חדשות    

הדוחות של אפריקה מגורים מוכיחים – אין האטה בשוק הדירות

אפריקה מגורים, זרוע הייזום והבנייה של קבוצת אפריקה המנוהלת על ידי אורן הוד, דיווחה על תוצאות כספיות טובות בשנת 2011. הרווח הנקי הסתכם ב-77.7 מיליון שקל, על הכנסות של 690 מיליון שקל, בהשוואה לרווח של 72.1 מיליון שקל על הכנסות של 626.6 מיליון שקל בשנת 2010. התוצאות

 

אפריקה מגורים, זרוע הייזום והבנייה של קבוצת אפריקה המנוהלת על ידי אורן הוד, דיווחה על תוצאות כספיות טובות בשנת 2011. הרווח הנקי הסתכם ב-77.7 מיליון שקל, על הכנסות של 690 מיליון שקל, בהשוואה לרווח של 72.1 מיליון שקל על הכנסות של 626.6 מיליון שקל בשנת 2010.  התוצאות הטובות מבטאות את מצב השוק לפני מספר רבעונים. הדוחות הכספיים שערוכים על פי התקינה החשבונאית הבינלאומית (ה-IFRS ) כוללים הכנסות רק כאשר הדירות נמסרות לרוכשים, להבדיל מהתקינה המקומית הקודמת שאפשרה הכרה בהכנסה בשלבים מוקדמים יותר. המשמעות היא שהדוחות הכספיים מבטאים עסקאות שנעשו לפני חצי שנה ויותר ורק במהלך הדוח הדירה נמסרה.

כדי לדעת את מצבה של הפירמה,  יש לנסות ולהבין את הפרויקטים העתידיים שלה, את הצבר שלה, את הדירות שבשטח נמכרו ובחשבונאות עוד לא הכירו בהן. אפשר להבין את המגמה דרך סעיף מקדמות מלקוחות שמבטא את העברות הכספים של הרוכשים עדיין לא קיבלו את הדירות. מדובר בעצם על מעין מכירות של דירות שעדיין לא נרמה בגינן הכנסה; מדובר על תקבולי כספים שעדיין לא תורגמו להכנסות, אבל בעתיד הן יתבטאו בהכנסות. במילים אחרות מדובר על צבר הכנסות  והצבר הזה עמד בסוף שנת 2011 על 630 מיליון שקל, 4% יותר מאשר בסוף שנת 2010. זה עוד לא הכל, בדוח הדירקטוריון ניתן לראות שהחברה עובדת על פרויקטים בהיקף של 1.6 מיליארד שקל כשר העלויות בגינם יסתכמו ב-1.2 מיליארד שק – יש לחברה הכנסות עתידיות (בשלוש שנים הקרובות) בהיקף של 1.6 מיליארד ורווח של 400 מיליון שקל. זו לא האטה בשוק הדירות, זה לא מבטא ירידת מחירים – ממש לא – רווח גולמי של 25%  בשוק הזה הוא רווח גבוה.  ויש סימנים לשגשוג גם במקומות אחרים לרבות מידע על בנייה בהיקף של 1.5 אלף דירות, פי שלוש מקצב המכירות השנתי.

ובד בבד עם התוצאות שלה, סוקרת הנהלת אפריקה מגורים את מצב הענף – "הביקוש לדיור מושפע מהמצב הסוציו-אקונומי של התושבים (שיעור האבטלה, רמת השכר וכד'), מהיקף השקעות משקיעים מחו"ל בשוק הדירות בישראל, עידוד המדינה לרוכשי דירות (מענקים לזכאים, מענקים לאזורי פיתוח ועוד), מהיקף העלייה לארץ, משיעורי הריבית למשכנתאות ובשנת 2011 נוסף פרמטר חדש –המחאה החברתית והצפייה שעוררה בנוגע לירידת מחירים צפויה ,מנתוני משרד השיכון והלמ"ס עולה כי לראשונה מזה מספר שנים ובעיקר מאז שנת 2009 , נרשמה ירידה בכמות הדירות המבוקשות לרכישה. בהשוואה לשנת 2010 נרשמה ירידה של 6% בכמות הדירות המבוקשת. בשנת 2011 נרשמה ירידה בכמות הדירות המבוקשת בכל המחוזות למעט במחוז תל אביב. ההתפלגות הגיאוגרפית מלמדת שבמהלך השנה הכמות המבוקשת הגדולה ביותר של דירות חדשות נרשמה בתל אביב, לאחריה יבנה שם גדל הביקוש מ 175 דירות בשנת 2009 ל 1,180 בשנת 2011 ובגני  תקווה, ירידות בולטות בביקוש נרשמו בישובים פתח תקווה ואשדוד בשיעור של 34% על בסיס נתוני הלמ"ס ברבעון האחרון של 2011 חלה ירידה של של כ 11% בהשוואה לארבעת החודשים הקודמים וירידה של כ 21% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. ומנתונים שמפרסם משרד האוצר לרבעון הרביעי עולה כי נרשמה ירידה של 37% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. ובמכירת דירות חדשות נרשמה ירידה של 55% לעומת תקופה מקבילה אשתקד".

