כ־85 אלף דירות יושבות במלאי הלא מכור. המספר נשמע כמו עודף שאמור להוריד מחירים. ההגדרה של הלמ"ס אחרת: דירה נכנסת ברגע שיש היתר בנייה, גם אם הקבלן מתחיל בעוד שנה והמסירה בעוד ארבע. לפי ההערכות רק 17% עד 19% מהמלאי הזה כבר מוכן. מתוך כ־15 אלף דירות מוכנות, כמה אלפים בתל אביב. בלי תל אביב נשארות כ־10 אלף דירות ריקות.

דירה שלא נמכרה 15 חודשים יוצאת מהסטטיסטיקה. היא עדיין בשיווק, רק בלי להיות ב־85 אלף. בארצות הברית מוציאים אחרי שנה. בפועל מדברים על כ־17 אלף דירות מוכנות ולא מכורות, כולל תל אביב, בעיקר דרום העיר שם עומדות מאות ריקות. עסקאות שבוטלו חוזרות למלאי לפי רשות המסים. קבלנים לפעמים דוחים היתרים כדי לא לתפח את המלאי ליד פרויקט סמוך שעדיין לא נסגר.

עד 2022 המלאי היה יציב. ב־2023, שנת שפל במכירות, קפיצה של יותר מ־25%. ב־2024 עוד יותר מ־14%, על רקע הטבות מימון של קבלנים. ב־2025 עלייה דומה. השנה הזו המלאי צפוי לעצור. רף 90 אלף עדיין יכול להגיע אם אלפי היתרים משדה דב ייכנסו, גם כשהבנייה רחוקה.

דירה ממוצעת סביב 2.4 מיליון שקל. מע"מ 18%. ריבית בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75%. מדרגות מס רכישה לדירה יחידה קפואות עד 15.1.2028. דירה נוספת עדיין 8% עד 10% עד 31.12.2026. מי שבוחן קבלן עובר ב־מדריך רכישת דירה מקבלן ובודק מס ב־מחשבון מס רכישה.