מעודכן ל-08/2022

בסוף חודש אוגוסט  נכנסת לתוקף הרפורמה במשכנתאות. מדובר בשינויים משמעותיים, בעיקר באופן שבו מציגים הבנקים והגופים המלווים בכלל, את הצעת המשכנתא שלהם בפני הלווים הפוטנציאליים. המטרה של הרפורמה היא להנגיש את ההצעות ללווים, ולאפשר להם להבין טוב יותר את ההבדלים בין ההצעות השונות. נקודת המוצא של מי שהחליט על הרפורמות, היא שככל שהצעות המשכנתא תהיינה ברורות יותר, כך היכולת של הלווים, בבואם לרכוש בית או דירת מגורים, לקבל החלטה מושכלת באשר להלוואת המשכנתא שלהם. זאת ועוד – הרפורמה אמורה להעניק לרוכשים בסיס איכותי להשוואה, בדרך להחלטה על ההלוואה המשמעותית ביותר בחייהם של מרבית הישראלים. בשורות להלן נרחיב את היריעה באשר לרפורמה ולמשמעויות שלה. (איך בוחרים מסלולי משכנתא ומה ההבדל ביניהם?)

הרפורמה במשכנתאות – מבט כללי

עד למועד כניסת הרפורמה לתוקף, באוגוסט 2022, ההצעות שמבקשי משכנתא קבלו לא היו אחידות ולא אפשרו השוואה אפקטיבית בין ההצעות השונות. כל מוסד פיננסי פירט מסלולים שונים, ריביות שונות למשכנתא אמות מידה שונות, המותאמות לבנק, באשר לתנאי המשכנתא. במצב הזה אין באמת בסיס להשוואה, והצעת הופכת, לכל היותר, להיות סוג של יציאת ידי חובתו של הבנק שהגיש אותה. במקרים אחרים, הצעת משכנתא הופכת לבסיס למשכנתא, מבלי שהלווים באמת עמדו על היתרונות ועל החסרונות שלה. הרפורמה מחייבת למעשה את הבנקים להגיש הצעת משכנתא ללווים פוטנציאליים בנוהל אחיד, בפורמט ובמראה אחידים.

הליך קבלת משכנתא

כאשר לווה פוטנציאלי המעוניין לרכוש דירה או בית מגורים פונה לבנק בבקשת משכנתא, קורים שני דברים: בראש וראשונה, הבנק מעניק לאותו אדם אישור עקרוני למשכנתא. בהמשך לאישור העקרוני, הבנק יכתוב עבור הלווה גם הצעת משכנתא, שתהווה בסיס למשא ומתן עם הבנק.

אישור עקרוני למשכנתא

האישור העקרוני למשכנתא הוא בבחינת אור ירוק, אשר יאפשר לרוכשים הפוטנציאליים להתקדם לקראת העסקה לרכישת הבית החדש שלהם. האישור העקרוני הוא מסמך המחייב את הגוף שהעניק אותו, לעמוד בהבטחה ולהעניק משכנתא בסכום שהלקוח בקש. זאת, בהתאם להצעת המשכנתא שהבנק שולח, שהיא למעשה המרכיב החשוב של המשכנתא, והנושא של המאמר הזה. עם זאת, הענקת המשכנתא בהתאם לאישור העקרוני, מחייבת גם את מי שביקש את האישור, משמע את הלווים הפוטנציאליים, לעמוד בנתונים שנמסרו בעת הגשת הבקשה. אמנם נכון לומר שהיום, יותר מתמיד, קיימת האפשרות לבדוק במהירות וביעילות את מגישי הבקשה. ועדיין, בסיכומו של עניין, הם מחויבים לנהוג בתום לב ולעמוד בתנאים המקדימים לקבלת משכנתא. האישור העקרוני תקף לתקופה של עד 45 יום. לאחריה, יהיה צורך לחדש אותו אם טרם התחילו הליכים לקראת מימוש המשכנתא. עם הנתונים שמבקשי המשכנתא יתבקשו למסור ניתן למנות את ההכנסה החודשית, גובה המשכנתא המבוקשת והמיקום (המשוער או המדויק) של הנכס שאותו הם מבקשים לרכוש.

הצעת משכנתא

ביחד עם האישור העקרוני, המתבסס על עובדות ונתונים שנמסרו על ידי הלקוח, מעניק הבנק גם הצעת משכנתא. בהמשך המאמר נפרט ונרחיב באשר להצעה. בשלב הזה רק נאמר שההצעה שהבנק נתן גם היא מחייבת אותו, אם כי מדובר בהתחייבות לתקופה מוגבלת מאד. לרוב, ההצעה תקפה לחודש אחד לכל היותר. לעיתים, בעיקר בזמנים של עליות ריבית, או של אינפלציה מצטברת, הצעת המשכנתא תהיה תקפה לתקופה קצרה יותר, בדרך כלל שלושה עד ארבעה שבועות. הצעת המשכנתא מאפשרת לרוכשים לחתום על החוזה לרכישת הנכס, שאותו אם יהיו צריכים להציג בפני נציגי המשכנתא של הבנק, על מנת להתניע את הלין נטילת המשכנתא. כיוון שהא בהא תליא, אי אפשר לדלג על אף שלב בתהליך. בלי אישור עקרוני והצעת משכנתא, לא ניתן לחתום על החוזה. בלי החוזה החתום והמאושר על ידי נוטריון, לא ניתן לקבל את המשכנתא ולהשלים את עסקת הרכישה.

הרפורמה במשכנתאות וההשפעה שלה על הליך המשכנתא

אמנם האישור העקרוני מאפשר את נטילת המשכנתא, אבל הצעת המשכנתא שהלווים הפוטנציאלים מקבלים מהבנק, אמורה להיות הבסיס להשוואת תנאי המשכנתא אל מול בנקים, או גופים פיננסיים אחרים, בדרך להחלטה על המשכנתא המתאימה ביותר. דה עקה, שעד לרפורמה במשכנתאות, כל בנק או כל גוף מלווה העניק הצעת משכנתא בפורמט שונה מזה של כל המתחרים. ההצעות היו שונות הן מבחינת המבנה שלהן, הן מבחינת הנראות והן מבחינה המהותית. באופן הזה, אי אפשר באמת להשוות את עלויות המשכנתא. רק על מנת לחדד את ההבנה – כל ההצעות נגעו אמנם למושג "משכנתא" אבל ההבדלים ביניהן היו כאלה, שרק עין מקצועית יכלה להשוות ביניהן. למה הדבר דומה? למי שהחליט לקנות פרי, ופנה לבעלי דוכנים לקבלת הצעה. אחד נתן הצעה לרכישת תפוחים, השני לרכישת תות שדה והשלישי נתן הצעה לרכישת מנגו. כל אלה פירות, אבל אין מקום להשוואה ביניהם מבחינת המחיר. באה הרפורמה של בנק ישראל, והאחידה למעשה את הצעות המחיר. כעת, גם המראה וגם הפורמט של ההצעות יהיו דומים, כך שהלווה הפוטנציאלי שקבל את ההצעה, יוכל בקלות להשוות בינה לבין הצעות שקבל מגופים אחרים.

שלושה מסלולי משכנתא להשוואה, ומסלול אחד מותאם אישית

למעשה, לווה פוטנציאלי אשר מבקש הצעת משכנתא, יקבל ארבע הצעות שונות, אשר שלוש מביניהן תהיינה זהות להצעות משכנתא שיקבל מבנקים אחרים.

הצעה ראשונה – 100% ריבית קבועה: בהצעה הזאת, יוכל נוטל המשכנתא להשוות בין הריביות הקבועות, בכל הבנקים שמהם הוא יקבל הצעת משכנתא. מדובר בהשוואה פשוטה וקלה, שלא משאירה מקום לטעויות. זאת ההצעה בסיכון הנמוך ביותר. עם זאת, החזרי המשכנתא שלה יהיו גבוהים כבר מההתחלה. זאת, משום שהבנק לוקח על עצמו את כל הסיכונים, ומגלם אותם מראש באמצעות הריבית הגבוהה יחסית.

הצעה שנייה – משכנתא מחולקת לשלושה חלקים שווים: בהצעה הזאת, יוכל הלווה הפוטנציאלי לראות מה יקרה אם וכאשר ייקח משכנתא מעורבת. בהצעה הזאת, המשכנתא מחולקת לשלושה חלקים: השליש הראשון, יהיה בריבית קבועה לא צמודה, בדומה להצעה הראשונה כעולה. השליש השני יהיה צמוד למדד, בריבית משתנה. הריבית תשתנה בהתאם ריבית הפריים. החלק השלישי של המשכנתא יהיה בריבית צמודה לריבית הפריים. מדובר במרווח קבוע ביחס לריבית הפריים, שיגרום לכך שכל שינוי בריבית הפריים, יגרום לשינוי בריבית הזאת. ההצעה הזאת היא בסיכון הגבוה ביותר. יחד עם זאת, התשלומים בתחילת הדרך יהיו, ככל הנאה, נמוכים יחסית. זאת, משום שעיקר הסיכון בעליות ריבית חל על הלווים.

הצעה שלישית – 50% בריבית קבועה + 50% בריבית צמודה לריבית הפריים: מדובר במשכנתא בסיכון בינוני, כאשר החלק בריבית הקבועה הוא העוגן, והחלק עם הריבית הצמודה לפריים מסוכן מעט יותר. גם השינוי הזה, מתרחש אך ורק אם ריבית הפריים משתנה. ועדיין, הסיכון חל רק על המחצית הצמודה לריבית הפריים.

הצעה רביעית – התאמה אישית של מסלול משכנתא ללקוח: ההצעה הרביעית היא למעשה ההצעה המבדילה את הגוף המלווה הספציפי משאר הגופים שאליהם פנה הלקוח. ההצעה יכולה לכלול רמות שונות של סיכון ותמהילים שונים. זאת, כמובן, בתנאי שהיא תעמוד בדרישות בנק ישראל, לקבלת שליש מהמשכנתא לכל הפחות בריבית רבועה לא צמודה.

