חדשות    

כמעט 12 אלף דירות חדשות מבוקשות ביוני-אוגוסט

לפי הלמ"ס, הכמות המבוקשת של דירות חדשות יוני-אוגוסט 2019 הייתה 11,950. אלו הנתונים המלאים:

הכמות המבוקשת של דירות חדשות מורכבת מדירות חדשות שנמכרו ומדירות חדשות שלא למכירה (לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה, לדיור מוגן, לעמותות, להוסטלים ולמעונות סטודנטים). הנתונים המוצגים הם נתונים מקוריים, נתונים לאחר ניכוי העונתיות (מתקבלים לאחר ניכוי השפעת העונתיות והשפעת חגים וימי פעילות, מהנתונים המקוריים) ונתוני מגמה (הנאמדים לאחר הסרת השפעת אי-הסדירות ["רעשים"] מהנתונים מנוכי העונתיות).

הכמות המבוקשת של דירות חדשות יוני-אוגוסט 2019

סך הכל 11,950 דירות

לעומת שלושה חודשים קודמים (מרץ-מאי 2019):

נתונים מקוריים: ירידה של 10.7%

נתונים מנוכי עונתית: ירידה של 10.4%

הכמות המבוקשת של דירות חדשות

  • בשלושת החודשים יוני-אוגוסט 2019 הכמות המבוקשת של דירות חדשות עמדה על כ-11,950 דירות.
  • ירידה של 10.7% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מרץ-מאי 2019).
  • לאחר ניכוי העונתיות מסתמנת בתקופה זו ירידה של 10.4% לעומת התקופה הקודמת.
  • בחינת נתוני המגמה מראה כי קיימת מגמת ירידה של 1.6% בממוצע בחודש החל במאי 2019 ועד אוגוסט 2019 וזאת לאחר שבין החודשים אפריל 2018 עד אפריל 2019 נרשמה מגמת עלייה של 2.5% בממוצע לחודש (תרשים 1 ולוח 1).

תרשים 1: כמות מבוקשת של דירות חדשות

הכמות המבוקשת של דירות חדשות מורכבת מ-68.2% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב והיתרה, ומ-31.8% דירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן.

דירות חדשות שנמכרו

  • בשלושת החודשים יוני-אוגוסט 2019 נמכרו כ-8,160 דירות חדשות.
  • עלייה של 11.1% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מרץ-מאי 2019).
  • לאחר ניכוי העונתיות מסתמנת בתקופה זו עלייה של 11.6% לעומת התקופה הקודמת (לוח 1).
  •  בחינת נתוני המגמה מראה כי מספר הדירות החדשות שנמכרו עלה מחודש אפריל 2018 ב-2.6% בממוצע לחודש (תרשים 2 ולוח 1).

 

 

תרשים 2: דירות חדשות שנמכרו

מכירת דירות חדשות בהתאם לדיווח לרשות המסים

  • בשלושת החודשים יוני-אוגוסט 2019 דווחו לרשות המיסים כ-8,770 עסקאות של מכירת דירות חדשות, עלייה של 1.3% לעומת שלושת החודשים הקודמים שבהם דווחו כ-8,650 עסקאות (מרץ-מאי 2019).[1]

דירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן

  • מספר הדירות החדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן בחודשים יוני-אוגוסט 2019 עמד על כ-3,800 דירות.
  • ירידה של 37.1% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מרץ-מאי 2019).
  • לאחר ניכוי העונתיות מסתמנת באותה תקופה ירידה של 35.8% לעומת התקופה הקודמת (לוח 1).

 

 

מאפיינים גאוגרפיים

לוח א – כמות מבוקשת של דירות חדשות לפי מחוז, יוני-אוגוסט 2019

מחוז כמות מבוקשת אחוז כמות מבוקשת במחוז מתוך סך הכמות המבוקשת דירות שנמכרו אחוז הדירות שנמכרו במחוז מתוך סך הכמות המבוקשת במחוז
סך הכל 11,950 100.0% 8,160 68.2%
מחוז המרכז 2,557 21.4% 1,995 78.0%
מחוז תל אביב 2,179 18.2% 1,809 83.0%
מחוז חיפה 2,111 17.7% 1,745 82.7%
מחוז דרום 1,946 16.3% 1,074 55.2%
מחוז הצפון 1,804 15.1% 727 40.3%
מחוז ירושלים 956 8.0% 684 71.5%
אזור יהודה והשומרון* 395 3.3% 121 30.6%

* יישובים ישראליים

בשלושת החודשים יוני-אוגוסט 2019 כ-21.4% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות היו במחוז המרכז,  לעומת כ-8.0% בלבד במחוז ירושלים.

