אגף שומת מקרקעין עורך מידי רבעון סקר מחירים בדירות מגורים סטנדרטיות. ברבעון השלישי של שנת 2014 נצפתה עליה מינורית בשיעור של 0.3% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לצד יציבות במספר העסקאות שבוצעו בדירות מגורים, כל זאת לעומת הרבעון שקדם לו. בתקופה זו ירד אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) בשיעור של כ-0.9%.

במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות, ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.

לפיכך, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות אלה, שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד. ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.

גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות במרבית הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן (שונות בנתון "שטח ממוצע לחדר" וכן גורמי שוליות משמעותיים), אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.

נמצא, כי דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. לפיכך, דירות אלה נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.

בניתוח המחירים שנסקרו לא נעשה שימוש ב"מודל המחירים ההדוניים" וזאת לנוכח המידע החלקי הקיים ורמת מהימנותו לגבי חלק מנתוני הדירות במערכת ה"כרמ"ן" של רשות המיסים.

לצורך שימוש במודל המחירים ההדוני, המתחשב במאפיינים בעלי זיקה הדדית יידרש מסד נתונים בעל רמת פירוט ומהימנות גבוהה יותר מזו הקיימת במערכת ה"כרמ"ן".

לצד היתרון שבמובהקות התוצאה המתקבלת בסקירת המוצר השכיח והומוגני יחסית (דירות בנות 4 חדרים), קיים חסרון מסויים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ-4 חדרים. אולם, לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים, נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.

תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון השלישי של שנת 2014 נצפתה ברוב הערים עליה במחיר הדירה הממוצע ביחס לרבעון הקודם, בחלק מהערים ירד המחיר הממוצע ובשלוש ערים לא חל שינוי.

מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר. לעניין זה בולט במיוחד נתון השונות של מחירי הדירות בערים הגדולות : תל אביב, חיפה, ירושלים ובאר שבע שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי יוקרה לבין אזורים נחותים באותה העיר. שונות נמוכה יחסית נצפתה בכפר סבא, מודיעין ורחובות, שנובעת ככל הנראה ממאפיינים הומוגניים יחסית של האוכלוסיה בערים אלה.

בתקופה הנסקרת הואטה עד כדי עצירה המגמה של עלית המחירים המתונה אשר אפיינה את השנה האחרונה. בסוף חודש מרץ, פורסמה החלטת קבינט הדיור בדבר הצעדים להוזלת מחירי הדיור, בין היתר: תכניות "מחיר מטרה" ו"מע"מ בשיעור אפס".

במהלך הרבעון הנסקר טרם הבשילו תכניות אלה לכלל מימוש ויישום. כמו כן במהלך תקופה זו נערך מבצע "צוק איתן". שני גורמים אלה הביאו לירידה חדה במספר העסקאות בחודשי הקיץ, אשר תוקנה חלקית במהלך חודש ספטמבר, בו נצפתה עליה במספר העסקאות לעומת החודשים שקדמו לו.

עפ"י נתוני משרד האוצר בחודש ספטמבר חלה עליה בשיעור הרוכשים שהינם זוגות צעירים (אשר לכאורה יכולים היו להכלל בהטבת מע"מ בשיעור אפס). נראה כי חלק מהציבור אשר הקפיא תקופה ארוכה את רכישת הדירה העדיף שלא להמתין עוד לאישור החוק.

עם זאת, מחירי הדירות ברבעון הנסקר, נשארו דומים למחירים ששררו ברבעון הקודם.

מלאי הדירות החדשות הבלתי מכורות עלה ברבעון זה ועומד, נכון לחודש אוגוסט 2014, על כ- 26,920 יח"ד.

קיימים משתנים נוספים בעלי השפעות מנוגדות: ציפיות לשינויים בשער הריבית הריאלי, (במהלך הרבעון הנסקר שער ריבית בנק ישראל ירד עד לרמה של 0.25%), ציפיות להמשך ההאטה בצמיחה, זמינות (ואמון הציבור) לאפיקי השקעה אחרים.

לסיכום, בערים שנסקרו, נצפתה עליה מינורית בשיעור של 0.3% במחיר הממוצע של דירות ברבעון השלישי של שנת 2014 בהשוואה לרבעון שלפניו.

בשנה החולפת, נצפתה עלית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 4% בערים שנסקרו.