תמ"א ייזום עצמי – מא' עד ת'
מה לא נאמר ונכתב על תמ"א 38, על שלל צורותיה, ההזדמנויות והבעיות.
הרעיון מצוין לוקחים בניין ישן ולרוב רעוע, משדרגים ומחזקים אותו תמורת מכירת זכויות הבנייה שעל הגג.
ובמילים פשוטות – הדיירים מקבלים בניין חדיש, דירה גדולה יותר, לובי ומעלית; והיזם מקבל עוד מספר דירות (בזכות תוספת של קומה או יותר). אבל, הדרך ממש לא פשוטה.
בענף הזה יש יזמים, קבלנים, מתווכים, קבלני חתימות, עורכי דין שמחתימים דיירים על הסכמי No Shop ועוד ועוד.
ישנם פרויקטים מוצלחים אך לצידם יש לא מעט פרויקטים בעייתיים שחלק גדול נגרם כתוצאה מניגוד אינטרסים מובהק בין הדיירים הקיימים לבין היזם שעימו נחתם הסכם.
היזם ינסה כמעט תמיד, להפחית ככל שניתן את השקעתו בדירות הדיירים הותיקים בבניין, משום שאלו דירות שלא עומדות למכירה וככל שיצליח להוזיל את השקעתו בהן יגדיל את ריווחי הפרויקט.
נקודה זו בשילוב יוזמה עסקית, הביאה דיירים ברמת גן להחלטה לקחת את עתידם בידיהם ולבצע את פרויקט התמ"א בבניין שלהם בייזום עצמי מלא.
נתקלנו בעבר בדיירים שיזמו פרויקט ובאופן אקטיבי פנו ליזמים והיו מעורבים מאד בתהליך עצמו, אך פרויקט בו הדיירים עצמם משמשים כיזמים הוא דבר חדש ומסקרן.
ייזום עצמי – איך עושים את זה?
אז איך באמת זה עובד וכיצד הצליחו דיירים להביא פרויקט משלב החלום לכדי מימוש אשר בימים אלו הבנייה כבר בעיצומה, כמובן לאחר קבלת היתרים.
גל קריינר שהוא הדייר הדומיננטי והמוביל של הפרויקט מספר לנו על הדרך הלא פשוטה ומסביר על היתרונות והחסרונות של המהלך.
"מהיום הראשון בו עלה הרעיון, הסתכלתי על זה כהזדמנות עסקית שצריך לנהל אותה כעסק לכל דבר. גם כשרבים מאד היו סקפטיים והזהירו אותנו שאין סיכוי שאנחנו כדיירים, שלא באים מהתחום לא נצליח לבצע זאת, לא נרתעתי והסתכלתי על זה כמיזם שאם ניקח את מיטב הספקים וננהלו כמו שצריך, אזי הוא לא שונה מכל עסק חדש שאליו הייתי שוקל להיכנס.
"כמו בכל תחום, גם בתחום הזה אני מאמין שמי שלא בנוי להיות יזם/עצמאי, עדיף לו בהחלט ללכת על האופציה המקובלת ולקחת יזם שיבצע את הפרויקט ואגב זה נכון כנראה למרבית האנשים. כאמור, פרויקט מסוג זה לא מתאים לכל אחד או לכל בניין, אך אם יש למישהו את יכולות הניהול, את היוזמה ואת מרקם האנשים הנכונים כשותפים, זה בהחלט בהישג יד ויש המון יתרונות בדרך זו".
רב חובל אחד
קריינר מדגיש כי משוכה חשובה שיש לעבור אותה היא הדינמיות בין השכנים וקביעת המנהל – "הצעד הראשון שהבנו מהר מאד הוא שלספינה חייב שיהיה רב חובל אחד. הקבוצה החליטה פה אחד לתת לי את המושכות", אומר קריינר ומוסיף – "קיבלנו החלטה על מנגנון קבלת החלטות ועדכונים בתוך הקבוצה.
גל קריינר, ייזום עצמי בתמ"א 38
"הייתה גם הבנה שההחלטות שייתקבלו יהיו בעיניים של יזם ושעושים מה שטוב ונכון לקבוצה כיחידה עסקית. כמובן שכאן בא לידי ביטוי אחד היתרונות המרכזיים של סוג פרויקט כזה בכך שהקבוצה שאפה לבצוע מושלם ככל האפשר הן לדירות הקיימות שבבעלותם והן לדירות החדשות וכאן בעצם התבטל הקונפליקט שקיים תמיד בין יזם לדיירים ותיקים.
"היה ברור לארוך כל הדרך שכאשר יש רוב להחלטה מסוימת, כל הקבוצה מקבלת זאת וממשיכים עם אותה החלטה. הצורך בגיבוש קבוצה מלוכדת וממוקדת מטרה ללא תככים ומריבות היא קריטית ביותר בשביל שפרויקט יצליח להגיע משלב הרעיון לשלב הביצוע.
"מרגע שהבנו שיש פוטנציאל אמיתי והתקבלה ההחלטה לעשות זאת בעצמנו, מייד שכרנו משרד עורכי דין שמתמחה בתחום הבניה וחתמנו על הסכם שיתוף בינינו כדי לעגן את כל ההסכמות ולתת לכך תוקף משפטי. הסכם זה שם את כולנו במקום הנכון וזו נקודה חשובה שבלעדיה אסור בשום אופן לצאת לדרך.
"מכאן, נבחרו אנשי מקצוע שהגיעו מהמלצות חברי הקבוצה וכל איש מקצוע עבר סינון וראיונות של הקבוצה. נבחרה נציגות מקרב הקבוצה אשר קיבלה אחריות על תשלומים וחתימות.
"בפרויקט מסוג זה ישנה עקומת למידה משמעותית ביותר", מוסיף קריינר, ""אם הייתי מתחיל היום פרויקט חדש עם הידע שצברתי, אני מאמין שהייתי חוסך המון זמן ולא מעט כסף. אתה נכנס לתהליך שכזה דייר 'רגיל' ואט אט אתה מבין שעליך לחשוב ולהתנהג כמו יזם. לקח לי זמן להבין שאם אני לא אדחוף את בעלי המקצוע, אלך לעירייה ואדאג לכך שדברים התקדמו אז אין מישהו אחר שיעשה זאת".
מה הדגשים וההמלצות לאנשים שמעונייינים להיות היזמים בבניין שלהם?
"קבוצת הניהול ומי שמנהל ומוביל את הפרויקט מטעם הדיירים חייב להיות מסוגל לנהל את הפרויקט ביד רמה, לנהל את כל הגורמים המעורבים וכמובן להיות המנוע שמאחורי כל היוזמה הזו. יחד עם זאת, למרות שהוא מעורב בכל פרטי הפרויקט, אל לו להתבלבל ולראות עצמו כסמכות המקצועית בתחום הבנייה עצמה.
"ההחלטות הקריטיות הן לבחור את אנשי המפתח שיביאו את הקבוצה לכדי מימוש וסיום הפרויקט בשלום והצלחה. אנשי המקצוע הקריטיים הם: אדריכל, מפקח בנייה, מהנדס ועו"ד.
"השלב הראשון הוא גיבוש הקבוצה, משלב זה ולאחר בדיקה מדגמית לגבי אופי הפרוייקט חובה לבדוק את יכולת חברי הקבוצה לעמוד במימון וחתימה מוקדמת ככל האפשר על הסכם שיתוף טוב שיתן מענה לכל תרחיש שעלול לקרות בהמשך הדרך (בודאות תרחישים שונים יקרו ויגיעו).
ומה השלבים הבאים?
"בשלב השני, ייבחר אדריכל שמכיר את התחום והוא אמור להיות זה שמנצח על כל התהליך, במיוחד עד שלב הוצאת היתר בניה. זה השלב הקשה והמתיש מכולם. בתהליך זה, יידרש מנציג הקבוצה להיות מעורב ולדחוף את העגלה עד ההיתר המיוחל. אנרגיה ומעורבות, כמובן בשילוב צוות איכותי של בעלי מקצוע, יקבעו האם תצליחו להגיע למצב של קבלת היתר בניה".