חלקן של הדירות שנמכרו הוא כ–83.0% מהכמות המבוקשת במחוזות תל אביב וחיפה,  לעומת 40.3% במחוז הצפון.

תרשים 3: כמות מבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן), לפי מחוז

לוח ב – היישובים שבהם נרשמו יותר מ-150 דירות שנמכרו במהלך החודשים יוני-אוגוסט 2019

יישוב יוני-אוגוסט 2019 מרץ-מאי

2019

אחוז שינוי

יוני-אוגוסט

לעומת

מרץ-מאי

סך הכל 8,160 7,340 11.1
מזה: חריש 436 338 29.0
אור עקיבא 434 284 52.8
באר שבע 407 376 8.2
תל אביב -יפו 381 301 26.6
ירושלים 381 279 36.6
רמת גן 378 168 125.0
יבנה 307 307 0.0
קריית אונו 264 308 -14.3
ראשון לציון 247 363 -32.0
בית שמש 238 53 349.1
אור יהודה 207 173 19.7
טירת כרמל 190 227 -16.3
קריית מוצקין 186 74 151.4
עכו 178 127 40.2
ראש העין 173 518 -66.6
הרצלייה 167 186 -10.2
פתח תקווה 164 157 4.5
אשקלון 164 107 53.3
אשדוד 162 103 57.3
יהוד 155 50 210.0
רעננה 151 105 43.8

מבין היישובים שבהם נמכרו יותר מ-150 דירות בחודשים יוני-אוגוסט 2019:

  • היישובים המובילים שבהם חלה עלייה במכירת דירות חדשות בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מרץ- מאי 2019) היו: בית שמש, יהוד, קריית מוצקין ורמת גן.
  • לעומת זאת, היישובים שבהם נרשמה ירידה במכירת דירות חדשות היו: ראש העין, ראשון לציון, טירת כרמל, קרית אונו והרצלייה.

בחודשים יוני-אוגוסט 2019, 75.6% מסך הדירות שלא למכירה נבנו למטרת שימוש עצמי (בנייה עצמית ו"בנה ביתך"). מתוכן, 35.9% נבנו במחוז הצפון, כ-22.8% – במחוז הדרום, 16.8% – במחוז מרכז, 10.5% – במחוז חיפה, 6.7% – במחוז תל אביב ו 6.1% נבנו במחוז ירושלים (תרשים 4).

 

 

תרשים 4: דירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן, לפי מטרת בנייה ומחוז

דירות חדשות שנותרו למכירה וחודשי היצע (בבנייה ביוזמה פרטית בלבד)

בסוף אוגוסט 2019 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בבנייה ביוזמה פרטית בלבד עמד על כ-26,980 דירות לעומת 27,280 דירות בסוף יולי 2019 ו-29,570 בסוף אוגוסט 2018 (התקופה המקבילה אשתקד).

מספר חודשי ההיצע לבנייה פרטית בלבד בשלושת החודשים יוני-אוגוסט 2019 (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה בבנייה הפרטית בלבד יימכרו) הוא 14.3 חודשים בממוצע (משוקלל), בהנחה שקצב מכירתן בחודשים אלו יהיה זהה לקצב המכירה שנרשם במהלך אוגוסט 2019.

הודעה על הכמות המבוקשת של דירות חדשות – ספטמבר 2019 תפורסם ב-14 נובמבר 2019.

הגדרות

התחלת בנייה – התחלת חפירת היסודות של בניין. מועד התחלת הבנייה של דירה הוא מועד התחלת הבנייה של הבניין שבו היא ממוקמת.

דירה חדשה – דירה בבניין שנמצא במועד הסקר בתהליך בנייה פעיל או שבנייתו נסתיימה וטרם חלפו מאז 15 חודשים.