הריבית הכוללת, סך תשלומים והתשלום הגבוה ביותר לאורך המשכנתא

למרות שאחוז גבוה מהישראלים לקחו משכנתא, רק חלק קטן מהם מודע באמת להיקף העצום של תשלומים שהוא משלם לאורך השנים, מעבר להחזר המשכנתא בעצמו. על מנת לחשוף את הלווים הפוטנציאלים לנתונים הללו, נדרשים הבנקים במסגרת הרפורמה להציג בפני הלקוח שלושה נתונים משמעותיים:

הריבית הכוללת החזויה לאורך כל חיי המשכנתא: בסעיף הזה יוצגו בפני הלווים, ללא כחל וסרק, הנתונים באשר לריביות שהם צפויים לשלם. המודעות לנתונים, עשויה להשפיע על הלווים להקטין את הסיכונים שהם נוטלים על עצמם בעת רכישת הבית החדש.

סך כל התשלומים לאורך חיי המשכנתא: סך כל התשלומים מרגע הרכישה של הבית ועד סיום חיי המשכנתא, גם הוא נתון חשוב. לרוב, תשלומי הריבית וההצמדה מכפילים ואף יותר את סך כל תשלומי המשכנתא, ביחס לסכום המקורי. הלקוח חייב לדעת את זה ולהבין את המשמעויות.

התשלום החודשי הגבוה ביותר: גם התשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי יובא מראש לידיעת הלווים. הנתון הזה יאפשר להם להשוות את התשלום עם ההכנסה הקיימת שלהם, ולהבין עד כמה הם עלולים להיפגע, אם לא ייוותרו בידיהם די כספים לניהול חיים תקינים אחרי תשלום המשכנתא.

הבסיס לחישוב העלויות הצפויות

על מנת שלא להביא למצב שכל בנק יציג את הנתונים על פי התחזיות הספציפיות שלו, כל הבנקים מחויבים להציג את הנתונים על פי התחזיות של בנק ישראל בלבד. כך אמור להימנע מראש מצב שבו בנק אחד יחזה עליות מתונות בריבית, בנק אחד יחזה עליות גבוהות, והתחזית של שני הבנקים יהיו בפורמט אחיד, אבל שונות לחלוטין. המטרה היא, כאמור, האחדת הצעות המשכנתא. התייחסות לנתונים של בנק ישראל לבדו אמורה ליצור בסיס להשוואה הוגנת בין הנתונים וההצעות השונות.

האם הרפורמה במשכנתאות אכן תסייע ללווים? ימים יגידו אם הדברים אכן יתנהלו על פי התחזיות של בנק ישראל. דבר אחד בטוח – הרפורמה אכן תסייע ללווים, כולל כאלה שההבנה שלהם בנושא מצומצמת, להבין טוב יותר בפני מה הם עומדים.

איך בוחרים מסלולי משכנתא ומה ההבדל ביניהם?

תמהיל משכנתא – למה זה חשוב?

 

 

מעודכן ל-05/2019

משפרי דיור – מי, כמה, למה?  

אם אתם מתכוונים למכור את הדירה הקיימת ולקנות דירה מרווחת יותר, אתם חלק מאותה קבוצה גדולה של "משפרי דיור", שאף אחד לא דואג לה. מדובר בקבוצה של 60-70 אלף משפחות שלא נהנות ממבצעים כמו מחיר למשתכן, אלא צריכה להביא את הכסף מהבית, תרתי משמע.

נניח שמשפחה של משפרי דיור מוכרת את הדירה שלהם ב-1.6 מיליון שקל, ומתכוונת לרכוש דירה ב-2 מיליון שקל.

על הדירה הישנה יש משכנתא של 300 אלף שקל, והמשפחה צריכה לממן את ההפרש (400 אלף שקל) דרך משכנתא חדשה. כלומר, אחרי המעבר תהיה לה דירה ב-2 מיליון שקל ומשכנתא בסך 700 אלף שקל.

אבל…תקופת המעבר לא פשוטה. מה קורה אם המשפחה קונה את הדירה שאליה היא מתכוונת לעבור, לפני שהיא מוכרת את הדירה הישנה?

ראשית, יש כאן עניין מיסוי – רכשתם דירה לפני שמכרתם, יש לכם בנקודת הזמן הזו שתי דירות, ורשות המס עלולה לראות בכם משקיעים ואז המס בהתאם גבוה יותר. לא להיבהל – רשות המס מודעת לעניין והיא מספקת לכם דחייה – יש לכם 18 חודשים למכור את הדירה הישנה ולא להיחשב כמחזיקי שתי דירות, ובהתאמה גם לשלם מס רכישה מופחת (בעבר זה היה 24 חודשים, צומצם על פי הוראת שעה באופן זמני ל-18 חודשים).

שנית, יש כאן עניין מימוני. רכשתם דירה ולא מכרתם את שלכם – יש לכם משכנתא ראשונה וגם תשלום על הדירה החדשה איך עושים את זה?

ובכן יש מספר פתרונות. נתחיל בהלוואת גישור.

הלוואת גישור = מימון ביניים (יקר)

הלוואות גישור היא הלוואה לטווח קצר ובינוני – עד 3 שנים, שעוזרת לכם לרכוש את הדירה החדשה , עד שתמכרו את הדירה הקיימת. הבעיה בהלוואת גישור היא הריבית היא יקרה מהמשכנתא בכמה אחוזים טובים – אז עדיף להימנע ממנה, רק שלפעמים אין ברירה.

הלוואת הגישור נלקחת מהבנק כשהביטחון לרוב הוא הדירה החדשה, וההתייחסות להלוואה הזו היא כמימון ביניים –  עד שהדירה כאמור תימכר.

הלוואת גישור עומדת לרוב על מאות אלפי שקלים. קיימים מספר מסלולים אפשריים של הלוואת גישור, לרבות מסלול המבוסס על ריבית הפריים או מסלול הצמוד למדד המחירים לצרכן. ההלוואה אינה מהווה חלק מהמשכנתא או מהמסלולים ששולבו יחדיו לצרכי המימון של הנכס החדש, היא פשוט הלוואה נקודתית, לפתור בעיה זמנית.

הלוואת גישור לא כפופה להנחיות הפיקוח על הבנקים, ולכן ניתן עקרונית לקחת הלוואה שלא מוגבלת בשליש פריים.

על הסיכון שבהלוואת גישור תוכלו לקרוא – כאן.

טוב, נניח שהשגנו מימון ביניים – בהלוואת גישור. מכרנו את הדירה, החזרנו את מימון הביניים. אבל, עכשיו צריך לעשות סדר במשכנתאות.  יש לנו משכנתא של 300 אלף שקל על הדירה הישנה, ואנחנו צריכים מימון של 400 אלף שקל נוספים, כאשר ערך הדירה החדשה – 2 מיליון שקל. איך עושים את זה?

הפתרון – גרירת משכנתא

גרירת משכנתא – מה זה?

גרירת משכנתא היא העברת המשכנתא הקיימת לנכס החדש. המשכנתא עוברת על כל התנאים שלה: המסלולים שנבחרו, הריביות, התקופה וכיוצא בזה. גם השעבוד עובר מהנכס החדש לישן.

גרירת משכנתא ברמה הטכנית/ תפעולית מול הבנק דומה באופן הביצוע שלה ללקיחת משכנתא רגילה. התהליך כולל הגשת בקשה ראשונית להלוואה, המצאת המסמכים הנדרשים, בחינת הבקשה על ידי הבנק וחתימה על הסכם משכנתא חדש מול הבנק. הבנקים מאפשרים לבצע גרירה של המשכנתא כנגד פיקדון המתנהל בהם או עתיד להיפתח בהם, וכן ניתן לבצע  גרירה של המשכנתא כנגד ערבות בנקאית.

גרירת משכנתא לא תמיד כדאית! הגרירה כלכלית לכם בהנחה שתנאי השוק בתקופה בה לקחתם את המשכנתא המקורית (ריבית, מסלולים) עדיפה על התנאים היום. אחרת, עדיף לכם להחזיר את המשכנתא הקודמת ולקחת משכנתא חדשה על כל הסכום בתנאים טובים יותר. סוג של מיחזור משכנתא. ואז תהיה לכם פשוט משכנתא אחת גדולה שכוללת גם את המשכנתא המקורית וגם את המשכנתא הישנה.

מחזור משכנתא הוא בדיקה שאתם צריכים לעשות אחת לתקופה. זה יכול לחסוך כסף. כלומר, לא רק שאתם עוברים דירה (זו אכן הזדמנות טובה), אבל גם לאורך חיי המשכנתא, אחת לשנה שנתיים, כדאי לבדוק אם ניתן לחסוך – זה יכול להסתכם בהרבה כסף.

בכל מקרה, כאשר אתם מתכוונים לעבור דירה, אז בדיקת מיחזור משכנתא חשובה כדי לדעת אם לגרור את המשכנתא הקודמת, או למחזר.  מיחזור יכול להיות כלכלי אם חלו שינויים משמעותיים בשוק או במצב האישי של הלווים: שינויים בהכנסה, שינוי משמעותי בריבית בשוק ועוד. במיחזור משכנתא מדובר על מצב שאתם לא מעבירים את המשכנתא הקיימת – היא הרי בתנאים פחות טובים, אלא בעצם ממחזרים אותה – מסלקים אותה ולוקחים משכנתא בתנאים טובים יותר.

את המדריך המפורט על גרירת משכנתא תוכלו למצוא – כאן.

מצב נוסף שאפשרי כאשר עוברים דירה הוא גרייס – דחייה.

גרייס / "דחייה" – מה זה?

נניח שקניתם דירה ועדיין לא מכרתם את הדירה הנוכחית, אבל לקחתם כבר את המשכנתא המלאה על הדירה החדשה, וכשתמכרו את הישנה, תחזירו את המשכנתא בה. למה לפעול כך? אול תנאי השוק טובים לקחת משכנתא ולא לחכות? אולי קיבלתם הצעה טובה במיוחד? אולי המשכנתא הישנה היא בכל מקרה לסגירה? ואולי מראש ידעתם שיש לכם רוכש שאוטוטו חותם, או אפילו כבר חתם, ויהיה לכם כסף להחזיר את המשכנתא הקודמת.

