דמי הניהול הממוצעים בפנסיה – 0.5%
דמי הניהול הממוצעים בפנסיה ירדו ל-0.52% – כך עולה מנתוני משרד האוצר. מדובר על ירידה רציפה של קרוב לעשור שחתכה בחצי את דמי הניהול. דמי הניהול האלו הן דמי הניהול מהצבירה – מהיקף התיק. אך בקרנות הפנסיה יש גם דמי ניהול מההפקדות – למה? ככה. אבל מה זה אומר בעצם?
אם יש לכם קרן פנסיה בסך 200 אלף שקל, והפקדתם בה במהלך השנה 10 אלף שקל, ונניח רק לשם ההדגמה שהתשואה היתה אפס. כלומר, בסוף שנה יש בקרן 210 אלף שקל – אז על היקף הקרן (באופן שוטף) יגבו דמי ניהול של כ-0.5%, סדר גודל של 1 אלף שקל, ועל ההפקדות יגבו גם דמי ניהול – כמה? ובכן הממוצע הוא 2.15%, כאן זה 215 שקל, אבל מדובר בדמי ניהול לא באמת הכרחיים, מה זה נוהל על הפקדות? ניהול על הכסף שיש בחיסכון – כן, ניהול על הפקדות – לא.
דמי הניהול המקסימליים על ההפקדות מסתכמים ב-6%, והקרנות מנפנפות בכך שבפועל מדובר על דמי ניהול נמוכים יותר, אבל מדובר בדמי ניהול מיותרים, סוג של סיבוב שעושים עלינו. קחו מראש דמי ניהול על צבירה, אפילו תייקרו אותם, אבל אן "תשחילו" אותנו מסביב עם דמי ניהול על הפקדות (הרחבה – מדריך דמי ניהול)
כך או אחרת, השחיקה בשנים האחרונות בדמי הניהול מיוחסת כמובן לתחרות בשוק הפנסיה. התחרות הזו התבטאה בעבר בכך שגופים גדולים (מקומות עבודה גדולים, וועדי עובדים) היו מקבלים הטבות מקרן הפנסיה. הקרן רצתה במסה של עובדים ולכן הציעה הצעות אטרקטיביות. כך נוצר מצב שעובדים בחברות הגדולות, לדוגמה – חברת החשמל, בזק, טבע ועוד נהנו מדמי ניהול מאוד נמוכים, ואילו עובדים במקומות קטנים ובינוניים שילמו הרבה יותר מהממוצע, ולפעמים גם את המקסימום של דמי הניהול. המצב הזה גרם לאוצר ולממונה על שוק ההון והביטוח להשיק את קרן פנסיה ברירת מחדל, שהיא הקרן הזולה ביותר במערכת הפנסיה (ראו הרחבה). הבעיה שהמעסיקים עדיין לא מעבירים את העובדים לקרן הזו, אבל זה רק עניין של זמן – זה יקרה, בסופו של דבר הכלכלה מנצחת.
מעבר לכך, הירידה בדמי הניהול נובעת מעניין טכני, אך חשוב – רפורמת איחוד חשבונות הפנסיה. מסגרת הרפורמה, בתחילת 2017, אוחדו אוטומטית חשבונות לא פעילים של חוסכים בקרנות פנסיה. כלומר, חוסכים שהיו להם חשבונות רדומים וחשבון אחד פעיל, קיבלו בסוף הדרך חשבון אחד פעיל (וגדול יוצר), החשבונות הלא פעילים מוזגו לתוך הפעיל. המשמעות היא שהחשבונות הקטנים והרדומים שבהם גם נלקחים דמי הניהול הגבוהים (ואפילו המקסימליים) אוחדו לקרן גדולה שבה לרוב דמי הניהול נמוכים יותר. וכך בעצם הציבור בזכות הרפורמה, הרוויח – גם יותר סדר בחשבונות ובעיקר דמי ניהול נמוכים יותר.
