ינואר 2018 בתחום דירות למגורים –  הכלכלן הראשי באוצר התייחס בסקירתו לענף הדירות למגורים – "בחודש זה נמשך הקפאון בשוק הנדל"ן, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות. סך העסקאות (חדשות ויד שניה) עמד על תשעת אלפים. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" ירד סך העסקאות בעשרה אחוזים לעומת ינואר אשתקד.

• "בפלח השוק של דירות יד שניה חלה התאוששות במכירות בהשוואה לדצמבר, זאת על רקע גידול חד, של 40 אחוזים, במכירות המשקיעים עם תום תקופת "החסימה" למכירת דירות בשיטת החישוב הלינארי, המעניקה הטבת מס משמעותית.
• משקל המשקיעים בסך הרכישות בחודש ינואר עמד על 17 אחוזים, גבוה ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם כמו גם בהשוואה לינואר אשתקד. גידול זה מוסבר בעיקר בגל המכירות של המשקיעים, אשר בחלקם הקטן נרכש ע"י משקיעים אחרים. "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים התכווץ בחודש ינואר ב-650 דירות, גבוה פי 6 מאשר ירידת מלאי זה בחודש דצמבר.

בחודש ינואר 2018 נרכשו תשעת אלפים דירות, מזה כחמש מאות דירות במסגרת "מחיר למשתכן".  בהשוואה לינואר אשתקד ירד מספר העסקאות ב"מחירי שוק" (חדשות ויד שניה) ב-10 אחוזים, בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז מרץ אשתקד. בהשוואה לחודש דצמבר עלה מספר העסקאות "במחירי שוק" ב-10 אחוזים, כאשר גידול זה מתרכז בפלח השוק של דירות יד שניה, על רקע האצה במכירות המשקיעים, בפרט "מרובי הנכסים", עם תום תקופת "החסימה" במכירת דירות בשיטת החישוב הלינארי, המעניקה הטבת מס משמעותית (ראה פירוט בהמשך).

בפלח השוק של הדירות החדשות, הנמכרות "במחירי שוק" נמשך הקפאון גם בחודש ינואר. סך עסקאות אלו עמד על 1.9 אלף דירות, בדומה לחודש הקודם, ונמוך ב-15 אחוזים בהשוואה לינואר 2017. בפילוח גיאוגרפי בולטות ירידות חדות, בשיעורים שבין 50-30 אחוזים (בהשוואה לינואר אשתקד) באזורי ת"א, ירושלים חיפה וב"ש. מנגד, בולט אזור המרכז עם גידול משמעותי ברכישת דירות חדשות "במחירי שוק", המתרכז בקרית אונו ובבני-ברק. יש לציין כי מאחר וחלק גדול מהרכישות שהתבצעו בקרית-אונו היו במסגרת פרוייקט של פינוי-בינוי, סך רכישות זה מוטה כלפי מעלה (שכן רק תוספת הדירות בפרוייקט נמכרה בשוק החופשי).

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש ינואר  על סך של 4.0 מיליארדי ש"ח, ירידה חדה של 17 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם, זאת לאחר שבחודש דצמבר נרשם גידול חד בתזרים זה על רקע היקף מכירות גבוה במסגרת "מחיר למשתכן" בהרצליה. הירידה במכירות מסגרת "מחיר למשתכן" בינואר והמשך הקפאון במכירת דירות חדשות "במחירי שוק" החזירו את רמתו של תזרים המזומנים הפוטנציאלי לרמתו בחודש נובמבר. יש לציין כי רמתו של תזרים זה בינואר השנה נמוכה ב- 6.6 אחוזים (ריאלית) בהשוואה לינואר 2017, זאת חרף העובדה לפיה סך הדירות החדשות שנמכרו בינואר האחרון זהה לרמתו בינואר אשתקד (בהכללת מכירות במסגרת "מחיר למשתכן"). בכך באה לידי ביטוי ההשפעה של הירידה במחיר הממוצע לדירה חדשה שנמכרה.

