הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לקחה שוב את תפקידה המרכזי והחלה לספק נתונים על הנתון החשוב ביותר בכלכלה המקומית – שוק הדיור. אז מדובר על נתונים חלקיים, חלקיים מאוד, אבל אחרי שהיינו בחשכה כל כך גדולה, גם זה משהו, וזה אמור להשתפר. חשוב לציין – חוסר המידע על שוק הדירות, מהווה סוג של א-סימטריה בין הקבלנים והגורמים המקורבים שיודעים את הנתונים ומנצלים אותו לטובתם, לבין רוכשי הדירות שאין להם מידע שניתן לנתח ולהסיק ממנו דבר לגבי שוק הדירות.

ובכן, על פי נתוני הלמ"ס – בשלושת החודשים האחרונים (נובמבר 2017- ינואר 2018) נרשמה ירידה של 5.3% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים להם (אוגוסט- אוקטובר 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה ירידה של 8.8%.

במרכיבי הכמות חלה:

ירידה של 4.0% במספר הדירות החדשות שנמכרו.

ירידה של 6.8% במספר הדירות שלא למכירה שהחלה בנייתן.

בלמ"ס מציינים – לאחר תקופה שבה לא פורסמו נתונים לגבי סך כל הדירות החדשות שנותרו למכירה, בהודעה זו נכללים מספר הדירות שנותרו למכירה ביוזמה פרטית וחודשי היצע לדירות ביוזמה פרטית.

נתונים אלה, בהודעה הנוכחית, מבוססים על סקר חודשי שעורכת הלמ"ס בקרב יזמים וקבלני בנייה (ואינם כוללים נתוני דירות שבהן הגורם המפתח הוא משרד הבינוי והשיכון). יש להבהיר, כי הנתונים כוללים דירות שהונפק להן היתר בנייה (כלומר, דירות ב"מחיר למשתכן" נכללות רק עם הונפק לפרויקט היתר).

בעקבות החשיבות שמייחסת הלמ"ס, ומתוך רצון לספק נתונים מהימנים לציבור הרחב, אנו שוקדים על מציאת חלופות למקורות המידע הקיימים כיום ומקווים שנוכל לחדש את פרסום הדירות שנותרו למכירה בכלל המשק.

בנוסף לעדכונים השוטפים, הנעשים בעקבות קבלת נתונים עדכניים יותר, קיימים הבדלים בין הנתונים המוצגים בהודעה הנוכחית לבין הנתונים שפורסמו עד כה. זאת כתוצאה מכמה שיפורים ושינויים שהוכנסו לתהליכי האיסוף, העיבוד והפרסום של הנתונים.

ההבדלים העיקריים הם: עיתוי המכירה של דירות שנמכרות "על הנייר" (קרי לפני התחלת הבנייה) נרשם לפי מועד המכירה בפועל (בשיטה הקודמת דירות אלה נרשמו כדירות שנמכרו בחודש התחלת הבנייה ולא קודם לכן); התאמה ושיפור במודלים הסטטיסטים שמטרתם השלמת נתונים חסרים; כחלק ממעבר למערכת טכנולוגית חדשה לאיסוף ולעיבוד של הנתונים, נעשה רענון של בסיס הנתונים ותיקון של חוסר דיוקים בסיווג מטרת בנייה של דירות חדשות למכירה או לא למכירה. את ריכוז השינויים ניתן לראות בלוח א' ותרשים א' בסוף ההודעה.

הסברים נוספים ניתן למצוא בסוף ההודעה.

הכמות המבוקשת של דירות חדשות

בשלושת החודשים האחרונים נובמבר 2017- ינואר 2018 עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) על כ-9,400 יחידות, מתוכן כ-55% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב והיתרה, כ-45%, דירות שלא למכירה שהחלה בנייתן (לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד) (לוח 1, תרשימים 1, 2). לפיכך, נרשמה בכמות המבוקשת של הדירות החדשות ירידה של 5.3% לעומת שלושת החודשים הקודמים (אוגוסט-אוקטובר 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה, ירידה של 8.8%.

ב-12 החודשים האחרונים (פברואר 2017- ינואר 2018) כ-27% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) היו במחוז המרכז, 18% במחוז צפון, 17% במחוז תל-אביב וכ-7% בלבד במחוז ירושלים

בחינת נתוני המגמה של הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן), מראה כי המגמה בחודש ינואר ללא שינוי וזאת לאחר שבחודשים מאי 2016–דצמבר 2017 נרשמה ירידה של 1.6% בממוצע לחודש ועמדה על כ-3,640 דירות בממוצע לחודש. זאת לאחר שבחודשים ינואר– אפריל 2016 נרשמה עלייה של 0.2% בממוצע לחודש, ועמדה על רמה של כ-4,190 דירות בממוצע לחודש.