דמי הניהול בקרנות השתלמות – 0.61%
במקביל לירידה בדמי הניהול בקרנות הפנסיה, נרשמה ב-2017 ירידה בדמי הניהול באפיקים נוספים. בקרנות ההשתלמות ירדו דמי הניהול ל0.61% לעומת 0.63% בשנה הקודמת, ו-0.66% לפני שנתיים. גם כאן, מדובר על ירידה מתמשכת של שנים בשיעור דמי הניהול.
דמי ניהול סמויים בקרנות ההשתלמות – היכנסו לבדוק אם גובים מכם (בלי שידעתם)
לאן נעלם הכסף? תופעה – הפקדות לפנסיה "נעלמות" ; ככה תמצאו את הכסף שלכם!
ניהול תיקים – כל מה שצריך לדעת; כ-100 אלף איש מנהלים כספים אצל מנהלי תיקים; מה היתרונות והחסרונות?
שוק המשכנתאות ב-2017 הסתכם ב-53.4 מיליארד שקל – ירידה של 9%, לעומת השנה הקודמת. האם זה מעיד על קיפאון מסוןיים בדוק הדירות? כן, זה מעיד על פחות רכישות. אולי אנשים פשוט מחכים? כנראה שהם מחכים לזכייה במחיר למשתכן. אולי הם חושבים (אחרים) שמחירי הדירות גבוהים. מה שברור שהיקף העסקאות ירד ובמקביל היקף המשכנתאות. המשמעות היא שמתישהו האנשים האלו שכעת יושבים על הגדר יחזרו לשוק – ומה אז? האם מחירי הדירות יעלו? האבסורד הוא שלמרות הקיפאון ואפילו הירידה בהיקף העסקאות, עדיין לא נרשמו ירידות מחיירם בשוק הדירות.
כך או כך, שנת 2017, מסתיימת עם דצמבר חזק. מנתוני בנק ישראל עולה כי בחודש דצמבר נלקחו משכנתאות חדשות בהיקף של 5.1 מיליארד שקל, לעומת 47 מיליארד שקל בחודש המקביל בשנת 2016. חודש דצמבר נחשב עונתית חודש טוב, גם בגלל מבצעי המשכנתאות שהבנקים עושים לקראת סוף השנה. ואכן בהתבוננות על ריבית המשכנתא בדצמבר (שיושמה בפועל למשכנתאות שנלקחו בתחילת ינואר) הרי שהריבית משכנתא ירדה בכ-0.2% (הריבית הצמודה) בדצמבר.
בחודש דצמבר לראשונה בשנת 2017 ירדה הריבית השקלית הקבועה הממוצעת מתחת לרף ה-4% ועמדה בממוצע על 3.97% בחודש דצמבר. הריבית השקלית ירדה בשיעור של 8% ב-2017 וגם הריבית הצמודה הקבועה ירדה בשיעור דומה אשתקד ועמדה בדצמבר בממוצע על 3.5% בממוצע. הירידה בריבית נובעת גם ממבצעי סוף השנה בבנקים למשכנתאות וגם מירידה בהיקף העסקאות. הירידה בריבית מנוגדת לחודשים האחרונים בהן הריבית משכנתא עלתה, ולמעשה בשנתיים האחרונות המגמה בריבית המשכנתא היא עלייה.
הולמס פלייס השלימה את רכישת מועדון זאוס ברמת גן תמורת 15.75 מיליון שקל. הרכישה הותנתה בהנפקה ציבורית ואחרי שהחברה המפעילה מועדוני כושר הנהפיקה בחודש שעבר, היא משלימה כעת את רכישת זאוס.
הולמס פלייס נמצאת במו"מ לרכישת מועדוני כושר נוספים.
