רכישת נדל"ן ביהודה ושומרון (יו"ש) היא עסקה מסוכנת יותר מאשר רכישת נכס בתחומי הקו הירוק. הסיבה פשוטה – החוק החל על השטחים האלו, לא ברור לחלוטין, והזכויות על הנכסים עשויות להיות בידי תושבים שגרו באזור לפניכם. כן, ככה זה שפוליטיקה מתערבבת בחיים, אבל אם אתם חיים ביהודה ושומרון, או עומדים לעבור לשם, אתם צריכים לבדוק טוב טוב את הבית/ דירה/ נכס שאתם קונים, וגם אז – זה עדיין לא אומר שאתם יכולים להיות רגועים לגמרי, אבל במבחן הסבירות, אתם במקום טוב.
הבעיה מתחילה בבעלות על השטח – בעלות משפטית ובעלות הלכה למעשה. נציגי המינהל האזרחי, לרבות מודדים מוסמכים מטעם המנהל עורכים מדידה מחודשת של מגרשים באזור, כאלו שעשויים להיות "על הגבול" ושהבעלות עליהם לא ברורה. המודד משרטט קו -"קו כחול" ואם הקו הזה נמצא בשטח שלכם, אתם בבעיה. כל מה שמחוץ לקו הכחול בסכנת תביעה. התביעה אם וכאשר תהיה (וזה ממש לא ברור) יכולה להיענות על ידכם באישורים ומסמכים לרבות – תצלומי אוויר ישנים, עדים שיעידו לטובתכם ונגד התובע שיטען שהשטח שלו; תשלומי והעברות מיסים על הקרקע; ועוד.
אם כבר יש לכם נכס ביהודה ושומרון נראה שאין לכם מה לעשות עכשיו. אבל אם אתם עומדים לרכוש נכס, אתם צריכים לעשות בדיקות מסוימות כבר עכשיו, כדי להבין את מצבכם המשפטי.
עומדים לרכוש נכס ביהודה ושומרון? הנה הבדיקות שצריך לבצע
בדיקה ראשונה – היתר בנייה
הבדיקה הלכאורה פשוטה – בדיקת היתר בנייה, עלולה להפתיע אתכם – יש בתים שנבנו ללא היתר בנייה או בחריגה מההיתר שניתן. מעבר לכך – קיומו של היתר הבנייה עדיין לא אומר שהוא חוקי. מה הכוונה? יש היתרי בנייה מזוייפים. לכן, חפשו את התב"ע עצמה, התב"ע שימשה כבסיס להיתר הבנייה, על סמך התב"ע ניתן היתר הבנייה; ולכן חשוב לאתר את התב"ע – אם קיים תב"ע, אז היתר הבנייה לכאורה תקין. למה רק לכאורה? שימו לב לנקודה הבאה
בדיקה שנייה – תב"ע חתומה
תב"ע תקינה היא תב"ע ששר הביטחון חתום עלייה. שר הביטחון הוא למעשה "האחראי" על יהודה ושומרון, וכדי לתת תוקף חוקי לתב"ע, הוא חותם עלייה. מסתבר שיש תב"עות לא חתומות; מסתבר שהיו שרי ביטחון שלא חתמו על תב"עות שהוגשו להם לחתימה.
אין חתימה – ההיתר עלול להתברר כבלתי-חוקי.
בדיקה שלישית – תב"ע מול ההיתר
הבדיקה הבאה היא השוואה של התב"ע מול היתר הבנייה. צריך לבדוק את התאריכים , תאריכי החתימה על התב"ע וההיתר. אם התב"ע אושרה אחרי היתר הבנייה, יש כאן שאלה משפטית פתוחה. אמנם מצד אחד, השר בסוף (או השר הבא) חתמו על התב"ע, אבל ברור שהיה עדיף שהתב"ע תהיה מאושרת כהלכה לבפני ההיתר.
בנוסף למועדי החתימות, צריך להשוות את השטח והגבולות בתב"ע לעומת היתר הבנייה. אם הגבולות לא זהים, יש בעיה מסוימת וכדי להיות "במקום בטוח" יותר, לכו על השטח המצומצם יותר.
הבדיקות האלו חשובות, והם מקטינות את הסיכון בקניית רכש באופן מאוד משמעותי, אך עדיין קיים סיכון גבוהה יותר ברכישת שטחים ביהודה ושומרון מאשר בתחום הקו הירוק.
רכישת דירה מקבלן – כמה משלמים לעו"ד של הקבלן? וכמה לעו"ד שלכם?