איירפורט סיטי הרוויחה ברבעון השני כ-102 מיליון שקל לעומת כ-62 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2017.

את עיקר הגידול ברווח תרמו הכנסות ממכירת דירות, שלא נרשמו כלל ברבעון המקביל  ושהסתכמו ברבעון האחרון בכ-53.7 מיליון שקל. ההכסות נבעו מפרויקט "נצבא סיטי" בסך של כ-136 מיליון ש"ח ומפרויקט מבשרת בסך של כ- 41 מיליון ש"ח.

ההכנסות מהשכרת וניהול נכסים ירדו בכ-4.7 מיליון שקל והסתכמו בכ-189.7 מיליון שקל לעומת כ-194.4 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2017. החברה מסבירה כי הירידה נבעה הן מירידה בדמי השכירות והן מירידה במספר הנכסים המושכרים.

החברה מדווחת על שיעור תפוסה של 87.6% בנכסיה. התפוסה במשרדים עומדת על 93.7% ובשטחי המסחר והמלונאות על 94.5%.

הרווח הגולמי הסתכם בכ-165.8 מיליון שקל לעומת כ-152.1 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2017.

הרווח הגולמי מהשכרת נכסים וניהולם הסתכם בכ-148.1 מיליון שקל לעומת כ-152.1 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2017.

הרווח הגולמי ממכירת דירות הסתכם בכ- 17.7 מליון שקל. ברבעון המקביל לא נרשמו הכנסות מפעילות זו.

מאיירפורט סיטי נמסר כי הרווח התפעולי הסתכם ברבעון השני בכ-190.1 מיליון שקל לעומת כ-133.6 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2017.

מאיירפורט סיטי נמסר כי ה-FFO ללא מגורים הסתכם במחצית הראשונה בכ-193 מיליון שקל לעומת כ-195 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2017.

ה-NOI בישראל עמד ברבעון השני על כ-148 מיליון שקל לעומת כ-152.1 מיליון שקל ברבעון המקביל.

איירפורט סיטי משווקת דירות מגורים בשני פרויקטים בהקמה: פרויקט "צבא סיטי", בראש העין להקמת 1,901 דירות ופרויקט במבשרת ציון להקמת 66 דירות. בנוסף, הקבוצה מקימה פרויקט מגורים בהרצליה ("שער הים") ועתידה להקים פרויקט מגורים בהרצליה (במתחם התחנה המרכזית לשעבר), אשר טרם הוחל בשיווקם.

החברה מדווחת כי בבעלותה 120 נכסים מניבים בשטח של כ-1,242 אלף מ"ר וקרקעות (כולל כסים מיבים בהקמה) בשטח של כ-607 אלף מ"ר המיועדות לבניה להשכרה ו/או למגורים. נכסי הקבוצה בישראל ליכוללים 101 נכסים מניבים בשטח של כ-1,118אלף מ"ר כאשר שיעור התפוסה בכסים אלו הים כ-88% . נכסי הקבוצה בחו"ל (בעיקר בצרפת) כוללים 19 נכסים מניבים בשטח של כ-124 אלף מ"ר כאשר שיעור התפוסה בכסים אלו היו כ-76%.

עליבאבא, ענקית המסחר המקוון מסין, מדווחת על הכפלת ההכנסות משרותי הענן אשר סייעו לה לעקוף את תחזיות האנליסטים.

החברה דיווחה על רווח למניה הבסך של כ-1.22 דולר למניה לעומת כ-1.15 דולר למניה ברבעון המקביל של ב-2017. החברה עקפה את התחזית הממוצעת של האנליסטים אשר צפתה רווח של 1.21 דולר למניה.

גם בשורת ההכנסות עקפה החברה את תחזיות האנליסטים. החברה סיימה את הרבעון עם הכנסות בסך של כ-12.23 מיליארד דולר בעוד האנליסטים חזו לה הכנסות של 11.8 מיליארד דולר. הכנסות החברה ברבעון גבוהות בכ-61% מההכנסות שרשמה ברבעון המקביל ב-2017.

החברה מציינת כי ההכנסות ברבעון השני משרותי הענן זינקו ב-91% לעומת ההכנסות משירותים אלו ברבעון המקביל ב-2017 והסתכמו בכ-710 מיליון דולר.

הרווח התפעולי של עליבאבא ברבעון השני עמד על כ-1.21 מיליארד דולר, עלייה של כ-54% לעומת הרבעון השני ב-2017.

יחס חוב לנכסים, (LTV –  Loan To Value‏) הוא יחס חשבונאי הבודק את גובה ההלוואה אל מול הנכס שעבורו נטלו אותה. ככל שהיחס נמוך יותר (תוצאת פעולת פעולת החשבון של חילוק גובה ההלוואה בערך הנכס  – קטנה יותר) כך הסיכון הגלום בהלוואה עבור מי שנתן אותה, נמוך יותר. ככל שהיחס גבוה יותר, הסיכון הגלום בהלוואה, עבור המלווה, גבוה יותר.

כשנוטלים מהבנק למשכנתאות הלוואה לצורך רכישת הבית, אנחנו ממשכנים את הבית לטובת הבנק והוא הופך להיות בעצם הבטוחה של הבנק שמבטיחה שלא יאבד את כספי ההלוואה. אבל, בכל מקרה, המשכנתא חושפת את הבנק לסיכון מסויים, למרות משכון הדירה וככל שההון העצמי של לוקח המשכנתא מממן חלק גדול יותר מרכישת הדירה – פוחת הסיכון של הבנק למשכנתאות. אם הלווה, מסיבה כלשהי, לא יוכל לעמוד בהחזר המשכנתא, לבנק יהיה קל יותר לממש את המשכון, גם אם זה אומר שהוא ימכור את הבית בדיסקאונט משמעותי ממחיר השוק.

יחס ה- TLV מחושב על ידי חלוקה של ערך ההלוואה בערך הנכס. נהוג לנקוב את ערך התוצאה באחוזים. למשל, אם זוג צעיר רוכש דירה ב-1.6 מיליון שקל ונוטל לשם כך הלוואה של 1.45  מיליון שקל, יחס ה- TLV הוא 90%. המשמעות של זה היא שאם הזוג יקלע לקשיים ולא יווכל להמשיך ולהחזיר את ההלוואה, כשירצה הבנק לממש את הנכס הוא יוכל לספוג מחיר נמוך ב-10% ממחיר השוק. אם יימכור את הנכס במחיר נמוך מכך – יפסיד.

על מנת להגן על המערכת הבנקאית מעצמה, ועל מנת למנוע ממנה לסכן את היציבות של המשק על ידי מתן הלוואות מסוכנות, זאת אומרת עם יחס TLV גבוה מידי, בנק ישראל הטיל מגבלות על אחוז המימון המקסימלי שבו יכול לתת הבנק הלוואות משכנתא. עבור דירה ראשונה, יחס ה-TLV המקסימלי הוא 75%. עבור משפרי דיור, אנשים המבקשים להחליף  את דירתם בדירה אחרת, היחס המקסימלי הוא 75%. זאת אומרת, שהבנק לא אינו ראשי להעניק הלוואה עם יחס גבוה מזה, שכן לדעת בנק ישראל, יחס גבוה מזה הוא מסוכן מידי עבור הבנקים.יכול להיות שבמקרים מסויימים הבנקים היו מעוניינים לקחת את הסיכון, אבל במקרה של משכנתאות, הוראות הפיקוח על הבנקים הן הקובעות.

