באקסלנס סבורים שהכמות של הדירות הנבנית מדי שנה מספיקה ויותר מכך, ביחד לביקוש. לא מדובר בהערכה טריוויאלית – רוב הכלכלנים סבורים שקיים מחסור שוטף בדירות.

"אנחנו נוטים להעריך שבישראל נרשם "Over shouting"  בהתחלות הבניה", אומר אמיר כהנוביץ' כלכלן המקרו של אקסלנס, "הדבר ילחץ לחזרה להתקררות סעיף הדיור – התשואות הנמוכות בשנים האחרונות, יחד עם עליית שכר דירה מהירה, שנתמכה גם במחסור בבניה במשך שנים רבות, הפכו את הדירות לנכס השקעה אטרקטיבי ולגל של התחלות בניה.

"להערכתנו ישנן אינדיקציות רבות שהיקפי הבניה בשנים האחרונות היו גבוהות מהגידול במספר המשפחות בישראל, מה שתומך בהתקררות מחירי השכירות מנגד העלייה בשכר, וצפוי להערכתנו להמשיך ולקרר את קצב עליית המחירים.

"בישראל כ-2 מיליון משפחות (לפי מפקד האוכלוסין של למ"ס). קצב הגידול באוכלוסייה עומד על כ-1.7% ומכאן שהמשק זקוק כל שנה לכ-34 אלף דירות כדי לשמר את רמת המחירים הקיימת בעוד שאר המשתנים ללא שינוי. בשנים האחרונות התחלות הבניה נעו ברמות גבוהות יותר של 45-50 אלף, וכשאלה מסתיימות הן לוחצות להתקררות הסעיף".

אבל האם כהנוביץ' צודק – האם 34 אלף דירות זה מספיק?  ומה עם העולים החדשים? ומה עם שינויים במצב המשפחתי כמו גירושין – דבר היוצר בעצם ביקוש נוסף לדירות? ומה עם הצעירים שרוצים לךעזוב את הבית ולרכוש דירה או לשכור דירה?  הנטייה והערכה של רוב הכלכנים שאנחנו צרייכם מעל 50 אף דירות בשנה כדי לסגור את הביקוש.

וחוץ מזה – כהנוביץ משנה את דעתו כל כמה חודשים – אמיר כהנוביץ הירידה בהתחלות בנייה עשויה להוביל לעליית מחירים