הופכים את המשרד לדירת מגורים – האם זה אפשרי?

ביולי 2016 אישר קבינט הדיור את הצעת שר האוצר משה כחלון, לאפשר לוועדות הבניין המקומיות ברשויות, להסב ייעוד של בנייני משרדים שאינם בשימוש, למגורים. ההצעה באה כמובן, כדי להגדיל את היצע של דירות כפתרון נוסף למצוקת הדיור. כיום ישנם בניינים המיועדים למסחר, מלאכה או תעסוקה, אשר נמצאים באזורי מגורים או בקרבתם. הליך תכנוני לשינוי יעוד ממסחר למגורים אינו נמצא בסמכותה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, גם אם הוסמכה כוועדה מקומית עצמאית. לכן, במסגרת ההצעה של האוצר, תוסמך ועדה מקומית עצמאית כוועדה עצמאית מיוחדת, שתוכל לאשר שינוי ייעוד בהליך תכנוני בתוכניות בייעוד תעסוקה, מלאכה או מסחר בבניינים שהושלמה בנייתם. הצעה זו אף כוללת המרת הייעוד למגורים בשכירות.

תל אביב כבר אימצה את המודל בהתאם לכדאיות הכלכלית של העיר

הפתרון שהוצע מתאים במיוחד למרכז הארץ ובמיוחד לתל אביב, שם היצע המשרדים מאוד גבוה, אך היצע הדירות נמוך מהביקוש, מה שגורם להתייקרותן המתמשכת. בתל אביב יש עודף בשטחי משרדים – נבנים כיום למעלה מחצי מיליון מ"ר משרדים כשהצורך המוערך על ידי מומחי נדל"ן שונים הוא כ-200 אלף מ"ר משרדים לכל היותר ב-5 השנים הקרובות. כמו כן, ניכרת מגמה של יציאת חברות גדולות על משרדיהן ממרכז תל אביב לפריפריה – חברות ביטוח (מגדל, כלל עברו לפתח תקווה); הכשרת היישוב עברה לחולון ועוד.

בתל אביב כבר יישמו מזמן את הסבת הייעוד של מבני משרדים למבני מגורים. קחו לדוגמא את שדרות רוטשילד – לפני 15-30 שנה, שדרות רוטשילד היו מרכז עסקים ראשי בתל אביב, שרובו אכלס משרדי חברות מובילות בארץ. בעקבות יציאת החברות לפריפריה הזולה יותר, אפשרה עיריית תל אביב להסב את ייעוד מבני המשרדים למגורים ואף הוסיפה אחוזי בנייה משמעותיים, כשבנוסף פיתחה מאוד את התחום המסחרי-קולינרי באזור. את התוצאה אנחנו רואים בשנים האחרונות, כשמגדלי מגורים מפוארים קמו בשדרות רוטשילד ובהן מאות יחידות דיור. הבעיה היא, שבכך לא פתרה העיריה את מצוקת הדיור בה, משום שמדובר במגדלים עם דירות יוקרה אותן קנו שועי הארץ ומשקיעים אמידים מחו"ל. העיריה כן חשבה נכון, כשהסבה את המשרדים למגורי יוקרה, שכך לא הפסידה את מסי העיריה הגבוהים יותר כשמדובר במשרדים. היא גם איפשרה לבנות מספר רב של יחידות דיור, כלומר סך כול המ"ר שנבנו היה גבוה פי כמה מזה שהיה במבני המשרדים הנמוכים, וגם תעריף הארנונה למגורי יוקרה הוא גבוה במיוחד. תוכנית דומה מבצעת עיריית תל אביב על קרקעות בסיס צה"ל "הקריה".

גם עיריית רמת גן רצתה להעתיק את המודל של עיריית תל אביב, והחליטה להתיר הסבת 30% מהמשרדים הקיימים באזור הבורסה, או בבנייה חדשה, לדירות למגורים. אבל התוצאה בשטח היא ביקוש נמוך למדי, בעיקר משום שמדובר בסביבה עסקית ללא תשתיות של שכונות מגורים.

לא כדאי לרשות ולא תמיד כדאי ליזם

הפסד הרשויות המקומיות בהכנסות מארנונה הוא אחת הסיבות העיקריות שתוכנית קבינט הדיור ושר האוצר לא מתממשת במהירות הנדרשת. הארנונה למשרדים ומסחר גבוהה לרוב ב-200% מזו של מגורים. גורם נוסף שתוקע מקל ביישום התוכנית, הוא יזמים המבקשים שינוי ייעוד לבניית מגורים על שטח שנועד למשרדים/מסחר, נדרשים על ידי הרשויות הגדולות, מעבר לבירוקרטיה המסובכת, גם להיטלי השבחה גבוהים, ולכן הפרויקטים האלה לא תמיד כדאיים.

