מעודכן ל-07/2022

מגמת הירידה במספר העסקאות בשוק הנדל"ן נמשכת. בחודש מאי ירד מספר העסקאות בשוק הנדל"ן זה החודש השלישי ברציפות (כל חודש לעומת המקביל לו אשתקד). כך, סך הדירות שנרכשו עמד על 10.5 אלף, ירידה של 16% בהשוואה למאי אשתקד, זאת לאחר ירידות בשיעורים של 5% ו-18% בחודשים מרץ ואפריל, בהתאמה. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסם אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר.

באגף הכלכלנית מציינים בהקשר זה כי הירידה החדה שנרשמה בחודש אפריל הוסברה חלקית בעיתוי שונה של חג הפסח, לפיכך הירידה של 16% שנרשמה בחודש מאי משקפת התעצמות בשיעורי הירידה..

בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות בחודש מאי ב-9.6 אלף, ירידה של 14% בהשוואה למאי אשתקד.  בהשוואה לחודש אפריל נרשמה עליה של 20% במספר העסקאות בשוק החופשי, על רקע מיעוט ימי העבודה בשל חג הפסח.

עוד עולה מהסקירה כי סך העסקאות בדירות יד שנייה בחודש מאי עמד על 6.7 אלף, ירידה של 16% בהשוואה למאי אשתקד. בהשוואה לחודש אפריל האחרון זוהי עלייה של 15%, המושפעת ממיעוט ימי העבודה בחודש אפריל בשל חג הפסח.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי בשלושה מתוך חמשת אזורי הפריפריה נרשמה יציבות עד עלייה מתונה במספר העסקאות בדירות יד שנייה, בהשוואה למאי אשתקד, כאשר בולט במיוחד אזור באר שבע עם עלייה של 5%. מנגד, באזורי הביקוש במרכז הארץ נרשמו ירידות חדות במספר העסקאות בדירות יד שנייה, כאשר בולטים במיוחד אזורי המרכז ונתניה עם ירידה של 31%. אלו הם גם שני האזורים היחידים בהם רצף הירידה בעסקאות יד שנייה (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת) החל כבר בדצמבר אשתקד, לאחר העלאת מס הרכישה על משקיעים, ולא רק בחודש מרץ האחרון. בנוסף, יש לציין כי באזור המרכז רמת העסקאות בחודש מאי היתה מהנמוכות ביותר שנרשמו באזור זה בחודשי מאי בעשרים השנים האחרונות (רק בחודש מאי 2020, לאחר פרוץ מגפת הקורונה ובחודש מאי 2003 שעמד בצל האינתיפאדה השנייה, נרשמו באזור זה רמות נמוכות יותר בעסקאות בדירות יד שנייה).

ירידה חדה ברכישות המשקיעים, למעט באזור באר שבע

באשר לרכישות המשקיעים נתוני הכלכלנית הראשית מראים כי אלה הסתכמו ב-1.9 אלף דירות במאי, ירידה חדה של 26% בהשוואה לחודש מאי אשתקד. בכך נמשכת הירידה החדה ברכישות המשקיעים מאז הוכבד מס הרכישה עליהם בסוף נובמבר אשתקד. כך, בחצי השנה שחלפה מאז העלאת מס הרכישה עמד ממוצע רכישות המשקיעים על 1.6 אלף דירות, נמוך ב-31% בהשוואה לחודשים המקבילים בשנה הקודמת (דצמבר 2020-מאי 2021). בהשוואה להעלאת המס הקודמת ביוני 2015 נמצא כי ממוצע רכישות המשקיעים בחצי השנה שלאחר העלאת המס באותה עת דומה לזה שלאחר העלאת המס האחרונה (ממוצע הרכישות הנוכחי אף נמוך ב-2.5% בהשוואה לאחר העלאת המס ב-2015). עוצמת הירידה ברכישות המשקיעים אף גבוהה יותר (בחמש נקודות אחוז) לאחר העלאת  המס האחרונה. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 18.5% נמוך ב-2.4 נקודות אחוז בהשוואה למאי אשתקד, אם כי גבוהה ב-2.7 נקודות אחוז בהשוואה לחודש אפריל האחרון. עם זאת, יש לציין כי גידול זה במשקל המשקיעים לעומת החודש הקודם מוסבר במידה רבה בגידול חד ברכישות רי"טים ו/או מקבצי דיור להשכרה, כאשר אלו הסתכמו בחודש מאי ב-306 דירות, לעומת 85 דירות בלבד שרכשו רי"טים בחודש הקודם. בניכוי רכישות הרי"טים מצטמצם שיעור רכישות המשקיעים מסך העסקאות בחודש מאי ל-16.9%, גבוה ב-1 נקודת אחוז לעומת החודש הקודם.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים למעט אזור באר שבע שרשם עלייה חדה של 23% בהשוואה למאי אשתקד. עלייה זו מוסברת במספר מבצעי מכירות של קבלנים. מנגד נרשמו ירידות בולטות במיוחד ברכישות המשקיעים באזורי רחובות (44%-), ת"א (42%) ואזור המרכז (34%-).

דימונה – בעשירייה הראשונה של רכישות משקיעים

בפילוח רכישות המשקיעים בחודש מאי לפי ערים נמצא כי חרף ירידה חדה ברכישות המשקיעים, מעבר לשיעור הירידה הארצי, מוסיפה ת"א להוביל רכישות אלו, עם 166 דירות שנרכשו בה להשקעה, ירידה של 43% לעומת מאי אשתקד. מצטרפת בולטת לעשירייה הראשונה ברכישות המשקיעים בחודש מאי היא העיר דימונה, עם קרוב למאה דירות שנרכשו בה על ידי משקיעים, בין היתר על רקע מבצע מכירות באחד הפרויקטים בעיר.