 מחיר למשתכן וההשפעה על מכירת הדירות

בניתוח מכירות הקבלנים בינואר בולטת הירידה החדה יותר במכירות הקבלנים הגדולים, זאת בדומה לממצאים מאז הרבעון הראשון אשתקד. כך, מתוך עשרת הקבלנים שהובילו במכירות בינואר השנה, רק שלוש חברות נמנות על העשיריה שנמנית בדר"כ על החברות היזמיות המובילות בישראל (מבחינת מספר הדירות הנמכרות). ממצא זה עשוי לרמז על נטייתן הפחותה של החברות הגדולות להוריד מחירים, ביחס לחברות הקטנות יותר.

משקל המשקיעים בסך הרכישות בחודש ינואר עמד על 17 אחוזים, גבוה ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם כמו גם בהשוואה לינואר אשתקד. גידול זה מוסבר בגידול החריג במכירות המשקיעים, כאשר באזורים מסוימים הדירות המוחזקות ע"י משקיעים הינם בעלי מאפיינים מסוימים, המועדפים במידה פחותה ע"י זוגות צעירים ומשפרי דיור. במונחים כמותיים הסתכמו רכישות המשקיעים בינואר ב-1.6 אלף דירות, ירידה של 2 אחוזים בהשוואה לינואר אשתקד וגידול של 6 אחוזים (השקול לתוספת של 84 דירות) בהשוואה לחודש הקודם.

מכירות המשקיעים בחודש ינואר רשמו גידול חריג של 40 אחוזים בהשוואה לחודש דצמבר, זאת על רקע תום תקופת "החסימה" במכירת דירות תוך ניצול הטבת המס הגלומה בשיטת החישוב הלינארי. בהקשר זה נציין כי עם כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח על משקיעים, החל בינואר 2014, ניתנה למשקיעים אפשרות לנצל מכירה של עד שתי דירות בחישוב מס בשיטה הליניארית, זאת עד תום 2017. כל מכירה של דירה נוספת (דהיינו דירה שלישית ומעלה) בין השנים 2017-2014 הייתה מביאה את המשקיע לשיעור מס השבח הסטטוטורי הרגיל, העומד על 25 אחוזים. הרקע למגבלה זו היה החשש של המחוקק ל"זריקה"  גורפת של דירות ע"י משקיעים, עם ביטולו של הפטור ממס שבח, ולפיכך נקבעה תקופת מעבר של ארבע שנים, במהלכן "ישתחררו" חלקית, באופן מבוקר דירות אלו. הגידול החד שנרשם בפועל במכירות המשקיעים בינואר השנה מעיד עד כמה מגבלה זו הייתה אפקטיבית. במונחים כמותיים הסתכמו מכירות המשקיעים בינואר ב-2.2 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז מרץ אשתקד, כאשר במהלך הרבעון הראשון אשתקד היתה רמת מכירות המשקיעים גבוהה, על רקע החשש מישומו של "מס דירה שלישית". הגידול החד במכירות המשקיעים בינואר מחק את הגידול הזניח ברכישות המשקיעים (בהשוואה לדצמבר) והביא לגריעתן של 650 דירות מ"מלאי" הדירות המוחזקות ע"י משקיעים, זאת בחודש ינואר בלבד. לשם השוואה, בחודש דצמבר נגרעו ממלאי זה כמאה דירות בלבד (ראה תרשים ש5).

מס שבח והשפעתו על מכירת הדירות

על מנת לקבל אינדיקציה עד כמה  תום תקופת "החסימה" במכירה במס שבח לינארית השפיעה על הגידול החד במכירות המשקיעים, מוצגים בתרשים ש6 שיעור הדירות שמכרו משקיעים, ע"י מי שבעליהם כבר ניצל מכירה אחת לפחות במס שבח לינארי בשנים 2017-2014. הממצאים מוצגים הן ברמה הארצית והן בשני אזורים בולטים: המרכז ורחובות.

