ביהוד־מונוסון נותר מלאי דירות חדשות שמספיק ליותר מ־13 שנות מכירה

ביהוד־מונוסון נמכרו במחצית הראשונה של השנה 63 דירות חדשות בשוק החופשי, כעשר דירות בחודש. מול הקצב הזה עומד היצע של 1,670 דירות. בקצב המכירות החי המלאי מספיק ליותר מ־13 שנה. זה לא סיסמה על עודף ארצי. זה היחס הקיצוני ביותר בניתוח של נתוני הלמ״ס לפי ערים: כמה דירות חדשות נשארו למכירה, חלקי כמה נמכרות בפועל בשוק החופשי. 1,670 הוא המלאי. עשר דירות בחודש הוא הביקוש. 13 שנה הוא מה שיוצא מהחלוקה.

85,680 דירות: כמה זמן ייקח לשוק לספוג אותן?

המספר השני מגיע ישירות מהלמ״ס. בהודעה על דירות בעסקאות נדל״ן ליוני־אוגוסט, בסוף אוגוסט נותרו למכירה 85,680 דירות חדשות בארץ, היקף שקול ל־26.7 חודשי מכירה. נתוני המגמה מראים עלייה ממוצעת של 1.2% בחודש במלאי מאז אפריל 2022. יותר ממחצית המלאי יושב בשני מחוזות: במחוז תל אביב 26,330 דירות, 30.7% מהמלאי הארצי, ובמחוז המרכז 21,190 דירות, 24.7%. 85,680 הוא מה שיש במדינה. 26.7 חודשים הוא כמה זמן זה אורך בקצב הארצי. 1,670 ביהוד הוא עיר אחת בתוך המחוז. מי שמערבב ביניהם קונה כותרת, לא דירה.

ירושלים מובילה במלאי עם 10,249 דירות חדשות שנותרו למכירה, ותל אביב־יפו אחריה עם 9,820. בקצב של 156 דירות חדשות בחודש בירושלים, המלאי שם מספיק ל־5.5 שנים. בתל אביב נמכרות 348 דירות חדשות בחודש, והמלאי מספיק לשנתיים וחצי. בלוד נותרו 3,010 דירות ובקריית גת 2,930, יותר מאשר בראשון לציון ובחולון יחד. בלוד הקצב מספיק לכמעט 10 שנים, בקריית גת לכמעט 6.5. בבית שמש ובבת ים כ־5.3 שנים לכל אחת. בבאר יעקב, עם 1,510 דירות, כמעט 10 שנים. 10,249 בירושלים נשמע כמו עיר גדולה שמוכרת הרבה. 5.5 שנים אומרות שהקצב כבר לא מצדיק את ההיצע.

ביוני־אוגוסט נמכרו בארץ כ־24,200 דירות, עלייה של 11.1% מול מרס־מאי. בניכוי עונתיות נרשמה ירידה של 2.9%. מתוכן 10,110 דירות חדשות, 41.8% מכלל העסקאות, ו־35.8% מהחדשות נמכרו בסבסוד ממשלתי. קריית גת הובילה במכירת דירות חדשות עם 1,044 עסקאות, זינוק של 217% מול שלושת החודשים הקודמים. תל אביב דורגה שנייה עם 878, ירידה של 27%. 1,044 מכירות בקריית גת לא סותרות את 6.5 השנים. חלק גדול מהקצב הוא סבסוד. המלאי של 2,930 דירות עדיין יושב אצל היזמים. מי שרואה זינוק במכירות וחושב שהעיר התרוקנה, מערבב רבעון אחד עם מלאי של שנים.

יש גם ערים מאוזנות יותר, גם במצב החי. באשקלון נותרו 1,419 דירות חדשות, וממוצע המכירות בשוק החופשי עומד על 118 דירות בחודש. זה מלאי לשנה. בנתיבות המלאי מספיק ל־1.2 שנה, בחיפה ל־1.4 וברחובות ל־1.7. איך נוצר הפער בין יהוד לאשקלון. בערים הקטנות יחסית אושרו תוכניות מואצות בותמ״ל, הופשרו קרקעות חקלאיות, רמ״י שיווקה בקצב גבוה, ולצד דירות מסובסדות במחיר למשתכן ובדירה בהנחה הוצעו גם דירות רבות בשוק החופשי. זה היה הגיוני בשוק של 2021 ו־2022. מאז 2023 רוכשים פוטנציאליים יצאו, והמלאי נשאר במקומות שבהם אישרו הרבה יותר ממה שנמכר.

מה זה אומר למי שמחפש דירה עכשיו?

משק בית שבודק דירה ביהוד לא קונה את שוק הדיור. הוא קונה עיר עם 13 שנות היצע מול עשר מכירות בחודש. באשקלון הוא קונה עיר עם שנה. 26.7 חודשים ארציים לא אומרים מה יקרה למחיר ברחוב שלו. בערים עם מלאי לשנים יש מקום לנהל על המחיר, על לוח התשלומים ועל מה שנשאר אצל הקבלן. בערים עם מלאי לשנה הקבלן קשיח יותר. מי שלוקח הלוואה לדיור בודק את ההחזר ב־מחשבון המשכנתא, ואת החוזה מול מדריך רכישת דירה מקבלן, לא מול הכותרת הארצית של 85 אלף. 1,670 ביהוד הוא הלחץ על היזם. 118 מכירות בחודש באשקלון הוא הלחץ על הקונה.

בודקים אחרי הפרסום, לא בכותרת. סופרים אם 1,670 ביהוד ירד ברבעון הבא, אם 10,249 בירושלים נשאר, ואם 26.7 החודשים הארציים זזו. משווים את קצב המכירות בעיר שלכם מול המלאי, לא מול הממוצע. 13 שנה הוא מה שיש ביהוד בקצב החי. 26.7 חודשים הוא מה שיש בארץ. הפער ביניהם הוא ההחלטה אם להתמקח, לחכות, או לעבור לעיר שבה המלאי נגמר בשנה.

מדריך קצר: איך קוראים נתון של "חודשי מלאי"

מאיפה מגיעות 13 השנים?

מחלקים את ההיצע בקצב המכירות. 1,670 דירות חלקי כעשר דירות בחודש הם כ־167 חודשים, כמעט 14 שנה. בארץ כולה היחס הוא 26.7 חודשים. ככל שהמספר גבוה יותר, הקבלן תלוי יותר בקונה.

כמה שווה כוח המיקוח?

להמחשה: בדירה של 2.5 מיליון שקל, הנחה של 3% שווה 75 אלף שקל, וכך גם הקלה בתנאי תשלום כמו 20/80. מה עוד עולה בעסקה מוסבר בהעלויות הנלוות בעסקת דירה.

מה לבדוק לפני שחותמים?

את מס הרכישה לפי מספר הדירות שלכם במחשבון מס רכישה, ואת ההחזר החודשי במחשבון משכנתא. מחיר נמוך לא שווה הרבה אם המימון לא מחזיק.

לבדיקה בעצמכם: מדד מחירי הדיור · המדריך למס רכישה · מחשבון מס רכישה · מחשבון משכנתא · העלויות הנלוות בעסקת דירה

הנתונים לפי ההודעות הרשמיות ופרסומים בשוק. הסכומים המסומנים "להמחשה" הם הנחות לצורך הדוגמה בלבד, ואינם ייעוץ.