דירה חדשה שנמכרה – דירה חדשה (ראו הגדרה לעיל) שעמדה למכירה ושנחתם לגביה חוזה מכירה, כולל דירות שנמכרו בעסקות משולבות.

דירה חדשה שנותרה למכירה – דירה חדשה שנבנתה למטרת מכירה ושבמועד הסקר לא היה קיים לגביה חוזה מכירה חתום או שלא שולמו על חשבונה דמי קדימה.

דירה חדשה שלא למכירה שהחלה בנייתה – דירה שנבנתה לשימוש עצמי של בעל הקרקע, ל"בנה ביתך", לקבוצת רכישה, להשכרה, להוסטל, לדיור מוגן או למעון. כולל אומדן לבנייה בלתי חוקית.

חודשי היצע – אומדן של מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש יימכרו, בהנחה שקצב מכירתן בחודשים אלו יהיה זהה לקצב המכירה שנרשם באותו חודש. המספר מחושב כיחס שבין מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך אותו חודש (בהנחה שנמכרה לפחות דירה אחת).

הסברים על סקר מעקב בנייה (סקר התחלות וגמר בנייה, סקר מכירת דירות חדשות)

בהשוואה בין הנתונים שהלמ"ס מפרסמת לבין נתונים אחרים, כגון "מספר דירות חדשות" שמפרסם משרד האוצר, יש להביא בחשבון את ההבדלים בין מקורות המידע, הגדרת האוכלוסיות ושיטות החישוב, הנובעים, בין השאר, ממתן מענה למטרות שונות ולצרכים שונים. השוני בהגדרות יכול לגרום להבדלים לא מבוטלים בנתונים החודשיים של שתי הסדרות, ואף למגמות הפוכות בחודש נתון.

הנתונים הם ארעיים, ועל פי ניסיון העבר עשויים להתעדכן. העדכונים נובעים מדיווחים המתקבלים באיחור, ואת חלקם קשה להעריך מראש. ניתן לפרסם את נתוני הסקר מאוחר יותר, ובכך לצמצם את היקף עדכון הנתונים, אבל בשל החשיבות שהלמ"ס מייחסת לפרסום שוטף של הנתונים ולזמינותם, במיוחד בנושא זה שעומד במרכז ההתעניינות הציבורית, הלמ"ס מפרסמת את הנתונים כבר כחודש וחצי מתום התקופה הנסקרת.

סיכום נתוני הבנייה מבוסס על דוחות מוועדות לתכנון ולבנייה, נתונים ממשרד הבינוי והשיכון, על סקר שדה של הלמ"ס, על דיווח טלפוני מחברות בנייה ומקבלנים ועל שיטות סטטיסטיות. הסיכום אינו כולל את נתוני הבנייה של משרד הביטחון ושל צה"ל. פרטים על שיטת האמידה ניתן למצוא בפרסומים בנושא בינוי המופיעים באתר הלמ"ס באינטרנט.

מקורות הנתונים של מכירת דירות חדשות:

מספר הדירות החדשות שנמכרו החל בינואר 2019 מתבסס על סקר של הלמ"ס בלבד. (עד כה דווחה ללמ"ס מכירת הדירות של הפרויקטים שבפיקוח משרד הבינוי והשיכון, בקובץ מנהלי חודשי. נתונים אלה שולבו בלמ"ס עם נתוני הסקר). תהליכי ההתאמה והשיפור בנתונים ממשיכים להתבצע, בכוונה לשקף את התמונה המדויקת ביותר האפשרית למועד הפרסום ולתקופה הנסקרת. לכן, השוואת נתוני 2019 לתקופות קודמות, אינה אפשרית בשלב זה.

בסקר של הלמ"ס (סקר טלפוני) הנתונים נאספים מדי חודש מהקבלנים וממשרדי המכירות של דירות בכל היישובים שבהם נבנות דירות למטרת מכירה לציבור הרחב. בסקר לא כלולות הדירות הנבנות שלא למטרת מכירה: בנייה להשכרה, בנייה לשימוש עצמי ול"בנה ביתך". בסקר נכללות רק הדירות שקיבלו היתר בנייה.

בנוסף, כדי לאפשר מבט על כלל העסקאות, כולל אלה המתבצעות טרום קבלת היתר, מפורסמים נתונים של דירות חדשות בהתאם לדיווח לרשות המיסים. דירות אלו הם מחושבות על סמך כלל העסקאות המדווחות לרשות המסים ומזוהות כעסקאות לדירות "יד –ראשונה".

