רבים מהלווים שלקחו משכנתא במסלול של ריבית משתנה כל חמש שנים מגיעים בשלב מסוים לנקודת יציאה, המועד שבו הריבית במסלול מתעדכנת. באותו יום, לפי צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), אפשר לפרוע את המסלול או להעביר אותו לבנק אחר כמעט בלי עמלות. מי שמפספס את המועד ורוצה לצאת כמה חודשים אחר כך עלול לשלם עמלת היוון של אלפי שקלים. כשריבית בנק ישראל עומדת על 3.25% והפריים על 4.75%, ולווים רבים בודקים מיחזור, כדאי לדעת מתי בדיוק חלה נקודת היציאה ומה נגבה בה.

אילו עמלות הבנק רשאי לגבות בפירעון מוקדם?

הצו מונה כמה עמלות אפשריות. הראשונה היא עמלה תפעולית, שלא תעלה על 60 שקל, וסעיף 9 לצו מאפשר למפקח על הבנקים לעדכן אותה לפי מדד המחירים לצרכן. השנייה היא עמלה על הודעה מוקדמת של פחות מעשרה ימים, בגובה עשירית האחוז מהסכום הנפרע. היא לא נגבה כשהלווה נפטר, וגם לא על סכום שהבנק עצמו מלווה לצורך הפירעון. ההודעה המוקדמת לא יכולה להינתן יותר מ-45 ימים לפני מועד הפירעון.

העמלה הכבדה היא עמלת ההיוון. היא נגבית כשהריבית הממוצעת במשק במועד הפירעון נמוכה מהריבית על ההלוואה, ומטרתה לפצות את הבנק על הריבית שהיה מקבל אילו ההלוואה נמשכה. העמלה מחושבת כהפרש בין התשלומים העתידיים כשהם מהוונים לפי הריבית הממוצעת לבין אותם תשלומים כשהם מהוונים לפי ריבית ההלוואה. בהלוואה רגילה, שאינה הלוואה משלימה, העמלה מופחתת ב-20% כשהפירעון נעשה אחרי שלוש שנים לפחות, וב-30% אחרי חמש שנים לפחות. בהלוואות משלימות נקבע מדרג הפחתות נפרד.

בהלוואה צמודה למדד יש עמלה נוספת. אם הפירעון נעשה בין הראשון לחמישה עשר בחודש, הבנק רשאי לגבות את הסכום הנפרע כפול מחצית השיעור הממוצע של השינוי במדד ב-12 המדדים האחרונים. את חישוב העמלות על הלוואה מסוימת אפשר לבדוק במחשבון עמלת פירעון מוקדם, והסבר מפורט על רכיבי העמלה מופיע במדריך עמלת פירעון מוקדם.

מה קורה ביום נקודת היציאה?

סעיף 4 לצו מטפל בהלוואות שהריבית בהן משתנה ולא ידועה מראש. כשמועדי שינוי הריבית לא ידועים מראש, כמו במסלול פריים, או כשהם נקבעו לפעם בשנה או בתדירות גבוהה יותר, הבנק לא רשאי לגבות עמלת היוון בכלל. כשהריבית משתנה בתדירות נמוכה יותר, למשל כל חמש שנים, עמלת ההיוון מחושבת רק עד מועד השינוי הבא, כאילו יתרת הקרן באותו מועד היא התשלום האחרון.

הכלל החשוב לנקודת היציאה מופיע בסעיף 4(3): כשהפירעון נעשה ביום שינוי הריבית, נגבית רק העמלה התפעולית. כלומר, גם עמלת ההיוון וגם העמלה על הודעה מוקדמת קצרה לא נגבות באותו יום. עמלת המדד מוגדרת בצו בסעיף נפרד, כעמלה שנגבית נוסף על העמלות של סעיף 3, ולכן במסלול צמוד כדאי לבקש מהבנק פירוט שלה מראש. מועד נקודת היציאה מופיע בחוזה ההלוואה ובדוחות שהבנק שולח, ואפשר לבקש אותו גם מהסניף.

איך נראה החישוב על משכנתא אמיתית?

הנה דוגמה. לווה מחזיק מסלול צמוד למדד בריבית משתנה כל חמש שנים, עם יתרה של 400,000 שקל, ונקודת היציאה שלו חלה ב-20 בחודש. אם הוא פורע את המסלול באותו יום, הבנק רשאי לגבות ממנו עמלה תפעולית של עד 60 שקל בלבד. מכיוון שהפירעון לא נעשה בין הראשון לחמישה עשר בחודש, גם עמלת המדד לא חלה.

נניח עכשיו שאותו לווה מחליט לפרוע את המסלול כשמונה חודשים אחרי נקודת היציאה, ב-10 בחודש, ונותן הודעה של חמישה ימים בלבד. העמלה על ההודעה הקצרה תהיה עשירית האחוז מ-400,000 שקל, כלומר 400 שקל. אם נניח שהשינוי הממוצע במדד ב-12 החודשים האחרונים היה 0.2% לחודש, עמלת המדד תהיה מחצית מזה, 0.1%, כלומר עוד 400 שקל. לכך תתווסף עמלת היוון, שתחושב על התקופה שנותרה עד נקודת היציאה הבאה, בעוד כארבע שנים, אם הריבית הממוצעת באותו מועד נמוכה מהריבית במסלול. בהלוואה כזו עמלת ההיוון יכולה להגיע לאלפי שקלים, והיא תלויה בפער הריביות.

לפני שמחליטים, כדאי לחשב אם הריבית במסלול החדש מצדיקה את המעבר. במחשבון מיחזור משכנתא אפשר להשוות את ההחזר החודשי לפני המיחזור ואחריו, והמדריך מתי כדאי למחזר משכנתא מסביר באילו מצבים המהלך משתלם.

האם הבנק חייב למסור פירוט של העמלות?

כן. הבנק צריך למסור ללווה דף הסבר על העמלות גם כשהוא מבקש לפרוע, ובתוך 60 ימים מהפירעון הוא צריך למסור לו גם פירוט של העמלות שנגבו בפועל.

האם במסלול פריים יש עמלת היוון?

לא. מועדי שינוי הריבית בפריים לא ידועים מראש, ולכן לפי סעיף 4(2) לצו הבנק לא רשאי לגבות עמלת היוון. הלווה עדיין עשוי לשלם עמלה תפעולית ועמלה על הודעה מוקדמת קצרה.

האם אפשר לפרוע רק חלק מהמסלול בנקודת היציאה?

כן. הצו חל גם על פירעון חלקי, והעמלות מחושבות על הסכום שנפרע. לווה שרוצה רק להקטין את ההחזר החודשי יכול לבדוק את ההשפעה במחשבון הורדת הריבית.

מה ההבדל בין נקודת יציאה למועד מיחזור רגיל?

נקודת יציאה היא המועד שקבוע בחוזה לשינוי הריבית במסלול. מיחזור אפשר לבצע בכל זמן, אבל מחוץ לנקודת היציאה הבנק רשאי לגבות את כל העמלות שהצו מתיר.