ובכלל – הרשת נמצאת במגמה ארוכת טווח של צמיחה דרך רכישות – בשנה האחרונה רכשה הולמס פלייס את רשת גו אקטיב ומועדון גרייט שייפ בהרצליה, הולמס פלייס ממשיכה את מגמת ההתרחבות ואסטרטגיית הצמיחה המהירה, ומדווחת כעת על השלמת רכישת מועדון זאוס ברמת גן. בהתאם להסכם הנוכחי, תשלם הולמס פלייס 15.75 מיליון שקל, במקום 16.5 מיליון שקל כפי שדווח בעבר, ובנוסף תשלם הולמס פלייס לזאוספורט תוספת של 750 אלף שקל, אם ה-EBITDA המשוקללת של המועדון בגין התקופה החל מה-1 ביולי 2018 ועד ה-30 ביוני 2019, הינה לפחות 3 מיליון שקל. הולמס פלייס נמצאת במו"מ לרכישת מועדוני כושר נוספים ולחברה אופציה לרכישת הזכויות גם במועדון הכושר זאוס במיקדו סנטר בתל אביב.
לדברי קרן שתוי, מנכ"ל קבוצת הולמס פלייס, "אנו שמחים מאוד עם השלמת רכישה אסטרטגית נוספת זו, ובדעתנו להמשיך ולבחון הזדמנויות צמיחה נוספות. זאוס, כמו גם יתר הרכישות שביצענו ושנבצע בעתיד, יוסבו במהירות למועדוני הולמס פלייס על פי הסטנדרטים הנהוגים בקבוצת הולמס פלייס ובמטרה להמשיך ולמנף את כוח המותג שלנו, שהינו המוביל בשוק"
מגל מדווחת על הזמנות להטמעת מערכות ביטחון בהיקף של 20 מיליון דולר
צבר ההזמנות של החברה בשיא
יהוד, ישראל – 24 בינואר 2018 – חברת מגל מערכות בטחון (נאסד"ק: MAGS), מודיעה כי חתמה מתחילת השנה על חוזי הזמנות בהיקף של 20 מיליון דולר לאספקת פתרונות אבטחה משולבים. הנ"ל כולל בין היתר הזמנה של מערכות ביטחון להגנת תשתיות אנרגיה באמריקה בהיקף של 16 מיליון דולר. מרבית ההזמנות יסופקו במהלך 2018.
סער קורש, מנכ"ל מגל, אמר: "ניסיונה רב השנים של מגל באבטחה היקפית ופתרונות אבטחה משולבים אפשרו לנו לזכות בחוזים נוספים באזור אמריקה. הזמנות חדשות אלו משלבות בין מספר מהטכנולוגיות שלנו לזיהוי חדירה היקפית, ה-Omnitrax, חיישן תת-קרקעי לזיהוי מנהרות, ותוכנה לניהול וניתוח וידאו. הזמנות אלו מהוות בסיס איתן לתחילתה של 2018 שאנו צופים כי תהיה שנה בה מגל תציג צמיחה חזקה."
אודות מגל:
מגל מערכות בטחון הינה מובילה בינלאומית במתן פתרונות ומוצרים לאבטחה משולבת – פיזית ווידאו. במהלך 45 השנה האחרונות סיפקה מגל פתרונות כוללים ומותאמים לצרכי מאות לקוחות מרוצים בלמעלה מ – 80 מדינות
מגל מפתחת ומספקת פתרונות כוללים ואינטגרטיביים, להגנת אתרים רגישים כנגד ואיומים פיזיים, המנוהלים ע"י מערכת FORTIS4G לניהול היברידי של אבטחה פיזית עם אבטחת סייבר (PSIM). הפתרונות מבוססים על סל ייחודי של גלאים להגנה היקפית, פתרונות טמ"ס* לניהול וניתוח וידאו חכם (IVA).
מנועי בית שמש: החברה נערכת לצמיחה – תבצע גיוס הון בהיקף של כ- 40 מיליון דולר באמצעות הנפקת זכויות.
