שוכרים בעייתיים – איך מטפלים בהם?

דירה להשקעה היא לא תמיד פיקניק. אתם חושבים – איזה יופי, קונים דירה ב-1.5 מיליון שקל, מקבלים 4,000 שקל בחודש – 48 אלף שקל בשנה, תשואה של 3.2%. זה לא תמיד יותר ממה שמקבלים בבנק. זהו שזה לא תמיד כך. ראשית, יש גם את מס רכישה שמייקר את הדירה, ואולי צריך גם לעשות שיפוץ קטן, אבל זאת עדיין תשואה לא רעה – סביב 3%. אבל, גם זה לא סופי, יש הפתעות – דוד שמש שהתקלקל, ועד הבית מחליט להחליף מעלית, ועוד. ואגב הבנק, בשנת 2022 החל בנק ישראל להעלות את הריבית אחרי שנים רבות שהיתה אפסית. כעת בנק ישראל 3.25% ופריים 4.75%. לכסף קצר שיושב בלי להוציא — קרן כספית מול פיקדון, לא סיסמה.

בשורה התחתונה – במקרים רבים התשואה יורדת בעקבות גורמים שלא היה ניתן לחזות אותם, וזה עוד מבלי לקחת בחשבון שהדירה עומדת ריקה בין שוכרים שונים. בעיה אחרת, קשה במיוחד, היא שוכרים בעייתיים. מה עושים כשהשוכרים לא משלמים את שכר הדירה? מה עושים כאשר השוכרים לא משלמים ארנונה?

ראשית, חשוב להדגיש – נכון שבאזורים פחות טובים יש סיכוי גבוה יותר שתיתקלו בשוכרים בעייתיים, אבל יש גם הרבה שוכרים לא טובים באזורים טובים. זה גם עניין של מזל, וגם עניין של בדיקות – אתם יכולים להקטין את הסיכון שבחשיפה לשוכר בעייתי אם מלכתחילה תבררו היטב לגביו – בדירות קודמות שהשכיר, בבדיקה של מקום מגוריו הקודם. אפשר גם להגדיל ראש ולבדוק תעודת יושר במשטרה, לשוחח עם משכירים קודמים, עם מעסיקים. בפועל אפשר הכל, אולי זה לא נהוג, אבל אף אחד לא יגיד לכם מה לעשות כשזה נוגע לכסף שלכם.

מעבר לכך, חשוב שחוזה השכירות יכסה אתכם מבחינה משפטית. חוזה שכירות טוב יזכה אתכם בערבים, צ'קים לביטחון, צ'קים פתוחים על חשבון חברת חשמל, עירייה וועד, וכן ערבויות של השוכרים. חוזה שכירות טוב יאפשר לכם לבטל את הסכם השכירות בהינתן תנאים מסוימים, לרבות חוסר תשלום במשך כמה חודשים, וכן יאפשר לכם לקבל פיצוי מוסכם מראש.

חוזה כזה, שבמסגרתו גם מודגש איך ומתי מסתיים החוזה, מאפשר למשכירים לפנות את הדייר הבעייתי בעזרת ההוצאה לפועל. בשלב ראשון יש התרעה, אך בשלבים הבאים כבר ניתן להרחיקו בכוח. זה עשוי להחזיר את השוכר הבעייתי למוטב, אבל גם אם לא – החוק לצידכם.

במקרים רבים מדובר בריב או חוסר הסכמה בין המשכיר לשוכר שהתפתח גם לעימות כספי. במקרים אלו, עדיף שאתם תורידו את הלהבות בעצמכם – לא תמיד זה פשוט, לא תמיד זה קל, אבל אם הריב יתעצם, תיאלצו לפנות להליך משפטי וגם אם אתם צודקים, זה לא תמיד חכם – זה לוקח זמן וכסף. במקרים רבים, כדאי קצת לוותר ולהסדיר את העניין. עם זאת, אם מבחינתכם מדובר בקו אדום – הפרעה לשכנים, התחמקות מתשלום, אז צריך לפעול בכל הכוח.

חשוב להדגיש כי החוזה זה הבסיס לכוח שלכם, ולכן כדאי מראש לבחון את כל האפשרויות, כל הפרטים הקטנים צריכים להיות בתוך ההסכם, וגם להסדיר פרק מיוחד בחוזה איך ומתי מבטלים ומסיימים את החוזה, לרבות סעיף על פיצויים מוסכמים שמגיעים לכם על נזקים ועוגמת נפש.

מי אחראי על תיקון המזגן?

בהתחלה הכל נראה ברור, הכל מצוין בחוזה השכירות. אבל כאשר עוברות שנים מאז החוזה הראשוני, מתרחקים קצת מהחוזה, ונוצרים אירועים לא ברורים. השוכר עשוי לחשוב שהוא לא אחראי על התיקון, והמשכיר דווקא כן. יש לא מעט מחלוקות כאלו, כשהכלל הבסיסי הוא שתיקונים שקשורים למבנה ולנכסים של בעל הדירה והם לא נפגמו משימוש חריג, הם באחריותו. אבל אם מדובר על נזקים שנובעים משימוש חורג הם באחריות השוכר. הכלל הזה לא מחייב – אם בחוזה כתוב אחרת, אזי החוזה קובע.

