fbpx
מדריכי דירה ומשכנתא

תמ"א 38 , פינוי בינוי – איך מקבלים משכנתא?

מעודכן ל-12/2016

התחדשות עירונית זה ביטוי נחמד לשני תהליכים שמקבלים תאוצה בשוק הנדל:ן המקומי בשנים האחרונות – פינוי בינוי ותמ"א 38. פינוי בינוי במילים פשוטות, זה להפוך בניין, או שורת בניינים (לרוב בבנייה יחסית נמוכה ובאזורים ישנים) לבניינים חדשים, גבוהים ואיכותיים יותר.   תמ"א 38, במילים פשוטות זה לבנות עוד קומה (ולפעמים גם יותר מזה) בבניין קיים במקביל לשיפור יסודות המבנה ועמידתו בתנאים של הרשויות במקרים של רעידת אדמה.

מדריך תמ"א 38 כל מה שצריך לדעת

שני התהליכים האלו, מגדילים את היצע הדירות, אבל בסה"כ מדובר במספרים קטנים ביחס לביקוש הקבוע לדירות (כתוצאה מהגידול הדמוגרפי). על פי ההערכות מדובר על תהליכים שכוללים עד 10,000 דירות חדשות, כאשר זמן הגעתן לשוק יכול להיערך מספר שנים.  עם זאת, מדובר בהחלט בדרך להגדיל את היצע הדירות, והמספרים אלו יכולים לגדול משמעותית.

על כל פנים, במסגרת תמ"א 38 , בעלי הדירות צריכים מימון – בניית הקומה הנוספת עולה כסף, וגם אם בסופו של דבר העסקה משתלמת (בעלי הדירות מקבלים על פי הסכם מסוים חלק מהדירות הנוספות בבניין) מסתבר שלעיתים לא פשוט לקבל את המימון הזה. הבנקים למשכנתאות לא מאפשרים קבלת משכנתאות כאשר יש מורכבות ברישום הזכויות על המקרקעין , ואם הקבלן הבונה את  הקומות הנוספות רשם הערת אזהרה על כל הנכס, אזי הבנק לא יכול לרשום הערת אהרה/ שטר משכנתא כבטוחה להלוואה.וכך גם במסגרת עסקאות של פינוי בינוי. משקיע שרוצה לרכוש דירה כזו צריך להיות מודע שהקבלן רושם הערת אזהרה בנסח טאבו על כלל הדירות בבניין ולכן קיים קושי לרשום משכנתא על הנכס (המשכנתא ניתנת מול שעבוד הנכס/ הערת אזהרה / שטר משכנתא על הנכס, ואם הקבלן כבר רשם הערה כזו, יש בעיה בקבלת מימון).

כדי לקבל בכל זאת מימון (לנסות לקבל את המשכנתא) ניתן לפעול בדרכים הבאות – ניתן לנסות ולהסיר את הערת האזהרה של הקבלן לפחות  באופן זמני עד לרישום הערת אזהרה של הבנק ולאחר מכן השבת הערת האזהרה של היזם. ניתן לנסות ולקבל אישור מהקבלן (אישור משפטי) שהערת האזהרה של הבנק למשכנתאות חזקה יותר (גוברת) על הערת האזהרה של הקבלן. אבל זה לא תמיד פשוט, כאשר בחלק מהמקרים עסקאות פשוט נופלות על העניין המימוני, ובחלק מהמקרים, אגב, היזם מתחייב לארגן את המימון לבעלי הדירות (שרוצים לשדרג וצריכים מימון). אלו שקונים דירה בפרויקט כזה נמצאים במלכוד מסויים, אם כי, בזמן האחרון, במקביל להתפתחות התחום, והניסיון הבנקאי בתחום, יש בנקים שכן מאפשרים מימון בפרויקטים כאלו

מעבר לכך, קיימים גופים ייעודים שמספקים מימון לפרויקטים של תמ"א 38 בעיקר ליזמים, אבל גם לרוכשי דירות. הריבית שהם דורשים אמנם גבוה יחסית ביחס לריבית הבנקאית, אך באין אלטרנטיבה ובהינתן שהרווחיות על הפרויקטי אמורה להיות גבוהה, זה הופך את המימון הזה למשתלם ליזם.


מדריך תמ"א 38

למדריך פינוי בינוי

מדריך מס רכישה

מדריכי דירה ומשכנתא

מעוניינים לשמוע הצעות להשקעה בנדל"ן? מלאו פרטים ונציג האתר יחזור אליכם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

רימונה פרקש ברוך

רימונה פרקש ברוך

רימונה פרקש ברוך מתמחה בכתיבת מדריכי שוק ההון וצרכנות פיננסים. רימונה כתבה לעיתון כלכליסט במשך כמה שנים לפני הצטרפה לאתר הון

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות