עזריאלי חתמה על הסכם מימון לקמפוס מרכזי נתונים בנורווגיה. החברה הבת גרין מאונטיין אנדהיים השקעות, בבעלות מלאה של זרוע הדאטה סנטרים, התקשרה עם תאגיד בנקאי זר. לב העסקה: מסגרת אשראי של עד 1.007 מיליארד אירו להקמה. לצדה מסגרת מתחדשת של 25 מיליון אירו, עד 165 מיליון אירו להוצאות שהלקוח אמור להחזיר, וכ־103 מיליון אירו למימון מע״מ. אפשרות לתוספת 100 מיליון אירו דורשת אישור נפרד של הבנק. מי שמחזיק עזריאלי בקרן השתלמות או במדד ת״א 35 יושב על החוב הזה בלי שבחר קמפוס בנורווגיה.

המספר השני מגיע מההסכם עם הלקוח. בדצמבר חתמה הקבוצה על אספקת 80 מגה־ואט לחברת טכנולוגיה בינלאומית. בתפוקה מלאה העריכה עזריאלי הכנסה תפעולית נטו שנתית ממוצעת של 117 מיליון אירו, כ־437 מיליון שקל בשער דאז. זה היה כ־17% מקצב ה־NOI של הקבוצה, שעמד אז על כ־2.6 מיליארד שקל. עלות ההקמה הוערכה במיליארד אירו ועוד כ־60 מיליון מימון, והקבוצה הייתה במו״מ עם מממנים. מה שנחתם עכשיו הוא האשראי שהיה אז בשיחה. 1.007 מיליארד הוא מה שהבנק שם על ההקמה. 117 מיליון הוא מה שהלקוח אמור לשלם כהכנסה תפעולית נטו בשנה, אחרי שהקמפוס מלא.

האשראי להקמה הוא לשבע שנים, בריבית איריבור ועוד 2% עד 3%. אפשר לממן בחוב עד 85% מעלות ההקמה המוכרת, והכסף נמשך לפי התקדמות העבודות. אחרי שיתקיימו תנאי המשיכה הראשונה אמורה הקבוצה לקבל בחזרה כ־260 מיליון אירו הון עצמי עודף שכבר הושקע. הכסף הזה עוד לא נכנס. עזריאלי מעמידה ערבות השלמה ומתחייבת לדירוג BBB מינוס כל עוד הערבויות בתוקף. יחס כיסוי שירות החוב המינימלי 1.05, ו־1.15 כתנאי לחלוקה מהפרויקט. הלקוח ביקש שינויים במפרט. מסירת 20 המגה־ואט הראשונים נדחית מסוף מרץ ליולי 2027, והשלב השני בכשלושה חודשים. החוזה לכל שלב הוא 15 שנים ממועד המסירה, עם אופציה ל־15 נוספות.

עזריאלי קנתה את גרין מאונטיין ב־2021 לפי שווי של כ־2.8 מיליארד שקל. בסוף הרבעון השלישי אשתקד היו לה חמישה נכסים מניבים בתחום, ארבעה בנורווגיה ואחד באנגליה. בשלושת הרבעונים הראשונים של אותה שנה הכנסות התחום צמחו 173% ל־633 מיליון שקל, וה־NOI הגיע ל־342 מיליון. הקבוצה כבר מימנה קמפוס בפרנקפורט ב־592 מיליון אירו, מחצית חלקה. 1.007 מיליארד בנורווגיה הוא סדר גודל אחר: חוב על קמפוס אחד, מול לקוח אחד, עם דחייה בלוח הזמנים עד שהשרתים עולים.

מה זה עושה בחשבון. מי שמחזיק עזריאלי בפנסיה, בגמל או במדד ת״א 35 מקבל חברת קניונים ומשרדים שמושכת חוב אירו לקמפוס נתונים. 260 מיליון אירו אמורים לחזור לקופה אחרי המשיכה הראשונה, אם התנאים מתקיימים. 117 מיליון אירו NOI ייכנסו רק כשהקמפוס מלא, אחרי יולי 2027 לשלב הראשון. דחייה של ארבעה חודשים דוחה הכנסה. הריבית על המיליארד זזה עם האיריבור, וההחזר על החוב יושב על הלקוח רק אחרי המסירה. מי שרוצה חשיפה לקניון ישראלי בודק כמה מהקרן יושבת על נדל״ן מניב מול דאטה סנטר. בודקים את הפער ב־מחשבון השקעות, ואת הכסף שמחכה מחוץ למניה ב־מדריך הקרנות הכספיות.

בודקים אחרי המשיכה. סופרים אם 260 מיליון אירו חזרו, אם 20 המגה־ואט הראשונים נמסרו ביולי, ואם יחס הכיסוי נשאר מעל 1.05. 1.007 מיליארד הוא מסגרת ההקמה. 117 מיליון הוא ה־NOI בתפוקה מלאה. 85% הוא כמה מההקמה אפשר לממן בחוב. עד שהשרתים עולים, המימון הוא נייר בנקאי. התזרים מהלקוח יגיע רק אחרי המסירה.