מי אחראי על המזגן, בעל הדירה או השוכר? זה עשוי להיות מודגש בחוזה, ולרוב התשובה היא בעל הדירה, כל עוד לא מדובר בשימוש חורג, או שימוש פוגעני. אם מדובר במחלוקת קשה, או מחלוקת שמדובר בה על כסף גדול – זה לא יכול להישאר באוויר. צריך לפתור את העניין, להתפשר, או להגיע לבית משפט, ואז לרוב גם כבר אי אפשר להמשיך להיות בקשר של משכיר-שוכר. במקרים כאלו יש חתירה לביטול החוזה. ביטול חוזה אמור להיעשות בצורה הדדית, תוך הגעה להסכמות או דרך הוכחה (משפטית) שהחוזה הופר בסעיפים עיקריים ומהותיים שאינם מאפשרים את קיומו של החוזה בכללותו. במצב שבו לדוגמה השוכר לא שילם דמי שכירות, קל להראות שהחוזה הופר ואין בעצם חוזה/ הסכם בין הצדדים. במצב של הפרה קטנה יותר, כמו אי תשלום חשמל על ידי השוכר, קשה להגיד שזה מביא לביטול החוזה. במצב כזה, צריך לפנות לשוכר בכתב ולתת לו התרעה לתשלום החוב על פי החוזה, אחרת הדבר יביא לביטול הסכם השכירות.

אם השוכר לא משלם, ואם אכן מדובר בסעיף עקרוני בחוזה (וזה לא תמיד טריוויאלי להוכיח), רק אז מבקשים את עזרת החוק, ומפנים את השוכר מהדירה בעזרת ההוצאה לפועל, אבל זה כרוך בתקופת המתנה ארוכה. וצריך להיזהר – אם מדובר על מחלוקת ביניכם שניתנת לפרשנות ואם מדובר על סעיף לא כזה עקרוני בחוזה, לא תוכלו בקלות להעיף את השוכר. תצטרכו בשביל זה לעבור דרך בית המשפט.

איך מפנים את השוכר מהדירה?

נניח שהגעתם למצב של אין ברירה וצריך לפנות את השוכר. מה בעצם עושים? כאמור ברגע שהחוזה מכסה את המצבים האלו (והוא צריך לכסות), יש לכם, המשכירים, הגנה ותמיכה מרשויות המדינה. אבל זה לא מונע מכם את כאב הראש ואת ההליך הבירוקרטי והמשפטי. זה עובד כך – בשלב ראשון עדיף שתפעלו עם עורך דין שמבין את המאטרייה לעומק. לא כדאי לנסות לבד, כי טעות אפילו טכנית תשאיר אתכם עם שוכר בעייתי שממשיך להתגורר בדירה שלכם.

נחזור שוב – דייר סרבן או דייר חסר אמצעים או דייר בעייתי, במקרים רבים יכולים להתגלות בבדיקה מראש, ולכן כפי שהודגש, בדיקת הרקע חשובה. אבל נניח שהבעיות צצות רק לאחר כניסתו לדירה.

אז אחרי שבחרתם בעורך דין, אתם נכנסים למסלול והמוסדר של הגשת תביעה לפינוי לבית המשפט. התהליך הזה אמנם התקצר על פני השנים, אבל עדיין מדובר על עד 60 יום מיום הגשת התביעה. אלא שעוד לפני כן, אתם צריכים לשלוח מכתב התראה בדואר רשום (עם אישור מסירה) וחודש לאחר מכן, אם אין שינוי, ואין תגובה של השוכר ניתן להגיש תביעה בפועל לפינוי השוכר מהדירה. במסגרת הבקשה אתם מסבירים ומפרטים את המקרה, את הפרת החוזה של השוכר, מצרפים אישור בעלות על הדירה, אישור משלוח מכתב ההתרעה, העתק מהחוזה, וכל ההוכחות שיש לכם להפרת החוזה. במידה והתביעה מאושרת על ידי בית המשפט, צריך להמתין עוד חודש – בית המשפט נותן לשוכר חודש נוסף להגיב כדי להגן על עצמו.

התהליך של הפינוי לא קשור לתהליך של התביעה הכספית. כאשר יש גם תביעה כספית צריך להגיש בנפרד תביעה כספית בגין הפרת החוזה. אגב, אם השוכר נעלם או ברח, אפשר להגיש לבית המשפט תביעה ויתקבל פסק דין גם בהעדר הגנה כשאחרי 15 ימים נוספים כבר, אפשר לגשת להוצאה לפועל ולדרוש את פינוי השוכר בכוח.

בפועל, ממש לא חייבים לחכות להוצאה לפועל אפשר (ואפילו כדאי) לשלוח את צו הפינוי של בית המשפט, ישירות לשוכר ומיד לאחר מכן לפנות לחברה חיצונית שמאושרת לפנות ( מצד ההוצאה לפועל) וכך תטפלו בפינוי באופן מידי (ללא המתנה בתור של ההוצאה לפועל). ההוצאות הנוספות שקשורות למהלך, ייפלו, ברוב הגדול של המקרים, על השוכר.

