הבלימה שמורגשת בשוק הנדל"ן בחודשים האחרונים ניכרת ביתר שאת מחודש לחודש. העלאות הריבית והתייקרות המשכנתאות נותנות את אותותיהן בו בעוצמה רבה. נתוני חודש נובמבר 2022 שמפרסמת הכלכלנית הראשית במשרד האוצר משקפים היטב את המגמה.
על פי נתוני הכלכלנית, בנובמבר 2022 נרכשו 7,800 דירות, ירידה של 57% לעומת נובמבר 2021. מדובר על רמת העסקאות מהנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי נובמבר בעשרים השנים האחרונות והנמוכה ביותר בעשר השנים האחרונות.
עוד על פי הנתונים, בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש נובמבר על 7.2 אלף דירות, ירידה של 58% בהשוואה לנובמבר 2021 והרמה הנמוכה ביותר שנרשמה במספר העסקאות בשוק החופשי מאז פרוץ מגפת הקורונה (ללא חודשי חגים).
ירידה של 80% ברכישות משקיעים
באשר לרכישות המשקיעים, שם התמונה אף קשה יותר, כאשר בנובמבר 2022 בוצעו בסך הכל 1,300 עסקאות רכישה, ירידה של 80% לעומת נובמבר 2021, על רקע רמה גבוהה של רכישות שנעשו אז בטרם העלאת מס הרכישה.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים, כאשר שיעורי הירידה נעים בטווח צר יחסית, בין ירידה של 71% באזור טבריה לירידה של 86% באזור ת"א. מעניין לציין שגם באזור רחובות, בו נערכו מבצעי מכירות נרשמה ירידה חדה ברכישות המשקיעים.
בפילוח רכישות המשקיעים לפי ערים נמצא כי ירושלים הובילה רכישות אלו, עם 113 דירות שנרכשו להשקעה בעיר זו, ירידה של 78% בהשוואה לנובמבר אשתקד. אמנם, כפי שצוין, ירידה חדה זו, כמו גם בערים האחרות, מוסברת בחלקה בהקדמת רכישות משקיעים בנובמבר אשתקד, טרם העלאת מס הרכישה. אולם יש לציין כי גם בהשוואה לנובמבר 2020 נרשמה ירידה חדה ברכישות המשקיעים, כאשר בעיר ירושלים עומד שיעור ירידה זה על 30%. בהשוואה לנובמבר אשתקד נגרעו שש ערים מצמרת הערים המובילות ברכישות המשקיעים, רק שתיים מהן בפריפריה (דימונה וקריית ביאליק). מנגד, הצטרפו לעשרים הערים המובילות ברכישות המשקיעים בנובמבר השנה חמש ערים פריפריאליות (קריית מלאכי, טבריה, קריית ים, נהריה וקריית אתא).
34% ירידה ברכישות של זוגות צעירים
באשר לרכישות הזוגות הצעירים, שזו להם דירתם הראשונה, מראים הנתונים 3,900 עסקאות בחודש נובמבר (כולל "מחיר למשתכן"), ירידה של 34% בהשוואה לנובמבר 2021, שיעור הירידה המתון ביותר מבין כל הסגמנטים. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי ("מחיר למשתכן") הסתכמו רכישות אלו ב-3.3 אלף דירות, ירידה של 31% בהשוואה לנובמבר 2021.
בפילוח גיאוגרפי של רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי נמצא כי הירידה ברכישות אלו הקיפה את כל האזורים, כאשר שיעור הירידה המתון ביותר נרשם באזור ירושלים (ירידה של 9%). ירידה מתונה יחסית (15%) נרשמה גם באזור רחובות, זאת במידה רבה על רקע מבצעי מכירות של קבלנים באזור זה. בהקשר זה מציינים באגף הכלכלנית כי גם בחודש מרץ האחרון נערכו מבצעי מכירות של קבלנים במספר פרויקטים באזור (חלקם חופפים למבצעים שהתקיימו בנובמבר), עובדה אשר מצאה ביטוי בין היתר ברמת שיא של כמעט עשר שנים ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי באזור זה באותו חודש. חודש לאחר מכן החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. בהשוואה בין מספר הדירות שרכשו הזוגות הצעירים באזור רחובות בנובמבר האחרון בהשוואה לחודש מרץ נרשמה ירידה של 28%, ירידה מעט מתונה מזו שנרשמה ברמה הארצית באותה תקופה (35%-).
בניתוח רמות השכר של הזוגות הצעירים שרכשו דירה באזור רחובות (בשוק החופשי) בחודש נובמבר האחרון, בהשוואה לחודש מרץ באותה שנה נמצא כי רמות השכר של הרוכשים בנובמבר נמוכות בממוצע ב-11% מאלו של הרוכשים באזור זה בחודש מרץ. עם זאת, בניגוד לממצאים קודמים שערכנו בקרב סגמנט זה של הזוגות הצעירים בחודשים קודמים, מחירי הדירות שנרכשו בחודש נובמבר ע"י סגמנט זה באזור רחובות היו מעט נמוכים (ב-2.1%, נומינלית) מאלו שרכשו את דירתם הראשונה בחודש מרץ (באותו אזור). נציין כי תמהיל הדירות, בין דירות חדשות ליד שניה, היה דומה בשני חודשים אלו. בתרשים 12 מוצגים ממצאיו של ניתוח זה לפי חמישוני שכר למשק בית. מניתוח זה עולה כי קיימת שונות גבוהה בשכר למשק בית בקרב רוכשים אלו, כאשר היא נעה בין שכר של 6 אלף ₪ בלבד בחמישון התחתון (בסבירות גבוהה תוך עזרה משמעותית מההורים במימון הרכישה. שיעור הרווקים בחמישון זה הינו גבוה) ועד 48 אלף ₪, ברוטו לחודש למשק בית בחמישון העליון. חמישון זה מאופיין בשכיחות גבוהה של עובדי הייטק, בפרט בקרב הרוכשים בחודש נובמבר (58% בחודש נובמבר לעומת 32% בחמישון המקביל בקרב הרוכשים בחודש מרץ). למעט החמישון השני, בכל החמישונים האחרים מחירי הדירות שנרכשו בנובמבר היו דומים או נמוכים בהשוואה לרמות המחירים של הדירות שרכשו הצעירים באזור זה בחודש מרץ.