מקורות הנתונים של דירות שלא למכירה:

נתוני דירות שלא למכירה מבוססים על נתוני התחלות הבנייה. מקורות הנתונים של התחלות וגמר בנייה:

  1. סקר שדה של הלמ"ס – נתוני התחלות בנייה וגמר בנייה מבוססים על דיווח לגבי היתרי בנייה, המתקבל מרשויות מקומיות ומוועדות לתכנון ולבנייה מקומיות. בסקר השדה נחקרים עבור מרבית הבנייה חודש התחלת הבנייה וחודש גמר הבנייה. בניין שדווחה עבורו התחלת בנייה, אך טרם דווח עבורו גמר בנייה ובנייתו לא הופסקה, הוא בניין בבנייה פעילה.
  2. משרד הבינוי והשיכון – קובץ מינהלי .
  3. דוח של משרד הפנים – הדוח מפרט גזרי דין בגין בנייה של דירות ללא היתר, ועל פיו אומדים את הבנייה הבלתי חוקית. דירות אלו מוגדרות כדירות שנבנו שלא למטרת מכירה.
  4. השלמת נתונים חסרים – בעבור הבנייה שאינה נכללת בסקר השדה של הלמ"ס זוקפים נתונים על חודש ושנה של התחלת הבנייה וגמר הבנייה. נתוני מספר הדירות שהחלה בנייתן, כוללים נתונים שהתקבלו לאחר שימוש במודל רגרסיה לאמידת רמות העדכון החזויות. מטרת המודל, לצמצם את עדכון הנתונים לאחור. השימוש במקדמי הרגרסיה הינו לנתוני הדירות שבנייתן החלה בארבעת הרבעונים האחרונים (ראה פירוט להלן – מודל NOWCASTING).

עדכון הנתונים:

הסיבות העיקריות לעדכון הנתונים:

  1. פיגור בדיווח על היתרי בנייה מהוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה
  2. פיגור באיתור המדווחים על מכירת הדירות החדשות
  3. ביטול עסקאות שדווחו בעבר
  4. ביטול בניינים שנמצאו בעבורם נתונים כפולים (לעיתים במהלך קליטת הנתונים נקלטות רשומות כפולות לגבי אותו בניין). קיימים שני סוגים עיקריים של נתוני בנייה כפולים:
  • נתונים המתקבלים בקובץ מינהלי ממשרד הבינוי והשיכון (במכירת דירות חדשות עד סוף 2018) ומופיעים גם בהיתרי בנייה המתקבלים מהוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה (שעבורם מתבצע סקר מעקב טלפוני של הלמ"ס). קליטת הנתונים הכפולים נובעת מתזמון שונה של קבלת הנתונים עבור שתי המערכות ומהקושי הקיים בזיהוי, בהיעדר מזהה משותף חד-ערכי.
  • נתונים כפולים בסקר המעקב של הלמ"ס: לעיתים ניתנים כמה היתרי בנייה לאותו בניין בעיתויים שונים ועם מזהים שונים (עבור חלקים שונים שלו כגון, חפירה, קומת חניון תת-קרקעית, קומות על פני הקרקע), ולעיתים ניתן היתר בנייה אחד עבור קבוצת בניינים באותו אתר, ללא מזהה בניין. כמו כן, היתרים חדשים מוּצָאים עבור שינויים במספר הדירות בבניין או בשטח שלו, ללא ציון קשר ודאי להיתר הבנייה המקורי, הנמצא במעקב בסקר של הלמ"ס.

ניכוי הנתונים הכפולים מתבצע לעיתים באיחור רב וגורם לעדכון משמעותי של נתונים שכבר פורסמו.

נתוני הסקר מעודכנים בצורה שוטפת. כדי להשלים את הנתונים החסרים עוצבו מודלים סטטיסטיים מיוחדים שאמורים לשפר את מהימנות הנתונים המתפרסמים ולצמצם ככל האפשר הטיות אפשריות של נתוני הסקר. זקיפות שנעשו מוחלפות בנתונים שנאספו באיחור.