ביחס ה- LTV משתמשים גם כשבאים להעריך סיכון של אג"חים של חברות העוסקות בתחום הנדל"ן. במקרה של אג"חים, לא תמיד החברות מעמידות את הנכסים שבבעלותן כבטוחות בתשקיף ההנפקה, אבל במקרה שהחברה נקלעת לקשיים, החברה תממש את נכסיה על מנת לפרוע את ההתחייבויות המאוג"חות שלה. כשערך הנכסים עולה, הדבר מאפשר לחברות לגייס סכומים נוספים ולממן איתם רכישה של נכסים נוספים. כשמשקיעים באג"ח, חשוב מאד לבדוק את יחס ה-LTV לעיתים קרובות על מנת לבדוק אם מחירו של האג"ח משקף נכון את הסיכון הגלום בהשקעה בו.

המצב הזה, של נטילת עוד ועוד אשראי בזמן של עליית מחירים עלול לגרום למצב מסוכן, שבו למרות שלכאורה יחס ה-LTV תקין, השוק נכנס למצב של בועה שבו שוק האשראי מאפשר קניה של עוד ועוד נכסים מה שמעלה את מחירם מה שמאפשר נטילת אשראי נוסף וחוזר חלילה. כשבועת אשראי כזאת מתפוצצת, היא גוררת אחריה משברים כלכליים אשר יכולים להתפתח למשברים כלל עולמיים כפי שקרה ב-2008.

האינטרקום, מערכת תקשורת פנימית, נמצאת היום כמעט בכל בנין מגורים, עסק וגם בבתים פרטיים. האינטרקום מאפשר למי שנמצא בתוך הבית או המשרד לזהות את הנכנסים, לשוחח איתם לאפשר את כניסתם וגם למנוע אותה אם יש צורך. בבניינים משותפים ניתן גם להתקין מערכות מורכבות אשר מאפשרות תקשורת בין דיירי הבניין וצפייה, באמצעות מצלמות, על הנעשה מחוץ לבניין.

אינטרקום בבניין משותף

האחריות על תקינותו והתקנתו של האינטרקום בבניין משותף, כמו על שאר הרכוש המשותף, היא של וועד הבית. החלטה על רכישה של מערכת האינטרקום פשוטה אינה דורשת רוב מיוחד של דיירי הבניין שכן מדובר לפעולת החזקה השומרת על הקיים ואשר מטרתה להגן על הרכוש המשותף.

אבל, כאשר מדובר על אינטרקום מודרני, עם מערכת טלוויזיה במעגל סגור, ניתן לחייב את בעלי הדירות בהשתתפות בעלות התקנת התשתיתת בלבד ולא ניתן לאלצם להחליף את היחידה שבתוך הבית. מי שלא מעוניין בכך, יכול להשאר עם המכשיר הרגיל והפשוט ולהסתפק בדיבור בלבד, מבלי היכולת לראות עם מי הוא משוחח.

גם כאשר מדובר בתשלום על תיקון של אינטרקום בבית משותףקיימת הבדלה בין הרכוש המשותף לפרטי. וועד הבית בבנייין משותף נושא בעלות התיקונים של התשתית המשותפת. בעלות התיקון של היחידה המותקנת בתוך הדירה, נושא בעל הדירה.

איך בוחרים אינטרקום?

קודם כל, כדאי להבין מה המטרה של האינטרקום ולאילו צרכים צריכה המערכת לענות.ישנן מערכות המתאימות לבניינים עם הרבה דיירים ויש כאלו שמתאימות לבניינים גדולים. המערכות החדשות והמודרניות הן מתוחכמות יחסית, ללפני הרכישה מומלץ לבדוק אם הדיירים בבניין יוכלו להתמודד עם הטכנולוגיות החדשות. אם מדובר בבניין המאוכלס ברובו בדיירים בגיל הזהב, ייתכן שהם ייתקשו בתפעול שלו. צריך לבדור איזה אביזרים נלווים צריך לרכוש ביחד עם האינטרקום כמו מצלמות, האם קיימת תשתית מתאימה בבניין או שצריך להתאים את התשתי הקיימת בו למערכת החדשה וכו'. אם מעוניינים לרכוש מערכת מתקדמת המבוססת על תקשורת אינטרנטית, כדאי לבדוק האם קיימת תקשורת אינטרנט בבניין או שצריך להתקין כזו.

איזה סוגים של אינטרקומים קיימים?

קיימים כמה סוגים של אינטרקומים. אינטרקום שמע מאפשר לשוחח עם האורח ולפתוח את מנעול הדלת או השער מרחוק. אינטרקום וידאו משלב בתוכו מצלמת וידאו בקצה המערכת הנמצא בחוץ ומאפשר צפיה וזיהוי באורח המבקש להכנס.

מערכות אינטרקום עם קודן מאפשרות לחסוך מאורחים ודיירים המכירים את הקוד, להטריד את היושבים בבית. הקודן בעצם מחליף את המפתח לדלת הבניין. מערכת כזו מקלה את הכניסה לאורחים קבועים וחוסכת את הטירדה שבמענה לאינטרקום.  

קיימות מערכות המאפשרות את שילוב בהן של הטלפון הביתי. במערכות אלו, לחיצה על היחידה החיצונית תפעיל לצול בטלפון הביתי והתקשורת עם האורח תיעשה דרכו. פתיחת הדלת נעשית על ידי הקשת קוד בטלפון. המערכת הזאת מאפשרת ניידות וחוסכת את הצורך לגשת ליחידה הפנימית.

אינטרקומים מבוססי תשתית סלולר או אינטרנט

קיימות גם מערכות שאינן מצריכות תשתית חוטית כלל אלא פועלות על תשתית סלולאר או אינטרנט אלחוטי. הייתרון הגדול של המערכות מהסוג הזה הוא שהן מייתרות את הצורך בתחזוקה וטיפול בתשתיות חיווט סבוכות אשר מאפיינות מערכות אינטרקום קוויות.

במערכות אלו, מלבד מערכת פנימית המבוססת על טאבלט, ישנה אפשרות של חיבור גם לטלפונים הניידים של הדיירים המאפשרים שיחה וצפייה באורח דרך הרשת האלחוטית.

בניגוד לאינטרקומים המבוססים על תקשורת סלולארית, האינטרקומים המבוססים על אינטרנט אלחוטי מצריכים קיומה של תשתית אינטרנטית אלחוטית. בניית רשת אינטרנט אלחוטית עלולה להיות מסובכת בבניינים משותפים ולכן מערכות אלו מומלצות פחות לבניינים גדולים. במידה וכבר קיימת תשתית של אינטרנט אלחוטית, זוהי אלטרנטיבה זולה יותר מהסלולארית שכן היא אינה מצריכה תשלום על קו סלוארי.

כמה זה עולה?