במצב כזה, אתם עלולים להימצא תקופה מסוימת, עם החזרי משכנתא גבוהים – של שתי משכנתאות (גם משכנתא של הדירה הישנה, וגם משכנתא של הדירה החדשה). יש פתרון – אתם יכולים לבקש דחייה בתשלומים/ גרייס. המשמעות הפרקטית – דוחים את התשלומים החודשיים  במשכנתא החדשה עד שתמכרו את הדירה, או עד שתקבלו כסף מהרוכש, שיכסה את המשכנתא הראשונה.

עד כאן, המאפיינים היחודיים למשכנתא של משפרי דיור. אבל זה כמובן לא הכל – יש מאפיינים כוללים ביחס למשכנתא – כמה לקחת? מה ההחזר? באיזו ריבית לקחת – קבועה או משתנה? מה תמהיל המשכנתא? ועוד ועוד

תוכלו להרחיב במדריך המשכנתא שלנו (ממנו יש לינקים לכל המדריכים האחרים)

ותוכלו להיכנס לנתונים על ריבית המשכנתא – מומלץ מאוד, ככה תדעו מה הריבית שלכם ביחס לאחרים

HON TV

מעודכן ל-06/2018

אחוז המימון במשכנתא והקשר לריבית – חשוב!

  אחוז המימון במשכנתא משפיע מאוד על הריבית. כלומר, אם תקחו משכנתא בשיעור של 30%, או להבדיל משכנתא בשיעור של 70% על ערך הדירה, הבנק "יסתכל" עליכם אחרת. משכנתא במימון של 30%, נתפסת בבנק כפחות מסוכנת. הסיכוי שלכם להחזיר אותה גבוה, אפילו גבוה מאוד. משכנתא בשיעור של 70%, היא משכנתא מסוכנת אבסולוטית וגם יחסית למשכנתא הקודמת.

הבנק מתרגם את הסיכון הזה לריבית – אחוז מימון גבוה יותר, משמע ריבית גבוה יותר.

ונדגים. נניח שהדירה הנרכשת עולה 2 מיליון שקל , ואנחנו מממנים את הדירה ב-39% הון עצמי ו-61% משכנתא. אזי שיעור המימון שלנו (אחוז המימון) הוא 60%. אנחנו ניקח משכנתא של 1.22 מיליון שקל ויש לנו הון של 780 אלף שקל.

אם היינו מספרים לכם, שעד (כולל) אחוז מימון של 60%, הריבית נמוכה משמעותית מהמדרגה הבאה (מעל 60% ועד 70%). אז הייתם רצים להשיג הון נוסף של 20 אלף שקל, ולהוריד את שיעור המימון ל-60%. בצדק. הפער בריבית על פני התקופה עשוי להסתכם לרבבות אלפים.

אז מעבר לכל, הבדיקות בקשר למשכנתא – מסלולים, תחזיות, ריביות, תקופות, לא לשכוח לבדוק את הדבר הבסיסי – אחוזי המימון, והאם ניתן להפחית אותם.

 מדרגות אחוזי המשכנתא  

כל בנק מתייחס לאחוזי המימון בצורה אחרת, אבל יש כמה כללי אצבע שרוב הבנקים מתייחסים אליהם, כך שהמדרגות שנציג כאן, די מקובלות על מרבית הבנקים:

HON TV

ולמה בעצם יש שוני בריבית? כאמור בראש וראשונה זה עניין של סיכון. כאשר הבטוחה מאבדת ערך, א נוצר סיכון שהחוב לא יוחזר, וככל שהאחוז המימון קטן יותר, כך הביטחון בהחזר החוב עולה, והנה המחשה.

נחזור לדוגמה של רכישת הדירה בעלות של 2 מיליון שקל עם מימון של 1.2 מיליון שקל – נניח שמחירי הדירות יירדו ב-20% – ערך הדירה יורד ל-1.6 מיליון שקל, בעוד המשכנתא היא 1. מיליון שקל – עדיין יש בטוחה משמעותית, אבל פחות מבעבר. אבל מה יקרה אם מחירי הדירות יירדו ב-50%,? זו כמובן לא תחזית של אף אדם שפוי, זה תיאורטי ודמיוני, רק תזכרו שהמציאות לפעמים עולה על כל דימון. ירידה כזו, מורידה את שווי הדירה ל-1 מיליון שקל, וההלוואה כבר עולה על ערך הנכס. זאת ועוד – ערך המשכנתא בשנים הראשונות עולה, כך שיכול היות שמדובר על סכום גבוה משמעותית מערך הדירה.

במצב זה, הבנק נמצא בסיכון גדול – ההחזרים של המשכנתא כבר ממש לא בטוחים. הלקוח נמצאת במצב של מעין פשיטת רגל – לפחות בהתייחס לערך הדירה שלו. אם היה מדובר בהלוואה נונריקורס המצב היה מבחינת הבנקים בעייתי יותר. הלוואות כאלו מוחזרות, במצב פיננסי בעייתי, רק דרך השעבוד, אבל המצב בפועל הוא שהבנק גם קיבל ערבות של הרוכשים.

המצב הבעייתי של בעל הדירה במצב הזה מתגלגל על הבנק, אבל אם אחוזי המימון היו רק 30%, המצב היה אחרת לגמרי. אמנם ערך הדירה היה יורד כמובן לאותו סכום – 1 מיליון שקל. אבל ההלוואה היתה 30% מ-2 מיליון שקל – 600 אלף שקל. ההלוואה כבר מהווה 60% מערך הדירה (אחרי הירידה), אך עדיין אין כאן סיכון לקבל את ההלוואה, מכיוון שהדירה שווה יותר (משמעותית) מערך ההלוואה.

בשורה התחתונה – אחוזי מימון גבוהים מתבטאים בריבית גבוהה. כדאי לכם (באם אתם קרובים למדרגה) להוריד את אחוזי המימון ובהתאמה לשלם ריבית נמוכה יותר.

איך עושים את זה? איך מגייסים עוד הון כדי להקטין את שיעורי המימון?

ובכן, אתם יכולים אפילו לקחת הלוואה בבנק או הלוואה מקרוב משפחה, כדי לעבות את ההון העצמי, ועדיין זה יהיה משתלם יותר. אם מדובר בסכום קטן אז זה בהחלט בסדר. אבל אם מדובר בסכום גדול, אל תעשו זאת – אתם משקרים לעצמכם – זה רק יכניס אתכם למעגל של חובות. זה בסדר לנסות להוריד את אחוז המימון מ-64% ל-60%, 4% הלוואה זה משהו שאתם יכולים להתגבר עליו. אבל אם תקחו הלוואה של 15%, כדי להוריד את אחוז מימון המשכנתא ל-60%, אז יש שאלה אם בכלל תוכלו לעמוד בהחזרים של ההלוואה המצרפית. במילים פשוטות, אל תעבדו על עצמכם. אל תקחו מימון כולל שלא תוכלו להחזיר בו. הבנק אולי לא יידע מזה, אבל בסופו של דבר אתם מזיקים לעצמכם. תקנו בית פחות גדול,  תחסכו בהוצאות מסביב, אבל אל תקפצו מעל הפופיק.


השלבים בלקיחת משכנתא:

מה ההון שלכם, וכמה משכנתא תוכלו לקחת?

מה הבנק בודק ומה זה אישור עקרוני – שלב חשוב, אתם מגישים את הבקשה, איך מגישים? מה מגישים? טפסים? נתונים? ומה בכלל הבנק בודק ואיזה סוג של אישור הוא מספק (או לא מספק)?

בחירת המשכנתא

מחשבון מס רכישה

מחשבון משכנתא

בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא, וכמה עמלת פירעון נשלם?


למדריכי משכנתא נוספים –

משכנתא לרוכשים במחיר למשתכן

מה זה מדד תשומות הבניה ואיך הוא קשור לעיתוי לקיחת המשכנתא

 חשוב מאוד – על ההבדל בין ריבית משתנה לריבית קבועה –  הריבית המשתנה שאתם מקבלים מהבנק לא נמוכה כפי שניתן לראות במבט ראשון… 

למדריכי רכישת דירה –

העלות האמיתית של דירה

 בדיקות שחייבים לעשות לפני רכישת דירה

רכישת דירה להשקעה

רכישת דירה מקבלן

כמה עולה מתווך? והאם כדאי?

יועץ משכנתאות – האם כדאי?


יש לכם משכנתא? ככה תדעו אם צפויה עלייה בהחזרים; והאם יש דרך למנוע את העלייה הצפויה? 

לרובנו יש משכנתא – יש כאלו שעוד שנים בודדות מסיימים את התשלומים, לרוב יש משכנתא של 15 עד 20 שנה, ויש כאלו שיש להם מעל 25 שנה. הרבה זמן, ובזמן הזה אסור לנו לשקוט על השמרים. משכנתא צריכה מעקב באופן שוטף.

עם קבלת המשכנתא – אתם קובעים (תחת המגבלות) את גובה המשכנתא, את המסלולים השונים (ריבית קבועה, ריבית משתנה, ריבית צמודה) ואת תקופת המשכנתא. בהתאמה נקבע גובה ההחזר החודשי שלכם. זו תורה שלמה וצריך ללמוד אותה היטב לפני שבוחרים – הבחירה שלכם תלווה אתכם תקופה ממושכת, ולכן החשיבות – איזה מסלולי משכנתא לבחור גדלה.

גם אחרי שלקחתם את המשכנתא ועברתם לדירה, חשוב שתהיו מודעים למסלולים שלכם והתלות שלהם בנתונים המקרו כלכליים. אתם יכולים לשנות מסלולים, לעבור ממסלול שנראה יקר, למסלול אחר. קיימת גמישות, אם כי, לא מוחלטת, יש מסלולים עם תחנות יציאה, יש מסלולים שמחייבים בקנס יציאה. אבל בהינתן שמשכנתא כיום מורכבת מכמה מסלולים, הרי שיש כמעט בכל נקודת זמן מרווח תמרון במשכנתא.

הריבית עולה – ההחזרים עולים

הגמישות הזו מאפשרת לכם להיערך, באופן מסוים, למצב שהריבית על המשכנתא שלכם מתייקרת ובהתאמה התשלומים צפויים לעלות.  ונדגים – על פי הנתונים של הגורמים הכלכליים, הריבית אמורה לעלות,  ולכן יש סיכוי טוב שבהתאמה ריבית המשכנתא תעלה. הריבית היא הרי הבסיס לקביעת ריבית המשכנתא. זה לא מתאם של 100%, אבל יש כמובן קשר הדוק בין הריביות.

