בשנים האחרונות, על רקע עליית מחירי הנדל"ן והתשואות הנמוכות בשוק ההון, משקיעים רבים פונים לרכישת דירות למטרות השכרה. מדובר במהלך שיכול להניב תשואה נאה ויציבה, אך חשוב לזכור שמדובר גם בצעד בעל סיכון וחובות כספיות. כאן נכנס לתמונה חוק ה-300 – מושג שהפך פופולרי בקרב יועצי נדל"ן ומשקיעים מנוסים כאחד. החוק, שאינו ממש חוק רשמי אלא יותר כלל אצבע, קובע שמוטב להשקיע בנכס שרמת הביקוש להשכרה בו מספיקה כדי לייצר הון חודשי נקי של 300 יחידות מטבע (או בשקלים, דולרים וכדומה), וזאת אחרי הוצאות מימון, ארנונה ועלויות תחזוקה שוטפות. אם הנכס לא עומד בקריטריון הזה, הסיכון גובר, והכדאיות הכלכלית מוטלת בספק.

הרעיון מאחורי חוק ה-300 נועד למנוע מצבים בהם ההכנסה השוטפת מהנכס אינה מספקת לכיסוי הוצאותיו השוטפות לאורך זמן. אמנם המספר 300 הוא סמלי, ומשקף את המינימום הנדרש לשמר תזרים מזומנים חיובי, אולם העיקרון רחב יותר: יש לשאוף לכך שהכנסה נקייה מעסקת הנדל"ן תעלה על סכום מסוים שיבטיח את רווחיות הנכס, גם בהנחה שתהיינה תקופות ללא שוכר או הוצאות בלתי צפויות. כך ניתן לצלוח תקופות של ירידה בביקוש או עלייה בריבית מבלי להיכנס ללחצים מיותרים מבחינת תזרים.

איך ליווי משקיעים יכול לסייע בעמידה ב"חוק ה-300"?

רבים מתפתים לבחור בדירה להשקעה על בסיס רגש, מיקום אהוב או המלצה חטופה מהסביבה, אך בפועל, כדי להימנע מהסתבכות כלכלית, כדאי להסתייע באיש מקצוע המעניק ליווי משקיעים,  ליווי כזה יכול להעניק פרספקטיבה מקצועית המושתתת על ניסיון, הבנת שוק הנדל"ן המקומי והתחשבות בפרמטרים דוגמת תשואה צפויה, רמת ביקוש להשכרה, מגמות דיור וכדומה. בעזרת ליווי המשקיעים אפשר לקבל תכנית כלכלית מסודרת הכוללת בחירת אזור פוטנציאלי, בדיקת מצב הנכס מבחינת תחזוקה או שיפוץ נדרש, וניתוח תחשיבי התשואה החודשית אל מול ההוצאות.

בעלי מקצוע בתחום מלווים את המשקיע מרגע קבלת ההחלטה ועד לחתימת חוזה, ואף מעבר לכך. בחינה מעמיקה כוללת בדיקת ההכנסה הפוטנציאלית משכר דירה, הערכה של הוצאות מימון המשכנתא, עלויות אחזקה כגון ביטוח, ארנונה, ועד בית ותקלות שוטפות. השוואת נתונים אלו להכנסה נטו צפויה מאפשרת להעריך האם הנכס עומד בסטנדרט של חוק ה-300 ואם הוא משתלם באמת. לעיתים מתברר שנכס הנראה מפתה דורש השקעת הון עצמי גבוהה, או שהביקוש באזור דל, כך שההכנסה הפוטנציאלית לא תצדיק את ההשקעה.

ליווי מקצועי לקראת צעד בטוח בראש שקט

מעבר לחישובים היבשים, ליווי משקיעים מספק לעיתים גם הרגעה ותיאום ציפיות. רבים מחפשים "דירת חלומות" להשכרה בבניין מודרני ויוקרתי, אך בפועל עשוי להיות רווחי יותר לרכוש דירה צנועה באזור בעל ביקוש אקדמי, למשל, וכך לממש את חוק ה-300 בקלות יחסית. מעבר לכך, ייתכן שישנם מקורות מימון בתנאים אטרקטיביים או מסלולים משכנתה משתלמים, שרק אנשי מקצוע מנוסים ידעו להצביע עליהם.

בסופו של דבר, חוק ה-300 מטרתו להציב רף מינימלי ברור, המבטיח למשקיע פרויקט נדל"ן רווחי ושקט נפשי. עם זאת, הצלחת כל עסקת נדל"ן תלויה גם בנכונות לקבל ייעוץ מתאים ולנהל את ההשקעה בצורה מבוקרת. על כן, מומלץ לכל מי ששוקל לרכוש דירה להשקעה להיעזר באנשי מקצוע, להבין את הוצאות התחזוקה והמימון השוטפות ולוודא שהפרויקט מניב את התשואה הרצויה לטווח הארוך.