עלות התקנת מערכת אינטרקום בבית פרטי עשויה לנוע בטווח מחירים של 1,000 ל-4,500 שקל תלוי במורכבות ההתקנה והמערכת.

עלות מערכת אינטרקום פשוטה בבניין עם עד 16 דיירים תעמוד על כ-8 עד 12 אלף שקל. אם מחליטים ללכת על התקנת מערכת הכוללת מצלמה ומסך דירתי, העלות תעמוד בין 1,500 ל8 אלף שקל לדייר (!). הפרש גדול מאד.

חשוב לקחת בחשבון שלאחר ההתקנה,  המערכת תזדקק לתחזוקה ותיקונים. מחיר ביקור של טכנאי, לאחר סיום תקופת האחריות עומדת על 200-400 שקל לביקור, על עבודה בלבד. לכך צריך להוסיף עלות החלפת חלקיפם שמתבלים ומתקלקלים במשך הזמן.

כמו שראינו, ישנם הרבה מאד גורמים אשר יכולים להשפיע על בחירת האינטרקום. חשוב לקחת בחשבון שמדובר בדרך כלל במוצר שמלווה את הנכס בו הוא מותקן במשך שנים רבות מאחר והחלפתו כרוכה בכאב ראש לא קטן.

אקסטל – הסכמי מימון בהיקף של כ-500 מיליון דולר עם JP Morgan

בתגובה אגרות החוב של החברה עולות, על רקע הערכה כי הסיכוי להחזר החוב גדל עם סגירת המימון.

אקסטל מסרה כי  חברות מאוחדות שלה התקשרו בהסכם מימון עם בנק JP Morgan בהיקף של כ-500 מיליון דולר המובטח בארבעה נכסים של החברה: נכס ברחוב 54, נכס ברחוב 45, נכס ברחוב לקסינגטון 125 ומניות C מפרוייקט Central Park Tower.

יונל כהן, איציק עוז וחברת בית הזהב ירכשו את מניות השליטה ברבד של יגאל אהובי בתמורה ל-128 מיליון שקל ( לפי שוי של 220 מיליון שקל לחברה – 8.4 שקל למניה) – פרמיה של 34% על מחיר השוק. לבית הזהב ולרבד יש פעילות גדולה של בתי אבות בבריטניה. 

מנכ"ל רבד – שרון זכות, ימשיך לנהל את החברה.

במסגרת ההסכם, ימכרו אהובי וצבי בירן לקבוצת הרוכשים כ-15.2 מיליון מניות רבד (כ-56.7% מהון מניות החברה וכ- 58% מההון המונפק בנטרול מניות רדומות – החזקה אפטקיבית) בתמורה לסך של 127.6 מיליון שקל. העסקה תתבצע לפי 8.4 שקל למניה, מחיר שמשקף לרבד שווי חברה של כ-220 מיליון שקל, ומהווה  פרמיה של כ-35% על מחיר הסגירה של מנית רבד אתמול במסחר בבורסה.

לאחר השלמת העסקה יוותר אהובי עם כ-3.9 מיליון מניות (כ-14.6% מהון המניות), ובין הצדדים נקבעו מנגנונים במסגרתם תהיה לקבוצת הרוכשים זכות ראשונה לרכוש את יתרת המניות שתיוותר בידי אהובי, באם הוא יהיה מעוניין למכור את כולן או חלק מהן.

המועד האחרון להשלמת העסקה נקבע ל-22 בנובמבר 2018, ולאחר השלמת העסקה יתפטר יגאל אהובי מתפקיד יו"ר הדירקטוריון, וימונו דירקטורים מטעם הרוכשים. שרון זכות, שמכהן בתפקיד מנכ"ל רבד משנת 2012, ימשיך להוביל את החברה.

מקבוצת הרוכשים נמסר: "אנו שמחים להצטרף כבעלי מניות חברת רבד, ומתכננים לתמוך בהמשך פיתוח החברה בארץ ובחו"ל".

חברת רבד, היא חברת נדלן העוסקת במספר תחומי פעילות:

• נדל"ן מניב – פעילות החברה בתחום זה כוללת רכישה, החזקה ומכירה של נכסי נדל"ן מניבים במערב אירופה וישראל.
• ניהול והפעלת בתי אבות באנגליה – פעילות המתבצעת בשותפות עם בית גיל הזהב, הכוללת איתור ורכישת בתי אבות באנגליה, וניהול ותפעול הפעילות בהם. במסגרת פעילות זו מחזיקה החברה יחד עם בית הזהב ב-19 בתי אבות באנגליה.
• נדל"ן יזמי בישראל – רבד מחזיקה בפרויקט להקמת מבנה למגורים ומסחר במרכז ת"א.

ההכנסות של בזק ברבעון השני הסתכמו בכ-2.33 מיליארד שקל בהשוואה לכ-2.46 מיליארד שקל ברבעון השני ב-2017, ירידה של כ-5.3%. העלייה בהכנסות בזק קווי קוזזה במלואה כתוצאה מירידה בהכנסות בזק בינלאומי (שרשמה ברבעון המקביל הכנסות מעסקה בתחום האינטגרציה) והכנסות חברת yes וכן ירידה בהכנסות פלאפון בעיקר בתחום ציוד הקצה.

הרווח של בזק ב בהשוואה לכ-358 מיליון שקל ברבעון השני ב-2017, ירידה של כ-45.5%. הירידה ברווח הנקי נבעה בעיקר מהירידה בהכנסות ומההפרשה לפרישת עובדים כאמור.

בזק הודיע כי בכוונתה לחלק דיבידנד בסך 318 מיליון שקל (כ-0.11 שקל למניה) בסוף ספטמבר 2018.

לדוחות הכספיים של בזק צורפה גם הערכת שווי של פלאפון אשר לפיה שווי הפעילות של פלאפון עומד על 3.9 מיליארד שקל. לפני חצי שנה הוערך שווי  הפעילות של פלאפון בכ-5.5 מיליארד שקל. בזק לא תרשום הפרשה לירידת הערך של פלאפון מאחר ושוויה בספרים של בזק הוא 2.2, נמוך בהרבה מהערכת שוויה האחרונה גם לאחר שנחתכה.

הרווח התפעולי ברבעון השני הסתכם בכ-371 מיליון שקל, בהשוואה לכ-573 מיליון שקל ברבעון השני ב-2017, ירידה של כ-35.3%. ה-EBITDA ברבעון השני של שנת 2018 הסתכם בכ-908 מיליון שקל (שיעור EBITDA של 38.9%) בהשוואה לכ-997 מיליון שקל (שיעור EBITDA של 40.5%) ברבעון השני ב-2017, ירידה של כ-8.9%.