ריבית  גבוה יותר משמע – החזרים גבוהים יותר. ולכן חשוב לנסות ולבדוק  אם ניתן להתכונן במשכנתא שלכם כדי למנוע את העלייה הצפויה בהחזרים.

ראשית, חשוב לדעת מאיפה הנתונים הכלכליים והתחזיות ועד כמה הם אמינים – אל תרוצו לשנות את המשכנתא אחרי כל כתבה בעיתון על כלכלן שחושב ומעריך שהריבית תעלה. אבל אם מדובר בהערכות רשמיות של בנק ישראל (מתפרסמות באופן שוטף בתקשורת ובאתר בנק ישראל), או בהערכות של כלכלני הבנקים והגופים הפיננסים המובילים – אז סביר להניח שהערכות המומחים האלו יתקיימו.

שנית – גם אם מדובר בהערכות של מומחים – לא בטוח שכדאי לעשות שינוי במסלולים. וגם אם נניח שאתם מבינים שהריבית בכיוון מעלה, ההחלטה מה לעשות עם המשכנתא היא לא פשוטה. לכאורה, כדאי לעבור למסלול שלא מושפע מהשינוי בריבית – מסלול בריבית קבועה. אלא  שבמקרים רבים  הציפיות המוקדמות להעלאה בריבית כבר מגולמות בנתוני המסלולים השונים כך שגם אם ניתן לעבור מסלול , ייתכן שהמסלולים בריבית קבועה לא אטרקטיביים.

ההחלטה מה לעשות בהינתן שקיימות הערכות מבוססות שהריבית תעלה, קשורה בפרמטרים שונים – כאלו שקשורים למצב השוק – מתי הריבית צפויה לעלות? בכמה היא צפויה לעלות? וכאלו שקשורים לשוק המשכנתאות ולמשכנתא הספציפית שלכם – מה הריבית והתנאים במסלולים הרלבנטיים, ביחס לתנאים במסלולים של המשכנתא שלכם?.

כך או אחרת, אתם יכולים, באם זה מתאפשר על פי תנאי המשכנתא, לפזר את המסלולים מחדש, כלומר לפעול עם תמהיל חדש לגמרי, או לשנות מרכיב בודד של התמהיל. ככל שעליתם על השינוי הצפוי מוקדם יותר  כך הרווח שלכם משינוי המסלול יהיה גבוהה יותר.

כיום מדברים בבנק ישראל על העלאת ריבית בתחילת השנה הבאה. אבל, תחזית זו רק תחזית. זה יכול להתממש מוקדם יותר וזה יכול שלא להתממש. אם אתם בהינתן האינדיקציות מבנק ישראל וממה שאתם קוראים מכלכלנים אחרים ואפשר גם להיעזר בסקירות הבנקים וגופי ההשקעות, סבורים שהעלייה תהיה משמעותית, אז המשמעות שההשפעה על ריבית המשכנתא צפויה להיות משמעותית. ואז כדאי לכם לבדוק את הריביות הקבועות. ייתכן שבהינתן הערכה שלכם, כדאי לכם להעביר חלק מהמסלול המשתנה לקבוע.

עם זאת, ריבית המשכנתא אמנם מושפעת מהריבית עצמה, אבל גם מפרמטרים נוספים כמו מצב שוק הדירות, ביקוש והיצע בשוק המשכנתאות ועוד.

בשורה התחתונה, אתם תוכלו לדעת מה התחזית לגבי הריבית, אתם תוכלו לפעול ולשנות את המסלולים (להעלות את המרכיב הקבוע), אבל אף אחד לא נביא. אף אחד לא יודע להגיד היוםאם המהלך הזה בסיכום הכולל יהיה משתלם.

HON TV

 


השלבים בלקיחת משכנתא:

מה ההון שלכם, וכמה משכנתא תוכלו לקחת?

מה הבנק בודק ומה זה אישור עקרוני – שלב חשוב, אתם מגישים את הבקשה, איך מגישים? מה מגישים? טפסים? נתונים? ומה בכלל הבנק בודק ואיזה סוג של אישור הוא מספק (או לא מספק)?

בחירת המשכנתא

מחשבון מס רכישה

מחשבון משכנתא

בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא, וכמה עמלת פירעון נשלם?


למדריכי משכנתא נוספים –

משכנתא לרוכשים במחיר למשתכן

מה זה מדד תשומות הבניה ואיך הוא קשור לעיתוי לקיחת המשכנתא

 חשוב מאוד – על ההבדל בין ריבית משתנה לריבית קבועה –  הריבית המשתנה שאתם מקבלים מהבנק לא נמוכה כפי שניתן לראות במבט ראשון… 

למדריכי רכישת דירה –

העלות האמיתית של דירה

 בדיקות שחייבים לעשות לפני רכישת דירה

רכישת דירה להשקעה

רכישת דירה מקבלן

כמה עולה מתווך? והאם כדאי?

יועץ משכנתאות – האם כדאי?


 

ריבית המשכנתא בחודש פברואר נותרה ללא שינוי משמעותי לעומת חודש שעבר. הריבית הממוצעת הצמודה למדד עומדת על  3.38%, לעומת 3.37% בחודש הקודם. מדובר בריבית על בקשות שהועברו בינואר, כאשר הריבית היא בתוקף למשכנתאות שנלקחו מ-12 בפברואר.

הריבית הצמודה לתקופה של 20 עד 25 שנה עמדה בפברואר על 3.8% לעומת 3.83% בחודש הקודם. הריבית למעל 25 שנה עומדת על 3.89%, לעומת 3.91% בחודש הקודם.

בהמשך – עם הפרסום, נעדכן לגבי ריבית המשכנתא הלא צמודה

שוק המשכנתאות ב-2017 הסתכם ב-53.4 מיליארד שקל – ירידה של 9%, לעומת השנה הקודמת. האם זה מעיד על קיפאון מסוןיים בדוק הדירות? כן, זה מעיד על פחות רכישות. אולי אנשים פשוט מחכים? כנראה שהם מחכים לזכייה במחיר למשתכן. אולי הם חושבים (אחרים) שמחירי הדירות גבוהים. מה שברור שהיקף העסקאות ירד ובמקביל היקף המשכנתאות. המשמעות היא שמתישהו האנשים האלו שכעת יושבים על הגדר יחזרו לשוק – ומה אז? האם מחירי הדירות יעלו? האבסורד הוא שלמרות הקיפאון ואפילו הירידה בהיקף העסקאות, עדיין לא נרשמו ירידות מחיירם בשוק הדירות.

מחירי הדירות לאן?

 

כך או כך, שנת 2017, מסתיימת עם דצמבר חזק. מנתוני בנק ישראל עולה כי בחודש דצמבר נלקחו משכנתאות חדשות בהיקף של 5.1 מיליארד שקל,  לעומת 47 מיליארד שקל בחודש המקביל בשנת 2016. חודש דצמבר נחשב עונתית חודש טוב, גם בגלל מבצעי המשכנתאות שהבנקים עושים לקראת סוף השנה. ואכן בהתבוננות על ריבית המשכנתא בדצמבר (שיושמה בפועל למשכנתאות שנלקחו בתחילת ינואר) הרי שהריבית משכנתא ירדה בכ-0.2% (הריבית הצמודה) בדצמבר.

בחודש דצמבר לראשונה בשנת 2017 ירדה הריבית השקלית הקבועה הממוצעת מתחת לרף ה-4% ועמדה בממוצע על 3.97% בחודש דצמבר. הריבית השקלית ירדה  בשיעור של 8% ב-2017 וגם הריבית הצמודה הקבועה ירדה בשיעור דומה אשתקד ועמדה בדצמבר בממוצע על 3.5% בממוצע.  הירידה בריבית נובעת גם ממבצעי סוף השנה בבנקים למשכנתאות וגם מירידה בהיקף העסקאות. הירידה בריבית מנוגדת לחודשים האחרונים בהן הריבית משכנתא עלתה, ולמעשה בשנתיים האחרונות המגמה בריבית המשכנתא היא עלייה.

 

ריבית המשכנתא בחודש דצמבר ירדה בשיעור קל. על פי נתוני בנק ישראל הריבית הצמודה הממוצעת בחודש דצמבר עומדת על 3.57%, לעוןמת 3.6% בחודש שעבר.הריבית ירדה לאורך כל הקו – כלומר לכל התקופות (משכנתאות קצרות וארוכות), אבל הירידה היתה בולטת יותר בריבית לטווח ארוך.

הריבית הצמודה על משכנתא לטווח של מעל 25 שנה עומדת על 3.97%, לעומת 4.04% בחודש הקודם. השפל אגב היה לפני שנתיים וחצי – ריבית  של 2.6%. הריבית הצמודה לטווח של 20 עד 25 שנה עומדת גם על 3.97%, בהשוואה ל-4.12% בחודש הקודם. לכאורה זה לא הגיוני שהריביות לתקופות שונות יהיו זהות – אחרי הכל, ככל שהתקופה ארוכה יותר אז הסיכון גדל ובהתאמה הריבית שהבנק דורש גבוה יותר. עם זאת, יש מצבים שתלויים בביקוש והיצע – ביקוש למשכנתאות  לתקופות מסוימות והיצע לתקופות מסוימות שיוצרות שינויים במחיר. למשל – אם לבנקים יש מקורות  מימון בסכום משמעותי ביחס לעבר, לתקופה של 20 עד 25 שנה, הם מן הסתם, ינסו להקטין אותו – גם דרך  הקטנת הריבית על המשכנתאות לתקופה זו. ובכלל – ככל שהתקופה יותר פופולארית, יותר מבוקשת, ויש בה יותר פעילות, אז צפוי שהריבית בה תהיה יותר נמוכה.

