" מסביר ברטוב, "בעוד מגמת הריחוק החברתי מחייבת משרדים גדולים ומרווחים יותר, מגמת העבודה מהבית הופכת משרדים רבים למיותרים. המגמה שתמשך גם אחרי עידן  הקורונה והאיזון ביניהן הם אלו שיקבעו כיצד יושפע הענף".

ברטוב מציין גם את מיקומם של המשרדים כנתון המשפיע על הדרך בה יושפעו מהמשבר. "המשרדים במרכזי הערים הם צפופים יותר ומעסיקים יותר עובדים, שרובם גדול מגיע למשרד באמצעות תחבורה ציבורית עמוסה ולאחריה עולה למשרד במעליות צפופות. העומס מרתיע אנשים החוששים להגיע למשרד ומעדיפים לעבוד מהבית, מה שעלול להוביל לצמצום הביקוש. לעומת זאת, אל המשרדים בפריפריה ובפרברים מגיעים העובדים עם רכבם הפרטי, מה שמחזק אצלם את תחושת הביטחון הבריאותי. הבדל זה עשוי לגרום לחברות להעביר את משרדיהם לפרברים ולפריפריה. זו הסיבה שתיקי ההשקעות שלנו כוללים רק בנייני משרדים הממוקמים במיקומים מובילים בפרברים, בהם ניתן לראות ביצועים טובים ללא ירידה באחוזי התפוסה ועם שיעורי גבייה הקרובים למאה אחוז".

היסודות הבסיסים רק התחדדו

כחברה הפועלת בתחום הנדל"ן מעל עשרים שנה, השכילה פרופימקס לתרגם את התובנות הללו למדיניות ההשקעות שלה.

"כמו במשברים קודמים בענף הנדל"ן, גם הפעם נקטנו במדיניות השקעה שמרנית", מסביר ברטוב, "אנחנו לא יכולים לקרוא את העתיד, אך בשל הסיבות שמנינו כאן, הבנו, במיוחד מאז המשבר הפיננסי של 2008, שרצוי לצמצם את ההשקעות במרכזים מסחריים ולהגדיל את ההשקעות בתחום הלוגיסטיקה ובתחום המולטיפמילי. בנוסף, חלק חשוב באסטרטגיה שלנו, מאז ומתמיד, הוא בעבודה עם שותפים מקומיים בעלי מומחיות סקטוריאלית וגיאוגרפית שהוכיחו את עצמם במשברים דומים בעבר, כשנהגו בשקיפות, מקצועיות ולויאליות למשקיעים שלהם".

לדברי ברטוב, למרות השינויים שכופה עלינו משבר הקורונה בחשיבה לקראת השקעות חדשות, היסודות הבסיסיים המנחים משקיעים לא השתנו אלא רק התחדדו. "אנחנו עדיין צריכים לשים לב למיקומו של הנכס ולסביבתו הדמוגרפית והכלכלית. אלא שעכשיו ישנן זוויות נוספות לכל פרמטר – לשיקול הסביבה הדמוגרפית למשל התווספו נקודות כמו מעבר לפרברים או שימת דגש על מדינות שהיטיבו להתמודד עם משבר הקורונה. וכמובן שחשוב לבחון את השינויים בהרגלי המעסיקים והצרכנים, כמו עבודה מהבית לדוגמא

לתפיסתו של ברטוב, המשברים הם גם כלי ליצירת הזדמנויות : "ההזדמנויות לא מגיעות בבת אחת אך כבר ניתן להתחיל לזהות אותן. בעלי נכסים שנמצאים במצוקת נזילות מחפשים למכור את נכסיהם, קרנות השקעה יבקשו למכור נכסים שתקופת ההשקעה שלהן הסתיימה. לא מן הנמנע שנראה עסקאות מעניינות גם בסקטורים שנפגעו מהמשבר ויציגו ירידות מחירים גבוהות, כמו למשל תחום המלונאות, שיהוו עסקה אטרקטיבית עם התחדשות העלייה בתיירות העולמית, או בתחום המולטיפמילי שהיה יקר יותר טרם משבר הקורונה".

לסיכום מציין ברטוב שתי השקעות ראשונות שביצעה פרופימקס מאז פרוץ המשבר, במסגרת קרן השקעות חדשה שנפתחה לאחרונה לניצול ההזדמנויות. האחת בתחום המולטיפמילי במסגרתו נרכש מתחם שהוצע למכירה בהנחה יחסית למחיר שהוצג טרום משבר הקורונה, והשנייה בתחום המרכזים הרפואיים.

"יחד עם השותפים אנו בוחנים כל השקעה בנפרד, על סמך פרמטרים שמרניים. כאשר ההשקעות מועברות על ידנו לוועדת ההשקעות שלנו, המאשרת רק השקעות שרמת התשואה הצפויה בהן ורמת הסיכון שלהן תואמות".