מעודכן ל-10/2021
חלקה תלת ממדית היא יחידת נפח שגבולותיה רשומים באופן תלת ממדי, ונמצאת בעומק שמתחת לקרקע או בחלל הרום שמעליה במקרקעין רשומים. החלקה התלת ממדית יכולה להיות מעל פני השטח – בגובה, לרבות באוויר, כגון גשר; מתחת לפני השטח – בעומק הקרקע; או בשילוב ביניהם, כלומר גבולותיה יוגדרו מעומק מסוים מתחת לפני הקרקע ועד גובה מסוים מעל פני הקרקע. בחלקה התלת ממדית יירשמו זכויות נפרדות לבעלי החלקה.
בסוף 2019 נכנס לתוקף תיקון 33 לחוק המקרקעין, התשע"ט-2018, העוסק ברישום תלת ממדי במקרקעין ויצירתה של חלקה תלת ממדית. משמעות התיקון היא גמישות ברישום מקרקעין, המאפשרת ניצול מיטבי ויעיל של הקרקע והגדלת הסחירות בה.
התיקון מאפשר לפרוס את הבעלות חלקים חלקים מעל הקרקע ומתחתיה, ליחידות תלת ממדיות ולאפשר שימושים שונים, פרטיים וציבוריים, בכל אחת מהן בנפרד, כך שכל חלקה תלת ממדית תתנהל בנפרד: ברישום, בבעלות, בזכויות, בעסקאות, בייעוד ובשימוש וכו'. כך בבניין או בתשתית מסוימת אדם אחד יכול להיות בעלי הבניין, אחר בעלי הגשר ועוד אחד בעלי המנהרה. לפני התיקון לא היה ניתן לבצע את החלוקה הזו. הצורך הגובר בעירוב שימושים, למשל פרטי וציבורי, וכן ריבוי האוכלוסייה הצריכו את אישור זה.
לפי משרד המשפטים, לפני התיקון לחוק, קבע חוק המקרקעין שהבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע ובכל הרום שמעליו. כלומר החלקות הקיימות כיום משתרעות על פני גובה ועומק לא מוגדרים ולכאורה אינסופיים. לכן, במצב המשפטי שהיה קיים לפני התיקון לחוק, לא הייתה אפשרות להעביר ולרשום זכויות בעלות בחלקים של שכבות קרקע שונות. לכן אנשים שרכשו זכויות בדירה בבניין שנבנה מעל כביש, למשל מעל כביש בגין בירושלים, לא יכלו לקבל זכויות בעלות בקרקע, מאחר שהבעלים של הכביש – במקרה הזה מדינת ישראל – הוא הבעלים גם בכל השטח שנמצא מעל הכביש. באופן דומה, במצב המשפטי הקיים ערב תיקון החוק, לא היה ניתן לרשום זכויות בבעלות נפרדת במנהרות, מסילות רכבת וכיו"ב, הנמצאים מתחת לפני הקרקע.
עוד השפעה היא שבמקרים מסוימים אפשר לבצע הפקעת מקרקעין באופן מידתי. כך, ניתן יהיה להפקיע רק את חלק הקרקע ההכרחי להפקעה ולא את כל החלקה, והבעלות ביתרת הקרקע תיוותר בבעלות הבעלים המקורי של הקרקע.
