שוק הנדל"ן נחלש כבר כמה חודשים, וההיחלשות כבר מתבטאת גם במחירים שהחלו לרדת. השאלה היא עד כמה עמוק תגיע הירידה. אם לשפוט על פי נתונים שפרסם אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר על שוק הנדל"ן בפברואר, אנחנו רק בהתחלה ויש עוד הרבה לאן לרדת. יתר על כן, נתונים ראשוניים לחודש מרץ מלמדים אף הם על רמה נמוכה של עסקאות המשקפת ירידה משמעותית בהשוואה למרץ אשתקד.

על פי הנתונים, בחודש פברואר נרכשו 6,311 דירות בלבד. לדברי האוצר, מדובר על אחת הרמות הנמוכות ביותר במספר העסקאות בחודשי פברואר בעשרים השנים האחרונות.  בהשוואה לפברואר אשתקד נרשמה ירידה חדה של 41% במספר העסקאות, זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז אפריל אשתקד, עת החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 11% במספר העסקאות.

בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 5,796, גם כן ירידה של 41% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם.

ירידה של 48% בעקבות יד שנייה

עוד לדברי האוצר, השפל בעסקאות בולט במיוחד בפלח השוק של דירות יד שנייה, בעוד מבצעי מכירות משמעותיים שעורכים לפחות חלק לא מבוטל מהקבלנים מונעים שפל היסטורי גם במכירות אלו (אם כי עדיין נרשמות ירידות חדות גם במכירת דירות חדשות, בפרט באזורי הביקוש במרכז הארץ).

סך העסקאות בדירות יד שנייה בחודש פברואר עמד על 3,775, ירידה חדה של 48% בהשוואה לפברואר אשתקד. בכך מתעצמת מחדש הירידה במספר העסקאות בפלח שוק זה, לאחר שבחודשיים הקודמים (דצמבר-ינואר) נרשמה התמתנות מסוימת בשיעורי ירידה אלו.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במספר עסקאות יד שנייה בהשוואה לפברואר אשתקד הקיפה את כל האזורים, כאשר אלו נעים בין ירידה של 37% (באזורי ב"ש וטבריה) לירידה של 60% שנרשמה באזור חדרה. שיעורי ירידה חדים במיוחד נרשמו גם באזור רחובות (ירידה של 56%), אזור שהיה מזוהה בשנים האחרונות עם פעילות מוגברת של רכישות בקרב זוגות צעירים ומשפרי דיור. מספר עסקאות יד שניה באזור זה בפברואר השנה הינו הנמוך ביותר בהשוואה לחודשי פברואר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. כפי שיפורט בהמשך, השפל בעסקאות באזור רחובות בולט גם בפלח השוק של הדירות החדשות.

רכישות המשקיעים בחודש פברואר הסתכמו ב-1,029 דירות, ירידה של 34% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 16% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים, כאשר היא בולטת במיוחד באזור חדרה (ירידה של 75% בהשוואה לפברואר אשתקד), אזור ת"א (ירידה של 49%) ואזור חיפה (ירידה של 45%).

רכישות הזוגות הצעירים בחודש פברואר הסתכמו ב-3,251 דירות (כולל "מחיר למשתכן"), ירידה של 37% בהשוואה לפברואר אשתקד וירידה של 5% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר ברכישות אלו מאז אפריל 2020אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה והסגר הראשון. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי ("מחיר למשתכן") הסתכמו רכישות אלו בשוק החופשי ב-2,736 דירות,  ירידה של 37% בהשוואה לפברואר אשתקד, שיעור הירידה החד ביותר מאז החלו לרדת רכישות אלו באפריל אשתקד.

בפילוח גיאוגרפי של רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי נמצא כי הירידה החדה ברכישות אלו הקיפה את כל האזורים, למעט אזור ב"ש אשר רשם ירידה מתונה יחסית של 8%, זאת כפי שצוין על רקע מבצעי מכירות של קבלנים באזור זה.  מנגד בולטים אזורי נתניה ורחובות עם שיעורי ירידה הקרובים ל-50%,  ואזור חדרה עם ירידה של 60%.

גידול בשיעור "מצמצמי הדיור"

רכישות "משפרי הדיור" בחודש פברואר הסתכמו ב-2,031 דירות,  ירידה חדה של 50% בהשוואה לפברואר אשתקד והרמה הנמוכה ביותר ברכישות סגמנט זה מאז אפריל 2020 אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה והסגר הראשון. בהשוואה לחודש הקודם ירדו רכישות אלו ב-17%. בכך נמשכת הירידה ברכישות משפרי הדיור זה החודש השנים-עשר ברציפות (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת). בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות משפרי הדיור הקיפה את כל האזורים, כאשר גם בקרב סגמנט זה בולטת ירידה חדה במיוחד באזור רחובות (ירידה של 62% בהשוואה לפברואר אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה חדים במיוחד מאז אוקטובר האחרון).

באוצר מציינים כי אף כי נוהגים לכנות סגמנט זה "משפרי דיור", ניתוח הממצאים מלמד כי מאז אפריל אשתקד, עת החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק, הולך וגדל שיעור "מצמצמי" דיור, דהיינו מי שרוכשים דירה זולה יותר מזו שמכרו. כך, בעוד שבמרץ אשתקד עמד שיעור "מצמצמי דיור" על 25%,  הלך ועלה משקלם עד לשליש מסגמנט זה בחודשיים האחרונים (ינואר-פברואר). עוד מציינים באוצר כי כי פער המחיר הממוצע בין הדירה שמכרו "מצמצמי הדיור" לבין הדירה שרכשו עמד בחודש פברואר האחרון על כ-840 אלף שקל, ופער המחיר החציוני עמד על 700 אלף שקל. סכומים אלו גבוהים משמעותית מהמקבילים להם בפברואר אשתקד (אז עמדו הפרשי מחיר אלו על 625 אלף שקל ו-510 אלף שקל, בהתאמה). המשמעות היא שבמקביל לגידול בשיעור מצמצמי הדיור התרחב גם גובה הסכום שחסכו בעת שחלוף הדירה. על פי הנתונים, רק רבע מ"מצמצמי הדיור" הם פנסיונרים (הן בפברואר 23 והן בפברואר אשתקד). דהיינו, לפחות לגבי 75% ממצמצמי הדיור בסבירות גבוהה צמצום הדיור לא היה על רקע הצטמצמות גודל משק הבית (למשל, ילדים בוגרים שעזבו את הבית) ואין הוא גם מסביר את הגידול בשיעור מצמצמי הדיור.