תהליך ארוך, בירוקרטי, מתסכל, אך משתלם!
"באם צלחתם את שני השלבים הראשונים אזי מצבכם מצויין ועם היתר בנייה ביד בעצם תתחילו את ביצוע הפרויקט עצמו. כאן נכנס לפעולה מפקח הבנייה שלו תפקיד קריטי בהכנת מכרז קבלנים מוצלח ששומר עליכם הדיירים ומודא ששלב הביצוע יהיה עם מינימום סיכון ובעיות ובמקסימום תמורה הן בדירות הישנות והן בחדשות.
"בשלב זה, עריכת הסכם טוב מול הקבלן על ידי עורך הדין הינו משמעותי ביותר גם כן ויש לערב את מפקח הבנייה גם בתהליך זה.
בדיעבד, היית נכנס לזה שוב?
"פרויקט מסוג זה הינו מורכב ובהחלט מתאים רק לאנשים מסויימים, שבדר"כ כבר ניהלו עסקים ותהליכים. זה פרויקט מורכב ארוך וצריך להכיר ולהבין את התהליכים בכל אחד מהשלבים.
"התהליך של ייזום עצמי הוא לא טריוויאלי. כרוך בו סיכון, כמו בכל יזמות. ייזום עצמי בדר"כ מתאים לבניינים קטנים עם מספר מועט של דיירים.
ייזום עצמי תמ"א 38 – בוחרים לבד את הקבלנים
"אבל, באם התקיימו התנאים שהזכרתי, יש יתרונות רבים שבראשם העובדה שהדיירים שמנהלים ומממנים את הפרויקט הינם בעלי הנכס הקיים ולכן ידאגו לנכס של עצמם יותר מכל יזם חיצוני.
"דיירים אלו אכן ידאגו לחיזוק הבניין הקיים במידה ומדובר על תמ"א 38/1, ולמיקסום השיפור בדירות הקיימות או לבניית בניין טוב ככל שניתן ללא הבדל בין דיירים ישנים לחדשים במידה ומדובר על תמ"א 38/2.
"אני בפרוש הייתי נכנס לפעילות כזו שוב, היתרונות עולים על החסרונות.
"חוץ מזה, קיים יתרון נוסף חשוב מאד ליזמות שכזו – היכולת לקדם פרויקט התחדשות גם במקרים בהם זה כמעט בלתי אפשרי על ידי יזם חיצוני. בבניין שלנו מתוך 5 דירות, רק ל 2 ניתן היה להוסיף ממ"ד ובעצם להגדיל את שטחן.
"ל-3 הדירות האחרות לא ניתן היה בשל אילוצי שטח וקווי בניין. בנוסף, בשל קירבה לקווי מתח, לא ניתן היה להוסיף מרפסות לדירות. שני הדברים הללו לבדן היו מפילים כל יכולת להתקשר עם יזם חיצוני שאמור לשפר את הקיים ובתמורה לקבל את הזכויות על הגג.
"אנו קיבלנו החלטה שגם אם לא ניתן להוסיף לכל הדירות את אותן תוספות, מה שמנחה אותנו זה חיזוק הבניין, שיפור חזותו, הוספת מעלית וכמובן תוספת הדירות החדשות ובהתאם לכך ביצענו את התחשיבים בינינו והחלוקה של הדירות החדשות. יזם חיצוני בעצם לא היה מסוגל לתת מענה לסיטואציה כפי שהייתה אצלנו בבניין וכנראה קיימת בבניינים רבים נוספים".
תמ"א 38 מעלה שווי הדירות בכ-40% בממוצע
תמ"א 38/2 – התוכנית הפופולארית; מה מקבלים הדיירים?
דירה חדשה בתמ"א 38 תעלה 5%-15% פחות מדירה דומה באותו אזור