גיוס ההון נועד לתמוך בגידול הצפוי בפעילות החברה והרחבת ההשקעות בתשתיות התפעוליות, בין היתר לאור העסקאות המשמעותיות של החברה בשנים האחרונות, הכוללות גידול צפוי בהיקפי הייצור של החברה ובאספקות ללקוחות.
בינואר 2018 השקיעה בעלת השליטה בחברה, קרן פימי, כ- 5 מיליון דולר באמצעות הקצאת מניות פרטית, והגדילה את שיעור החזקתה לכ- 45%. כמו כן, קרן פימי הודיעה כי בכוונתה להשתתף במלוא חלקה בהנפקת הזכויות. היום הקובע נקבע ליום 1.2.18. יום המסחר בזכויות צפוי להתקיים ביום 12.2.18.
רם דרורי, מנכ"ל מנועי בית שמש מסר: "שוק התעופה בעולם נמצא בצמיחה בשנים האחרונות והצפי הוא כי מגמה זו תימשך לפחות בעשור הקרוב.
המגמה העולמית מיטיבה גם עם חברת מנועי בית שמש, אשר חתמה בשנים האחרונות על עסקאות משמעותיות עם לקוחותיה הבינלאומיים, תוך הגדלה משמעותית של היקף הסכמי המסגרת של החברה, אשר מהווים את התשתית להתפתחותה בשנים הבאות.
התפתחות זו של החברה זו דורשת היערכות והתאמת מפעלי החברה הן בישראל והן בסרביה וזאת בנוסף להשקעות השוטפות. בהתאם, דירקטוריון החברה החליט על גיוס ההון הנדרש בהיקף של כ-40 מיליון דולר באמצעות הנפקת זכויות, וזאת בנוסף להקצאה פרטית שביצענו לאחרונה לקרן פימי תמורת 5 מיליון דולר.
אנו סבורים שקיים פוטנציאל צמיחה בשנים הקרובות בתחומי הפעילות של החברה. היערכות תפעולית ומימונית מתאימה תסייע לנו לממש הזדמנויות אלו."
הבורסה מנסה למכור את הבורסה. מנכ"ל הבורסה איתי בן זאב, קיבל הסכמה של רוב המחזיקים במניות הבורסה (הסכמה של חברי הבורסה) למכור את מניות הבורסה שבאחזקתם לגוף פיננסי גדול – אחת מהבורסות המרכזיות בעולם.
בעלי המניות של הבורסה נענו ב- 71.7% למכור את החזקותיהם לפי שווי של חצי מיליארד שקל. כמעט כל בעלי המניות בבורסה, נענו לפנייתה של הבורסה ומציעים למכור את החזקותיהם לפי שווי של חצי מיליארד שקלים. המשיבים בחיוב מחזיקים בשיעור כולל של 71.7% ממניות הבורסה.
הפנייה המעודכנת פורטה במכתב ששלח מנכ"ל הבורסה, איתי בן זאב, לבעלי המניות לפני מספר שבועות, וזאת על פי הסכום המקסימלי שנקבע בחוק לשינוי מבנה הבורסה.
הבורסה איננה צפויה להחזיק בעצמה במניותיה, ועל כן היא תפעל בחודשים הקרובים למציאת רוכש אסטרטגי למניות שהוצעו למכירה. בבורסה מעריכים כי צפוי עניין מצד הבורסות המובילות בעולם, דבר שיחזק משמעותית את מעמדה של הבורסה הישראלית בתחרות הגלובלית ויביא ליצירת שיתופי פעולה ומשקיעים בינלאומיים.
מהלך זה משתלב היטב עם מטרת חוק שינוי מבנה הבורסה ועם המגמה העולמית לפיה בורסות גדולות מחזיקות במניותיהן של בורסות קטנות ובינוניות רבות ומאפשרות להן ליהנות מיתרונות לגודל, חשיפה ושיתופי פעולה.