חוזה שכירות + חוזה להדפסה

אם יש לכם חוזה טוב, תוכלו למנוע בעיות עתידיות. החוזה לרוב מנוסח ומועבר על ידי המשכירים (ולפעמים מדובר בחוזים סטנדרטיים – ראו בהמשך). בחוזה שכירות רגיל יש כאמור כמה סעיפים מרכזיים לרבות – מטרת השכירות, משך תקופת השכירות, שכר הדירה, אחריות על תשלום הוצאות, הפרות, זכויות לפיצוי במקרה של הפרות, ערבויות וביטחונות. כמובן שיש גם פרק מבוא עם פרטים כליים ובסיום החוזה יש חתימות של המשכירים והשוכרים. בחוזה חשוב להדגיש את אופציית היציאה (תחת תנאים מסוימים) וכן לדאוג שתהיה אופציה להמשך. בנוסף חשוב להבהיר בחוזה את היחסים השוטפים בין המשכיר לשוכרים – מתי המשכיר יכול להגיע? מי אחראי לתיקונים (למרות שזה הוסדר בחוק שכירות הוגנת).

הנה חוזים להדפסה:

חוזה שכירות מומלץ – מומלץ על ידי עיריית תל אביב (שרוב תושביה גרים בשכירות)

והנה הסברים על סעיפים עיקריים בחוזה זה (וטיפים)

כתב ערבות ושטר חוב

מדובר על חוזים סטנדרטיים שעשויים להתאים לרוב המשכירים והשוכרים, אבל בעיריית תל אביב מדגישים – השימוש בחוזה השכירות הינו באחריותם הבלעדית של הצדדים לחוזה. לא תהיה לעירייה כל אחריות בנוגע ליישום הוראות החוזה בין הצדדים או לפרשנותו. אין בחוזה השכירות ובחומרי ההסבר הנלווים לו כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד. נכון, זה ברור, אבל חשוב להדגיש.

ואם כבר עסקינן בעיריית תל אביב שימו לב מה מציעה העירייה לתושבים – שוכרי דירות תושבי העיר זכאים לקבל יעוץ משפטי בבית הצעירים, ברחוב מזא"ה 9, בעלות מסובסדת וללא מטרות רווח (הנחה נוספת תינתן למחזיקי דיגיתל). הייעוץ ניתן בשיתוף לשכת עורכי הדין מחוז תל-אביב והמרכז, ומיועד לכל מי שזקוק לעזרה בנושאי חוזים, שכירת דירה ועוד. האמת שווה – אם אתם צריכים תנצלו את זה.

מדריך למשכיר דירה – איפה מפרסמים? איך בוחרים שוכרים? איך מנסחים חוזה? ועוד

---

איך מצמצמים את הסיכון לפני שמכניסים שוכר

חלק גדול מהבעיות עם שוכרים אפשר למנוע בשלב הבחירה. בדיקת המלצות משוכרים קודמים, שיחה עם בעל הדירה הקודם ובקשה לאישורי הכנסה הם צעדים פשוטים. הם לא מבטיחים שלא תהיה בעיה, אבל הם מקטינים את הסיכוי.

החוזה הוא הכלי המרכזי. כדאי שיכלול בטוחות ברורות, מועדי תשלום, סנקציה על איחור, מנגנון לתיקונים ותנאי פינוי. כשהכול כתוב מראש, קל יותר לפעול כשמשהו משתבש, וגם השוכר יודע בדיוק מה מצופה ממנו.

משכיר שמנהל כמה דירות יכול לשקול לשכור חברת ניהול, אבל חשוב לבדוק את העלות שלה מול הזמן והטרחה שהיא חוסכת.

דוגמה: נניח ששכר הדירה הוא 5,000 שקל בחודש, והשוכר מפסיק לשלם. עד שיתקבל צו פינוי עשויים לעבור כמה חודשים. אם יעברו ארבעה חודשים, החוב יגיע ל-20 אלף שקל, ובטוחה בגובה של כמה חודשי שכירות יכולה לכסות חלק ממנו.

איזו בטוחה כדאי לדרוש?

ערבות בנקאית, ערבים או פיקדון הם אפשרויות נפוצות. החוק לשכירות הוגנת מגביל את היקף הבטוחות, ולכן כדאי לבדוק את המגבלות לפני ניסוח החוזה.

מה עושים כשהשוכר מאחר בתשלום?

שולחים התראה בכתב, מתעדים את הפניות ומתייעצים עם עורך דין לפני שפועלים מול השוכר.

מה עושים בפועל

1. לבקש המלצות ולבדוק אותן
2. לבקש אישור הכנסה
3. לנסח חוזה עם בטוחות ומועדים ברורים
4. לתעד את מצב הדירה במסירה
5. לפעול בכתב בכל איחור

להרחבה באתר: החוק לשכירות הוגנת – מה זה? האם זה ייגן על השוכרים?