מחיר למשתכן בדוחות של אזורים

חברת אזורים היא מהחברות המובילות בתחום יזמות הנדל"ן. היא חתומה על עשרות ואולי מאות שכונות ברחבי הארץ, וגם עכשיו היא מחזיקה במלאי דירות עצום – רבבות דירות בקנה לשנים הבאות. החברה הצליחה בשנים האחרונות להעלות את קצב הבנייה, ובהתאמה להגדיל את הרווחים, אבל מה שחשוב זה העתיד.

והעתיד על פי אזורים נראה כך – רווח גולמי חזוי של 1 מיליארד שקל בשנתיים הקרובות בעשרות פרויקטים שחלקן כבר נמצא בבנייה וחלקן ממש על הנייר. זה הרבה מעבר למה שאזורים עשתה בעבר – קצב של 350-360 מיליון שקל בשנה בשנתיים האחרונות, זה אמור להקפיץ גם את הרווחים, וזה…בזכות תוכנית מחיר למשתכן.

שימו לב לנתון הבא – אזורים זכתה במספר פרויקטים בתוכנית מחיר למשתכן בהיקף כולל בינתיים של 2.1 מיליארד שקל עם רווח גולמי חזוי של כ-210 מיליון שקל – מדובר על רווחיות גולמית (רווח חלקי מהכנסות) של כ-10%, זה יחסית נמוך, הממוצע של אזורים עולה קצת על 20%, אבל אבסולוטית זה מוסיף לחברה מעל 200 מיליון שקל לגולמי, וזה בעצם מסביר את העלייה ברווח הגולמי בשנים הקרובות.

הדוחות הכספיים של חברה אזורים מחזקים את ההערכה שהקבלנים שהתעלמו מתוכנית מחיר למשתכן, כנראה טעו. נכון, התוכנית הזו עלולה לפספס את המטרה העיקרית שלה – דיור במחיר זול לזכאים, אחרי הכל יש סיכויים גדולים שחלק גדול מהדירות האלו ישמשו להשכרה, ודירות בפרויקטים של השכרה מאבדים מערכן, ומעבר לזה – לא ברור אם ההנחה שמסופקת במחיר למשתכן אכן שווה את זה – אחרי הכל, ההנחה הזו היא לדירה שמקבלים במקרה הטוב עוד 3-4 שנים, ולכו תדעו מה יקרה עד אז; ובכלל – צריך לזכור שהמחיר צמוד למדד תשומות הבנייה שעולה משמעותית מעבר למדד המחירים לצרכן (כמה אחוזים טובים מדי שנה) וזה כשלעצמו מחסל את פוטנציאל ההנחה. ויש עוד בעיות.

אבל הבעיות של הרוכשים, גדולות ככל שיהיו עדיין לא משפיעות על הביקושים – הדירות במחיר למשתכן יחסית נחטפות, והמשמעות שהחברה היזמית לא צריכה להוציא על שיווק, אין לה בעצם הוצאות מכירה ושיווק. הכל כמעט מכור מראש, וזה כמובן נהדר. המשמעות מאחורי הקלעים היא שלמרות שהרווחיות הגולמית של פרויקטים רגילים גבוה יותר, הרווחיות התפעולית בהינתן שאין הוצאות מכירה ושיווק בפרויקטים של מחיר למשתכן, כנראה לא נמוכה משמעותית, אם בכלל, מהפרויקטים הרגילים.

הקבלנים שזיהו את החשיבות של מחיר למשתכן לביזנס שלהם, נמצאים שם בכל הכוח, וזה אמור לספק להם גם ביטחון – כי מדובר בדירות מכורות בסבירות גבוה; וגם – רווח שהוא מעבר לפעילות הרגילה. מנגד, יש כאלו שעדיין יושבים על הגדר , והקבלנים האלו, בינתיים לא מדווחים על צבר שיבטיח להם את הרווח והרווחיות בהמשך הדרך.