מעודכן ל-03/2019

תב"ע (תכנית בניין עיר) – איך היא עוזרת לנו להחליט ברכישת דירה?

הרבה דברים חשובים לנו בעת רכישת דירה – ראשית, הדירה עצמה. מספר חדרים, נוחות חדרים; האם היא עורפית או חזיתית? שנית, הגורמים מסביב. ברכישת דירה מסתכלים על המכלול – מסתכלים ובוחנים את הרחוב, את השכונה ואף את העיר. בודקים את בתי הספר באזור, את השכנים, ואיכות השכנים; בודקים את המוסדות שיש ליד הבית; את המרחק ממרכזי קניות ועוד. כדי לדעת מה צפוי להיות באזור צריך לעיין בתב"ע – תוכנית בניין עיר, הכוללת את כל התכנית הקיימת והתוכנית העתיידת לקום באזור.

מה זה תב"ע

תב"ע – תוכנית בניין עיר, היא תכנון של גוף ממשלתי או עירוני לאזור מסויים, הכוללת תכנון פיזי של האזור, תכנון כלכלי, חברתי ותרבותי. מדובר בתכנון של  עיר, שכונה, רחוב, בית וכל אזור מסויים שהוגדר על ידי הגורם העירוני או הממשלתי.

לפי החוק התב"ע  נקראת תוכנית מתאר, או תוכנית מפורטת. הכוונה למסמך בעל תוקף חוקי, שמטרתו להגדיר ולהסדיר ייעודים, שימושים וזכויות בנייה בקרקע מסוימת.

את תוכניות העיר האלו שאושרו בהליכים הפורמליים בעירייה ניתן להשיג בעירייה. פונים למחלקת הבינוי והנדל"ן בעירייה וניתן לצלם את התב"ע. חוץ מזה, ניתן למצוא גם באתר מנהל מקרקעי ישראל את מסמכי התוכניות שאושרו.

ככל שמדובר בבית ישן יותר, כך הסיכוי למצוא משהו מסודר פוחת, ועדיין יש תב"עות לרוב הבניינים כמעט באופן מלא.

התב"ע חשובה למי שרוכש דירה, כך הוא יכול לבדוק שהבית שהוא רוכש אכן רשום כדירת מגורים, וכך הוא יכול לוודא את השטח של הדירה, את השימוש בשטח, לרבות שטח המעטפת, הגינה, חניה, מחסן וכו'. כך הוא גם יכול לדעת אם יש תוכנית לבנות באזור, וגם לדעת מה התוכנית לגבי הבניין המסויים. במקרים רבים, קונים דירה בבניין, כאשר יודעם שבבניין יש זכויות בנייה (הרחבה, פינוי בינוי, תמ"א 38), כך שקיים פוטנציאל להשבחת הנכס, ומן הסתם, זה יהיה מתומחר במחיר.

אבל חשוב לדעת שזה פועל בשני הכיוונים – התב"ע יכולה לההתברר כמשביחה, וגם ההיפך – אם יש חריגות בהיקף הבנייה, ואם הזכויות לא ברורות.

מרכיבי התב"ע

התב"ע מורכבת מתשריט ומתקנון.

התשריט הוא החלק הגרפי, והוא כולל מפה של התוכנית בחלוקה למגרשים, ייעודי הקרקע בכל מגרש, כבישים ותשתיות אחרות, קביעת קווי בניין וכדומה. הוא מופיע בצבעים שונים ומצורפת לו הבהרה על הסימנים.

בעזרתו אפשר ללמוד היכן יהיו אזורי המגורים וסוגם, איפה היכן יופעלו אזורי המסחר, מבני הציבור כמו בתי ספר וגנים, וגם איפה יהיו הכבישים ועוד.

רכיב  נוסף הוא "תקנון". הוא משלים את התשריט ובו הוראות מפורטות בדבר שימושי הקרקע המותרים מתוקף התוכנית והנחיות למימושה. אפשר למצוא בו  למשל את מספר הקומות המותר למגרש.

נושאים שבהם צריך להתמקד כשבוחנים את התכנון העתידי

אחד הדברים החשובים הוא פיתוח תשתיות. בו נוכל לדעת את דרכי הגישה ולהסיק אם אנחנו מעדיפים דירה נגישה יותר לצירים ראשיים או שקט כפרי. דבר אחר הוא אזורי בילוי, כך למשל צעירים יעדיפו מקום עם פאבים רבים ואילו מבוגרים יעדיפו להימנע מהרעש. קרבה למרכזים מסחריים גם מופיעה וחשובה . היא משפיעה על צפיפות החניה, על פקקים. במקרה כזה צריך לבדוק אם מתוכננת בנוסף חחניה או כביש או נתיב נוסף.

עוד דבר שכדאי לשים לב אליו הוא אזורי תעשייה. באלו יכולים להיות ריחות לא נעימים וכן גם רעשים. אם מתוכננים מגדלים, זה עשוי להסתיר את הנוף היפה שנצפה אליכם מהדירה שראיתם. בניין נוסף גם עשוי לשנות את זרימת הרוחות.

אם מתוכננים קירות אקוסטיים, זה יכול למנוע מפגעי רעש קיימים ועתידיים. תוכלו לדעת  גםאם מתוכננים כבישים, פסי רכבת ותחנות אוטובוס.

בתב"ע מופיעים גם תוכניות למוסדות ציבור כמו בתי כנסת או בתי ספר ומתנ"סים. חלק מעדיפים דירה קרובה יותר למוסדות וחלק מעדיפים להימנע מהרעש. חוץ ממוסדות ציבור אפשר לבדוק אם מתוכננים  שטחים ירוקים ופתוחים וכן מה יעדם, גן משחקים או פארק והכי חשוב, אם הדיירים צריכים לממן את תחזוקתו

תב"ע כאמצעי מיקוח

תב"ע יכולה לשמש גם במיקוח עם הקבלן או בעל הדירה או המתווך. מה שמוצג כיתרון כמו נוף, תוכלו להראות שמתוכנן מגדל מול הנוף האקזוטי. אם הדירה מוצגת כשקטה, תוכלו להראות שמתוכנן בית ספר או כביש.

לא כל תב"ע תתקיים

לעיתים הצרכים בשטח משתנים בעת הבנייה. כשמגיעים לבנייה, עולים לא מעט נושאים החורגים מהתוכנית או מקבלים פרשנות רחבה מדי, שלעתים שונה מכוונת התוכנית. נוצר מצב שבו חלק ניכר מעיסוק הוועדות המקומיות הוא בקשות להיתרים עם שימושים חורגים או הקלות, שמגיעות בסופו של דבר לדיון במליאת הוועדה המקומית . לאחרונה מינהל התכנון הודיע שבכוונתו לערוך רפורמה שתבטל את הקלות אלו.

רישום בטאבו – כל מה שצריך לדעת, ולמה לא צריך להסתמך רק על הטאבו?