מודל NOWCASTING- אומד את הקשר בין סך התחלות הבנייה כפי שפורסם לראשונה בכל אחד מארבעת הרבעונים, לבין סך התחלות הבנייה ברבעונים אלה לאחר שנתיים. השיטה מיושמת על כל אחד משבעת המחוזות בנפרד. רמת המובהקות של כלל המקדמים שהתקבלו קטנה מ-1%.

נתונים מנוכי עונתיות

מחושבים באמצעות השיטה לניכוי עונתיות X-12-ARIMA, אשר פותחה בלשכה המפקדית של ארצות הברית (US census bureau), ובעזרת שיטה שפותחה בלמ"ס המאפשרת אמידה בו-זמנית של השפעת תאריכי החגים ומספר ימי הפעילות הנהוגים בישראל. נתונים מנוכי עונתיות מתקבלים לאחר ניכוי השפעת העונתיות והשפעת חגים וימי פעילות מהנתונים המקוריים. נתוני מגמה נאמדים לאחר הסרת ההשפעה של האי-סדירות ("רעשים") מהנתונים מנוכי העונתיות. נתונים מנוכי עונתיות ונתוני מגמה עשויים להשתנות מאחר שהם מחושבים מחדש עם קבלת נתון מקורי נוסף מדי חודש או רבע שנה (ניכוי עונתיות עדכני – Concurrent Seasonal Adjustment).

הסדרה כמות מבוקשת של דירות חדשות לפי מטרה היא סדרה מצרפית. סדרה מצרפית היא סדרה המורכבת מכמה תתי-סדרה (מרכיבים). הסדרה כמות מבוקשת של דירות חדשות לפי מטרה, מנוכת העונתיות חושבה לפי השיטה הבלתי ישירה, ולכן היא סכום של תתי-סדרות מנוכות עונתיות דירות שנמכרו ודירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן. יוזכר כי סדרות הסטטיסטיקה של ענף הבינוי מתאפיינות באי-סדירות גבוהה יחסית. מצב זה מקשה את ניתוח ההתפתחויות על סמך נתונים חודשיים מנוכי עונתיות, ועדיף לבחון את ההתפתחויות על פני תקופות ארוכות יותר. הסבר מפורט ומעודכן של תהליך ניכוי עונתיות ואמידת המגמה מופיע בפרסום "הגורמים העונתיים וגורמי ההתאמה מראש ל-2019, מגמות ל-2015-2019" (באתר הלמ"ס באינטרנט בלבד, בתוך: הגדרות, סיווגים ושיטות, תחת שיטות סטטיסטיות – סדרות עתיות).

הערה: תיתכן אי-התאמה מסוימת בסיכום הפירוטים המופיעים בלוחות השונים ,מאגר הנתונים המרכזי ומחולל לוחות בינוי, כתוצאה מפלטפורמות עיבוד שונות ועיגול מספרים.

פרסומים נבחרים של הלמ"ס בנושא בינוי ניתן לראות באתר האינטרנט של הלמ"ס

[1] הפער בין הנתונים המפורסמים במסגרת היתרי הבנייה (סקר הלמ"ס) ואלו המפורסמים על סמך הדיווחים לרשות המסים יכול לנבוע מביצוע עסקאות רכישה טרום קבלת היתר, שוני בהגדרות (לדוגמה: הכללת עסקאות מסוימות במסגרת קבוצות רכישה כעסקאות לרכישה דירה), פערים בתקופות הפרסום (ביטול עסקאות) וזיהוי של שלמות עסקאות.

נספח

 

סיכום אחוזי שינוי נתונים מקוריים

סך כל הכמות המבוקשת דירות למכירה דירות שלא למכירה
אחוזי שינוי 12 חודשים אחרונים (ספטמבר  2018-אוגוסט 2019) לעומת 12 חודשים קודמים (ספטמבר 2017- אוגוסט 2018) 23.3 33.8 10.6
אחוזי שינוי שלושה חודשים  אחרונים (יוני 2019- אוגוסט 2019) לעומת שלושה חודשים קודמים (מרץ 2019-מאי 2019) -10.7 11.1 -37.1
אוגוסט 2019 מול אוגוסט 2018 23.4 52.5 -12.4
אוגוסט 2019 מול יולי 2019 0.4 -3.6 10.1