הגידול החד במכירות המשקיעים שכבר ניצלו לפחות מכירה אחת במס שבח ליניארי, הבולטת  במיוחד באזור המרכז (משיעור ממוצע של 10 אחוזים בשנת 2017, זינק שיעור זה ל-26 אחוזים בינואר השנה), מוצא ביטוי גם בגידול חריג, של 80 אחוזים, במכירות המשקיעים באזור בהשוואה לחודש דצמבר, וגידול של 19 אחוזים בהשוואה לינואר אשתקד. נציין כי זהו האזור היחידי בו נרשם גידול במכירות המשקיעים גם בהשוואה לרמה הגבוהה כשלעצמה שנרשמה בינואר אשתקד (על רקע כניסתו הצפויה לתוקף של חוק מס דירה שלישית). בפילוח לפי ישובים באזור זה (שאינו כולל את ת"א) בולטת עלייה בשכיחות היחסית של מכירת דירות ע"י משקיעים בפ"ת. כך בעוד שבמחצית הראשונה של 2017 רק כ-22 אחוזים ממכירות המשקיעים באזור המרכז התרכזו בפ"ת, עלה שיעור זה ל-30 אחוזים בינואר השנה (ראה תרשים ש7). במונחים כמותיים מספר הדירות שמכרו המשקיעים בפ"ת בינואר השנה היה גבוה כפליים מהכמות החודשית הממוצעת שמכרו המשקיעים בעיר זו בשנת 2017. ממצאים אלו עשויים להעיד על חשש גבוה יותר של המשקיעים בעיר זו מירידת מחירים, כאשר ככל שחשש זה ימצא ביטוי בהמשך הגידול במכירות אלו, הפוטנציאל לירידת מחירים בעיר זו יהיה גבוה יותר. בהקשר זה נציין כי ניתוח שערכנו לגבי המשקיעים באזור המרכז, שמכרו לפחות עוד דירה אחת לפני ינואר, נמצא כי 30 אחוזים מהם מכרו עוד קודם לכן דירה בפ"ת.  עיר זו גם "מדורגת" כבעלת העדיפות הגבוהה ביותר להימכר ראשונה, מבין המשקיעים שמכרו דירה במרכז בחודש ינואר (כאשר משקיע בחר קודם לכן למכור דירה בעיר אחרת, דירה זו בדר"כ היתה בפריפריה). בהנחה שסדר זה משקף את מידת החשש של המשקיעים מירידת מחירים בערים בהם מחזיקים הם בנכסים (דהיינו, ימכרו קודם דירה בעיר בה הפוטנציאל לירידת מחירים נתפש אצלם כגבוה יותר), אזי פ"ת מובילה בקטגוריה זו בין ערי המרכז.

מעבר לגורם של תום תקופת "החסימה", אשר השפיע משמעותית על הגידול במכירות המשקיעים בינואר, מספר מכירות בהיקף חריג של משקיעים בודדים (שני משקיעים שמכרו ביחד 50 דירות בחודש ינואר בלבד) יש בהן כדי לרמז על השפעה אפשרית של "פס"ד שרגא בירן", שניתן בתחילת ינואר (לפיו השכרה "ריבוי של דירות" מגיעה לכדי הכנסה מעסק, ולפיכך חייבת בשיעורי מס על הכנסות מסוג זה, הגבוהות משמעותית מאלו החלים על השכרת דירה) על הגידול במכירות אלו.

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש ינואר ב-4.3 אלף דירות, מזה כחמש מאות במסגרת "מחיר למשתכן". בניכוי מכירות מוזלות אלו, נרשמה ירידה של 7 אחוזים ברכישות הזוגות הצעירים. ביחס לדצמבר עלו רכישות אלו בשיעור של 16 אחוזים, כאשר גידול זה מתרכז באזור המרכז, בפרט בדירות חדשות. עם זאת, ההגדרה "זוגות צעירים" אינה תופסת לגבי חלק גדול מרוכשים אלו, שכן 41 אחוזים מהם הינם רווקים, צעירים. כמו כן, כאשר בוחנים את רמות השכר של רוכשי "דירה ראשונה" חדשה באזור המרכז (שלא במסגרת "מחיר למשתכן"), בפרט, ביחס לרמות המחירים של הדירות אותן רכשו, עולים ממצאים שיש בהם כדי להצביע על פוטנציאל גבוה של רכישות בסיווג של "דירה ראשונה" מתוך מטרה להקטין, משמעותית, את חבות המס.

רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש ינואר ב-3.1 אלף דירות, ללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם וירידה חדה של 16 אחוזים בהשוואה לינואר אשתקד. זאת בהמשך לשיעור ירידה חדים מאז מרץ אשתקד.