דירות חדשות שנמכרו

בשלושת החודשים האחרונים נובמבר 2017-ינואר 2018 נמכרו כ-5,140 דירות חדשות, ירידה של 4.0% לעומת מספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים הקודמים (אוגוסט-אוקטובר 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה, ירידה של 12.1%.

ב-12 החודשים האחרונים (פברואר 2017- ינואר 2018) נרשמה ירידה של 21.2% במספר הדירות החדשות שנמכרו, בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (פברואר 2016- ינואר 2017).

כ-33% מן הדירות החדשות בתקופה פברואר 2017- ינואר 2018 נמכרו במחוז המרכז, כ18% במחוז חיפה ואילו במחוז צפון וירושלים נמכרו בכל אחד מן המחוזות כ-8% (תרשים 1 ולוח 2).

על פי נתוני המגמה, נרשמה ירידה של 1.6% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים יולי 2015-ינואר 2018, ברמה ממוצעת של כ-2,290 דירות לחודש, לאחר עלייה של 4.0% בממוצע בחודשים יוני 2014 -יוני 2015, ברמה ממוצעת של כ-2,350 דירות לחודש .

דירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן

מספר הדירות שלא למכירה (דירות שנבנות לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד) שהחלה בנייתן בחודשים נובמבר 2017-ינואר 2018 היה נמוך ב-6.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (אוגוסט-אוקטובר 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה, ירידה של 6.2% (לוח 1).

ב-12 החודשים האחרונים (פברואר 2017- ינואר 2018) נרשמה ירידה של 17.4% במספר הדירות החדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן, בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (פברואר 2016- ינואר 2017).

ב-12 החודשים האחרונים (פברואר 2017- ינואר 2018), החלה בנייתן של כ-2,740 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 8.4 דירות שמכרו קבלנים, לעומת 12 החודשים הקודמים (פברואר 2016- ינואר 2017), בהם החלה בנייתן של כ- 4,630 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 6.3 דירות שמכרו קבלנים.

בבחינה לפי מחוזות, ב-12 החודשים האחרונים (פברואר 2017- ינואר 2018), נמצא כי במחוז המרכז החלה בנייתן של כ-1,100 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 6.9 דירות שמכרו קבלנים ובמחוז תל אביב החלה בנייתן של כ-1,010 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 3.8 דירות שמכרו קבלנים.

דירות חדשות שנותרו למכירה וחודשי היצע (בבנייה ביוזמה פרטית בלבד)

בסוף ינואר 2018 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בבנייה ביוזמה פרטית בלבד עמד על כ-22,838 דירות.

על פי נתוני המגמה, בסך הדירות החדשות שנותרו למכירה, חלה בחודשים יולי 2017- ינואר 2018 ירידה של כ-0.5% בממוצע לחודש.

על פי המספר הממוצע של דירות חדשות שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים נובמבר 2017- ינואר 2018, מספר חודשי ההיצע, לבנייה פרטית בלבד, עומד על 13.3 חודשים.

הודעה על הכמות המבוקשת של דירות חדשות פברואר 2018 תפורסם ב-23 באפריל 2018.