שלמה רודב, יו"ר בזק, אמר לאחר פרסום התוצאות כי: "דירקטוריון בזק מתקדם בגיבוש תכנית אסטרטגית חדשה, מקיפה וכוללת לקבוצה שחלקים ממנה מותנים באישורים רגולטורים שונים, וכבר התחלנו ליישם רכיבים ממנה. התכנית נותנת מענה לאתגרים עימם מתמודדת הקבוצה ולצרכים העתידיים המתהווים בסביבת שוק התקשורת. בין השאר תכלול התכנית שינוי המבנה המשפטי של החברות הבנות, צעדים משמעותיים במסגרת החתירה של החברה להתייעלות ושיפור הביצועים העסקיים, לרבות תכנית מקיפה לפרישה מרצון של עובדים, מיצוי הסינרגיה בין החברות הבנות, מכירת חברות שאינן חלק מפעילות הליבה, ואספקת פתרונות תקשורת משולבים הנשענים על טכנולוגיות מתקדמות".

יו"ר בזק הוסיף כי :"במקביל, אנו ממוקדים בזיהוי ויצירת מנועי צמיחה חדשים, בעיקר בתחומי ה-Data Analytics, שירותים מבוססי ענן ודיגיטל ויישומי IOT. בכוונתנו לנהל את השינוי באופן דינמי על פני זמן, בשים לב לשינויים הטכנולוגיים וצרכי השוק ובמגבלות הרגולציה. בזק תמשיך להוביל את השוק גם בתנאים של שינויים תכופים ומשמעותיים בסביבה העסקית, ובכוונתנו להיענות לאתגרים התחרותיים בנחישות, תוך התחשבות באילוצים הרגולטורים, ושימת דגש על רמת שירות גבוהה לכל בית בישראל".

התוצאות של תפרון ברבעון השני של השנה הפתיעו את השוק. החברה דיווחה על רווח של כ-1 מיליון דולר בהמשך לרווח של כ-800 אלף דולר ברבעון הראשון. ברבעון הראשון השוק לא התלהב מדי, ועכשיו כבר כן – המניה מזנקת 36%.

המכירות ברבעון הסתכמו ב-41.8 מיליון דולר לעומת מכירות של כ-32.1 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד- גידול של 30%.

הרווח הגולמי הסתכם בכ-9.3 מיליון דולר (שיעור הרווח – 22.3%) בהשוואה לרווח של כ-5.6 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד (שיעור הרווח – 17.4%). הרווח התפעולי הסתכם בכ-2 מיליון דולר לעומת רווח של 55 אלפי דולר ברבעון המקביל אשתקד. הגידול ברווח התפעולי נובע בעיקר מקיטון בהפסדי מגזר המותגים לעומת התקופה המקבילה אשתקד. החברה סיימה את הרבעון ברווח נקי של כ-1 מיליון דולר לעומת הפסד של כ-0.7 מיליון דולר ברבעון המקביל. ה-EBITDA ברבעון השני הסתכמה בכ-3.7 מיליון דולר לעומת כ-1.4 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד.

בתקופת ששת החודשים הראשונים של השנה הסתכמו הכנסות החברה בכ-74.7 מיליון דולר לעומת הכנסות של כ-65.2 מיליון דולר בחציון המקביל אשתקד, שיפור של כ-14.6%. הרווח הגולמי הסתכם בכ-14.2 מיליון דולר לעומת רווח גולמי של כ-12 מיליון דולר בחציון המקביל אשתקד, גידול של כ-18.5%. הרווח התפעולי הסתכם בכ-1 מיליון דולר לעומת כ-0.96 מיליון דולר בחציון המקביל אשתקד ואילו הרווח הנקי הסתכם בכ-1.9 מיליון דולר לעומת הפסד של כ-0.6 מיליון דולר בחציון הראשון של 2017. ה-EBITDA בחציון הראשון הסתכמה בכ-4.3 מיליון דולר לעומת כ-3.6 מיליון דולר בתקופה המקבילה אשתקד.

החברה ממשיכה לנקוט בצעדי התייעלות במחצית הראשונה של 2018 שמטרתם שיפור תוצאות תחום המותגים, מהלך שהחל עוד בשנת 2017. בעקבות מהלכים אלו חל שיפור מסויים בתוצאות תחום המותגים במהלך התקופה אפריל – יוני 2018, אך יחד עם זאת אלו בשלב זה אינם מספקים. לאחר ביצוע החלפת המימון הבנקאי של החברה במהלך החציון הראשון, החברה מתכוונת לנקוט בצעדים נוספים אותם היא בוחנת כדי להביא לשיפור תוצאות מגזר זה ובכלל זה ביצוע של פעילות סריגה בירדן.

בסוף מרץ דיווחה החברה על חתימת הסכם מימון עם בנק HSBC קנדה על סך של עד 38 מיליון דולר. ההסכם מחולק למסגרת אשראי של 13 מיליון דולר שיועמדו בישראל, באמצעות HSBC  ישראל ואשראי נוסף לטובת הון חוזר עד לסכום של 25 מיליון דולר שיועמד בקנדה לטובת הפעילות בצפון אמריקה.

מכירות מגזר המותגים הסתכם ברבעון השני בכ-11.9 מיליון דולר והפסד תפעולי של כ-1.3 מיליון דולר לעומת מכירות של כ-10.2 מיליון דולר והפסד תפעולי של כ-3.5 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד. מכירות מגזר הקמעונאות הסתכמו ברבעון השני בכ-29.8 מיליון דולר וברווח תפעולי של כ-3.3 מיליון דולר בהשוואה למכירות של כ-21.9 מיליון דולר ורווח תפעולי של כ-3.5 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד.

ההכנסות של נכסים ובניין משכ"ד ברבעון השני הסתכמו בכ-222 מיליון שקל  בהשוואה לכ-219 מיליון שקל, ברבעון המקביל ב-2017. הכנסות החברה משכ"ד בגילום שנתי מסתכמות בכ-890 מיליון ש"ח.

ההכנסות ממגורים הסתכמו במחצית הראשונה של שנת 2018 בכ-267 מיליון שקל  בהשוואה לכ-224 מיליון שקל ב-2017, גידול של כ-19%. ברבעון השני של שנת 2018 הסתכמו ההכנסות ממגורים בכ-123 מ' שקל בהשוואה לכ-124 מיליון שקל  ברבעון המקביל ב-2017.

ברבעון השני של הרווח של נכסים ובניין בכ-23 מיליון שקל , לעומת הפסד בסך 18 מיליון שקל  ברבעון המקביל ב-2017.

במחצית הראשונה של השנה הסתכם הרווח הנקי של החברה בכ-75 מיליון שקל לעומת 30 מיליון שקל  ב-2017 גידול של כ-150%.

נכסים ובניין, מקבוצת IDB, נמסר כי ברשותה נכסים מניבים בישראל בהיקף של 1,175,000 מ"ר, בתפוסה של 98% ונכסים מניבים בחו"ל שהעיקריים שבהם הם: מגדל HSBC הייחודי בשדרה החמישית במנהטן, בהיקף של 80,000 מ"ר ובתפוסה של 100% ופרויקט ה-Tivoli בלאס וגאס, ביחד עם אידיבי, בהיקף של 62,000 מ"ר.

כמו כן, נמסר מנכסים ובניין כי בימים אלו החברה מתכננת, יוזמת ומשווקת פרויקטים בתחום הנכסים המניבים בישראל בהיקף של כ-194,000 מ"ר בכל הארץ.כמו כן, נמסר מהחברה, כי בירשותה עתודות קרקע בישראל לנדל"ן מניב בהיקף של כ-660,000 מ"ר.