ירידה של 10% במכירות המשקיעים

מכירות המשקיעים בחודש מאי עמדו על 2.3 אלף דירות, ירידה של 10% בהשוואה למאי אשתקד, שיעור ירידה מתון בשש נקודות אחוז מזה שנרשם בסך מכירת דירות יד שנייה. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 23% במכירות המשקיעים, זאת על רקע מיעוט ימי העבודה באותו חודש בשל חג הפסח. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזורי חיפה, ב"ש ורחובות נרשם גידול במכירות המשקיעים בהשוואה למאי אשתקד, בשיעורים שבין 9%-6%. מנגד בולטים אזורי המרכז, ירושלים ות"א בשיעור ירידה שבין 30%-20% במכירות אלו (כמו גם בסך מכירת דירות יד שניה).

רכישות הזוגות הצעירים בחודש מאי הסתכמו ב-5.0 אלף דירות (כולל "מחיר למשתכן"), ירידה של 11% בהשוואה למאי אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה עלייה של 11%, על רקע מיעוט ימי העבודה בחודש אפריל בשל חג הפסח. בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודש מאי ב-4.2 אלף דירות, ירידה של 5% בהשוואה למאי אשתקד ועליה של 16% בהשוואה לחודש הקודם.

בפילוח רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בין אזורי הפריפריה למרכז נמצא כי הירידה שנרשמה בסך רכישות אלו בחודש מאי (בהשוואה למאי אשתקד) מתרכזת באזורי הביקוש במרכז הארץ, כאשר אלו רשמו ירידה של 12% בהשוואה למאי אשתקד. מנגד, באזורי הפריפריה גדלו רכישות הזוגות הצעירים בשיעור של 5%.  בולטים במיוחד אזורי חיפה ובאר שבע, אשר רשמו שיעורי גידול של 26% ו-15% בחודש מאי, בהתאמה.  בכך נמשכת המגמה שזוהתה בסקירה לרבעון הראשון השנה לפיה רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי נוטים יותר לרכישת דירות בפריפריה. כך בחצי השנה האחרונה (דצמבר 2021-מאי 2022) עמד הממוצע החודשי של רכישת דירות בפריפריה (בשוק החופשי) על אלפיים דירות, גבוה ב-16% בהשוואה לממוצע זה בחודשים המקבילים בשנה הקודמת. באזורי הביקוש במרכז הארץ עמד ממוצע רכישות זה בחצי השנה האחרונה על 2.3 אלף דירות, גבוה בפחות מ-1% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה הקודמת. בכך הגיע משקל רכישות דירה בפריפריה על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה לשיעור של קרוב ל-47%, מסך רכישות אלו. שיעור זה גבוה בחמש נקודות אחוז בהשוואה למאי אשתקד וגבוה ב-10.5 אחוז בהשוואה לינואר 2020, טרם פרוץ מגפת הקורונה.

על רקע הגידול המשמעותי ברכישות דירה ראשונה באזור באר שבע בשוק החופשי, ערכנו ניתוח הבוחן את רמות השכר של רוכשים אלו, תוך פילוח לפי מחוז מגוריהם ובהשוואה לרוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי באזור זה בחודש מאי 2019. נציין כי רכישות אלו במאי השנה גבוהות ב-81% בהשוואה למאי 2019. אחד הממצאים הבולטים בניתוח זה הינו העובדה לפיה חרף עלייה משמעותית במחירי הדירות שנרכשו, השכר למשק בית של מי שרכשו את הדירה בחודש מאי השנה היה נמוך מזה של מי שרכשו את דירתם הראשונה בחודש מאי 2019, כאשר הפער בולט במיוחד ברמת השכר החציוני. כך, השכר החציוני למשק בית של מי שרכשו את דירתם הראשונה באזור באר שבע במאי השנה עמד על 11.1 אלף שקל, ברוטו לחודש, רמה הנמוכה נומינלית ב-8.7% מהשכר למשק בית של הצעירים שרכשו את דירתם הראשונה באזור באר שבע במאי 2019. דהיינו, חרף העובדה שהשכר הממוצע במשק עלה בין מאי 2019 למאי 2021 ב-7.2%, מי שרכשו את דירתם הראשונה במאי 2022 היו בעלי רמות שכר נמוכות יותר מאשר מי שרכשו אותה במאי 2019.

מנגד, המחיר החציוני של הדירה שנרכשה בשוק החופשי באזור באר שבע במאי השנה, על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה, היה גבוה ב-31% ממחירי הדירות של מי שרכשו את דירתם הראשונה באזור זה במאי 2019..ממצאים אלו מרמזים כי הגידול ברכישות דירה ראשונה באזור באר שבע נרשם תוך התבססות על רמות מינוף גבוהות יותר, זאת כאשר לראשונה מזה תקופה ארוכה עולה הריבית במשק. העובדה לפיה גידול זה ברכישות הינו בעיקר של מי ששכרם נמוך יחסית עשויה לרמז בין היתר על חשש של אוכלוסייה זו מהמשך עליית מחירי הדירות ואי היכולת בעתיד לממש את רצונם לרכוש דירה.

בניתוח רכישות הזוגות הצעירים באזור באר שבע בחודש מאי האחרון לפי מחוז המגורים נמצא כי קרוב לרבע מהם מתגוררים במחוזות ת"א והמרכז. בהשוואה למי שרכשו את דירתם הראשונה באזור זה במאי 2019 זהו גידול של 4.4 נקודות אחוז.