פרסום נתוני "הכמות המבוקשת של דירות חדשות" מופק משילוב של נתונים המתקבלים ממשרד הבינוי והשיכון שבפיקוחו ושל נתונים שנאספים ומעובדים על ידי הלמ"ס עבור יתרת הבנייה במשק. ”הכמות המבוקשת של דירות חדשות” מורכבת מ“דירות חדשות שנמכרו”, ומ”דירות חדשות שלא למכירה" (לשימוש עצמי של בעל זכויות בנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד). בהשוואת הנתונים המתפרסמים על ידי הלמ"ס לנתונים אחרים, כגון "מספר דירות חדשות" שמפרסם משרד האוצר, יש להתחשב בהבדלים בין מקורות המידע, הגדרת האוכלוסיות ושיטות החישוב, הנובעים, בין השאר, ממתן מענה למטרות שונות ולצרכים שונים. השוני בהגדרות יכול לגרום להבדלים לא מבוטלים ברמת הנתונים החודשיים של שתי הסדרות, ואף לכיווני שינוי הפוכים לחודש נתון. הנתונים הינם ארעיים בלבד ועל פי ניסיון העבר עשויים להתעדכן, ובעיקר בשלושת החודשים האחרונים. העדכון נובע מדיווח המתקבל בפיגור שאת חלקו קשה להעריך מראש. ניתן היה לפרסם את נתוני הסקר בעיתוי מאוחר יותר, ובכך לצמצם את עדכון הנתונים, אבל בשל החשיבות שמייחסת הלמ"ס לפרסום נתונים שוטפים וזמינים בנושא זה שעומד במרכז ההתעניינות הציבורית, הלמ"ס מפרסמת אותם מוקדם יחסית, כחודש וחצי מתום התקופה הנסקרת. כאמור, בהודעה זו הוכנסו מספר שיפורים ושינויים. בלוח א' ניתן לראות את סיכום אחוזי השינוי בין הנתונים הנוכחים לבין הנתונים שפורסמו בהודעה הקודמת. תרשים א' מציג נתונים חודשיים של דירות חדשות שנמכרו, נתוני הפרסום הקודם אל מול הנוכחי. דירות חדשות שנמכרו "על הנייר" חושבו על בניינים שהחלה בנייתם החל מינואר 2015 ואילך.

כמות מבוקשת של דירות חדשות, לפי מטרה, נתונים מקוריים ואחוזי שינוי לעומת נתוני הפרסום הקודם.

הגדרות בסקרי הלמ"ס

התחלת בנייה – התחלת חפירת היסודות של בניין. מועד התחלת הבנייה של דירה הוא מועד התחלת הבנייה של הבניין שבו היא ממוקמת.

דירה חדשה שנמכרה – דירה חדשה שעמדה למכירה (ראו הגדרת דירה חדשה למכירה) ושנחתם לגביה חוזה מכירה, או ששולמו על חשבונה דמי קדימה. כולל דירות שנמכרו בעסקות משולבות.

דירה חדשה שנותרה למכירה – דירה חדשה שנבנתה למטרת מכירה ושבמועד הסקר לא היה קיים לגביה חוזה מכירה חתום או שלא שולמו על חשבונה דמי קדימה.

דירה חדשה שלא למכירה שהחלה בנייתה – דירה שנבנתה לשימוש עצמי של בעל הקרקע, ל"בנה ביתך", לקבוצת רכישה, להשכרה, להוסטל, לדיור מוגן או למעון, כולל אומדן לבנייה בלתי חוקית.

חודשי היצע – אומדן של מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש יימכרו, בהנחה שקצב מכירתן בחודשים אלו יהיה זהה לקצב המכירה שנרשם באותו חודש. המספר מחושב כיחס שבין מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך אותו חודש (בהנחה שנמכרה לפחות דירה אחת).

הסברים לגבי סקר מכירת דירות חדשות וסקר התחלות בנייה – למ"ס

נתוני התחלות וגמר בנייה מבוססים על דיווח לגבי היתרי בנייה המתקבל מרשויות מקומיות ומוועדות לתכנון ולבנייה מקומיות, ועל איסוף נתוני סקר טלפוני של הלמ"ס מקבלנים, מחברות בנייה, ממשרדי מכירת דירות וממשרד הבינוי והשיכון.

מקורות הנתונים של סקר התחלות וגמר בנייה:

1. סקר שדה של הלמ"ס – נחקרים חודש התחלת הבנייה וחודש גמר הבנייה עבור מרבית הבנייה. בניין שדווח על התחלת בנייתו, אך טרם דווח על גמר בנייתו ושלא הופסקה בנייתו, הוא בניין בבנייה פעילה.
2. משרד הבינוי והשיכון – קובץ מינהלי (כולל דירות שטרם הוחל בבנייתן).
3. דוח של משרד הפנים – על פי הדוח בנוגע לגזרי דין בגין בנייה ללא היתר, אומדים את הבנייה הבלתי חוקית. דירות אלו מוגדרות כדירות שנבנו שלא למטרת מכירה.
4. זקיפת נתונים – לגבי חלק הבנייה שאינה נכללת בסקר השדה של הלמ"ס, זוקפים נתונים של חודש ושנה של התחלה וגמר הבנייה.

