יש כמה קווי דמיון בין ההתנהגות של שוקי הנדל"ן הישראלי והאמריקאי, אבל יש גם כמה נקודות שוני משמעותיות שישפיעו על הכיוון העתידי של השווקים. כך סבורים כלכלני בית ההשקעות פסגות בראשות האסטרטג הראשי אורי גרינפלד.

לדבריהם, העלייה בריבית על המשכנתאות בארה"ב ובישראל עושה, בהתאם לתוכנית של הבנקים המרכזיים, את העבודה שלה בשוקי הנדל"ן המקומיים. הביקוש צנח גם בישראל וגם בארה"ב בעשרות אחוזים, ההיצע עדיין גבוה והמחירים מגיבים בהתאם כאשר בארה"ב מדד קייס-שילר למחירי הבתים יורד כבר ארבעה חודשים ברציפות ובישראל הלמ"ס דיווחה לפני שבוע על חודש שני ברציפות של ירידת מחירי הדירות החדשות. בפסגות מציינים כי ירידת המחירים, בארה"ב או בישראל, בטלה כמובן בשישים כשלוקחים בחשבון את הזינוק במחירים ב-2021-2020 כך שעדיין ממש מוקדם לומר שמשהו בסיסי השתנה בשוק הנדל"ן. לכן, כדאי לבחון את הביקוש וההיצע הבסיסיים בשוק הנדל"ן בארה"ב וישראל על מנת לנסות להעריך לאן הדברים הולכים.

כהנחת בסיס מניחים בפסגות כי הריביות של בנק ישראל ושל הפד יוותרו גבוהות עד סוף השנה ויירדו בתחילת השנה הבאה. בארה"ב, הביקוש הבסיסי לדיור בעשר השנים האחרונות עומד על כ-1.1 מיליון משקי בית חדשים מדי שנה. בהשוואה, מספר התחלות הבנייה בארה"ב גבוה מרמה זו כבר מאז 2015 כך שעודף ההיצע בשוק האמריקאי נבנה במשך שנים ולא בא לידי ביטוי עד עכשיו בעיקר בשל ביקוש שנוצר ממשקיעים פרטיים ומוסדיים. בישראל לעומת זאת, הגידול במספר משקי הבית עומד על כ-54 אלף בשנה בעוד שהתחלות הבנייה עד אמצע 2021 עמדו בממוצע על כ-55 אלף ועלו רק בשנה וחצי האחרונה ל-70 אלף. במילים אחרות, אם מסתכלים על הכוחות הבסיסיים בשוקי הנדל"ן בישראל ובארה"ב הרי שהמצב שונה לחלוטין. בארה"ב יש עודף היצע אורך טווח ובישראל יש עודף ביקוש. כעת, כשמסתכלים קדימה, אין ספק שהתחלות הבנייה גם בישראל וגם בארה"ב ירשמו ירידה בשנים הבאות. ירידת המחירים ועלויות האשראי הגבוהות מעודדות את הקבלנים להאט את קצב הבנייה על מנת לשמור על תזרים מזומנים חיובי ככל שניתן.

בהינתן הנתון מעלה, אומרים כלכלני פסגות, שוק הנדל"ן בישראל יחזור לשווי משקל הרבה יותר מהר לעומת זה האמריקאי כך שסביר מאוד להניח שירידת המחירים בשוק המקומי תהיה מתונה יותר ותחזיק הרבה פחות זמן מעמד לעומת זו שבשוק האמריקאי.