הפתעה בתחזית של הראל. חטיבת המחקר של קבוצת הביטוח והפיננסים מעריכה בדוח מעודכן כי מדד תשומות הבניה למגורים בשלושת החודשים הקרובים (ספטמבר, אוקטובר, נובמבר) יירד ב-0.2%. תחזית זו נמוכה מאוד אבסולוטית – אחרי הכל, האינדיקטורים שקשורים למחירי הדירות צפויים, להערכת כלכלני הראל לעלות ביותר – סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר מחירי השכירות) צפוי להערכתם לעלות בשלוש החודשים הבאים ב-0.2%; מדד מחירי הדירות בבעלות דיירים צפוי לעלות להערכתם ב-0.7%. מדד המחירים לצרכן בתקופה זו, יהיה להערכתם ללא שינוי.
הנמכת הציפיות של הראל היא מעין מגמה בחודשים האחרונים. כלכלני הראל העריכו לפני כחודש כי מדד תשומות הבניה למגורים בחודשים אוגוסט עד אוקטובר (שלושה חודשים) יעלה ב-0.4%, כשימים לפני כן הן ציפו לתחזית גבוה יותר.
בחודש אוגוסט עלה מדד תשומות הבניה למגורים ב- 0.1% ובחודש יולי נותר, מדד תשומות הבניה, ללא שינוי. מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה ב-1.1%. מדד המחירים לצרכן, עלה מתחילת השנה ב-1.8%! ומדובר בשינוי מגמה ביחס בין מדד תשומות הבניה למדד המחירים לצרכן. בשנים האחרונות, מדד תשומות הבניה עולה משמעותית על מדד המחירים לצרכן – השאלה היא – האם מדובר בשינוי מגמה, או כמה חודשים חריגים? להערכת הראל, נראה שלפחות ב-2013 מדד תשומות הבניה למגורים ייפול משמעותית ממד המחירים לצרכן.
מדד תשומות הבניה, נזכיר, הוא מדד שבוחן את השינויים במשך חודש בחודש בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. המדד משמש את הקבלנים לצורך הצמדת החובות של רוכשי הדירות (תשלומים שעדיין לא שולמו) ומכאן חשיבותו הגדולה. אגב, במכירת דירות יד שנייה, אין לרוב הצמדה למדד כלשהו, אם כי, המגמה של ההצמדה הולכת ו"נכנסת" גם לחוזים של מכירת דירות יד שנייה.
ככלל, רוכשי הדירות יכולים לרוב לבחור בשתי אלטרנטיבות – לשלם כמה שיותר מהר לקבלן, ואז לחסוך את עליית מדדי תשומות הבניה, ומנגד הם יכולים לעכב את התשלומים וכך ליהנות מלקיחת משכנתא בשלב מאוחר יותר – זו הדילמה של רוב הרוכשים, כמובן שיש מצבים שאין צורך במשכנתא, ואז השאלה היא האם הרוכשים מעדיפים לחסוך את מדד תשומות הבניה, או להשקיע את הכסף בינתיים בתקווה שהרווח יעלה על ההפסד כתוצאה מההצמדה למדד תשומות הבניה.
ובמצב הנפוץ, השאלה כאמור היא – האם כדאי לקחת מוקדם משכנתא יחסית מוקדם ולשלם לקבלן מהר ככל שניתן? או לקחת משכנתא מאוחר יותר ורק אז לשלם לקבלן?
התשובה לשאלה זו תלויה בעיקר בהוצאה הצפויה של הרוכשים כתוצאה מעליית מדד התשומות למגורים במידה והם לא משלמים מהר לקבלן, בהשוואה להוצאה הצפויה לרוכשים באם הם ייקחו את המשכנתא מוקדם (וישלמו עליה ריבית). אם הרוכשים לוקחים משכנתא בשלב מוקדם הוצאות המימון/ריבית שלהם גדולות יותר, אבל הם חוסכים את העלייה במדד תשומות הבניה, ולכן השאלה – מה יעלה יותר – המדד או המשכנתא? מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה כאמור ב-1.1%, ובהינתן התחזית של כלכלני הראל המדד יהיה סביב 1.1%-1.3% אם כי, ייתכנו כמובן בפועל סטיות משמעותיות מהערכה זו. בשנה שעברה עלה מדד הבניה למגורים ב-3.3%.
את ההערכות (כל אחד והערכותיו לגבי מדד תשומות הבניה השנתי) צריך להשוות מול ריבית המשכנתא וסוג המשכנתא (צמודה/ לא צמודה) , ובהינתן הריבית (שעשויה להשתנות בין הרוכשים השונים) יש לקבל את ההחלטה – האם להקדים את התשלום לקבלן או ההיפך. יודגש שבמקביל יש להתחשב בשיקולים שאינם כלכליים, לרבות בשאלה האם אנו רוצים להעביר את כל הכסף לקבלן כבר בשלב מוקדם? מה התחזית הצפויה לריבית המשכנתא בטווח הקרוב, ומה העיתוי האידיאלי מבחינתנו לקחת את המשכנתא? ועוד.
היכנסו כאן לעדכוני מדד תשומות הבניה
לפני שאתם חותמים על משכנתא – לחצו כאן לבדיקה נוספת – זה יכול להיות משתלם! 😆
מחשבון מדד תשומות הבנייה