ה-NOI במחצית הראשונה של השנה הסתכם בכ-352 מיליון שקל בהשוואה לכ-341 מיליון שקל  ב-2017, גידול של כ-3%. ה- NOIברבעון השני של שנת 2018 הסתכם -178 מיליון שקל, בהשוואה לכ-175 מיליון שקל  ברבעון המקביל ב-2017. גידול של כ-2%.

נכסים ובניין מדווחת כי ה-SAME PROPERTY NOI במחצית הראשונה של שנת 2018 הסתכם בכ-351 מיליון שקל  בהשוואה לכ-335 מיליון שקל ב-2017, גידול של כ-5%.

ברבעון השני של שנת 2018 הסתכם ה- SAME PROPERTY NOI בכ-178 מיליון שקל  בהשוואה לכ-172 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2017.

ה-EBITDA ברבעון השני הסתכם בכ-179 מיליון שקל, בהשוואה לכ-164 מיליון שקל  ברבעון המקביל ב-2017, גידול של כ-9%.

שווי נכסי הנדל"ן להשקעה של החברה נאמד בכ-11.9 מיליארד שקל בהשוואה לכ-11.3 מיליארד שקל ב-2017. גידול של כ-5%.

סגי איתן, מנכ״ל נכסים ובניין מקבוצת IDB, אמרה לאחר פירסום התוצאות כי: "נכסים ובניין מציגה את תוצאות המחצית הראשונה של 2018 עם המשך גידול בפרמטרים התפעוליים; הכנסות משכר דירה הסתכמו ב-443 מיליון ש"ח לעומת 433 מ' ש"ח ב-2017 ובגילום שנתי בכ-890 מיליון ש"ח.

הכנסות אלו, צפויות להמשיך לצמוח בשנים הקרובות בכ-145 מ' ש"ח, הן מפרויקטים בתכנון והן מפרויקטים אשר נמצאים כיום בשיווק ובבנייה. ה- EBITDA במחצית הראשונה של 2018 הסתכמה ב-346 מ' ש"ח לעומת 321 מ' ש"ח ב-2017, גידול של 8%.

לנכסים ובניין נכסים מניבים בתפוסה גבוהה ויציבה של 98% עם כ-1,200 שוכרים איכותיים בכל נכסיה.

כיום נמצאים בתכנון, שיווק ובנייה פרויקטים בהיקף של 194,000 מ״ר, אשר יהוו בסיס להמשך הצמיחה הטבעית בתחום הנכסים המניבים, הן בהיקף המ"ר והן בשכ"ד.

בתחום המגורים, החברה נמצאת בשלבי שיווק ובנייה שונים ב-6 פרויקטים ברחבי הארץ בהיקף של 812 יח"ד מתוכן נמכרו 511 יח"ד.

החברה, בהיותה אחת מהחברות המובילות גם בתחום הפינוי בינוי, ממשיכה לקדם 2 פרויקטים גדולים וייחודיים בתחום ההתחדשות העירונית בהיקף של כ-2,000 יח"ד: פרויקט דפנה ארלוזורוב בתל-אביב הכולל 1,230 יח"ד מתוכם 402 יח"ד לדיירים הקיימים (ב-5 מתחמים), ופרויקט נחלת-יהודה בראשון לציון הכולל 800 יח"ד מתוכן 214 יח"ד לדיירים הקיימים.

קידום פרויקטי פינוי בינוי מהווה את אחד הפתרונות להיצע של קרקעות במרכזי הערים. אנו רואים חשיבות רבה בהבשלתם של הפרויקטים שהחברה מקדמת.

במקביל לפעילותה השוטפת בייזום, שיווק, השכרה ומכירה, החברה ממשיכה להשביח קרקעות בבעלותה ע"י קידום תב"עות ושינויי יעוד. כך למשל, לאחר שנים רבות של קידום התוכנית, פורסמה לאחרונה תוכנית איחוד וחלוקה תא/3700. לחברה, ביחד עם שותף, 28 דונם במיקום מעולה בצפון תל אביב, שעליהם ניתן יהיה לבנות כ-240 יח"ד. פרויקט נוסף הינו מבנה לשימור ברחוב פינסקר בת"א, כאשר החברה שינתה הייעוד ממשרדים למגורים בהיקף של 44 יח"ד ייחודיות."

לגבי השווקים ציינה סגי איתן כי: "בתחום המשרדים – במחצית הראשונה של 2018, בהמשך למגמה של שנת 2017, חווה שוק המשרדים ביקושים נרחבים, בעיקר מחברות הייטק על מגוון תחומיהן, ענף שנמצא בצמיחה  מתמשכת. מגמה זו באה לידי ביטוי בהרחבת שטחים להשכרה של שוכרים קיימים ושטחים חדשים שהושכרו. ענף מתפתח נוסף בארץ הוא תחום חללי העבודה המשותפים. שני תחומי אלה, היו הסיבה העיקרית לגידול בביקושים ב- 2018 ותחילת ו- "2017.

לגבי שוק המשרדים במנהטן אמרה סגי איתן כי "במהלך 2018, בדומה ל- 2017, שוק המשרדים חווה ביקושים גדולים שנבעו בעיקר מחברות TAMI (טכנולוגיה, פרסום, מדיה ומידע) וכן מחברות המשווקות חללי עבודה כדוגמת WEWORK ו- REGUS, דבר שבא לידי ביטוי בתפוסה הגבוהה ועליה בשכ"ד.

לנכסים ובניין יתרות נזילות של 2.5 מיליארד ש"ח. יתרות אלו, יחד עם תזרים המזומנים השוטף  של החברה, שהסתכם במחצית הראשונה ב- 364 מ' ש"ח, יהוו בסיס לפעילות השוטפת ולהמשך צמיחה של החברה ע"י ייזום על קרקעות בבעלותה בתחום הנכסים המניבים והמגורים וכן ע"י איתור הזדמנויות עסקיות בארץ ובחו"ל תוך שמירה על איתנות פיננסית".

פרוטארום ,שנמכרה במאי האחרון בתמורה למעל ל-7.1 מיליארד דולר ל-IFF האמריקאית, מדווחת על גידול של כ-17% במכירות ברבעון השני שהסתכמו בכ-401.3 מיליון דולר לעומת 343.6 מיליון דולר ברבעון המקביל ב-2017.

הרווח הנקי הסתכם בכ-52.9 מיליון דולר לעומת כ-37 מיליון דולר ברבעון המקביל ב-2017, עלייה של כ-42%.

ה-EBITDA צמח בכ-34.9% והגיע לכ-90.3 מיליון דולר (רווחיות EBITDA של כ-22.5%) לעומת כ- 66.9 מיליון דולר (רווחיות EBITDA של כ-19.5%) ברבעון המקביל ב-2017.