עוד מוסרים מנהלי אפריקה במסגרת דוח הדירקטוריון, "פרמטר מרכזי שליווה את הענף בשנים האחרונות היה השיעור הגבוה של רוכשי הדירות למטרת השקעה שבשיאו עמד בשנת 2009 על כ-33% מכלל רוכשי הדירות. על פי נתוני משרד השיכון עומד שיעור זה ברבעון השלישי של 2011 על כ 24% בלבד. עוד עולה מנתוני משרד השיכון שמהלך ינואר-ספטמבר 2011 בוצעו כ 67 אלף עסקאות, ירידה של כ 10% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ובסיכום שנתי שמפרסם האוצר עולה כי חלה ירידה של 17% במספר העסקאות בשנת 2011 לעומת שנת 2010 . הירידה אפיינה הן עסקאות בדירות חדשות והן בדירות יד שנייה. לאחר המחאה החברתית נעצרו הביקושים לאור הציפייה של רוכשי הדירות להוזלת מחירי הדיור בעתיד, דבר הגורם לקהל רוכשים לא מועט להמתין ולראות מה יהיו צעדי המדינה בענף כגון דיור למשתכן, הקצאת קרקעות לדיור להשכרה והגדלת שיווק הקרקעות במטרה להוזיל את הדיור, יחד עם זאת נכון למועד הדוח מורגשת חזרה של רוכשים פוטנציאלים למשרדי המכירות, כתוצאה מחוסר מדיניות ברורה מצד הממשלה".

הנהלת אפריקה מתייחסת גם לחמצן של שוק הדירות, שוק המשכנתאות –  "ענף המשכנתאות כמעט והכפיל את עצמו, על פי נתוני משרד השיכון שוק המשכנתאות בשנים 2007 עד 2010 – משיעורי ביצוע של כ 2.2 מיליארד שקל לביצוע של כ 4 מיליארד שקל בממוצע לחודש. את עיקר התנופה צבר השוק, בקורלציה מלאה לביקוש ולמחיר הדיור העולים, החל מהרבעון השני של 2009 אז הנהיג בנק ישראל מדיניות מוניטארית מרחיבה קרי שיעורי ריבית נמוכים, ששיאה בריבית מוניטארית בשיעור של 0.5% הגידול החד בהלוואת נרשם. במיוחד בקרב מסלול המבוסס על מרווח מריבית הפריים שהגיע לשיא של מעל ל-70%.עם התגברות הרגולציה על ענף הנדל"ן ובעיקר הפעלת הכלים שבידי בנק ישראל , הוטלו על ענף המשכנתאות מספר מגבלות שמטרתם לצנן את צד הביקוש לדיור , לקראת סיום שנת 2010 הנחה בנק ישראל את הבנקים לקבוע משקל סיכון של 100% להלוואה גבוה משיעור של 60% ויחס של 25% בין חלק הריבית המשתנה (LTV) ששיעור המינוף ליתר ההלוואה בהלוואות מעל ל 800 אלף שקל, בחודש מאי 2011 הנחה הפיקוח על הבנקים להגביל את שיעור הריבית המשתנה לכדי שיעור של שליש בלבד מסך ההלוואה, צעדים אלו של הבנק גרמו לשינוי בהרכב המשכנתא הממוצעת ונכון לסיום שנת 2011 גרם לירידה לשיעור של 27% בלבד של רכיבי הריבית המשתנה מבוססת הפריים, ולמעשה גרמו לייקור המשכנתאות"

"מבחינת נתוני לוקחי המשכנתאות בסיום שנת 2011 עולה כי שיעור של כ- 57% מסך המשכנתאות ניתנו בשיעורי מינוף של עד 60% כלומר רוב ההלוואות ניתנו במינוף יציב שאינו נחשב למסוכן. גובה המשכנתא הממוצעת גדל מאז שנת 2007 , ובמהלך שנת 2010 נרשם גידול נוסף של כ – 16% לעומת שנת 2009 . הלוואת משכנתא ממוצעת עומדת לחודש אוקטובר 2011 על כ – 570 אלפי ש"ח. במהלך חודשים ינואר עד אוקטובר 2011 חלה ירידה בהיקף ביצועי המשכנתאות לכ 3.7 מיליארד ש"ח בחודש המשקף ירידה של כ 10% לעומת התקופה המקבילה אשתקד"

