מעודכן ל-05/2019
בדיקת הון על הפער בין המחירים של דירות חדשות לדירות יד שנייה מגלה – דירות חדשות יקרות יותר מדירות יד שנייה ב-5% עד 10%. הפער בעבר הביה אף גדול יותר והוא הצטמצם בשנים האחרונות. עם זאת, יש מקרים שבהם הדירות החדשות יקרות באופן משמעותי מהדירות הוותיקות וההיפך – מקרים שהדירות הישנות יקרות יותר.
הפער הזה בפועל גבוה עוד יותר. כשלוקחים בחשבון עלויות נוספות שקיימות רק בדירה מקבלן – הצמדה למדד תשומות הבנייה, עורך דין מטעם הקבלן, אבזור של הדירה ועוד, מקבלים שהפער יכול להגיע גם ל-15%, אם כי לרוב עדיין מדובר על סדרי גודל של 5% עד 10%.
חשוב להדגיש – ההשוואה היא אף פעם לא מדויקת – אין דירה חדשה זהה לדירה ישנה. הכוונה לדירות באותה השכונה ובסטנדרט זהה. כלומר, דירה מקבלן תהיה יקרה יותר מדירה יד שנייה באותה שכונה ובסטנדרט דומה.
ככל שמדובר בדירה יד שנייה ישנה יותר כך הפרשי המחיר יהיו גדולים עוד יותר. עם זאת, במקומות בהם יש ביקוש גבוה לדירות אז הפערים בין דירה מקבלן לדירה יד שנייה, נמוכים יותר, כאשר במקרים מסוימים אין בכלל פער. הסיבה היא שהדירות יד שנייה הרבה יותר זמינות מדירות מקבלן. ביד שנייה, קונים ותוך תקופה קצרה מאוד כבר אפשר להיכנס לדירה, ואילו בקנייה מקבלן זה לרוב לוקח זמן (תלוי בשלב הבנייה, זה יכול גם לקחת כמה שנים).
מעבר לכך, דירות יד שנייה במקרים רבים כבר מאובזרות, ובהינתן האבזור הזה, יש רוכשים שמעדיפים לקנות דירות כאלו על פני דירות חדשות. חוץ מזה דירות ישנות יותר מרווחות ויש להם תקרות גבוהות יותר – במובנים מסוימים למרות שהן ישנות הן איכותיות יותר, ועל רקע זה, יש מקומות שהפער בין החדשות לישנות קטן, ואפילו לא קיים.
דירה ישנה או דירה חדשה – מה עדיף?
נקודה חשובה נוספת – במקרים רבים, דירות מקבלן נמכרות במחירי מבצע, וזה קורה הרבה – גם במכירה בשלב מוקדם, פריסייל וגם בכלל. במצבים כאלו ההפרש בין דירה חדשה בהנחה לבין דירה ישנה נמוך משמעותית, או שהוא בכלל לא קיים.
פער גדול בין רכישה מקבלן לרכישת דירה מיד שנייה הוא בהצמדה למדד – ברכישת דירה מקבלן תאלצו לרוב לשלם את הפרשי ההצמדה על מדד תשומות הבנייה. מדובר במדד שמבטא את עליית העלויות שקשורות לבנייה (מלט, עובדים ועוד), ובשנים האחרונות הוא עולה בשיעור ניכר לעומת מדד המחירים לצרכן. ההצמדה הזו עלולה לייקר משמעותית את עלות הדירה (קצב של 2% עד 3% בשנים האחרונות).
רוכשי דירות רבים, אגב, מנסים לשנות את ההצמדה הזו, וחשוב להבהיר – אין באמת הצדקה להצמדה למדד תשומות הבנייה. הבעיה שאי אפשר לדעת אם המדד החלופי שתסגרו מול הקבלן יהיה עדיף לכם בסופו של יום.
היתרון הגדול של הדירות הישנות – הגודל! והאם כדאי לקנות דירה ישנה?