 

ריבית משכנתא שקלית – ירידה קלה בדצמבר

ריבית המשכנתא השקלית, ירדה בחודש דצמבר מ-3.03% ל-3.01%. גם כאן הירידות בולטות לאורך כל התקופות. חשוב להזכיר בהקשר זה, כי הריבית הממוצעת מערבבת ריביות משתנו וריביות קבועות שמראש הן גבוהות יותר. אין בנתוני בנק ישראל הפרדה בין הריביות האלו וחבל.

 

כך או אחרת, הירידה בריבית היא סנטימנט נוסף לקיפאון בשוק הדירות. הקיפאון הזה מיוחס בעיקר לירידה בביקושים לדירות כתוצאה מתוכנית מחיר למשתכן. השאלה אם מאוכזבי התוכנית לא יחזרו לשוק ואז הביקושים יחזרו לעלות? בכל מקרה, בשנה האחרונה קיימים ויכוחים גדולים בין שר האוצר משה כחלון שמסביר שהתוכנית תצליח ותגרום לרבבות ומאות אלפי משפחות דירה לרכוש דירה במחיר נוח, בעוד שמומחי נדל"ן למינהם, טוענים שהתוכנית פונה לקבוצה מסוימת ואין בכוחה להשפיע על מחירי הדירות.

למחשבון מס רכישה

למחשבון מחירי הדירות

ריבית משכנתא בנובמבר-  הצמודה 3.6%; השקלית 3.03%

ריבית המשכנתא יורדת בחצי השנה האחרונה ומחזקת את ההערכה ששוק הדירות בסוג של קיפאון, ואולי לקראת ירידת מחירים – הירידה בריבית נובעת בין היתר מירידה בביקושים לדירות, כאשר הסיבה העיקרית לכך היא ככל הנראה – תוכנית מחיר למשתכן. התוכנית הזו מנטרלת חלק גדול מהביקושים לדירות שכן הזכאים לדירה מתמודדים על דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן, ובעצם "יוצאים" משוק הדירות למגורים – היציאה שלהם, משפיעה דרמטית על הביקוש לדירות (מקטנה ביקושים).

עם זאת, חשוב להדגיש – הקבלנים במקביל לירידה בביקושים, מקטינים את ההיצע, הם פשוט בונים פחות, והמשמעות היא שבהדרגה היצע הדירות קטן, כך שמאוד ייתכן שבסוף התהליך הזה, דווקא ייוצר מצב של היצע שלא מדביק את הביקוש, וזה עלול להביא לחזרה של עליות מחירים.

בכל הקשור לריבית המשכנתא הרי שהיא ירדה בכ-0.4% בחצי השנה האחרונה, כאשר הריבית בחודש נובמבר שמרה על יציבות לעומת חודש שעבר. ריבית המשכנתא הממוצעת הצמודה למדד עמדה על 3.6% – כך עולה מנתוני בנק ישראל, בעוד שריבית המשכנתא הממוצעת בחודש שעבר עמדה על 3.56%. מדובר על הריבית על משכנתאות שנלקחו באוקטובר ובוצעו עד 13 בנובמבר. לפני כחצי שנה, אגב, הריבית היתה מעל 4%.

בבנק ישראל מפרטים את הריבית בחתך של תקופות המשכנתא (תקופת לקיחת המשכנתא), כאשר לרוב, ככל שהתקופה ארוכה יותר כך הריבית גבוהה יותר. הריבית הממוצעת לתקופה של 15 עד 20 שנה (תקופה פופולארית) ירדה ל-3.87% לעומת 3.89% בחודש אוקטובר; הריבית ל-20 עד 25 שנה עומדת(גם כן תקופה פופולארית) עלתה ל-4.12% לעומת 4.03% בחודש שעבר.  ריבית המשכנתא הנמוכה ביותר אגב היא דווקא לתקופה של 5 עד 10 שנים – ריבית ממוצעת של כ-3.13% לעומת 3.22% בחודש הקודם, כשהסיבה לכך היא שלבנקים יש מקורות מימון גדולים לתקופה זו (לרבות אג"ח), ולכן  היצע המימון גדול, וכמו בכל שוק כאשר ההיצע גדול אז המחיר יורד (וכאן בהתאמה הריבית יורדת).

ריבית המשכנתא – לאן?

ריבית המשכנתא בחצי השנה האחרונה בירידה קלה, אבל זה אחרי שעלתה בשיעור של 2% בשנתיים האחרונות – אז האם מדובר בריבית אטרקטיבית? ובכן התשובה היא, ככל הנראה, כן – בשנים האחרונות הריבית בשפל – עוד אחוז למעלה, פחות אחוז, ביחס לממוצע ארוך הטווח, מדובר ברמת ריבית נמוכה במיוחד. הריבית הנמוכה הזו חיממה את שוק הדירות בשנים האחרונות שכן אנשים הבינו שהריבית בשפל וזה הזמן לקחת משכנתא.

ומה יהיה בהמשך? ובכן, ריבית המשכנתא בכיוון מטה בחודשים האחרונים, אבל צריך לזכור שהמגמה של השנתיים האחרונות היא דווקא בכיוון מעלה, וכן שהריבית משכנתא תלויה בריבית בנק ישראל. ריבית בנק ישראל בשפל, וכשהיא תעלה היא צפויה "לקחת" איתה את ריבית המשכנתא. מעבר לכך, ככל ששוק הדירות יהיה מבחינת הבנקים מסוכן יותר, כך הם יעלו את פרמיית הסיכון שהם לוקחים במסגרת הריבית.

 הריבית השקלית המוצעת – 3.03%

ריבית המשכנתא השקלית הממוצעת בחודש נובמבר נותרה כמעט ללא שינוי – 3.03%, לעומת 3.04% בחודש קודם. הריבית על משכנתאות שקליות לתקופה של 15 עד 20 שנה עמדה בנובמבר על 4.24% לעומת 4.31% בחודש קודם. הריבית על הלוואות לתקופה של 20 עד 25 שנה עומדת על 4.56% לעומת 4.69%.

חשוב להבהיר – הריבית השקלית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל היא ממוצע של ההלוואות שניתנו בריבית שקלית משתנה ובריבית קבועה. בפועל, לא באמת ניתן להשוות בין שני סוגי הריביות האלו – הריבית הקבועה יותר בטוחה לאורך זמן, אך מראש היא יקרה יותר; בעוד הריבית המשתנה אמנם יותר נמוכה, אך היא יותר מסוכנת כי קיימת חשיפה לעלייה בריבית.

ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה

ריבית המשכנתא וליתר דיוק השינוי בריבית המשכנתא משפיעים על עיתוי התשלומים לקבלן (באם רוכשים דירה מקבלן). רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן  עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה אמנם לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח  עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.

ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תיקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם. אלא שכשמשלמים לקבלן צריך כמובן להתייחס לפרמטרים נוספים – לא כדאי (ולא צריך) לשלם את הרוב בשלב הראשון, חשוב להשאיר סכום משמעותי לשלבים האחרונים.

ריבית המשכנתא יורדת! האם זה מאותת על חולשה בשוק הדירות? 

ריבית המשכנתא יורדת וזאת כבר מגמה – בחצי השנה האחרונה ירדה הריבית הממוצעת במשכנתאות צמודות מדד בכ-0.4% ל-3.56%. הריבית למעל 25 שנה ירדה מ-4.34% ל-4% וחזרה כמעט שנה אחורה. הריבית ל-20 עד 25 שנה – התקופה הפופולארית ביותר במשכנתאות, ירדה בכ-0.3% ל-4.03%. אגב, מעניין לראות שהריבית ל-20 עד 25 שנה עולה בממוצע על הריבית למעל 25 שנה, והסיבה היא פשוטה – ביקושים למשכנתאות לתקופה של 20 עד 25 שנה מייקרות את הריבית. זה לרוב לא קורה – לרוב ככל שהתקופה ארוכה יותר כך הריבית גבוה יותר. המשמעות הפרקטית היא שכדאי לכם לבדוק ריביות בתקופה ארוכה – 25 שנה ומעלה, ייתכן ותקבלו ריבית טובה.

הריבית הממוצעת לחודש אוקטובר, כך עולה מנתוני בנק ישראל (תוקף הריבית מ-17 באוקטובר) דווקא עלתה לתקופות הקצרות – הריבית ל-5 עד 10 שנים עלתה ל-3.22% לעומת 3.08% בחודש הקודם. אך לתקופות הפופולאריות כאמור הריבית ירדה. הירידה הזו מגיעה אחרי עלייה של 2% בשנתיים האחרונות, אבל ככלל – בשנים האחרונות הריבית בשפל – עוד אחוז למעלה, פחות אחוז, ביחס לממוצע ארוך הטווח, מדובר ברמת ריבית נמוכה במיוחד. והריבית הנמוכה הזו היא זו שחיממה את שוק הדירות בשנים האחרונות – אנשים פשוט בריבית האפסית החליטו שזה זמן טוב לקנות דירה.  אגב, נגידת בנק ישראל, ד"ר קרנית פלוג התראיינה לתקשורת בחודשים האחרונים וטענה שהריבית של בנק ישראל (שהיא בין היתר גם הבסיס לריבית המשכנתא) לא השפיעה על שוק הדירות – ממש לא ברור, איך היא הגיעה למסקנה הזו, וזה רק ממחיש את הבעיתיות שבלימודי הכלכלה – כל כלכלן יכול להוכיח מה שמתאים לו.הרי זה לא באמת מדע, ובטח שלא מדוייק

ריבית משכנתא שקלית – ירידה בריביות לתקופות הארוכות

ריבית המשכנתא השקלית הממוצעת לחודש אוקטובר עלתה בשיעור מתון ל-3.04% לעומת 3% בחודש הקודם. עם זאת, הממוצע קצת "משקר" – הריביות לרוב תקופות המשכנתא ירדו, במיוחד לתקופות הפופולאריות. העלייה כביכול בריבית הממוצעת נובעת מההלוואות לתקופה קצרה, אך בפועל הריביות האלו כמעט ולא רלבנטיות לשוק המשכנתאות (הן בהיקף קטן במיוחד).

הריבית השקלית לתקופה של מעל 25 שנה ירדה ל-4.85% לעומת 5.22% לפני כחצי שנה – ירידה של כמעט 0.4%. הריבית  ל-20 עד 25 שנה ירדה ל-4.69% לעומת מעל 5% לפני חצי שנה – ירידה של מעל 0.3%. הריבית על משכנתאות ל-15 עד 20 שנה ירדה ל-4.31% בהשוואה ל-4.71% לפני חצי שנה – ירידה של 0.4%.