המכירות

המכירות של פעילויות הליבה של פרוטרום (פעילות הטעמים ופעילות חומרי הגלם היחודיים) ברבעון השני של שנת 2018 עלו ב19.5% והגיעו לשיא של כ-380.4 מיליון דולר לעומת כ- 318.3 מיליון דולר ברבעון המקביל ב-2017, ומשקפות צמיחה מנוטרלת מטבעות במונחי פרופורמה של כ-% 6.1 לעומת התקופה המקבילה. השפעת המטבעות תרמה לתוצאות במונחי פרופורמה כ-% 3.0.

המכירות בתחום הטעמים עלו ב- 16.4% והגיעו לכ- 296.0 מיליון דולר לעומת כ-254.3 מיליון דולר ברבעון המקביל ב-2017, ומשקפות צמיחה מנוטרלת מטבעות במונחי פרופורמה של כ-6.1% לעומת התקופה המקבילה. השפעת המטבעות תרמה לתוצאות במונחי פרופורמה כ-3.1%.

המכירות בתחום חומרי הגלם היחודיים צמחו ב- 33.7% והגיעו ברבעון השני של 2018 לכ- 88.8 מיליון דולר לעומת 66.4 מיליון דולר בתקופה המקבילה ב-2017, ומשקפות צמיחה מנוטרלת מטבעות במונחי פרופורמה של כ- 8.9% לעומת התקופה המקבילה. השפעת המטבעות תרמה לתוצאות במונחי פרופורמה כ-2.3%.

המכירות בתחום הסחר והשיווק (שאינו חלק מפעילות הליבה של פרוטרום) ירדו ברבעון השני של 2018 ב- 17.1% והגיעו לכ- 20.9 מיליון דולר לעומת כ-25.3 מיליון דולר בתקופה המקבילה ב-2017 במונחי פרופורמה ובנטרול מטבעות מכירות פעילות הסחר והשיווק ירדו בכ-18.1% לעומת הרבעון המקביל ב-2017. השפעת המטבעות תרמה לתוצאות במונחי פרופורמה כ-1.0%.

הרווחיות

הרווח הגולמי של כלל פעילות פרוטרום עלה ברבעון השני של 2018 בכ- 23.7% לכ-163.4 מיליון דולר (כ-40.7% מכלל ההכנסות) לעומת כ-132.2 מיליון דולר (כ-38.5% מכלל ההכנסות) ברבעון המקביל ב-2017. הרווח התפעולי עלה בכ-31.3% והגיע לכ-72.5 מיליון דולר (רווחיות תפעולית של כ-18.1%) לעומת כ- 55.2 מיליון דולר (רווחיות תפעולית של כ-16.1%) ברבעון המקביל ב-2017.

הרווח הגולמי של עסקי הליבה (הכוללים את פעילות הטעמים ופעילות חומרי הגלם היחודיים) עלה ברבעון השני של 2018 בכ- 24.7% והגיע לכ-159.7 מיליון דולר עם רווחיות גולמית של כ-42.0%, לעומת כ-128.0 מיליון דולר ברבעון המקביל ב-2017 ורווחיות גולמית של כ-40.2%. הרווח התפעולי של עסקי הליבה עלה בכ- 31.7% והגיע לכ- 72.2 מיליון דולר (רווחיות תפעולית של כ- 19.0%) לעומת כ- 54.8 מיליון דולר (רווחיות תפעולית של כ- 17.2%) ברבעון המקביל ב-2017.

ה- EBITDA של עסקי הליבה צמח בכ- 35.2% והגיע לכ-89.7 מיליון דולר (רווחיות EBITDA של כ- 23.6%) לעומת כ- 66.4 מיליון דולר (רווחיות EBITDA של כ- 20.9%) ברבעון המקביל ב-2017.

בנטרול הוצאות החד פעמיות, ה- EBITDA של עסקי הליבה צמח בכ- 33.7% והגיע לכ- 90.4 מיליון דולר (רווחיות EBITDA של כ-23.8%) לעומת כ- 67.6 מיליון דולר (רווחיות EBITDA של כ- 21.2%) ברבעון המקביל ב-2017.

הרווח למניה המדווח ברבעון השני של שנת 2018 עלה בכ-44.1% והגיע לכ-0.88 דולר לעומת כ-0.61 דולר ברבעון המקביל ב-2017.

הרווח למניה ברבעון השני של שנת 2018 בנטרול הוצאות חד פעמיות, עלה ב-42.0% והגיע לכ- 0.89 דולר לעומת 0.63 דולר ברבעון המקביל ב-2017.

 אורי יהודאי, נשיא ומנהל העסקים הראשי של פרוטרום, אמר לאחר פרסופם התוצאות: "אנחנו מרוצים מקפיצת המדרגה הנוספת ותוצאות השיא שהשגנו גם ברבעון השני ובמחצית של 2018, במכירות, ברווחים וברווחיות פעילות הליבה שלנו. תוצאות הרבעון והמחצית מהוות ביטוי נוסף ליישום המוצלח של אסטרטגיית הצמיחה המהירה והרווחית שלנו המשלבת צמיחה פנימית רווחית בשיעורים גבוהים משיעור הצמיחה בשווקים בהם אנו פועלים, ורכישות אסטרטגיות שתורמות לשיפור המתמשך והעקבי בתוצאותינו שהובילו אותנו להשיג את יעד הרווחיות לשנת 2020 של 23% ב-EBITDA של פעילות הליבה כבר במחצית הראשונה השנה."

יהודאי הוסיף כי "פרוטרום נכנסה לשנת 2018 כשהיא בשיאה, עם סל מוצרים רחב, חדשני ועם דגש על מוצרים טבעיים שנמצאים בצומת המעניין והצומח של עולמות הטעם, התזונה והבריאות ומיקוד בלקוחות מקומיים, בינוניים ויצרני מותג פרטי שמהווה יתרון תחרותי מהותי. אנו רואים במיקוד האסטרטגי שלנו מנוע צמיחה משמעותי לעסקיה של פרוטרום בשנים הקרובות ובכוונתנו להמשיך בהאצת המהלכים שיובילו להמשך הצמיחה המהירה בפעילויות הליבה שלנו – הטעמים וחומרי הגלם הייחודיים. פעילות הטעמים צמחה מאז שנת 2000 בקצב שנתי ממוצע של כ-24%, ופעילות חומרי הגלם הייחודיים ממשיכה לצמוח במהירות, בדגש על פתרונות ייחודיים לתחומי התזונה ותחום המיצויים הטבעיים מצמחים, תוך אימוץ חזון הכולל שיתופי פעולה גלובליים עם מכוני מחקר וחקלאים לפיתוח זנים וגידולים של חומרי גלם טבעיים אסטרטגיים בתחומי הטעם, הצבע, הבריאות והקוסמטיקה, לצד תמיכה בהאצת המעבר של לקוחותינו משימוש בחומרי גלם סינטטיים לטבעיים."

