אחוז המימון במשכנתא והקשר לריבית – חשוב!
אחוז המימון במשכנתא משפיע מאוד על הריבית. תקרת בנק ישראל חיה: 75% יחידה, 70% משפרים, 50% משקיע. מאז 2022 משווים אישור עקרוני בשלושה סלים אחידים וסל מותאם. דירה ממוצעת כ-2.4 מיליון, משכנתא ממוצעת 1.05–1.1 מיליון. כעת בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75%. כלומר, אם תקחו משכנתא בשיעור של 30%, או להבדיל משכנתא בשיעור של 70% על ערך הדירה, הבנק "יסתכל" עליכם אחרת. משכנתא במימון של 30%, נתפסת בבנק כפחות מסוכנת. הסיכוי שלכם להחזיר אותה גבוה, אפילו גבוה מאוד. משכנתא בשיעור של 70%, היא משכנתא מסוכנת אבסולוטית וגם יחסית למשכנתא הקודמת.
הבנק מתרגם את הסיכון הזה לריבית – אחוז מימון גבוה יותר, משמע ריבית גבוה יותר.
ונדגים. נניח שהדירה הנרכשת עולה 2 מיליון שקל, ואנחנו מממנים את הדירה ב-39% הון עצמי ו-61% משכנתא. אזי שיעור המימון שלנו (אחוז המימון) הוא 60%. אנחנו ניקח משכנתא של 1.22 מיליון שקל ויש לנו הון של 780 אלף שקל.
אם היינו מספרים לכם, שעד (כולל) אחוז מימון של 60%, הריבית נמוכה משמעותית מהמדרגה הבאה (מעל 60% ועד 70%). אז הייתם רצים להשיג הון נוסף של 20 אלף שקל, ולהוריד את שיעור המימון ל-60%. בצדק. הפער בריבית על פני התקופה עשוי להסתכם לרבבות אלפים.
אז מעבר לכל, הבדיקות בקשר למשכנתא – מסלולים, תחזיות, ריביות, תקופות, לא לשכוח לבדוק את הדבר הבסיסי – אחוזי המימון, והאם ניתן להפחית אותם.
מדרגות אחוזי המשכנתא
כל בנק מתייחס לאחוזי המימון בצורה אחרת, אבל יש כמה כללי אצבע שרוב הבנקים מתייחסים אליהם, כך שהמדרגות שנציג כאן
- עד 45% מימון – סיכון יחסית קטן לבנק, ובהתאמה – הריביות הטובות ביותר ללקוחות.
- מ-45% ועד 60% מימון – זו הקבוצה הגדולה ביותר – רוב לוקחי המשכנתאות נמצאים בה.
- מעל 60% מימון – סיכון יחסית גבוה לבנק ולכן ריבית גבוה מהקבוצה הקודמת.
- 75% – המדרגה הגבוה ברכישת דירה. הסיכון לבנקים נחשב גדול (עם תלות בפרמטרים נוספים), ולכן הריבית כאן היא הכי פחות טובה.
ולמה בעצם יש שוני בריבית? כאמור בראש וראשונה זה עניין של סיכון. כאשר הבטוחה מאבדת ערך, אז נוצר סיכון שהחוב לא יוחזר, וככל שהאחוז המימון קטן יותר, כך הביטחון בהחזר החוב עולה, והנה המחשה.
נחזור לדוגמה של רכישת הדירה בעלות של 2 מיליון שקל עם מימון של 1.2 מיליון שקל – נניח שמחירי הדירות יירדו ב-20% – ערך הדירה יורד ל-1.6 מיליון שקל, בעוד המשכנתא היא 1. מיליון שקל – עדיין יש בטוחה משמעותית, אבל פחות מבעבר. אבל מה יקרה אם מחירי הדירות יירדו ב-50%,? זו כמובן לא תחזית של אף אדם שפוי, זה תיאורטי ודמיוני, רק תזכרו שהמציאות לפעמים עולה על כל דמיון. ירידה כזו, מורידה את שווי הדירה ל-1 מיליון שקל, וההלוואה כבר עולה על ערך הנכס. זאת ועוד – ערך המשכנתא בשנים הראשונות עולה, כך שיכול היות שמדובר על סכום גבוה משמעותית מערך הדירה.
במצב זה, הבנק נמצא בסיכון גדול – ההחזרים של המשכנתא כבר ממש לא בטוחים. הלקוח נמצא במצב של מעין פשיטת רגל – לפחות בהתייחס לערך הדירה שלו. אם היה מדובר בהלוואה נונריקורס המצב היה מבחינת הבנקים בעייתי יותר. הלוואות כאלו מוחזרות, במצב פיננסי בעייתי, רק דרך השעבוד, אבל המצב בפועל הוא שהבנק גם קיבל ערבות של הרוכשים.