ריבית יורדת – מה זה אומר על שוק הדירות?

הירידה בריבית המשכנתא נובעת ככל הנראה מהתקררות מסוימת בשוק הדיור – רוכשי הדירות מחכים , הם יושבים על הגדר, הם יצאו מהשוק לטובת הפרויקטים של מחיר למשתכן, מספר העסקאות יורד, הביקושים למשכנתא יורדים, ובהתאמה התחרות בין הבנקים יורדת, והריבית עולה. זו הכלכלה בפשטותה , אבל מה הלאה? ובכן זה ממש לא ברור, זה נכון ששוק הדירות נמצא בקיפאון מסויים, אבל השוק הזה ממש לא ניתן לנבואה. צריך לזכור שלמרות הירידה בביקושים (שנובעת ממחיר למשתכן) המחירים עדיין לא יורדים. צריך גם לזכור שהריבית בשפל – ריבית בנק ישראל בשפל וכשהיא תעלה היא צפויה לקחת איתה את ריבית המשכנתא, והיא תעלה, זאת רק שאלה של זמן.

 

ריבית משכנתא מבטאת בין היתר את מצב שוק הדירות – כשהיא עולה זה עשוי לרמז על עודף ביקוש על היצע – יש יותר רוכשי דירות, הביקושים גדולים, יש פניות רבות לבנקים למשכנתאות, יש ביקושים למשכנתאות, והביקושים האלו גורמים לריבית לעלות.

מנגד, כשהיא יורדת, אז אולי יש התמתנות בביקוש לדירות ובהתאמה התמתנות בביקוש למשכנתאות. וזה מה שקורה עכשיו. ריבית המשכנתא  בספטמבר (ריבית מ-11 בספטמבר ואילך) ירדה – גם הריבית במשכנתאות צמודות למדד, וגם הריבית במשכנתאות שקליות. הירידה מגיעה לאחר כמה חודשים של קיפאון, והיא ממשיכה את הנתונים על עצירה בשוק הדירות – ירידה בכמות העסקאות, ירידה בכמות הדירות בבנייה (מלאי הדירות), והתארכות הזמן שלוקח למכור דירה. אז אולי יש כאן רמז נוסף להתמתנות בשוק הדירות, אבל צריך לזכור – בינתיים זה ירידה בהיקף העסקאות, זאת ממש לא ירידה במחירים!

ריבית משכנתא בספטמבר – הצמודה ירדה ל-3.61% לעומת 3.71% בחודש קודם

ריבית משכנתא בספטמבר ירדה גם בצמודה וגם בשקלית. הריבית הצמודה ירדה ב-0.1% ל-3.61% לעומת חודש קודם – כך עולה מנתונים מעודכנים של  בנק ישראל. הירידה הזו מגיעה אחרי חודשים של קיפאון וירידה קלה, כשלפני כן ריבית המשכנתא זינקה ב-2% בתקופה של שנתיים. עם זאת, כנראה שמוקדם לנבא מה יקרה בהמשך – מצד אחד, העצירה בריבית עשויה להיות תוצאה של ירידה בביקושים לדירות שנוצרה גם בעקבות ישיבה על הגדר של רוכשים רבים. אלו מחכים לראות את ההתפתחות של תוכנית מחיר למשתכן שלאחרונה הורחבהב-12 אלף דירות נוספות. המהלך הזה מוציא מהשוק כמה רבבות טובות של רוכשים פוטנציאליים כשבס"כ נרשמו לתוכנית 100 אלף משפחות וזכו כ-25 אלף בלבד. כלומר, יש 75 אלף משפחות שיושבות על הגדר ולא נמצאות בשוק הדירות. זאת צלחה גדולה לשר האוצר, משה כחלון, כי ברגע שהם לא מחפשים ומבקשים דירות, השוק משתנה – ירידה כזו משמעותית בצד הביקוש עשויה לחסל את עודף הביקוש, ואז – ההיצע נותן את הטון, והשוק משנה כיוון. אולי זה יקרה, אבל מנגד – הקבלנים עוצרים את הבנייה, כך שההיצע בהתאמה יורד, ומעבר לכך – במחיר למשתכן יש עדיין בעיות רבות, שעיקרן – זמן ממושך – כ- שנים עד לקבלת הדירה, ודירות לא מתאימות (גדולות מדי, סטנדרט בנייה לא מספק ועוד).

,וביחס לריבית משכנתא, חשוב גם להדגיש –  העלייה בריבית המשכנתא בשנתיים החולפות מנותקת מריבית בנק ישראל האפסית (0.1%). ומכאן שכאשר ריבית בנק ישראל תעלה (צפוי במהלך 2018), ריבית המשכנתא צפויה להיות מושפעת בהתאמה. אלא שעלייה בריבית עשויה גם לקרר את שוק הדירות – פחות ירוצו לקנות דירה, ואז בהתאמה הביקוש למשכנתא יירד, וזה עשוי להוזיל במשהו את הריבית.

הרחבה: ריבית המשכנתא לאן?

על כל פנים, ריבית המשכנתא הצמודה הממוצעת לחודש ספטמבר ( (נלקחה באוגוסט ולביצוע עד 11 בספטמבר)  ירדה כאמור ל-3.61% לעומת 3.71% חודש קודם, ולעומת 3.69% בחודש יולי

להלן טבלאות המרכזת את ריבית המשכנתא הצמודה למדד לטווחים שונים בשנתיים האחרונות:

תקופה לפרעון מעל 25 שנה מעל 20 ועד 25 שנה מעל 15 ועד 20 שנים מעל 10 ועד 15 שנים מעל 5 ועד 10 שנים עד 5 שנים ממוצע

 

 

 

3.61%

ספט-2017 4.12   4.08   3.91  3.49 3.08  3.44
אוג-2017 4.16 4.16 4.03 3.51 3.03 3.59 3.71
יול-2017 4.16 4.12 3.97 3.51 2.99 3.56 3.69
יונ-2017 4.21 4.22 4.06 3.51 3.24 3.59 3.74
מאי-2017 4.31 4.35 4.14 3.57 3.34 3.73 3.87
אפר-2017 4.31 4.34 4.25 3.75 3.32 3.72 3.88
מרץ-2017 4.34 4.23 4.19 3.73 3.49 3.82 3.93
פבר-2017 4.30 4.19 4.14 3.66 3.36 3.72 3.85
ינו-2017 4.27 4.13 4.11 3.62 3.36 3.71 3.84
דצמ-2016 4.17 3.99 3.96 3.66 3.27 3.58 3.73
נוב-2016 4.19 4.02 3.93 3.35 3.11 3.55 3.67
אוק-2016 4.03 3.90 3.81 3.41 3.20 3.36 3.53
ספט-2016 3.84 3.76 3.63 3.26 2.92 3.11 3.30
אוג-2016 3.76 3.66 3.54 3.17 2.78 3.00 3.19
יול-2016 3.58 3.45 3.32 3.00 2.83 2.86 3.04
יונ-2016 3.50 3.48 3.26 3.00 2.73 2.73 2.93
מאי-2016 3.51 3.41 3.38 2.97 2.79 2.77 2.97
אפר-2016 3.42 3.42 3.35 3.14 2.75 2.82 3.01
מרץ-2016 3.39 3.42 3.28 3.06 2.80 2.89 3.06
פבר-2016 3.22 3.15 3.18 2.73 2.49 2.69 2.85
ינו-2016 3.09 3.05 2.93 2.66 2.33 2.48 2.66
דצמ-2015 3.05 3.01 2.90 2.55 2.22 2.38 2.58
נוב-2015 3.06 3.00 2.85 2.54 2.16 2.42 2.58
אוק-2015 2.95 2.90 2.75 2.38 2.01 2.31 2.47
ספט-2015 2.90 2.92 2.65 2.29 1.87 2.21 2.37
אוג-2015 2.77 2.73 2.55 2.16 1.77 2.05 2.21
יול-2015 2.59 2.55 2.29 2.01 1.69 1.90 2.05
יונ-2015 2.57 2.45 2.26 2.00 1.77 1.75 1.96

ריבית שקלית מעל 25 שנה – 4.87%

ריבית המשכנתא השקלית ירדה באוגוסט ל-3.09% לעומת 3.17% בחודש שעבר ו-3.23% בחודש יוני.  בטבלה ניתן לראות את כל הריביות השקליות לתקופות פירעון שונות:

תוקף הריבית

 

ספט-2017

מעל 25 שנה מעל 20 ועד 25 שנה מעל 15 ועד 20 שנה מעל 10 ועד 15 שנה מעל 5 ועד 10 שנה מעל 1 ועד 5 שנה עד שנה ממוצע

 

 

3

4.87   4.68   4.38 3.83 3.43 3.98  1.82
אוג-2017 5.09 4.74 4.44 3.87 3.38 4.04 1.84 3.09
יול-2017 5.10 4.83 4.50 3.94 3.54 4.12 1.81 3.17
יונ-2017 5.06 4.90 4.53 4.00 3.61 4.18 1.83 3.23
מאי-2017 5.16 4.94 4.63 4.16 3.66 4.24 1.91 3.29
אפר-2017 5.19 5.00 4.67 4.26 3.79 4.29 1.83 3.32
מרץ-2017 5.22 5.01 4.69 4.25 3.81 4.31 1.89 3.36
פבר-2017 5.14 5.01 4.71 4.25 3.75 4.27 1.81 3.33
ינו-2017 5.15 4.91 4.66 4.21 3.77 4.29 1.69 3.37
דצמ-2016 4.95 4.78 4.48 4.06 3.65 4.05 1.70 3.28
נוב-2016 4.91 4.66 4.42 3.98 3.60 3.92 1.66 3.19
אוק-2016 4.76 4.59 4.31 3.91 3.54 3.83 1.58 3.13
ספט-2016 4.61 4.43 4.16 3.71 3.34 3.65 1.45 2.94
אוג-2016 4.50 4.35 4.11 3.69 3.25 3.51 1.43 2.89
יול-2016 4.35 4.17 3.97 3.52 3.13 3.41 1.37 2.78
יונ-2016 4.25 4.11 3.90 3.52 3.06 3.30 1.39 2.75
מאי-2016 4.23 4.07 3.86 3.48 3.00 3.28 1.38 2.75
אפר-2016 4.10 3.97 3.78 3.39 2.99 3.17 1.37 2.68
מרץ-2016 4.10 3.97 3.80 3.43 3.01 3.13 1.42 2.64
פבר-2016 4.16 4.04 3.81 3.39 2.94 3.18 1.34 2.60
ינו-2016 4.15 4.01 3.77 3.34 2.83 3.12 1.32 2.54
דצמ-2015 4.12 3.97 3.70 3.26 2.76 3.02 1.27 2.48
נוב-2015 4.18 4.02 3.81 3.33 2.84 3.01 1.27 2.46
אוק-2015 4.18 4.01 3.82 3.32 2.83 3.11 1.25 2.50
ספט-2015 4.18 4.02 3.82 3.33 2.81 3.01 1.20 2.46
אוג-2015 4.08 3.90 3.66 3.20 2.74 2.95 1.15 2.43
יול-2015 3.79 3.56 3.33 2.87 2.43 2.74 1.15 2.33
יונ-2015 3.55 3.36 3.08 2.68 2.30 2.56 1.14 2.22