סקר מכירת דירות חדשות נערך בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובמשרד הבינוי והשיכון. בסקר של הלמ"ס הנתונים נאספים מידי חודש מהקבלנים וממשרדי המכירות של דירות באמצעות הטלפון בכל היישובים שבהם נבנות דירות למטרת מכירה לציבור הרחב. בסקר לא כלולות הדירות הנבנות שלא למטרת מכירה: בנייה להשכרה, בנייה עצמית ו"בנה ביתך". בסקר נכללות רק הדירות שקיבלו היתר בנייה.

הנתונים המתפרסמים חשופים לעדכונים מהסיבות הבאות: 1) פיגור בדיווח על היתרי בנייה מהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה ; 2) פיגור באיתור המדווחים על מכירת הדירות החדשות; 3) ביטול עסקאות שדווחו בעבר; 4) ביטול בניינים שנמצאו כפולים. ניכוי כפולים – במהלך קליטת הנתונים נקלטים, לעיתים, רשומות כפולות לגבי אותו בניין. קיימים שני סוגים עיקריים של נתונים כפולים:

1. בין נתוני הבנייה המתקבלים בקובץ מנהלי ממשרד הבינוי והשיכון, לבין יתר נתוני הבנייה, המתקבלים דרך היתרי הבנייה מהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, שעבורם מתבצע סקר מעקב טלפוני של הלמ"ס. קליטת הנתונים הכפולים נובעת מתזמון שונה של קבלת הנתונים עבור שתי המערכות ומהקושי הקיים בזיהוי, בהיעדר מזהה משותף חד-ערכי.
2. בתוך נתוני הבנייה בסקר המעקב של הלמ"ס; מצד אחד ניתנים לעתים יותר מהיתר בנייה אחד לאותו בניין בעיתויים שונים ומזהים שונים (עבור חלקים שונים שלו, כגון, חפירה, קומת חניון תת-קרקעית, קומות על פני הקרקע), ומצד שני ייתכן וניתן היתר בנייה אחד עבור קבוצת בניינים באותו אתר, ללא מזהה בניין. כמו כן, מוּצָאים היתרים חדשים עבור שינויים במספר הדירות בבניין או בשטח שלו, ללא ציון קשר ודאי להיתר הבנייה המקורי, הנמצא בשלבי מעקב של הסקר של הלמ"ס.

ניכוי הכפולים מתבצע לעתים באיחור רב וגורם לעדכון משמעותי של נתונים שפורסמו בעבר.

נתוני הסקר מעודכנים בצורה שוטפת. לצורך השלמת הנתונים החסרים עוצבו מודלים סטטיסטיים מיוחדים שאמורים לשפר את מהימנות הנתונים המתפרסמים. שיטה זו נועדה לצמצם ככל האפשר הטיות אפשריות של נתוני הסקר. זקיפות שנעשו מוחלפות בנתונים שנאספו באיחור.

נתונים מנוכי עונתיות מחושבים באמצעות השיטה לניכוי עונתיות, X-12-ARIMA, אשר פותחה בלשכה המפקדית של ארצות הברית (US census bureau), ובעזרת שיטה שפותחה בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), המאפשרת אמידה בו-זמנית של השפעת תאריכי החגים ומספר ימי הפעילות הנהוגים בישראל. נתונים מנוכי עונתיות מתקבלים לאחר ניכוי השפעת העונתיות והשפעת חגים וימי פעילות מהנתונים המקוריים. נתוני מגמה נאמדים לאחר הסרת ההשפעה של אי-הסדירות ("רעשים") מהנתונים מנוכי העונתיות. נתונים מנוכי עונתיות ונתוני מגמה עשויים להשתנות מאחר והם מחושבים מחדש עם קבלת נתון מקורי נוסף מדי חודש או רבע שנה (ניכוי עונתיות עדכני – Concurrent Seasonal Adjustment).יוזכר, כי סדרות הסטטיסטיקה של ענף הבינוי מתאפיינות באי-סדירות גבוהה יחסית. מצב זה מקשה על ניתוח ההתפתחויות על סמך נתונים חודשיים מנוכי עונתיות, ועדיף לבחון את ההתפתחויות על פני תקופות ארוכות יותר. הסבר מפורט ומעודכן של תהליך ניכוי עונתיות ואמידת המגמה מופיע בפרסום "הגורמים העונתיים וגורמי ההתאמה מראש ל-2017, מגמות ל-2017-2013" (באתר הלמ"ס באינטרנט בלבד, בתוך: הגדרות, סיווגים ושיטות, תחת שיטות סטטיסטיות – סדרות עתיות). פרסומים נבחרים של הלמ"ס בנושאי בינוי – ניתן לראות באתר האינטרנט של הלמ"ס.