רוכשים רבים לא יכולים לשלם לקבלן את כל הכסף מראש, אחרי הכל מדובר בסכום מאוד גדול. זה ידוע, ברור ומקובל, ומצד שני – הקבלן גם לא מוכן לקבל את הכסף בסוף התהליך – עם מסירת הדירה. לכן, בפועל, התשלומים לקבלן נמשכים מיום החתימה על החוזה ועד ליום המסירה, כשבמקרים רבים גם משאירים יתרה לתקופה שאחרי המסירה.

רוכשים רבים מתלבטים בדרך הנכונה ביותר לשלם לקבלן – האם מהר, האם לאט? ובהתאמה, הם מתלבטים איך ״למשוך״ את כספי המשכנתא ואיך לפצל את המשיכות כדי שמצד אחד זה יסתדר עם התשלומים לקבלן, ומצד שני הריביות יישמרו טובות לאורך כל נקודות הזמן של לקיחת המשכנתא.

הסיבה להקדים תשלום לקבלן

ראשית נתחיל בכך, שלפעמים דווקא כדאי להקדים תשלומים לקבלן. יש שתי סיבות:

1. חיסכון במדד מיותר – הכספים שטרם שולמו לקבלן חשופים למדד תשומות הבניה ואם יתרת התשלום גבוהה יותר, תהיו חשופים יותר למדד.
2. לא לספוג את הריביות של העתיד – כעת בנק ישראל 3.25% ופריים 4.75% אחרי הורדות – אין תחזית שהריבית חייבת לעלות. כן כדאי לנעול מסלול קבוע אם רוצים ודאות, כי המדד על היתרה לקבלן ממשיך לרוץ.

מתי כדאי להקדים תשלומים לקבלן? ומתי לא?

אם הקבלן מוכן לוותר על תשלומי המדד ואתם יכולים כלכלית – כדאי להקדים, כך נחסוך את תשלומי המדד העתידיים וגם נתחיל לשלם משכנתא ונסיים עם החוב מהר יותר.

אם הקבלן מוכן לוותר על תשלומי המדד אבל אנחנו לא יכולים לשלם את המשכנתא – יותר חשוב שנצליח לעמוד בהוצאות השוטפות ולסגור את החודש עד הכניסה לדירה מאשר לחסוך כסף במדדים.

אם הקבלן לא מוכן לוותר על תשלומי המדד וגם אין אפשרות כלכלית למשכנתא, אז לא כדאי כמובן להקדים את התשלום לקבלן.

מצב ביניים

אם הקבלן לא מוכן לוותר על תשלומי המדד אבל יש אפשרות שהריבית על המשכנתא תעלה. מה עושים אז? – זה מצב ביניים, כי אין טעם לתת לקבלן כסף שאנחנו לא מקבלים עבורו פטור ממדד, אבל אם תשלמו לפי לוח התשלומים הקבועים, ייתכן שתשלמו ריביות גבוהות יותר על חלק מהמסלולים, ולכן כדאי למשוך רק את המסלולים הקריטיים (פרטים מיד) ואת המסלולים הפחות קריטיים למשוך לפי לוח התשלומים.

מסלולי משיכת המשכנתא – הסדר הנכון

לאחר שבוחרים את תמהיל המשכנתא (הרחבה כאן) בוחרים אילו מסלולי משכנתא רוצים למשוך. אז מה מושכים בשלב הראשון?

מסלולים בריבית קבועה (צמודה/לא צמודה) – אלו המסלולים המומלצים למשיכה בשלב הראשון. בפועל, רוב הבנקים לא שואלים אתכם, אלא מחייבים להתחיל במסלול הריבית הקבועה. עם זאת, לא בטוח שבמשיכה הראשונה נצטרך את כל הסכום. אפשר למשוך חלקית כשהמשיכה הבאה עלולה להיות בריבית גבוהה יותר – אבל אין ברירה אחרת.

ואיך זה קורה בפועל? רוב המשכנתאות האלו מוצמדות למסלול עם עוגן כלשהו ובהתאם לעליה או לירידה בעוגן הריבית תשתנה בהתאם.

בנק שפועל אחרת במשיכות חלקיות – בנק דיסקונט שמגדיר את הריבית של המשיכות העתידיות, ללא תלות בעוגן כלשהן (והיא בדרך כלל תהיה גבוהה יותר).

לזכאי משרד השיכון מומלץ לרוב, אבל לא באופן גורף, להקדים את התשלום לקבלנים. הסיבה היא לאו דווקא השתנות הריבית אלא שתוך כדי המשיכות יכול להיות שתאריך התוקף של תעודת הזכאות יפוג ואז תצטרכו גם להוציא תעודת זכאות חדשה וגם לחתום מחדש על תיקון התיק.

בשלב הבא, במידה ומשכתם את המסלולים הקבועים, מגיע תור המסלולים המשתנים:

מסלולי ריביות משתנות כל חמש שנים (צמוד/לא צמוד) – הריבית במסלול זה משתנה במהלך המשיכות, ואתם יכולים למשוך חלקית ולדעת מה קורה עם ריבית המשכנתא של החלק שלא נמשך – המידע על העוגן של הריבית המשתנה ידוע. כדאי למשוך קודם את הריביות הקבועות מחשש שהם יעלו. בריבית משתנה העלייה עם תהיה מתבטאת במשכנתא, כך שהצורך לקבע את הריבית קיים, אבל פחות ממסלול קבוע (הריבית מחזיקה לחמש שנים).

בשלב הבא יש למשוך את ריבית הפריים. שם פחות בוער מתי לקחת בגלל שהמשכנתא שנקבל בריבית הפריים (המרווח) תישמר לכל התקופה. חוץ מזה, גם אם הפריים יעלה במהלך המשיכות, זה לא היה משנה אם משכנו קודם כי ממילא הריבית הייתה עולה במשכנתא. במשכנתא פריים, אם הריבית עולה יש עלייה מיידית בריבית על המשכנתא (שתלוייה בפריים) וכך גם ההחזר החודשי משתנה.

אז הגיע הזמן לסכם:

לרוב כדאי להקדים תשלומים לקבלן ולהיפטר מהמדד העתידי, אם יש יכולת והקבלן מוותר על המדד. הריביות של היום הן בנק ישראל 3.25% ופריים 4.75% – לא הריביות של 2019, אבל אם הקבלן לא מוותר לנו על המדדים ואם אין לנו גישה כלכלית, זה בלתי אפשרי.

אם יש אפשרות כזו, כדאי לעשות זאת בסדר הבא – מסלולים קבועים, משתנים לתקופה מוגבלת, משתנים פריים.

מדריך משכנתא – כל מה שצריך לדעת!

הדרך למשכנתא – כל השלבים, כל המסמכים, כל האישורים

משכנתא לעסקים

עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?.