על רקע מהלך העלאות הריבית המתמשך, מגמת ההצטננות בשוק הנדל"ן הישראלי ניכרת לעין, כאשר מדי חודש מדווחים הלמ"ס והכלכלנית הראשית במשרד האוצר על ירידה נוספת בהיקף העסקאות שנעשות בשוק. הדוח האחרון של הכלכלנית שרטט תמונה של שפל חריף במיוחד.
כעת שאלת מיליון הדולר היא מתי ההיחלשות הזאת תחלחל אל המחירים, כאשר נכון לנובמבר 2022 עלו מחירי הדיור בכ-20% בשנה. כמעט כל המומחים סבורים כי אין מנוס מירידת מחירים בעקבות ירידה בביקושים, אבל מתברר שלפחות שני בתי השקעות מספקים הערכות סותרות בנוגע לכיוון העתידי של שוק הנדל"ן.
מיטב: היצע הדירות יספיק לביקושים ב-3 השנים הקרובות
בסקירה השבועית של בית ההשקעות מיטב, אומרים כלכלני בית ההשקעות, בראשות הכלכלן הראשי אלכס זבז'ינסקי, כי היצע הדירות יספיק לביקושים בשלוש השנים הקרובות, משמע המחירים בכיוון של ירידה.
לדבריהם, התחלות הבנייה אומנם ירדו ברבעון בשלישי, אך הקצב השנתי שלהן עלה לשיא של כמעט 70 אלף יחידות. גמר הבנייה המשיכו לפגר משמעותית והגיעו לכ-50 אלף יחידות. כתוצאה מזה, מספר הדירות בבנייה פעילה עלה לשיא חדש של כ-164.5 אלף דירות. בהתחשב בעובדה שמספר חודשי בנייה לבניין עומד על 32 חודשים, כמות הדירות בבנייה פעילה משקפת קצב של כ-60 אלף דירות מוגמרות בשנה בשלוש השנים הקרובות. בשנים 2017-2021 נוצרו בממוצע כ-60 אלף משקי בית חדשים בישראל מדי שנה, כך שכמות הדירות החדשות המוכנות בשנים הקרובות אמורה לספק את הביקוש השוטף לדיור.
במיטב מציינים גם שבשנה האחרונה עלו מאוד שטחי התחלות הבנייה שלא למגורים. התחלות הבנייה לתעשייה עלו הרבה מעל הרמה לפני הקורונה. גם בניית המשרדים עלתה, כאשר התחלות הבנייה של השטחים למסחר היו נמוכות יותר. עוד לדבריהם, התפתחות התחלות הבנייה לתעשייה בישראל די דומה לארה"ב, אך בארה"ב נרשמה ירידה בבנייה למשרדים להבדיל מישראל.
לידר: מחירי הדיור ימשיכו לעלות ב-2023
מנגד, משמיעים כלכלני בית ההשקעות לידר מזמור אחר. בסקירה השבועית של הכלכלן הראשי יונתן כץ וכלכלני לידר הם כותבים כי ירידה בהתחלות הבנייה מהווה איום אינפלציוני. לדבריהם, ברבעון השלישי מספר התחלות הבנייה ירד ל-6.67 אלף יחידות בחישוב שנתי, ומספר סיומי הבנייה ירד ל-5.49 אלף. לפי הירידה במספר התחלות וסיומי הבנייה, מחירי הדיור ימשיכו לעלות ב-2023 ,זאת למרות השיא במספר יחידות דיור בתהליך בנייה פעילה (6.164 אלף). בלידר מציינים כי מאוד תמוה שלא רואים עדיין גידול של ממש במספר סיומי בנייה. בנוסף, כדאי לשים לב לירידה החדה במספר התחלות הבנייה (ב-8% ברבעון השלישי): ללא ספק, ריסון מוניטארי מקשה מאוד על הקבלנים ומעלה את הסיכון. ברבעון הרביעי סביר להניח ירידה נוספת בהתחלות הבנייה, מגמה אשר תגביל את ההיצע של דירות בעתיד.
עוד מציינים בלידר נתון נוסף שפורסם בשבוע האחרון: בשנת 2022 הגיעו 70 אלף עולים לישראל, יותר מכפול יחסית לשנים קודמות. משמעות הדבר: לחץ לעליה במחירי שכירות בשוק עם מלאי נמוך יחסית.