 הריבית השקלית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל היא ממוצע של ההלוואות שניתנו בריבית שקלית משתנה ובריבית קבועה. בפועל, לא באמת ניתן להשוות בין שני סוגי הריביות האלו – הריבית הקבועה יותר בטוחה לאורך זמן, אך מראש היא יקרה יותר; בעוד הריבית המשתנה אמנם יותר נמוכה, אך היא יותר מסוכנת כי קיימת חשיפה לעלייה בריבית.

תכנים נוספים מאתר הון:

רוכשים דירה? כך תחשבו את מס הרכישה

מחירי הדירות בתל-אביב – נתונים מעודכנים

מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?

מחשבון מס רכישה

 

ריבית המשכנתא באוגוסט רשמה יציבות  בהמשך לירידה בחודשים האחרונים – כך עולה מנתוני בנק ישראל. מדובר על עצירה במגמת העלייה של השנתיים האחרונות שבהן עלתה הריבית ב-2%. השאלה מה יקרה בהמשך – מצד אחד, העצירה בריבית עשויה להיות תוצאה של ירידה בביקושים לדירות שנוצרה בעקבות ישיבה על הגדר של רוכשים רבים. אלו מחכים לראות את ההתפתחות של תוכנית מחיר למשתכן שלאחרונה הורחבה – בימים אלו מודיעים ל-15 אלף זכאים על זכייתם ובקרוב תושק תוכנית נוספת ל-15 אלף דירות נוספות. המהלך הזה מוציא מהשוק כמה רבבות טובות של רוכשים פוטנציאליים.

אז מה יהיה בהמשך? שוק הדירות הוא שוק שיש בו ביקושים קשיחים, והיצע שעדיין לא עונה על הביקוש. אז עכשיו יש עצירה בביקושים אלא שבהתאמה הקבלנים בונים פחות. החשש שהפער בין הביקוש להיצע יימשך, שהביקוש יהיה עדיין גבוה מההיצע, ואז המילכוד של עודף ביקוש שמביא לעליית מחיירם יישאר, כשבמקביל הביקוש הזה עשוי להעלות את ריבית המשכנתא.

מעבר לכך,  חשוב להדגיש כי העלייה בריבית המשכנתא בשנתיים החולפות מנותקת מריבית בנק ישראל האפסית (0.1%). ומכאן שכאשר ריבית בנק ישראל תעלה (צפוי במהלך 2018), ריבית המשכנתא צפויה להיות מושפעת בהתאמה.

הרחבה: ריבית המשכנתא לאן?

הריבית הצמודה הממוצעת – 3.71%

ריבית המשכנתא הצמודה הממוצעת לחודש אוגוסט ( (נלקחה ביולי ולביצוע עד 11 באוגוסט )  עלתה מעט ל-3.71% לעומת 3.69% בחודש יולי ולעומת 3.74% בחודש יוני – כך עולה מנתוני בנק ישראל. הירידה בחודשיים האחרונים מיוחסת כאמור לירידה בהיקף העסקאות בשוק הדירות, וזאת בעיקר בשל המתנה של רוכשים פוטנציאליים שמחכים לתורם לרכוש דירה במסגרת מחיר למשתכן.

להלן טבלאות המרכזת את ריבית המשכנתא הצמודה למדד לטווחים שונים בשנתיים האחרונות:

תקופה לפרעון מעל 25 מעל 20 ועד 25 מעל 15 ועד 20 מעל 10 ועד 15 מעל 5 ועד 10 עד 5 שנים ממוצע
תוקף המשכנתא שנה   שנים   שנים  שנים שנים
אוג-2017 4.16 4.16 4.03 3.51 3.03 3.59 3.71
יול-2017 4.16 4.12 3.97 3.51 2.99 3.56 3.69
יונ-2017 4.21 4.22 4.06 3.51 3.24 3.59 3.74
מאי-2017 4.31 4.35 4.14 3.57 3.34 3.73 3.87
אפר-2017 4.31 4.34 4.25 3.75 3.32 3.72 3.88
מרץ-2017 4.34 4.23 4.19 3.73 3.49 3.82 3.93
פבר-2017 4.30 4.19 4.14 3.66 3.36 3.72 3.85
ינו-2017 4.27 4.13 4.11 3.62 3.36 3.71 3.84
דצמ-2016 4.17 3.99 3.96 3.66 3.27 3.58 3.73
נוב-2016 4.19 4.02 3.93 3.35 3.11 3.55 3.67
אוק-2016 4.03 3.90 3.81 3.41 3.20 3.36 3.53
ספט-2016 3.84 3.76 3.63 3.26 2.92 3.11 3.30
אוג-2016 3.76 3.66 3.54 3.17 2.78 3.00 3.19
יול-2016 3.58 3.45 3.32 3.00 2.83 2.86 3.04
יונ-2016 3.50 3.48 3.26 3.00 2.73 2.73 2.93
מאי-2016 3.51 3.41 3.38 2.97 2.79 2.77 2.97
אפר-2016 3.42 3.42 3.35 3.14 2.75 2.82 3.01
מרץ-2016 3.39 3.42 3.28 3.06 2.80 2.89 3.06
פבר-2016 3.22 3.15 3.18 2.73 2.49 2.69 2.85
ינו-2016 3.09 3.05 2.93 2.66 2.33 2.48 2.66
דצמ-2015 3.05 3.01 2.90 2.55 2.22 2.38 2.58
נוב-2015 3.06 3.00 2.85 2.54 2.16 2.42 2.58
אוק-2015 2.95 2.90 2.75 2.38 2.01 2.31 2.47
ספט-2015 2.90 2.92 2.65 2.29 1.87 2.21 2.37
אוג-2015 2.77 2.73 2.55 2.16 1.77 2.05 2.21
יול-2015 2.59 2.55 2.29 2.01 1.69 1.90 2.05
יונ-2015 2.57 2.45 2.26 2.00 1.77 1.75 1.96

ריבית שקלית מעל 25 שנה – 5.1%

ריבית המשכנתא השקלית ירדה באוגוסט ל-3.09% לעומת 3.17% בחודש שעבר ו-3.23% בחודש יוני.  בטבלה ניתן לראות את כל הריביות השקליות לתקופות פירעון שונות:

תוקף הריבית החל מ- מעל 25 מעל 20 ועד 25 מעל 15 ועד 20 מעל 10 ועד 15 מעל 5 ועד 10 מעל 1 ועד 5 עד שנה ממוצע
שנה   שנים   שנים  שנים שנים שנים
אוג-2017 5.09 4.74 4.44 3.87 3.38 4.04 1.84 3.09
יול-2017 5.10 4.83 4.50 3.94 3.54 4.12 1.81 3.17
יונ-2017 5.06 4.90 4.53 4.00 3.61 4.18 1.83 3.23
מאי-2017 5.16 4.94 4.63 4.16 3.66 4.24 1.91 3.29
אפר-2017 5.19 5.00 4.67 4.26 3.79 4.29 1.83 3.32
מרץ-2017 5.22 5.01 4.69 4.25 3.81 4.31 1.89 3.36
פבר-2017 5.14 5.01 4.71 4.25 3.75 4.27 1.81 3.33
ינו-2017 5.15 4.91 4.66 4.21 3.77 4.29 1.69 3.37
דצמ-2016 4.95 4.78 4.48 4.06 3.65 4.05 1.70 3.28
נוב-2016 4.91 4.66 4.42 3.98 3.60 3.92 1.66 3.19
אוק-2016 4.76 4.59 4.31 3.91 3.54 3.83 1.58 3.13
ספט-2016 4.61 4.43 4.16 3.71 3.34 3.65 1.45 2.94
אוג-2016 4.50 4.35 4.11 3.69 3.25 3.51 1.43 2.89
יול-2016 4.35 4.17 3.97 3.52 3.13 3.41 1.37 2.78
יונ-2016 4.25 4.11 3.90 3.52 3.06 3.30 1.39 2.75
מאי-2016 4.23 4.07 3.86 3.48 3.00 3.28 1.38 2.75
אפר-2016 4.10 3.97 3.78 3.39 2.99 3.17 1.37 2.68
מרץ-2016 4.10 3.97 3.80 3.43 3.01 3.13 1.42 2.64
פבר-2016 4.16 4.04 3.81 3.39 2.94 3.18 1.34 2.60
ינו-2016 4.15 4.01 3.77 3.34 2.83 3.12 1.32 2.54
דצמ-2015 4.12 3.97 3.70 3.26 2.76 3.02 1.27 2.48
נוב-2015 4.18 4.02 3.81 3.33 2.84 3.01 1.27 2.46
אוק-2015 4.18 4.01 3.82 3.32 2.83 3.11 1.25 2.50
ספט-2015 4.18 4.02 3.82 3.33 2.81 3.01 1.20 2.46
אוג-2015 4.08 3.90 3.66 3.20 2.74 2.95 1.15 2.43
יול-2015 3.79 3.56 3.33 2.87 2.43 2.74 1.15 2.33
יונ-2015 3.55 3.36 3.08 2.68 2.30 2.56 1.14 2.22

 הריבית השקלית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל היא ממוצע של ההלוואות שניתנו בריבית שקלית משתנה ובריבית קבועה. בפועל, לא באמת ניתן להשוות בין שני סוגי הריביות האלו – הריבית הקבועה יותר בטוחה לאורך זמן, אך מראש היא יקרה יותר; בעוד הריבית המשתנה אמנם יותר נמוכה, אך היא יותר מסוכנת כי קיימת חשיפה לעלייה בריבית.

