כשמדובר באחת העסקאות המשמעותיות – אם לא החשובה ביותר – שתעשו בחייכם, כדאי שתבדקו את העובדות ולא תסתמכו על שמועות ומיתוסים נפוצים, שלא תמיד עובדים במציאות

משכנתא היא הלוואה גדולה לטווח ארוך, התלויה במשתנים רבים ויש לה השפעה מכרעת על רמת החיים העתידית. עם זאת, נוטלי המשכנתא הם פעמים רבות אנשים מן השורה שאינם בעלי ידע פיננסי והם ניזונים משמועות וממיתוסים נפוצים. לכן, לפני שמגיעים להחלטות, חשוב לבדוק את העובדות. הנה 7 מיתוסים שגויים בלקיחת משכנתא שחשוב לנפץ (עקרונות מ-2021, לא סקר 2026). מאז 2022 משווים אישור עקרוני בשלושה סלים אחידים וסל מותאם. מימון 75/70/50. כעת בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75%. דירה ממוצעת כ-2.4 מיליון, משכנתא ממוצעת 1.05–1.1 מיליון:

1. עדיף לקחת משכנתא בבנק שבו אני מנהל את חשבון הבנק שלי – לא נכון. משכנתא היא מוצר בנקאי אבל אין קשר בינה לבין חשבון העו"ש שלכם.
   למעשה, אין שום יתרון בלקיחת המשכנתא דווקא בבנק שבו אתם מנהלים את חשבון העובר ושב שלכם. השיקול היחיד בבחירת הבנק שממנו תיקחו משכנתא הוא התנאים – בחרו בבנק שנותן לכם את התנאים הטובים ביותר.
2. ריבית קבועה היא יציבה יותר ועדיפה תמיד על ריבית משתנה – לא נכון. אנשים רבים אוהבים לחיות בוודאות, ולכן מעדיפים ריבית קבועה, שניתן "לבנות" עליה ולתכנן מראש. אך ריבית משתנה לעתים יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים בטווח הארוך, כך שחשוב לבחון כל מקרה לגופו. בנוסף, ריבית קבועה אין משמעה החזר חודשי קבוע, שכן היא תלויה בצמידות שלה למדד – כשהמדד עולה גם הריבית עולה וההחזרים של המשכנתא תופחים. לכן חשוב לדאוג לתמהיל מדויק של מסלולים בריביות שונות (פריים 4.75% כעת, לא ריבית אפס), על מנת לשמור על יציבות בסכומי ההחזרים העתידיים.
3. לא כדאי למחזר משכנתא אחרי שכבר שילמנו את חלקה – לא נכון. לווים רבים סבורים בטעות כי אם כבר החזירו חלק מהמשכנתא במשך כמה שנים, לא כדאי לערוך שינויים. להנחה הזו אין שום הצדקה הגיונית. משכנתא היא הלוואה הניתנת לשנים ארוכות, ואפשר לעצור ולחשוב באמצע הדרך, אולי היא כבר לא מתאימה לכם וייתכן שניתן לשפר את התנאים.כשאתם נמצאים ברגע נתון, נניח כעבור 10 שנים מאז שלקחתם את המשכנתא, אין קשר למספר השנים שעברו מרגע לקיחת המשכנתא הישנה. אתם חייבים סכום כלשהו לבנק, ואתם לא אמורים לחשוב על כמה שילמתם עד היום, אלא לחשב כמה תחזירו עד סוף ההלוואה בתנאים הנתונים וכמה תחזירו עד סוף ההלוואה בתנאים החדשים שמציעים לכם.
4. כל הבנקים מציעים תנאים דומים – לא נכון. לעיתים ההבדלים בין התנאים של הבנקים השונים בתחום המשכנתאות הם דווקא משמעותיים מאוד, לכן חשוב לקבל הצעות משלושה בנקים שונים לפחות, וגם להשוות את שלושת הסלים האחידים ואת הסל המותאם באישור העקרוני (רפורמת 2022). כמו כן, אל תקבלו את ההצעה שניתנה לכם כתורה מסיני – כדאי לנהל משא ומתן עם הבנקים לשיפור התנאים.
5. מומלץ לבחור במשכנתא עם החזרים חודשיים נמוכים ככל האפשר – לא תמיד, במיוחד אם אתם משתכרים יפה ומסוגלים לעמוד בתשלום חודשי גבוה יותר, וכך לסיים לשלם את החוב מוקדם יותר, ולשלם סכום ריבית כולל נמוך יותר לבנק.
6. כדאי לקצר את תקופת המשכנתא כמה שיותר – נכון, אבל… אמנם ככל שנקצר את תקופת המשכנתא, נשלם לבנק פחות על ריבית והצמדות – אך לעיתים עדיף להאריך את המשכנתא על מנת לייצר החזר חודשי שיאפשר התנהלות כלכלית מאוזנת ולשמור על רמת חיים נוחה יותר ולא להיחנק כלכלית בהחזר חודשי גבוה מדי. לכן כדאי להשתדל להתאים את משך ההלוואה ליכולת ההחזר.
7. כדאי לקחת משכנתא בסכום גדול יותר מהנדרש – לאו דווקא, וגם בגלל תקרת מימון 75/70/50. לרכישת דירה נלוות ברוב המקרים הוצאות נוספות, אך לא תמיד אמצעי המימון המשתלם עבורם הוא הגדלת המשכנתא. חשוב לזכור כי משכנתא גבוהה יותר משמעה גם החזר כספי גבוה יותר, ולטווח ארוך יותר. כך שלרוב מומלץ לשקול גם פתרונות מימון אחרים.

הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית

עוד בנושא: העברה בנקאית – כמה זמן זה לוקח, איך מקבלים העברה בנקאית מחו"ל ומה העמלות, טעות בהעברה בנקאית – איך מקבלים את הכסף חזרה, האם מחויבים להחזיר, ככה תאתרו חשבונות בנקים רדומים וחשבונות של נפטרים (מהמשפחה).

הסבר מורחב: איך בודקים מיתוס לפני שמחליטים

מיתוסים על משכנתאות נפוצים כי הם מבוססים לעיתים על חוויה אמיתית של מישהו, אבל בתנאים אחרים. הדרך הטובה ביותר לבדוק אותם היא לבקש נתונים מדויקים: הצעה כתובה, לוח סילוקין וחישוב ההחזר הכולל. כשהמספרים לפניכם, קל יותר לראות אם הטענה נכונה במקרה שלכם. מה שהתאים לחבר לפני עשור לא בהכרח מתאים לכם היום.

דוגמה להמחשה: נניח, להמחשה, שחבר ממליץ לכם לקחת את כל המשכנתא בפריים כי זה הכי זול. נניח שבזמן שהוא לקח את המשכנתא הריבית הייתה נמוכה. אם תבקשו מהבנק סימולציה של עליית ריבית באחוז או שניים, תראו כמה ההחזר החודשי עשוי לגדול. רק אחרי שתבדקו את התרחישים תדעו אם הסיכון מתאים לכם.

האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות?

יועץ יכול לעזור במשא ומתן ובבניית תמהיל, אבל חשוב לבדוק מראש את שכרו ואת ניסיונו.

האם תמיד עדיף לקחת תקופה קצרה?

תקופה קצרה מקטינה את הריבית הכוללת אבל מגדילה את ההחזר החודשי. צריך לבדוק מה אפשרי.

האם הבנק שלכם תמיד ייתן הצעה טובה?

לא בהכרח. כדאי לבקש הצעות מכמה גופים.

צעדים מעשיים

• כתבו את המיתוס ששמעתם ובקשו נתונים שבודקים אותו.
• בקשו לוח סילוקין לכל הצעה.
• הריצו תרחישים של שינוי בריבית ובמדד.
• השוו בין לפחות שלוש הצעות.

להרחבה: מחשבון משכנתא רגישות · מחשבון לוח סילוקין שפיצר