למה צוקרברג לקח משכנתא: המספרים בכתבה. כעת ריבית בנק ישראל 3.25% והפריים 4.75%. דירה ממוצעת כ-2.4 מיליון. בדקו במחשבון משכנתא ובמה הבנק בודק.

אם תשאלו את האדם הממוצע ברחוב לגבי הצורך במשכנתא, סביר להניח שהוא יצביע על התפיסה הרווחת: המשכנתא מיועדת למי שאין לו את הכספים הנדרשים לצורך רכישת הדירה, כך שההלוואה אמורה להשלים את מלוא הסכום עבורה. עד כאן הכל טוב ויפה, אלא שיש לא מעט אנשים שסבורים אחרת. אותם אנשים יעדיפו לקחת משכנתא גם כאשר ההון העצמי שלהם מאפשר להם להשלים את הרכישה ללא משכנתא, או לכל היותר עם משכנתא אידיאלית. הסיבה: לא מעט יתרונות שהמשכנתא מגלמת ביחס לאופני מימון אחרים. תשאלו אחד בשם מארק צוקרברג.

היתרונות של משכנתא (או: כדאי להשתייך לעשירון העליון)

אי אפשר לדבר על משכנתא כאל מקשה אחת. לכל עסקה יש חוקים משלה, ותנאים שונים בתכלית שחשוב להתייחס אליהם: הסכום הכולל של ההלוואה, הריבית, התקופה, הקרן, ההצמדה וכן הלאה. כלל האצבע אומר שככל שמצבו של האדם שלקח את המשכנתא טוב יותר מבחינה כלכלית, כך הוא צפוי לקבל תנאים מועדפים – לכן הבנקים מתבוננים בהון הראשוני וביכולת ההחזר, שמגדירים מבחינתם את דרגת הסיכון של ההלוואה. בהמשך לכך, ככל שהמשכנתא גבוהה יותר ומהווה אחוז גבוה יותר משווי הנכס, כך גדלים הסיכויים להרעה מסוימת של התנאים. שוב, בגלל שהבנק חושש ממצב בו קושי כלכלי ימנע מהאדם את היכולת להשיב לו את כספי ההלוואה.

חוזרים למארק צוקרברג. המיליארד האמריקאי, שהקים לפני כ-14 שנה את הרשת החברתית הפופולארית בעולם, לקח ב-2012 על פי הדיווחים משכנתא בגובה של 5.95 מיליון דולרים, סכום המהווה כ-85% מערך האחוזה המפוארת שרכש בפאלו אלטו. התנאים שקיבל צוקרברג הם כאלה שהאזרח הממוצע בוודאי יקנא בהם: פריסה ל-30 שנה בריבית שנתית העומדת על 1.05% בלבד. כאן כבר אפשר להבין מדוע אותו צוקרברג, שמן הסתם היה יכול להשלים את הרכישה דרך ההון העצמי שלו בלבד (הונו של צוקרברג הוערך לאחרונה בכ-70 מיליארד דולרים). המשכנתא מהווה עבורו הלוואה בתנאים משופרים פי כמה בהשוואה לכל פתרון פיננסי אחר שיכול להישקל.

כמו כן, עצם לקיחת המשכנתא מכניסה אותנו לתוך מסגרת כלכלית, אותה לא מעט אנשים מחפשים בנרות. עצם הפריסה של ההלוואה לתקופה ארוכה מהווה מעין מסגרת תשלום יציבה, שקל יותר לעמוד בה. כך פשוט יותר לדעת לקראת מה צריך להיערך מדי חודש, מבחינה כלכלית, ולנהל את תזרים המזומנים בהתאם.

מה אפשר ללמוד מצוקרברג?

מארק צוקרברג לא לבד. בלי להיכנס יותר מדי לחשבון הבנק של עשירי העולם וישראל, ההערכה הדי מושכלת היא שחלק גדול מהם לקח משכנתא בשיעור זה או אחר. האינטרס במקרה הזה ברור עבור כל הצדדים המעורבים. הבנקים נהנים מלקוח דשן במיוחד, בעל הכנסה גבוהה, שמכניס לבנק לא מעט כספים גם בריביות נמוכות (גם ריבית שנתית של 1.05% מגיעה לסכומי עתק כשגובה ההלוואה הוא כמעט שישה מיליון דולרים). מבחינת מוניטין, ברור שלקוח נכבד פועל אף הוא לטובת הבנקים. רוכש הדירה נהנה מתנאי מימון נוחים ומועדפים ביחס לאפיקים אחרים, וכן – גם בהשוואה למרבית האוכלוסייה. עבור אנשי העשירון העליון, נראה לכן שלקיחת משכנתא היא מעין Win Win Situation.