הסיכון שבהלוואת גישור

משפרי דיור מתלבטים הרבה פעמים בשאלה – מה לעשות קודם? – לרכוש דירה ואז למכור את הדירה שבה מתגוררים כעת, או למכור ואז לקנות? זו שאלה קריטית, עם שיקולים מכיוונים שונים, אבל אם רוכשים דירה ועדיין לא מוכרים את הדירה הקודמת, נוצר במקרים רבים מצב שאין לרוכשים את מלוא הכסף לשלם על הדירה. הם לרוב מסתמכים על התמורה ממכירת הדירה, ואם זאת עדיין לא נמכרה, והם צריכים לשלם, אז רבים מהם לוקחים – הלוואת גישור.

הלוואת גישור היא בהגדרה יקרה. אז קחו את זה במכלול השיקולים כאשר אתם מחליטים לקנות לפני שאתם מוכרים את הדירה הקיימת, וזה נהיה בחודשים האחרונים מוחשי יותר ומסוכן יותר.

בתקופה האחרונה, על רקע הירידה בהיקף מכירת הדירות, רבים יושבים על הגדר ולא ממהרים לקנות דירה, והירידה בביקוש גורמת לתהליך המכירה להתארך.  המצב הזה גורם למוכרים פוטנציאלים, לחכות עם המכירה. הם מעדיפים, במקרים רבים, שלא  להתפשר, ובינתיים הם לוקחים מהבנקים הלוואות גישור.

הלוואות הגישור האלו כאמור יקרות. הבנקים למשכנתאות נותנים הלוואות כאלו בריבית של כ-2%-3% צמודה למדד או בריבית לא צמודה של 5%-6%. כלומר, לוקח ההלוואה מסתכן מאוד – העלויות שלו גבוהות, ואף אחד כמובן לא מבטיח לו שהוא יקבל על מחיר הדירה שלו (הדירה הקודמת) את הערך  שהוא מצפה לקבל. זה מסוכן בריבוע כי הוא עשוי לקבל ולהתפשר לבסוף על מחיר שהוא מתחת להצעות הנוכחיות, ואז ההפסד כפול – גם על הלוואת הגישור וגם בגלל ירידת המחירים.

הלוואות גישור – זה מסוכן

ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה 

ריבית המשכנתא וליתר דיוק השינוי בריבית המשכנתא משפיעים על עיתוי התשלומים לקבלן (באם רוכשים דירה מקבלן). רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן  עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן – זה לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח  עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.

ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה – אם תקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא – ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם.

כאן, תמצאו מידע על ריביות המשכנתא וכאן תמצאו מידע על מדד תשומות הבנייה לרבות תחזית.

וכאן מידע ונתונים על הריבית באתר בנק ישראל

תכנים נוספים מאתר הון:

רוכשים דירה? כך תחשבו את מס הרכישה

מחירי הדירות בתל-אביב – נתונים מעודכנים

מה עדיף – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) או קבועה צמודה ?

מחשבון מס רכישה

מעודכן ל-06/2018

איך נקבעת ריבית המשכנתא שלכם? כאן, תוכלו לקרוא על כיוון ריבית המשכנתא (תעלה, תרד?) וגם להבין איך נקבעת ריבית המשכנתא, אבל איך נקבעת הריבית שלכם – וממה נובעים ההבדלים בריבית בינכם לבין החברים שלכם? התשובות בהמשך

ריבית המשכנתא היא נתון גמיש – זוג חברים שלכם קיבל משכנתא בריבית פריים מינוס 0.7%, ואתם לא – אתם מקבלים ריבית פריים מינוס 0.5%. אבל באותה המשכנתא יש מסלולים שונים ובמסלול הקבוע ללא ריבית המשכנתא שלכם טובה יותר – אז, מה זה בעצם אומר, מי קיבל ריבית טובה יותר?

ההשוואה לא פשוטה. המשכנתאות של היום ובצדק פזורות על פני כמה מסלולים בריביות שונות, מסוגים שונים (קבוע משתנה, צמוד, לא צמוד) וגם לתקופות שונות. ולכן, קשה מאוד להשוות בין ההצעות ובין המשכנתא שלכם לבין מצבים של לווים אחרים , אם כי, יש קווי דמיון, לרבות המרכיב המשתנה, וכן ניתן להגדיר אם המשכנתא טובה ואם הריבית יחסית נמוכה או יקרה.

איך זה שהחברים שלכם קיבלו ריבית נמוכה יותר?

ובכן, ראשית זה לא בהכרח נכון – כי יכול להיות שהם קיבלו במסלול אחד ריבית נמוכה יותר, אבל במסלול שני ריבית גבוה יותר מהמסלול שלכם. שנית, זה אכן אפשרי, ויכולות להיות לכך מספר סיבות.

ראשית – אולי הם לקוחות וותיקים של הבנק, יש להם קשר עם אנשי הסניף, יש להם ביטחונות, יש הכרות שעוזרת למנהל המשכנתאות בסניף להמליץ לתת להם ריבית נמוכה יותר. ההמלצה הזו מגיעה להנהלה ובמקרים רבים מתקבלת באהדה.

מעבר להיכרות, יש כמובן משמעות לנתונים הפיננסים שלכם – כמה אתם מרוויחים, וותק במקום העבודה, נכסים, התחייבויות והון. ככל שהמצב הפיננסי שלכם טוב יותר, תוכלו לקבל תנאים טובים יותר.

שנית, ומאוד חשוב – יש קשר בין הריבית לבין אחוזי המימון על הדירה. אם אתם לוקחים  משכנתא של 1.4  מיליון  שקל על רכישת דירה של 2 מיליון שקל – אחוז מימון של 70%, אז כמובן שהסיכון שלכם גבוה מאשר  מישהו שלוקח משכנתא של 200 אלף שקל ברכישת דירה של 2 מיליון שקל – אחוז מימון של 10%.

ברגע שאחוז המימון קטן יותר, כך צפוי שהריבית תהיה נמוכה יותר, פשוט הסיכון של הבנק קטן יותר – כאשר הבנק נותן הלוואה של 200 אלף שקל על נכס של 2 מיליון שקל, הבטוחה שווה פי 10 מההלוואה, רק קטסטרופה ענקית עם הסתברות אפסית, תשאיר את הבנק בלי החזר  החוב.  מנגד, כאשר הבנק נותן 70% מהערך של הנכס, אז מספיק שתהיה ירידה של 30% בשוק הדירות כדי שיהיה סיכון בהחזר ההלוואה. אז נכון – ירידה כזו היא גם קטסטרופה, אבל היא אפשרית יותר מהמצב הקודם. האפשרויות השונות האלו, מבטאות סיכון שונה, ובהתאמה ריבית שונה. ככל שהסיכון גדל, הבנק ידרוש ריבית גבוה יותר. זה לא הבדלים עצומים, אבל הם בהחלט משמעותיים.

בפועל, הבנקים מחלקים את אחוזי המימון לכמה רמות – עד 45% מימון, זו המדרגה הבטוחה ביותר מבחינתם, ולכן הריביות בה הן הטובות ביותר.

בין 45% מימון ל-60% מימון מערך הנכס זו המדרגה הבאה, אם כי, בנקים רבים גם מתייחסים למדרגת ביניים – עד 50% מערך הדירה.

ומעל 60% מימון זו המדרגה המסוכנת ביותר עם הריבית הגבוה ביותר.


הון למשכנתא – כמה הון צריך כדי לקבל משכנתא

יועץ משכנתא – האם צריך?


אחוז המימון כאמור מבטא סיכון ובהתאמה שוני בריבית, ויש גם עניין טכני – בנק ישראל דורש מהבנקים המספקים משכנתאות מעין הקצאת הון גדולה יותר ככל שאחוזי המימון גדולים יותר. כלומר בהלוואות עם שיעור מימון גבוה, מרכיב ההון של הבנק במימון ההלוואה גדל, ומכיוון שהתמחור של הקצאת הון הוא גבוה (הבנקים מעדיפים להקצות כמה שפחות ולהשתמש במקורות אחרים – בעיקר פיקדונות), אז הריבית מתייקרת בשיעורי מימון גבוהים.

גורם נוסף שמשפיע על הריבית – הדירה שאתם קונים (או הנכס). זה כמובן טריוואילי, אבל הבנק ירצה להעריך את הנכס, להבין שאין בעיות משפטיות על הנכס. הבנק משתמש בנכס כבטוחה, ולכן יש כאן כמובן גם השפעה עקיפה על אחוזי המימון.

לא לשכוח – להתמקח

זה חוזר אצלנו כמעט בכל המדריכים, וזה נכון כמעט תמיד – אתם צריכים להתמקח. לא רק שקונים בשוק מתמקחים, אלא בכל התקשרות בין קונה ומוכר. אתם הקונים – קונים הלוואה, במקרה זה, ויש לכם אפשרות ללכת לדוכנים האחרים (לבנקים האחרים) ולבקש מהם הלוואה, לעשות סקר שווקים, ולהתמקח עם כל אחד מהמציעים , ולא לחשוש מלהגיד שאם ההצעה לא תשתפר, אתם לא תקחו את ההלוואה מהם. תכריחו אותם לשפר את ההצעה, לפעמים זה יעבוד, לפעמים לא, בסופו של דבר – הכל כסף. וכל פיפס בריבית מתורגם לאלפים רבים של שקלים. אז חבל לוותר.

ריבית המשכנתא – לאן ?

ריבית משכנתא מעודכנת

ריבית קבועה או ריבית משתנה; שלא יעבדו עליכם!