רוצים להכיר שוק נדל"ן צומח, שטומן בחובו הזדמנויות השקעה מיוחדות ורווחיות – לפני כולם? סקירה מקצועית של שוק המגורים במדינת ג'ורג'יה – שהובילה את ארה"ב בגל הביקושים שיצרה הקורונה
משקיעים מנוסים, שכבר עברו כמה סבבים מוצלחים (או פחות) של הנבת רווחים, יודעים שהשקעה מוצלחת מתחילה בהבנה מלאה של השוק שבו היא מתרחשת. מסיבה זו, משקיעים חדשים בשוק ההון למשל, נעזרים בסקירות של אנליסטים, במנהלים בבתי השקעות ובעיתונות כלכלית – הכל במטרה להבין את הסביבה שבה ההשקעה שלהם קורית. השקעות נדל"ן בחו"ל אינן שונות במידה רבה במובן הזה – ולעתים קרובות הבנת השוק באפיק השקעה זה היא חשובה אף יותר.
אם אי פעם חשבתם על השקעה בבתים פרטיים או בבנייני מגורים בארה"ב – אחד מערוצי ההשקעה המניבים ביותר של העשור האחרון – כדאי לשקול את שוק הנדל"ן של מדינת ג'ורג'יה. כדי להבין את הפוטנציאל של השקעות נדלן בג'ורג'יה, הנה כמה פרטים חשובים על שוק המגורים בג'ורג'יה, מגמות המשפיעות על השווקים המקומיים וכמה ערים מומלצות להשקעה.
נעים להכיר: הבית של קוקה קולה
ג'ורג'יה היא מדינה בחוף המזרחי של ארה"ב, בחלקו הדרומי הסמוך למדינת פלורידה. היא מונה כ-10.6 מיליון תושבים, והיא ממוקמת בעשירייה הראשונה מבחינת גודל האוכלוסייה מבין 50 המדינות בארה"ב. מבחינה כלכלית, ג'ורג'יה נחשבת למדינה חזקה ביותר, עם גידול עקבי בתמ"ג, ואוכלוסייה משמעותית מחתך סוציו-אקונומי גבוה, שבה רבים בעלי מקצועות חופשיים.
התמ"ג השנתי של ג'ורג'יה עומד על כ-626 מיליארד דולר, והנתון צמח ביותר מ-54% מאז 2009. שיעור האבטלה במדינה – גם לאור השפעות הקורונה – הוא נמוך ביחס לשאר ארה"ב, רק 5%. מגזין העסקים פורבס דירג את ג'ורג'יה במקום ה-6 מתוך 50 מדינות במדד הכדאיות לעשיית עסקים. לכן, אין זה פלא שחברות ענק כמו קוקה קולה, הום דיפו, דלתא איירליינס ועוד בחרו לקבוע את מקום מושב המטות המרכזיים שלהם במדינה – ובסך הכל לא פחות מ-17 חברות מרשימת פורצ'ן 500 (התאגידים הרווחיים ביותר בעולם) קוראות לג'ורג'יה בית.
הכלכלה החזקה והזדמנויות התעסוקה מושכות לג'ורג'יה תושבים. אוכלוסיית המדינה זינקה ב-9% ב-2010-2018 (בעוד שבארה"ב כולה הנתון עמד על 6%), ולפי לשכת הסטטיסטיקה האמריקאית, ג'ורג'יה נמצאת במקום החמישי בארה"ב מבחינת הגירה חיובית אל תוך המדינה. באופן טבעי, המגמות הללו משפיעות על המחירים בשוק הנדל"ן – לפי מדד מחירי הבתים של Zillow, המחיר החציוני לנכס בג'ורג'יה זינק ב-100%, כלומר הוכפל, בתוך 9 שנים בלבד, בין 2012 ל-2021.
אילו ערים הן המעניינות ביותר מבחינת השקעה במדינה שנקראת בחיבה "מדינת האפרסק", על שם הגידול החקלאי המרכזי שלה. הנה כמה הצעות.
- העיר הגדולה: אטלנטה
בירת ג'ורג'יה, אטלנטה, היא מרכז אורבני-תעשייתי מרכזי בחוף המזרחי של ארה"ב. באזור המטרופולין של העיר מתגוררים מעל 5.5 מיליון תושבים, יותר ממחצית תושבי המדינה.
אזור אטלנטה הוא שוק נדל"ן סופר-חזק, שהיה הקטר של הזינוקים המרשימים שהראו שווקים רבים בארה"ב במהלך הבהלה לבתים שהציתה הקורונה. מחירי הדירות זינקו לשמים בשנת 2020, ועד כה נראה שקצב עליית מחירים דומה נרשם בשנת 2021. כך למשל, לפי איגוד המתווכים של אטלנטה, זינוק היסטורי של 15.8% נרשם בין מרץ 2020 למרץ 2021 במחירי המכירה החציוניים של בתים בעיר, והמחיר הממוצע היה 330,000 דולר.