תהליך הפיכת מבנה משרדים למגורים

קודם כול צריך לשנות את ייעוד הקרקע, וזה תלוי בתכנית בניין העיר (תב"ע) ובנכונות של הוועדה המקומית לשתף פעולה. יש לציין, שאם הייעוד המקורי הוא של מבנה מעורב (משרדים ומסחר למטה ומגורים למעלה) יותר קל להסב את כל המבנה למגורים.

הבקשה לשינוי הייעוד מתבצעת בכמה שלבים: א. על היזם להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקשה לשינוי הייעוד. ב. הוועדה המקומית בוחנת את הבקשה ואמורה להגיש את המלצותיה בתוך 60 יום. אם ההמלצה חיובית, היא עוברת לאישור הוועדה המחוזית (כאמור, על הרפורמה של כחלון, די באישור הוועדה המקומית, אך בפועל הדברים עדיין לא פועלים כך). אישור ההמלצה לשינוי על ידי הוועדה המחוזית כרוך בשמיעת התנגדויות, בהתאמת התכנית לתנאי הסביבה (לב מרכז עסקים לא תמיד מתאים לסביבת מגורים) וכד'. כל זה יכול להימשך חודשים ואף שנים.

אם יש בבעלותי משרד, אני יכול בעצמי להסב אותו לדירת מגורים?

יש רבים שעשו זאת, אבל ללא היתר, ואז זה לא חוקי. אם תרצו לעשות זאת באופן חוקי, אז זה תלוי קודם כול ברשות המקומית וגם בנסיבות. בהנחה שהרשות המקומית מעודדת הגדלת היצע הדיור, אז – אם המשרד ממוקם במבנה משרדים לכל דבר, הרי שצריך לשנות את ייעוד הבניין, ואז הפרוצדורה דומה לזו שתוארה לגבי כל יזם. גם צריך לקבל את תמיכת בעלי המשרדים האחרים כדי ליזום את שינוי הייעוד.

אם לבניין הקיים יש ייעוד שימוש מעורב (מסחרי ומגורים), יהיה קל יותר להסב את המשרד לדירת מגורים.

יש גם אפשרות להגשת בקשה לשימוש חורג – רשויות שרוצות לעודד היצע למגורים, יקבלו את הבקשה ביתר קלות.

האם זה כדאי כלכלית?

בעיקרון כן, במיוחד אם אנחנו מדברים על תל אביב והפריפריה הקרובה לה. צריך לזכור ש: א. הביקוש למגורים באזורים אלה גבוהים בהרבה מאד למשרדים. ב. מחיר מגורים בתל אביב הוא 35-50 אלף שקלים למ"ר, לעומת כ-10-15 אלף שקל למ"ר משרדים. כלומר, והיה אם תסבו משרד בשטח של 100 מ"ר לדירה בשטח זה, תוכלו למכור אותה במחיר הגבוה פי שלושה מאשר אם תמכרו אותו כמשרד. גם כשמדובר בהשכרה עדיף היום להשכיר דירה בתל אביב; עבור משרד בשטח 100 מ"ר, תקבלו יהיו די דומים – כ-8,000-5,000 שקלים לחודש (תלוי במיקום בתוך תל אביב), אך כשמדובר במשרד, ההכנסה מהשכרתו מחויבת במס הכנסה לפי המס השולי של המשכיר, מה שאינו קורה בהשכרת דירה (מעל כ-5,500 שקל יש מיסוי קטן).

היטל השבחה – אם שינוי הייעוד נעשה בוועדה ולא בטאבו, הוא יכול לגרור היטל השבחה היטל השבחה הוא 50% מערך ההשבחה. במילים אחרות – אם המשרד שלכם שווה 1 מיליון שקל כמות שהוא, ולאחר שתסבו אותו לדירה היא תהיה שווה 3 מיליוני שקלים, הרי שערך ההשבחה עומד על 2 מיליוני שקלים, כך שהיטל ההשבחה יעמוד על 1 מיליון שקל! כדאי להתייעץ עם עורכי דין בנושא לפני שאתם פועלים בנדון.

