הפיקוח על הבנקים מסדיר את נושא מכירת הלוואות דיור ושיתופי פעולה להעמדת הלוואות לדיור. בחוזר שהופץ לבנקים ולחברות כרטיסי האשראי מסביר הפיקוח ראשית את הסיבות להסדרת הנושא.

לדברי הפיקוח, "בשנים האחרונות, הבנקים ביצעו עסקאות עם גופים מוסדיים, מכרו תיקי הלוואות לדיור לתאגידים חוץ בנקאיים, העמידו הלוואות לדיור בשיתוף עם גופים מוסדיים וחתמו על הסכמים המסדירים שיתופי פעולה להעמדת הלוואות לדיור.

"ככלל, עסקאות מכירה וסינדיקציה של הלוואות לדיור תורמות לכלל המערכת הפיננסית: עסקאות אלו מפנות הון ומאפשרות המשך העמדת אשראי בנקאי; תוך מתן מענה לביקושים הגוברים לאשראי לדיור; מכניסות שחקנים חדשים לשוק נותני האשראי; ומספקות לגופים המוסדיים ביזור לתיק ההשקעות' מח"מ לעסקה התואם את צרכיו.

"עם זאת, בהתבסס על לקחים שנלמדו בעקבות המשבר הפיננסי העולמי, ההוראה מסדירה עקרונות לביצוע עסקאות אלו שנועדו, בין היתר, לשמור על זכויות הלווים בתיקי ההלוואות שנמכרו, למנוע מצב של סלקציה שלילית שתפגע באיכות תיק האשראי של הבנק ולמנוע התפתחות של סיכון מוסרי לגוף הרוכש".

לאור כל זאת קובע הפיקוח על הבנקים כמה כללים ומסביר אותם.

ראשית הפיקוח מגדיר 'עסקת מכירה" כ"עסקת של מכירת הלוואות לדיור, סינדיקציה של הלוואות לדיור לרבות הסכם המסדיר שיתופי פעולה להעמדת הלוואות לדיור. ואז מסביר: "העקרונות המפורטים בהוראה יחולו בין אם זו עסקה של מכירת הלוואות לדיור, קרי הבנק ממחה את זכויותיו בהלוואה לתאגיד הרוכש כנגד תשלום מידי ובין אם סינדיקציה של הלוואות לדיור, קרי הבנק מעמיד הלוואה בשיתוף עם התאגיד הרוכש".

עוד קובע הפיקוח כי תאגיד בנקאי אינו רשאי לבצע בחירה סלקטיבית של ההלוואות ה"טובות" (Cherry Picking) או של ההלוואות ה"גרועות" (Lemon Picking) אשר ישתתפו בעסקת המכירה. ואז מסביר: "תתאפשר עסקת מכירה של תיקי הלוואות לדיור אשר נבחרו באופן אקראי ובתנאי שאיכות ההלוואה הנמכרת לא תהווה קריטריון להכללתה או להוצאתה מתוך התיק שיימכר. לא תתאפשר סלקציה למעט הלוואות המפורטות בהוראה, בין היתר, הלוואות המוחרגות כתוצאה ממגבלה רגולטורית. החשש הן מסלקציה שלילית, מכירה של ההלוואות באיכות הנמוכה כפי שאירע במשבר הפיננסי והן מסלקציה חיובית שעלולה לפגום באיכות התיק של הבנק".

עוד קובע הפיקוח כי תאגיד בנקאי ישמר לפחות 10% מכל הלוואה בעסקת המכירה, תיק ההלוואות יכלול הלוואות הנמצאות בתיק התאגיד הבנקאי 12 חודשים לפחות, טרם המכירה. ואז מסביר: "על מנת לצמצם את הסיכון המוסרי וכחלק מלקחי המשבר הפיננסי נקבעו עקרונות שיותירו אינטרס כלכלי לתאגיד הבנקאי בהלוואות שנמכרו ולא יאפשרו לבנקים לנתק עצמם מסיכון האשראי בהלוואות אלה".

עוד קובע הפיקוח כי סכום ההלוואות לדיור שימכור התאגיד הבנקאי, בתוספת ההלוואות לדיור באחריות הגוף המוסדי בעסקת סינדיקציה, לא יעלה על 10% מיתרת תיק ההלוואות לדיור; עם זאת, קיימת אפשרות לחרוג מהאמור בכפוף לאישור המפקח על הבנקים. ואז מסביר: "במטרה לגדר את הסיכונים לשני הצדדים, הן לתאגיד הבנקאי הן לתאגיד הרוכש, שכן מדובר בפעילות חדשה העשויה להשליך באופן מהותי על הרכב הנכסים של התאגיד הבנקאי, וכדי לוודא כי המנגנון המשפטי והמנגנון הרגולטורי אכן השיגו את מטרותיהם".

עוד קובע הפיקוח כי על תאגיד בנקאי להבטיח כי עסקת המכירה לא תרע את מצב הלווים ולא ייפגעו זכויות הלווים בשל עסקת המכירה, כמו כן, יחולו על התאגיד הרוכש כל ההוראות שנקבעו לפי דין להגנת הלווה ושנקבעו בעסקת היסוד על התאגיד הבנקאי עד למועד עסקת המכירה. ואז מסביר: "על מנת למזער את השפעת עסקת המכירה על הלווים, להבטיח שמצבו של הלווה לא יורע בשל עסקה זו ולמנוע פגיעה בלווה, ההוראה קובעת כי התאגיד הרוכש יהיה כפוף לכל ההוראות שנקבעו על פי דין והמחייבות את הבנק בנוגע להלוואה הנמכרת".

עוד קובע הפיקוח כי על התאגיד הבנקאי להבטיח כי מכירת תיק ההלוואות והמחאת זכויותיו מהווה מכירה (True Sale) המחאת זכות מוחלטת וללא זכות חזרה (recourse-non). ואז מסביר: "אחד הסיכונים המרכזיים בעסקת מכר נכסים היא החשש שהמכירה לא תהא מוחלטת. על מנת שהעסקה תיחשב כעסקת מכירה לצורך sale True והבנק יגרע את ההלוואות מספרי הבנק, נדרש הבנק המוכר לקבל חוות דעת משפטית וחוות דעת חשבונאית מתאימות לאמור".

לבסוף קובע הפיקוח כי התאגיד הבנקאי המוכר בעסקת המכירה רשאי לפעול כנותן שירות בלבד להלוואות בעסקת המכירה. אולם במקרה בו התאגיד הבנקאי לא פועל כנותן שירות כאמור יקבע תאגיד בנקאי אחר כנותן שירות. זאת בין היתר, על מנת להבטיח שמירת זכויות הלווים בעסקאות כאמור. ואז מסביר: "על מנת להבטיח שמירת זכויות הלווים גם לאחר עסקת המכירה, תפעול ההלוואות בעסקת המכירה ימשיך להיות על ידי תאגיד בנקאי, בין אם המוכר ובין אם לאו".