עם הפנים לעתיד: כדי להתכונן לגידול הצפוי באוכלוסייה של כ-3 מיליון תושבים חדשים במטרופולין אטלנטה, הממשל המקומי אישר בתחילת 2020 תוכנית ענק לשיפור, שדרוג ויצירת תשתיות. התוכנית, שקיבלה תקציב חריג בגודלו של כ-180 מיליארד דולר ממקורות פרטיים וציבוריים, תכלול שיפור תשתיות תחבורה, חיבור קצוות המטרופולין, טיפול בתשתיות מים וחשמל, ושדרוג של מרחבים ציבוריים ומבנים ישנים.
- השוק הצומח: סוואנה
בעיר סוואנה, החמישית בגודלה בג'ורג'יה, מתגוררים יותר מ-145,000 אנשים, ובאזור המטרופולין שלה גרים כמעט 400,000. כ-54% מתושבי מטרופולין סוואנה הם בקבוצת גיל העבודה המרכזית, גילאי 20-55, מה שהופך אותה להאב תעסוקתי מרכזי במדינה.
במהלך 10 השנים האחרונות הוסיף מטרופולין סוואנה קרוב ל-100,000 תושבים חדשים. אחד מהגורמים המרכזיים להגירה החיובית אל סוואנה הן ללא ספק האוניברסיטאות הממוקמות בה, שמושכות אליהן עשרות אלפי סטודנטים בכל שנה. לכן גם שוק הנדל"ן של סוואנה רותח: מחיר המכירה החציוני של בתים צמודי קרקע בעיר רשם קפיצה משמעותית של 14.8% בין יוני 2020 ליוני 2021, כך לפי איגוד מתווכי הנדל"ן של ג'ורג'יה.
בסוואנה ממוקמים גם בסיס צבאי גדול של הצבא האמריקאי, שמושך חיילים ומשפחות של אנשי קבע לאור, וכן בתי חולים גדולים שמהווים מקום עבודה אטרקטיבי לצוותי רפואה איכותיים: Memorial Health University Medical Center הוא מבתי החולים הטובים במדינה. בנוסף, סוואנה – עיר היסטורית בעלת מראה ייחודי וציורי – מושכת אליה תיירות מרחבי ארה"ב, עם יותר מ-14 מיליון תיירים נכנסים מדי שנה.
עם הפנים לעתיד: העיר היא ביתו לנמל הימי השלישי בגודלו בכל ארה"ב, שמהווה שער החוף המזרחי לסחורות דרך הים – ובשנים הקרובות הוא עתיד להתרחב כתוצאה מהשקעות תשתית נרחבות במאות מיליוני דולרים. בנמל מושקעים משאבים רבים, ופיתוחו מביא אל האזור הרבה עובדים, ואת בני משפחותיהם. בנוסף, מאות מיליוני דולרים מוזרמים כהשקעה בתשתיות העיר על ידי גופים ממשלתיים ופרטיים – לפיתוח תחבורה, מערכות מים ופיתוח עירוני.
- הג'וקר: אתונה
כן, קראתם נכון: העיר אתונה (Athens) ממוקמת במדינת ג'ורג'יה. היא עיר לוויין של אטלנטה, והיא ממוקמת מערבית למטרופולין, במרחק של כשעה נסיעה ברכב. זוהי עיר קטנה, המונה ב-115 אלף תושבים, והייחוד שלה נובע מהיותה עיר אוניברסיטאות. האוניברסיטה של ג'ורג'יה – המוסד הלימודי הציבורי המרכזי במדינה – ממוקמת באתונה, ועוד מוסדות לימוד קטנים יותר.
למי שאוהב לגלות שווקים חדשים, להיות שם לפני שמגיעה המסה של המשקיעים ולנצל את האנונימיות של שוק הנדל"ן המקומי – אתונה עשויה להיות בחירה מושלמת. מחירי הבתים בעיר עלו ב-13.7% בין יוני 2020 ליוני 2021, והתחזיות צופות המשך למגמה.
עם הפנים לעתיד: מעבר לחיים הסטודנטיאליים העשירים, בין התעשיות המובילות את הכלכלה של אתונה ניתן לנות את תעשיית עיבוד שבבי התעופה והחלל, ענף הייצור של חומרים מתקדמים וענף הייצור של ציוד כבד לתעשייה. אלו הם תחומים שתקופת הקורונה לא פגעה בהם מבחינת רמת הצריכה, ולמעשה קיבלו "פוש" רציני ממגמות צמיחה בתחומי התעופה (כן, גם לחלל), ובתחומי פיתוח התשתיות הלאומיות.