נושא מחזור המשכנתא הוא נושא רחב. בדרך כלל, מחזור משכנתא נועד לאפשר למי שנטלו משכנתא להוזיל את העלויות שלה, להקטין את ההחזרים ולקצר, במידת האפשר, את אורך חיי המשכנתא. בדרך כלל, מחזור משכנתא מתבצע בתקופה של ריביות נמוכות. העלאת הריבית האחרונה של ריבית בנק ישראל, שהתבצעה בחודש מאי 2022, הביאה לעלייה בריבית המשכנתא שגובים הבנקים. ההעלאה הזאת באה בתוספת להעלאות קודמות של ריבית המשכנתא, שהתבצעו על ידי הבנקים עוד לפני העלאות הריבית של בנק ישראל. ההעלאות הללו הפכו את הכדאיות של מחזור המשכנתא למוטלת בספק, אלא אם המחזור נועד להשגת מטרות אחרות, מעבר לחיסכון והקטנת ההחזרים.

המשמעות של מחזור משכנתא

משכנתא היא הלוואה לתקופה ארוכה, עד 30 שנה, ומטרתה לאפשר לכם לרכוש דירת מגורים או דירה להשקעה. בתקופת ההלוואה יכולים להתרחש ולהשתנות דברים רבים במצבכם הפיננסי ובכלכלה המקומית והגלובלית, לכן ניתן למחזר משכנתא קיימת, גם אם לקחתם את ההלוואה מבנק אחר.

מחזור משכנתא הוא תהליך שבו פורעים את המשכנתא הנוכחית על ידי לקיחת הלוואה חדשה בתנאים טובים יותר, ובהתאמה אישית. כאשר ממחזרים משכנתא ניתן לשנות את מסלולי ההלוואה, תקופת ההלוואה ועוד, ויש אפשרות למחזר רק חלק מהמשכנתא הקיימת.

ההחלטה על מחזור המשכנתא הקיימת מתחילה בבדיקת כדאיות, המומחים ממליצים לבדוק את כדאיות המחזור של ההלוואה לפחות אחת לשנה, עדיף לבדוק את כדאיות התהליך בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה.

מהם היתרונות של מחזור משכנתא?

בתקופת המשכנתא הקיימת חלים שינויים בחיי הלווה, השינויים מחייבים היערכות פיננסית בהתאם. מעבר לשינויים האישיים כמו שיפור משמעותי בשכר, הרחבת המשפחה, קבלת ירושה וכו', חלים שינויים גם בכלכלה ובמשק כמו ירידה בריבית הפריים, עלייה במדד המחירים לצרכן וכד', לכן כדאי לבחון את כדאיות מחזור המשכנתא.

היתרונות העיקריים של תהליך מחזור משכנתא הם:

• שיפור תנאי הריבית – כאשר ממחזרים משכנתא קיימת לוקחים הלוואה חדשה וניתן לשפר תנאים כמו ריביות, מועד שינוי הריבית במסלולים מסוימים, שיטת ההחזר וכו'.
• קיצור תקופת ההלוואה – אפשר לקצר את תקופת המשכנתא החדשה בהתאם ליכולת ההחזר שלכם. אם ההחזר החודשי גבוה ניתן להאריך את תקופת המשכנתא.
• אחוזי מימון – באמצעות מחזור משכנתא אתם יכולים לשפר את אחוזי המימון וניתן להגדיל את סכום ההלוואה בהתאם לצורך.
• החזר חודשי מותאם אישית – אחד היתרונות העיקריים של מחזור משכנתא הוא האפשרות להתאים את ההחזר החודשי ליכולת ההחזר הנוכחית.

איך לבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא?

בדיקת כדאיות מחזור משכנתא מתחילה בתכנון פיננסי וחשוב לדרוש מהבנק דו"ח יתרות משכנתא עדכני. עליכם להתייחס לפרמטרים החשובים ביותר לבדיקת הכדאיות כגון:

• השוואות ריביות – יש להשוות את הריביות במסלולי המשכנתא הקיימת לעומת הריביות המוצעות לכם בתמהיל של המשכנתא החדשה. בנוסף, חשוב לזכור כי בנק ישראל ביטל את מגבלת השליש בריבית פריים, לכן יתכן ומחזור ההלוואה משתלם אם תבחרו מסלולים בריבית נמוכה יותר לעומת הריביות שאתם משלמים כיום. יש להשוות ריביות במסלולים השונים ולהתייחס גם לריבית המשכנתא הממוצעת.
• תקופת המשכנתא – אם נותרו לכם שנים ספורות עד לפרעון המשכנתא הקיימת, כנראה שאין טעם לבצע מחזור.
• סכום ההחזר החודשי – ברוב המקרים מחליטים על מחזור המשכנתא כדי לשלם פחות כסף בהחזר החודשי ובטווח הארוך, זהו פרמטר חשוב לבדיקת כדאיות מחזור ההלוואה. עם זאת, לעיתים כדאי להגדיל את ההחזר החודשי ולקצר את תקופה ההלוואה, כל עוד אתם יכולים לעמוד בהחזר גבוה יותר.
• קנסות ועמלות פרעון מוקדם – בתהליך מחזור משכנתא פורעים את ההלוואה הקיימת, לכן חשוב לשקלל בבדיקת הכדאיות גם את עלות הקנסות ועמלות הפרעון המוקדם במסלולים השונים. יש להוסיף גם עלות שמאי, עו"ד ופתיחת תיק.

אילו מסמכים נדרשים למחזור משכנתא?

לבדיקת כדאיות מחזור המשכנתא הקיימת יש להוציא מהבנק דו"ח יתרות משכנתא עדכני, חלק מהבנקים מאפשרים להוציא את הדו"ח באתר שלהם. כמו כן, אם מתכננים למחזר משכנתא בבנק אחר יש לבצע הערכה על ידי שמאי וחשוב לבקש אישור על רישום אזהרה בטאבו מהבנק ממנו לקחתם את ההלוואה הנוכחית.

בנוסף, יש לארגן מסמכים כמו צילום תעודת זהות וספח של הלווים, פירוט תנועות עו"ש (3 חודשים), תלושי שכר או דו"ח מרואה חשבון, נסח טאבו, דו"ח פירוט חבויות, פירוט הלוואות בחשבון העו"ש, ופירוט הכנסות נוספות אם יש.