מעודכן ל-06/2018

איך נקבעת ריבית המשכנתא שלכם? כאן, תוכלו לקרוא על כיוון ריבית המשכנתא (תעלה, תרד?) וגם להבין איך נקבעת ריבית המשכנתא, אבל איך נקבעת הריבית שלכם – וממה נובעים ההבדלים בריבית בינכם לבין החברים שלכם? התשובות בהמשך

ריבית המשכנתא היא נתון גמיש – זוג חברים שלכם קיבל משכנתא בריבית פריים מינוס 0.7%, ואתם לא – אתם מקבלים ריבית פריים מינוס 0.5%. אבל באותה המשכנתא יש מסלולים שונים ובמסלול הקבוע ללא ריבית המשכנתא שלכם טובה יותר – אז, מה זה בעצם אומר, מי קיבל ריבית טובה יותר?

ההשוואה לא פשוטה. המשכנתאות של היום ובצדק פזורות על פני כמה מסלולים בריביות שונות, מסוגים שונים (קבוע משתנה, צמוד, לא צמוד) וגם לתקופות שונות. ולכן, קשה מאוד להשוות בין ההצעות ובין המשכנתא שלכם לבין מצבים של לווים אחרים , אם כי, יש קווי דמיון, לרבות המרכיב המשתנה, וכן ניתן להגדיר אם המשכנתא טובה ואם הריבית יחסית נמוכה או יקרה.

איך זה שהחברים שלכם קיבלו ריבית נמוכה יותר?

ובכן, ראשית זה לא בהכרח נכון – כי יכול להיות שהם קיבלו במסלול אחד ריבית נמוכה יותר, אבל במסלול שני ריבית גבוה יותר מהמסלול שלכם. שנית, זה אכן אפשרי, ויכולות להיות לכך מספר סיבות.

ראשית – אולי הם לקוחות וותיקים של הבנק, יש להם קשר עם אנשי הסניף, יש להם ביטחונות, יש הכרות שעוזרת למנהל המשכנתאות בסניף להמליץ לתת להם ריבית נמוכה יותר. ההמלצה הזו מגיעה להנהלה ובמקרים רבים מתקבלת באהדה.

מעבר להיכרות, יש כמובן משמעות לנתונים הפיננסים שלכם – כמה אתם מרוויחים, וותק במקום העבודה, נכסים, התחייבויות והון. ככל שהמצב הפיננסי שלכם טוב יותר, תוכלו לקבל תנאים טובים יותר.

שנית, ומאוד חשוב – יש קשר בין הריבית לבין אחוזי המימון על הדירה. אם אתם לוקחים  משכנתא של 1.4  מיליון  שקל על רכישת דירה של 2 מיליון שקל – אחוז מימון של 70%, אז כמובן שהסיכון שלכם גבוה מאשר  מישהו שלוקח משכנתא של 200 אלף שקל ברכישת דירה של 2 מיליון שקל – אחוז מימון של 10%.

ברגע שאחוז המימון קטן יותר, כך צפוי שהריבית תהיה נמוכה יותר, פשוט הסיכון של הבנק קטן יותר – כאשר הבנק נותן הלוואה של 200 אלף שקל על נכס של 2 מיליון שקל, הבטוחה שווה פי 10 מההלוואה, רק קטסטרופה ענקית עם הסתברות אפסית, תשאיר את הבנק בלי החזר  החוב.  מנגד, כאשר הבנק נותן 70% מהערך של הנכס, אז מספיק שתהיה ירידה של 30% בשוק הדירות כדי שיהיה סיכון בהחזר ההלוואה. אז נכון – ירידה כזו היא גם קטסטרופה, אבל היא אפשרית יותר מהמצב הקודם. האפשרויות השונות האלו, מבטאות סיכון שונה, ובהתאמה ריבית שונה. ככל שהסיכון גדל, הבנק ידרוש ריבית גבוה יותר. זה לא הבדלים עצומים, אבל הם בהחלט משמעותיים.

בפועל, הבנקים מחלקים את אחוזי המימון לכמה רמות – עד 45% מימון, זו המדרגה הבטוחה ביותר מבחינתם, ולכן הריביות בה הן הטובות ביותר.

בין 45% מימון ל-60% מימון מערך הנכס זו המדרגה הבאה, אם כי, בנקים רבים גם מתייחסים למדרגת ביניים – עד 50% מערך הדירה.

ומעל 60% מימון זו המדרגה המסוכנת ביותר עם הריבית הגבוה ביותר.

הון למשכנתא – כמה הון צריך כדי לקבל משכנתא

יועץ משכנתא – האם צריך?

אחוז המימון כאמור מבטא סיכון ובהתאמה שוני בריבית, ויש גם עניין טכני – בנק ישראל דורש מהבנקים המספקים משכנתאות מעין הקצאת הון גדולה יותר ככל שאחוזי המימון גדולים יותר. כלומר בהלוואות עם שיעור מימון גבוה, מרכיב ההון של הבנק במימון ההלוואה גדל, ומכיוון שהתמחור של הקצאת הון הוא גבוה (הבנקים מעדיפים להקצות כמה שפחות ולהשתמש במקורות אחרים – בעיקר פיקדונות), אז הריבית מתייקרת בשיעורי מימון גבוהים.

גורם נוסף שמשפיע על הריבית – הדירה שאתם קונים (או הנכס). זה כמובן טריוואילי, אבל הבנק ירצה להעריך את הנכס, להבין שאין בעיות משפטיות על הנכס. הבנק משתמש בנכס כבטוחה, ולכן יש כאן כמובן גם השפעה עקיפה על אחוזי המימון.

לא לשכוח – להתמקח

זה חוזר אצלנו כמעט בכל המדריכים, וזה נכון כמעט תמיד – אתם צריכים להתמקח. לא רק שקונים בשוק מתמקחים, אלא בכל התקשרות בין קונה ומוכר. אתם הקונים – קונים הלוואה, במקרה זה, ויש לכם אפשרות ללכת לדוכנים האחרים (לבנקים האחרים) ולבקש מהם הלוואה, לעשות סקר שווקים, ולהתמקח עם כל אחד מהמציעים , ולא לחשוש מלהגיד שאם ההצעה לא תשתפר, אתם לא תקחו את ההלוואה מהם. תכריחו אותם לשפר את ההצעה, לפעמים זה יעבוד, לפעמים לא, בסופו של דבר – הכל כסף. וכל פיפס בריבית מתורגם לאלפים רבים של שקלים. אז חבל לוותר.

ריבית המשכנתא – לאן ?

ריבית משכנתא מעודכנת

ריבית קבועה או ריבית משתנה; שלא יעבדו עליכם!