עוד הוסיף יהודאי ש "אנו נרגשים לקראת המיזוג של פרוטרום עם IFF שייצור מובילות גלובלית בתחום הפתרונות הטבעיים לטעמים, לחומרי הגלם הייחודים לתחום הבריאות והתזונה ולבשמים, ושמחים על הבעת האמון של בעלי המניות שלנו אשר תמכו בעסקת המיזוג ברוב של 94.6%. אנו עובדים בשיתוף פעולה מלא עם הנהלת IFF על בניית תכנית האינטגרציה של שתי החברות הנהדרות הללו, המשלימות האחת את השנייה, כדי להבטיח שילוב עסקי, תפעולי, טכנולוגי וארגוני מוצלח, תוך ניצול מירבי של אפשרויות ה-Cross selling הנרחבות. אני משוכנע שפוטנציאל הצמיחה הרווחית של החברה הממוזגת הוא משמעותי ויאפשר לבעלי המניות שלה ליהנות מהשאת ערך גדולה בעתיד".

פרוטרום היא חברה רב לאומית הפועלת בשווקי התמציות וחומרי הגלם העולמיים. לפרוטרום מרכזי ייצור ופיתוח משמעותיים בכל העולם, והיא משווקת ומוכרת מעל 70,000 מוצרים למעל 30,000 לקוחות ביותר מ-150  מדינות. מוצרי פרוטרום מיועדים לתעשיות המזון והמשקאות, תמציות הטעם והריח, התרופות, צמחי המרפא (Nutraceuticals), מזון הבריאות והמזון הפונקציונלי (Functional Food), תוספי המזון, והקוסמטיקה.

לפרוטרום, המעסיקה כ- 5,400 עובדים ברחבי העולם, 2 פעילויות ליבה עיקריות:

פעילות הטעמים, העוסקת בפיתוח, ייצור ושיווק של תמציות טעם (Flavor Compounds) ו Food Systems.

במסגרת פעילות חומרי הגלם היחודיים עוסקת פרוטרום בפיתוח, ייצור, שיווק ומכירה של מיצויי טעם טבעיים (Natural Flavor Extracts), רכיבי מזון פונקציונלי טבעיים (Natural Functional Food Ingredients), מיצויים טבעיים מצמחי מרפא (Natural Pharma/Nutraceutical Extracts), מוצרי ביוטכנולוגיה טבעיים מבוססי אצות, צבעים טבעיים למזון, נוגדי חמצון טבעיים המאפשרים מתן פתרונות בתחום ההגנה ושימור המזון (Natural Food Protection) כימיקלים ארומטיים, שמנים אתריים, מוצרי הדרים יחודיים ורכיבים יחודיים לתזונה ייעודית לתינוקות בתחום תחליפי חלב אם והמזון הייעודי לקשישים. מוצרי פעילות חומרי הגלם ייחודיים נמכרים בעיקר לתעשיות המזון והמשקאות, הטעם והריח, הפארמה  והתרופות טבעיות(Pharmaceutical/Nutraceutical) , הקוסמטיקה והטיפוח האישי.

חריגות ביניה הן בנייה או שינויים בנכס שהתבצעו ללא קבלת אישור. הרבה מאד אנשים לא יודעים, אבל ביצוע חריגת בנייה היא הפרה על חוק התכנון והבנייה והיא עלולה לגרור אחריה הגשת כתב אישום פלילי והעמדה לדין.  לאחרונה אישרה הכנסת תקנות חדשות אשר מאפשרות הטלת קנסות מנהליים על מפרי החוק.

איזה סוגים של חריגות בנייה קיימות?

קיימים סוגים שונים של חריגות בנייה. רוב חריגות הבנייה הן תוספות והרחבות שנעשות ללא קבלת אישור או שהן חורגות מהאישור שניתן להן. גם סגירת חללים, הוספת תקרות או חלוקת גובה של חלל, בניית מחסנים, קירוי של פרגולה ועוד.

סוג נוסף של חריגות בניה מתייחס בחריגה מגבולות המגרש, חריגה בגובה המבנה, חריגה מאחוזי הבנייה המותרים, שינוי ייעוד של שטחים ללא היתר ועוד. אלו חריגות אשר מבוצעות בדרך כלל בשלב הבנייה והן נחשבות לחמורות במיוחד.

ישנן חריגות בניה שנחשבות קלות כמו סגירת מרפסת, שינוי סוג מדרגות, בניית גדר, התקנת מזגנים, הפעלת עסק במקום שאין לו היתר לכך וכו'. לעתים קרובות ניתן להכשיר חריגות קלות בדיעבד ועל כך נרחיב בהמשך.

סוג נוסף של חריגות הוא שימוש בנכס באופן המפר את ההיתר שניתן לו. הכוונה היא לפיצול דיר על מנת ליצור ממנה מספר דירות להשכרה, הפעלת גן ילדים בבניין משותף ללא היתר, הפיכת שטח שירות לשטח עיקרי וכו'.

כדאי להימנע מראש

לפני שמבצעים שינוי בנכס כדאי לבדוק האם השינוי מצריך אישור. בדיקה מוקדמת יכולה לחסוך הרבה מאד כאב ראש ועוגמת נפש מאוחר יותר. כדאי להזמין איש מקצוע כמו מהנדס או אדריכל על מנת שיחווה את דעתו המקצועית וידריך אם ואיך  ניתן להתחיל את הבניה.

לאחרונה נוספו תיקונים לחוק התכנון והבניה אשר מקלים ומזרזים את תהליך קבלת האישורים. לפי תיקונים לא כל שינוי קטן מחייב היתר ולסגירת מרפסת והוספת מעלית קיים מסלול מהיר.

היתר בדיעבד

בניה ללא היתר עלולה לגרור אחריה צו הריסה מנהלי ואפילו כתב אישום פלילי. אבל, במקרים רבים, ניתן להגיש את הבקשה להיתר גם לאחר ביצוע חריגת הבניה. הוועדה המקומית יכולה להוציא היתר לשימוש חורג מתוכנית הניתן בדרך לזמן מוגבל של כשנה. היא יכולה גם לתת היתר לשימוש חורג מהיתר קבוע אשר אינו מוגבל בזמן בדרך כלל ויכול להיות שהמגיש יידרש לבצע שינויים בנכס.

הגשת הבקשה להיתר בניה, תוצג ברוב המקרים בתור תשריט להיתר ויהיו בה פרוט זכויות הנכס ובעליו, וכן את אחוזי הבניה המותרים בו וחישוב שטחי הבניה הקיימים בנכס, שרטוט של החרגישה שעבורה מבקשים את ההיתר וכו'. לוועדה ישנה האפשרות לבקש אישורים נוספים למשל מרשות מקרקעי ישראל, פיקוד העורף, חברת החשמל וכו'.

כמו כן, צריך להוכיח כי חריגת הבניה לא מפריעה לשכנים.

האכיפה והעונשים על חריגות בניה

כאמור, חריגות בניה עדיין נחשבות עבירה פלילית ועבירה עליהן עלולה להוביל לכתב אישום והעמדה לדין פלילי. במאי 2018 אישרה הכנסת הטלת קנסות מינהליים על עבירות בניה ושימוש חורג. על פי התקנות החדשות, גובה הקנסות נע בין 8,000 ל-300 אלף שקל. תקנות אלו לקראת סוף 2018. תקנות אלו באות להחליף את ההליך המשפטי הפלילי שהיה נהוג עד כה והן אמורות לפשט ולזרז את הליך האכיפה בנושא. עוד נקבע כי כי תישלח התראה המאפשרת למפר החוק לתקן את חריגת הבנייה לפני הטלת הקנס.