אנחנו לא טוענים שאתם תוכלו לקבל בהכרח את המשכנתא בתנאים המועדפים שקיבל מארק צוקרברג. הריבית הממוצעת על המשכנתא משתנה אמנם בהתאם למסלול, לפריסת התשלומים ולמאפיינים נוספים. בחודש מרץ הייתה הריבית הממוצעת על משכנתא במגזר השקלי הלא צמוד כ-2.87%, כאשר בפריסה לעשרות שנים היא גם הגיעה לכ-4-4.5%. במשכנתאות הצמודות למדד, ראינו לאחרונה ריבית ממוצעת של כ-3.31%. במסלולי ההלוואה הממושכים היא נעה סביב כ-3.5-3.7%. חשוב לזכור שמדובר בריביות ממוצעות, ושניתן באמצעות מיקוח ומשא ומתן מול הבנקים לשפר את התנאים. זו הסיבה שחשוב לבחון הצעות במספר בנקים לפחות לפני שמקבלים את ההחלטה הרת הגורל הזו. סביר להניח שבסוף הדרך תקבלו משכנתא בעלת תנאים פחות אטרקטיביים מאלה של צוקרברג, אבל מה שמעניין הוא ההשוואה של התנאים לאלה של אפיקי מימון אחרים של הדירה (עבור אנשים שיש להם בכלל אפיקים פוטנציאליים אחרים). כאן אתם יכולים לגלות שבריביות הנוכחיות של המשכנתא, שהן ממש לא בשמיים, התנאים בהחלט הוגנים. בטח אם מעמידים מנגד הלוואה עסקית או בנקאית "רגילה". חלק מהבנקים מציעים שילוב של מספר מסלולים – למשל הלוואת משכנתא והלוואה נוספת, בתנאים מועדפים, על סכום מסוים שאינו נכלל בחישוב המשכנתא. יכול להיות שתצטרכו לפתוח לצורך זה חשבון עובר ושב באותו בנק, אבל בחישוב כללי ייתכן ששילוב ההלוואות יהיה משתלם יותר בעבורכם.

יתרון משמעותי נוסף של המשכנתא קשור לכך שהיא מונעת מאיתנו את הצורך לנצל את כל ההון העצמי, שצברנו במשך שנים ארוכות (אם לא עשרות שנים), לצורך רכישת הדירה. כידוע, עלויות המחיה בישראל הן גבוהות. המשפחה הישראלית הממוצעת מתמודדת עם לא מעט הוצאות גבוהות בשוטף, לצד הוצאות פתאומיות ובלתי צפויות. למרות שלמשכנתא יש מחיר, יש מקרים בהם הנטילה שלה היא צעד מועדף בהשוואה לרתימת כל החסכונות לצורך התשלומים עבור הדירה. למשכנתא יש עלויות משלה, אבל לפעמים היא זו שמאפשרת לנו להישאר עם הראש מעל המים מבחינה כלכלית.

אנחנו לא טוענים כאן שאתם צריכים לקחת משכנתא גבוהה בכל מחיר. התנאים הם לא תמיד לשביעות רצונם של לוקחי ההלוואה, העלויות המצטברות גבוהות, יש סיכון מסוים (שיעבוד הנכס לבנק) וגם מבחינה בירוקרטית לא מדובר בהכרח בתהליך פשוט. מכיוון שאין תשובה חד משמעית לשאלת המשכנתא, ועל רקע העובדה שכל אדם צפוי לקבל הצעות שונות בתכלית, אנחנו ממליצים לכם לבצע בדיקה מעמיקה לפני שאתם מקבלים את ההחלטה לכאן או לכאן. ניתן ולעיתים אף מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות אובייקטיבי וחיצוני לבנק. למרות שהדבר כרוך בתשלום של אלפי או אפילו עשרות אלפי שקלים, דרכו אפשר להשיג חיסכון משמעותי הרבה יותר בתשלומי המשכנתא. בנוסף היועץ יכול לחסוך כאבי ראש רבים בריצות מול הבנקים, בניהול המשא ומתן מולם ולעיתים גם בצדדים הטכניים והבירוקרטיים הכרוכים בלקיחת משכנתא.