המצב הבעייתי של בעל הדירה במצב הזה מתגלגל על הבנק, אבל אם אחוזי המימון היו רק 30%, המצב היה אחרת לגמרי. אמנם ערך הדירה היה יורד כמובן לאותו סכום – 1 מיליון שקל. אבל ההלוואה היתה 30% מ-2 מיליון שקל – 600 אלף שקל. ההלוואה כבר מהווה 60% מערך הדירה (אחרי הירידה), אך עדיין אין כאן סיכון לקבל את ההלוואה, מכיוון שהדירה שווה יותר (משמעותית) מערך ההלוואה.
בשורה התחתונה – אחוזי מימון גבוהים מתבטאים בריבית גבוהה. כדאי לכם (באם אתם קרובים למדרגה) להוריד את אחוזי המימון ובהתאמה לשלם ריבית נמוכה יותר.
עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?.
איך עושים את זה? איך מגייסים עוד הון כדי להקטין את שיעורי המימון?
ובכן, אתם יכולים אפילו לקחת הלוואה בבנק או הלוואה מקרוב משפחה, כדי לעבות את ההון העצמי, ועדיין זה יהיה משתלם יותר. אם מדובר בסכום קטן אז זה בהחלט בסדר. אבל אם מדובר בסכום גדול, אל תעשו זאת – אתם משקרים לעצמכם – זה רק יכניס אתכם למעגל של חובות. זה בסדר לנסות להוריד את אחוז המימון מ-64% ל-60%, 4% הלוואה זה משהו שאתם יכולים להתגבר עליו. אבל אם תקחו הלוואה של 15%, כדי להוריד את אחוז מימון המשכנתא ל-60%, אז יש שאלה אם בכלל תוכלו לעמוד בהחזרים של ההלוואה המצרפית. במילים פשוטות, אל תעבדו על עצמכם. אל תקחו מימון כולל שלא תוכלו להחזיר בו. מאגר נתוני האשראי חי מ-2019 — הבנק לרוב רואה הלוואה אחרת, אבל בסופו של דבר אתם מזיקים לעצמכם. תקנו בית פחות גדול, תחסכו בהוצאות מסביב, אבל אל תקפצו מעל הפופיק.
השלבים בלקיחת משכנתא:
מה ההון שלכם, וכמה משכנתא תוכלו לקחת?
מה הבנק בודק ומה זה אישור עקרוני – שלב חשוב, אתם מגישים את הבקשה, איך מגישים? מה מגישים? טפסים? נתונים? ומה בכלל הבנק בודק ואיזה סוג של אישור הוא מספק (או לא מספק)?
בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא, וכמה עמלת פירעון נשלם?
למדריכי משכנתא נוספים –
משכנתא לרוכשים בדיור בהנחה (מחיר למשתכן לשעבר)
מה זה מדד תשומות הבניה ואיך הוא קשור לעיתוי לקיחת המשכנתא
למדריכי רכישת דירה –
שאלות ותשובות
? מהו אחוז המימון במשכנתא?
זה היחס בין סכום המשכנתא לבין שווי הדירה. למשל, משכנתא של 60% פירושה שהבנק מממן 60% ממחיר הדירה והשאר הוא הון עצמי.
? למה אחוז מימון גבוה מייקר את הריבית?
ככל שהבנק מממן חלק גדול יותר מהדירה, הסיכון שלו גדל אם הלווה לא יעמוד בתשלומים והנכס יצטרך להימכר. הבנק מתמחר את הסיכון בריבית גבוהה יותר.
? מהן מדרגות המימון המקובלות בבנקים?
לפי המדריך, עד כ-45% מימון הסיכון לבנק נמוך והריביות הטובות ביותר. בין 45% ל-60% נמצאים רוב הלווים, ומעל 60% הריבית עולה. בתקרה של 75% הריבית הכי פחות טובה.
? האם כדאי להוסיף הון כדי לרדת למדרגה נמוכה יותר?
לעיתים כן. אם תוספת קטנה של הון מורידה את המימון מתחת לסף, למשל 60%, הפער בריבית לאורך כל התקופה יכול להצטבר לסכום משמעותי.
? האם אפשר להגדיל את ההון העצמי בעזרה מהמשפחה?
כן, מתנה או הלוואה מהמשפחה יכולות להגדיל את ההון העצמי ולהקטין את אחוז המימון. הבנק יבחן את מקור הכסף, ואם מדובר בהלוואה הוא יביא בחשבון גם את ההחזר שלה.
בדיקות שחייבים לעשות לפני רכישת דירה