בתקנות החדשות קיימת חלוקה למספר קטגוריות של עבירות: עבירות בנייה ועבירות שימוש חורג, עבירות הנעשות באדמות מוגנות כמו שמורות טבע וכן עבירות הקשורות לגודל הנכס. עבירות קטנות של עד 25 מ"ר אינן כלולות בתקנות החדשות ועבירות בנכסים למגורים יהיו נמוכים ב-50% מהקנסות שיושתו על עבירות למטרות מסחריות. חברות ייקנסו בכנס כפול מאנשים פרטיים. על פי התקנות קנס של 25 אלף שקל יוטל על עבירות בשטח של עד 25 מ"ר, 50 אלף שקל על עבירות של בין 25 ל-50 מ"ר, על עבירות בשטח של 75 עד 100 מ"ר יוטל קנס בגובה של 200 אלף שקל ועל עבירות של מעל ל-100 מ"ר הקנס יהיה 300 אלף שקל. על חברות יוטל כפל קנס כך שהוא יכול להגיע במקרים חמורים עד ל-600 אלף שקל.

מה לבדוק כשקונים דירה?

כאשר קונים דירה מקקבלן, חשוב מאד לבדוק האם הבניה נעשתה לפי ההיתר ושהקבלן לא ביצע חריגות בניה. דוגמא לחריגת בניה כזאת היא, למשל, מכירת חדר בדירה כחדר שינה בעוד בהיתר הבניה הוא מוגדר כשטח שירות ולא שטח עיקרי.

כמובן שבדיקה כזאת צריך לעשות גם כשקונים יד שניה. יש הרבה אנשים שמזלזלים בעניין אבל חשוב לדעת. העירייה/המועצה המקומית יודעת על כל עסקת מכירה וקניה של נכסים בשטחה, ושולחת לאחר אכלוס הדירה פקח מטעמה על מנת לבדוק שאין בדירה חריגות בנייה. חשוב מאד לסכם את העניין עם המוכר לפני החתימה על ההסכם ולדרוש ממנו החזרת המצב לקדמותו. ניתן גם לבקש מהמוכר שיוציא היתר לחריגה אך זהו הליך  ארוך שהופך את הבקשה ללא רלוונטית.

היטל השבחה על חריגות בניה

אם חריגת הבניה שעליה ניתן היתר העלתה את שווי הנכס, ייתכן מאד שהעירייה תדרוש היטל השבחה. גובה ההיטל נקבע על ידי הערכת שמאי אשר קובע בכמה עלה ערך הנכס. היטל ההשבחה הוא בגובה 50% מערך ההשבחה. זאת אומרת, אם בעקבות סגירת מרפסת נוסף חדר לבית, וכתוצאה מכך עלה ששווי הדירה ב-200 אלף שקלה, ייתכן שמקבל ההיתר יקבל דירשה לתשלום היטל השבחה בגובה של 100 אלף שקל.

אם כן, חריגות בניה עלולות לסבך את בעל הנכס בנקיטת הליכים לא פשוטים ובתשלום קנסות לא מבוטלים. ההמלצה שלנו היא לעשות דברים בדרך המלך. אם אתם מתכננים שיפוץ המערב שינוי כלשהו בנכס, הזמינו מומחה שיסייע לכם לבדוק האם מדובר בחריגת בניה ובמידה שכן, ידריך אתכם אם וכיצד ניתן להכשיר אותה.

מדריכים קשורים:

בנייה עצמית – האם ניתן לקבל משכנתא בבנייה עצמית? באיזה שיעור ובאיזה תנאים? ואיך פותרים את הבעיות שבדרך?

משכנתא על קרקע ללא עלות – יש דבר כזה? כן!

תקופת חסימת מניות היא חלון זמן שבו נמנע ממשקיעים למכור את המניות המוחזקות על ידם. חסימת מניות נעשית בהנפקות ראשונית לציבור (IPO), במיזוג חברות ובהקצאה פרטית של מניות. ישנן מספר סיבות אשר בגינן מתבצעת חסימת המניות. כל הסיבות שנמנה בהמשך, מטרתן היא הגנה על ציבור המשקיעים במניה.

תקופת החסימה, שמתייחסת בדרך כלל ליזמי החברה והמשקיעים הראשונים בה נמשכת בדרך כלל חצי שנה. גם לאחר חצי שנה, לא ניתן למכור את כל המניות מיד, אלה קיים מנגנון אשר מאלץ את בעלי המניות שחרר אותן לשוק לאט במשך שישיה חודשים נוספים.

חסימת המניות "משדרת" אמינות של בעלי המניות ושל ההנפקה שכן מכירת המניות מיד לאחריה, עלולה להתפרש כחוסר אמון בחברה ולאותת על כך ששערה גבוה יחסית לשוויה, שכן אם לחברה פוטנציאל צמיחה, אמורים בעלי המניות שלה לחכות ולהנות מעליית השער שלה. אם החברה היא טובה, כפי שמתואר בדרך כלל בתשקיף, איזו סיבה יש למיסדיה למכור את המניות שלהם מיד לאחר ההנפקה?

גם במקרה של מיזוג, נקבעת לעיתים קרובות תקופת חסימה. במקרה של מיזוכ כוונת החסימה היא למנוע היצעים גדולים של המניה. במיזוגים מועבר מספר גדול מאד של מניות מיד ליד, ואם אחת החברות תחליט למכור את המניות מיד לאחר המיזוג, הדבר עלול לגרום לירידה חדה בשער המניה.

לקראת סיום תקופת החסימה, נוצר בדרך כלל לחץ על המניה מאחר ומחזיקי המניות חוששים כי עם שחרור החסימה, יוצף השוק במניות החסומות והמניה תרד.

גם במקרה של הקצאת מניות פרטית, הפטורה מתשקיף, מחייב החוק חסימת מניות.

מטרתם של כללי החסימה, למנוע הצעת מניות למקורבים או משקיעים בתוחכמים במסלול עוקף תשקיף, ובסמוך לאחר מכן מכירת ניירות הערך שהוקצו להם במסגרת המסחר בבורסה. כמו כן, נועדו כללי החסימה להגן על ציבור המשקיעים, מפני החשש לשימוש במידע פנים מיד לאחר ההצעה הפרטית, על ידי המשקיע, שייתכן שנחשף למידע במהלך המגעים על ההקצאה.

אחת השיטות למנוע ירידה בשער המניה היא לבצע הנפקה שניונית עם תום תקופת החסימה. הנפקה כזאת מגדילה את כמות המניות הנסחרות בשוק ומעמעמת את ההשפעה של המכירות המתבצעות על ידי אולו שהיו מנועים מכך. כמו כן, בהרבה מקרים משולבת בתוך ההנפקה השניונית הצעת מכר של מניות המכילה בתוכה גם מניות של משקיעים חסומים. בצורה זו נמנעים היצעים גדולים של המניה אשר עלולים לגרום לירידה חדה בשערה מצד אחד, ומצד שני, מתאפשר למשקיעים וליזמים לממש את השקעתם ברווח.