בנוסף, כדי להסב משרד לדירת מגורים, יש צורך בשינוי חלל הפנים של הנכס. לשם כך, יש צורך באדריכל, מהנדס וקבלן שיבנה – מטבח משפחתי, שירותים, אמבטיה, חלוקה לחדרים, שאפשרית בקירות גבס, וכד'. מדובר בהשקעה של כ-100 אלף שקל (לדירה בגימור יפה, אך לא מפואר), כך שגם אם תשלמו היטל השבחה, וגם תשקיעו בבנייה הפנימית, עדיין תרוויחו רווח נאה מהסבת המשרד לדירה.

יש לזכור, שסביבת המגורים תשפיע על מחיר הנכס – הימצאות של שירותים כמו בתי ספר, גנים וכד' שיש בשכונות מגורים, אך אין בסביבת מרכז עסקים, מה שיכול להשפיע על ערך הדירה; צריך לזכור, שיש צורך בהתאמות למעטפת הבניין, וכאן יכולה להיות בעיה מבחינת כמות החלונות, חוסר אפשרות למרפסת וכד'. במבני משרדים שנבנים מראש כך שישלבו משרדים ומגורים, בונים לובי נפרד, כניסה נפרדת וחניון מפוצל. אלו דברים שקשה ליישמם בבניינים קיימים, אך הם לא בלתי אפשריים.

לסיכום, ניתן לומר, שגם אם הממשלה מבקשת לעודד הסבת משרדים לדירות, היא עדיין לא השלימה את התהליך כדי שהוא יהיה קל יותר ומהיר יותר. לא כל כך רואים ברשויות את הוועדות העצמאיות שקמו לצורך זה, וזאת משום שרוב הרשויות חוששות מאובדן הכנסות מארנונה, שבמשרדים היא יקרה משמעותית לעומת ארנונה לדירה. לכן, גם אם אתה יזם או אדם פרטי, שרוצים להסב משרדים למגורים, קחו בחשבון את הבירוקרטיה והכדאיות הכלכלית בסופו של יום. לא פעם זה ישתלם לכם, ובמקרים אחרים – לא.

אז למה לא הופכים משרדים לדירות, ועוזרים לפתור את בעיית הדיור? האמת שלא ברור, אולי פשוט, צריך ששר האוצר או שר הבינוי והשיכון יהיה עם אג'נדה כזו, והם לא, ואולי גם בגלל הסיבות האובייקטיביות ( ראו הרחבה כאן), למרות שזה בעיקר… תירוצים.

השכרת משרדים וחללי משרדים – למי זה מתאים? וכמה אתם אמורים לשלם?

נדל"ן מסחרי – איך משקיעים? מה התשואה? כל מה שצריך לדעת!

רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה יד שנייה

---

---

מה לבדוק לפני שקונים דירה בבניין שהוסב ממשרדים

דירה בבניין משרדים שהוסב למגורים יכולה להיות זולה יותר מדירה רגילה באזור, אבל חשוב לבדוק את המעמד התכנוני שלה. האם ההסבה אושרה כדין? האם יש היתר למגורים? התשובות משפיעות על האפשרות לקבל משכנתא, על הארנונה ועל האפשרות למכור את הדירה בעתיד. רוכש זהיר יבקש גם לראות את פרוטוקולי ועד הבית ואת הסכם הניהול של הבניין, כי הם מלמדים על העלויות השוטפות.

גם התשתיות חשובות. בניין משרדים תוכנן לשימוש אחר, ולכן כדאי לבדוק את האוורור, את הבידוד האקוסטי, את מערכות המים והביוב ואת החניה. כדאי לבקש חוות דעת של מהנדס ושמאי לפני הרכישה.

דוגמה: נניח שדירה בבניין שהוסב מוצעת ב-1,400,000 שקל, לעומת 1,600,000 שקל לדירה דומה בבניין מגורים. אם יתברר שצריך להשקיע 80,000 שקל בבידוד ובשיפוץ מערכות, החיסכון יקטן ל-120,000 שקל. כל הנתונים כאן היפותטיים.

האם הבנק ייתן משכנתא?

זה תלוי במעמד התכנוני ובהיתר. נכס בלי היתר למגורים עלול להיתקל בקושי.

מה עם הארנונה?

חיוב הארנונה תלוי בסיווג הנכס. כדאי לבדוק מול הרשות המקומית.

איך בודקים את ההיתר?

בוועדה המקומית לתכנון ובנייה או באתר שלה.

צעדים מעשיים – הופכים את המשרד לדירת מגורים

1. לבדוק בוועדה המקומית את ההיתר למגורים.
2. לברר עם הבנק אם הוא מוכן לממן את הנכס.
3. להזמין מהנדס לבדיקת התשתיות.
4. לבדוק את סיווג הנכס בארנונה.

להרחבה באתר: היתר בנייה – כל מה שצריך לדעת