בהנהלת אפריקה מגורים מסבירים שהדרך המרכזית שבה יכול הרגולטור להשפיע על מחירי הדיור הינה מצד ההיצע, "מחסור מצטבר שנוצר בשנים 2000-2007 היה בין הגורמים המרכזים לדחיפת מחיר הדיור כלפי מעלה, בשנתיים האחרונות מנסה המדינה בעזרת משרד השיכון ומנהל מקרקעי ישראל לטפל בצד ההיצע על ידי שיווק מאסיבי של עשרות אלפי יח"ד במסגרת מכרזי קרקע. על פי נתוני הלמ"ס בשנת 2001 שווקו למעלה מ 37 אלף יח"ד בדומה לשנת 2010 וגבוה מהכמויות שאפיינו את השנים הקודמות. כפועל יוצא התחלות הבניה בשנת 2010 וביתר שאת בשנת 2011 היו מהגבוהים ביותר בעשור האחרון. כמות התחלות הבניה לשנת 2011 עומדת על מעל ל 44 אלף יח"ד, לעומת כ 40 אלף בשנת 2010 ולעומת כ 32 אלף בשנת 2009 . מספר הדירות שנמצאות  בבניה הגיע לשיא של עשור ועומד על כ 77 אלף יחידות דיור בסוף הרבעון השלישי של שנת 2011 כל אלו גרמו לעליה מהירה במלאי הדירות החדשות שעומדות למכירה שעמד על פי נתוני הלמ"ס בסיום שנת 2011 על כ 20 אלף יח"ד, נתון הגבוה בכ 33% מזה שנרשם בסוף דצמבר 2010.

מכלל הדירות שנותרו למכירה כ 43% מוצעות באזור המרכז כ 21% באזור הדרום וכ-12% במחוז ירושלים. מספר חודשי ההיצע לחודש דצמבר 2011 עומד על כ-14 חודשים . ממוצע משך היצע הדירות הממוצע במחוז דרום עומד על כ 23 חודשים; כ 14 חודשים במחוז ירושלים וכ 13חודשים במחוז תל אביב. בנוסף משרד האוצר במסגרת עידוד מכירת דירות להשקעה תוך הטבות מיסוי מוגבלות בזמן צפויים לעודד מכירת דירות להשקעה ולהגדיל עוד יותר את היצע הדירות".

באפריקה מגורים מדגישים כי במשק קיים ביקוש טבעי של כ- 40-50 אלף משקי בית חדשים כל שנה

(מנתוני מפקד האוכלוסין החדש), בנוסף יש להביא בחשבון רכישה שוטפת של דירות על ידי משקיעים, הן מקומיים והן מחו"ל. מצב ההמתנה על הגדר של משקי בית רבים שממתינים לירידת מחיר יכול להשתנות וכמות המלאי הזמין עדיין מצויה במחסור שהצטבר לאורך העשור האחרון.

 

וביחס למחירי הדירות, אומרים בהנהלת אפריקה – "על בסיס נתוני הלמ"ס ומשרד השיכון, עליית המחירים החדה שאפיינה את השנים 2008-2010 שבהם נרשם גידול של 38% נומינאלית וכ 26% ריאלית למעשה נעצר והחל מתחילת שנת 2011 ניכרת התמתנות בקצב עליית המחירים כל שמחיר ממוצע של דירה חדשה התייקר בשיעור שנתי של 4% יותר לעומת שנת 2010. בסקר מחירי הדירות שמפרסם הלמ"ס בחודשים ינואר עד ספטמבר 2011 המשיכה עליית המחירים, אך בספטמבר לראשונה מאז דצמבר 2008 חלה ירידה של 0.2% במדד זה. בסה"כ בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה חלה עליה נומינאלית של 11.4% ועלייה ריאלית של 7.9% לעומת ממוצע שנת 2010.

"התמתנות עליית המחירים מקרבת את רמת המחירים דהיינו – מספר החודשים שיחלוף עד למכירת כל מלאי הדירות המוצע – בהתאם לקצב המכירות שנרשם בחודשים אוקטובר- דצמבר 2011, לקו מגמה ארוך הטווח ובסיום רבעון שלישי של 2011 , רמת המחירים גבוהה בכ 4% מקו מגמה זה לעומת פער של כ 29% בשנת 1997.

"השפעת מדיניות הממשלה על תחום הבניה באה לידי ביטוי במספר תחומים, ביניהם: קצב שווק קרקעות , זמינות משכנתאות, מיסוי המוטל על מכירת דירות או השכרתן והיקף ההטבות לרוכשי דירות הניתנות על ידי המדינה, . גם למדיניות המוניטרית של בנק ישראל בכלל וקביעת ריביות בפרט השפעה רבה על הביקושים בענף. בנוסף, משפיעה מדיניות הממשלה על ענף הנדל"ן, בכל הקשור בזמינות עובדים".