כידוע, בחודשים האחרונים השלימה הבורסה לניירות ערך תהליך לשינוי מבנה הבעלות ובמסגרתו אושרה הקצאת מניות לחברי הבורסה. במסגרת החוק נקבע כי רשות ני"ע לא תעניק היתר להחזקה של 5% או למעלה מכך לחבר בורסה או לתאגיד בנקאי, גם אם אינו חבר בורסה וכל חבר יידרש למכור את החזקותיו העודפות תוך 5 שנים.
מעודכן ל-04/2019
מס הכנסה דבק בהלכת התא המשפחתי כאשר קטין במשפחה רוכש דירה (או מתכוון לרכוש) גם בניבות שהם לא שחור ולבן. למעשה, מתייחס מס הכנסה לכל הקטינים ולהורים כתא משפחתי אחד ומונה את הדירות שבבעלותם לצורך מס רכישה, מס שבח ויתר המסיסים בכלל, כאילו היו גוף אחד – תא אחד – תא משפחתי. ומכאן, שאם קטין/ ילד רוכש דירה, ולא משנה מה מקור הכסף, מדובר בדירה שהיא חלק ממכלול הדירות של התא המשפחתי. הנחת היסוד של רשות המיסים שילד גר עם הוריו ולכן כל דירה נוספת של התא המשפחתי היא דירה להשקעה. המס על דירה להשקעה גבוה יות ר- גם מס רכישה שמתחיל ב-8%, וגם מס שבח.
הנה מקרה מעניין שהגיע לרשויות המס והם נתנו עליו את הדעת (החלטת מיסוי: 18 /2662)
תחום החלטת המיסוי: מיסוי מקרקעין, והנושא: תחולת חזקת התא המשפחתי על דירות קטין
העובדות – במשפחה בן קטין שירש כספים מאמו.
אביו של הקטין מבקש לרכוש עבורו דירת מגורים כאשר מימון הרכישה יעשה מכספי הירושה ומכספים שיינתנו כהלוואה מאת האב או ממשכנתא.
הבקשה של האב והבן – לאשר כי דירת הבן לא תימנה במניין הדירות של התא המשפחתי, הן לעניין החבות במס רכישה, כך שבעת רכישתה יחול שיעור מס של דירה יחידה וכך גם יהיה לעניין החבות במס שבח, בעת מכירתה בעתיד.
החלטת המיסוי ותנאיה – בהתאם לחזקת התא המשפחתי הקבועה בחוק, יראו כרוכש/ כמוכר אחד את בני הזוג, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנה, למעט ילדים נשואים, הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה.
דירה אשר נרכשה עבור קטין, תיחשב כדירת התא המשפחתי ותימנה במניין דירותיו לעניין מס שבח ומס רכישה. דירה הנרכשת עבור קטין מהווה אפיק להשקעת כספי הקטין ואינה לצורך הבטחת מגורי הקטין (שכן אפוטרופסיו הם המחויבים במדורו). דירת השקעה אינה זכאית להקלת מס.
במילים אחרות, ברשות המס הסבירו בצורה ברורה, כי לא מדובר בדירת מגורים. קטין לא מתגורר מחוץ לבית הוריו, ולכן מדובר הרי בדירת השקעה, ודירה כזו לא נהנית מהקלות במס.
העברת דירה לילדים – האם זה פטור ממס? כמה מס שבח משלמים? וכמה מס רכישה?
מדד תשומות הבנייה עלה בחודש דצמבר ב-0.3%, בשנת 2017 עלה המדד ב-1.9%, הרבה יותר ממדד המחירים לצרכן שעלה ב-0.4%
מדד תשומות הבנייה בחודשים דצמבר עד פברואר צפוי לעלות ב-0.5% – כך מערייכם כלכלני הראל. להערכתם בעוד שמדד תשומות הבנייה שמשמש את הקבלנים בהצמדת התשלומים של הרוכשים עשוי לעלות בשיעור זה (שיעור ניכר), הרי שיתר המדדים שקשורים לתחום הדיור, יהיו חלשים בשלושת החודשים האלו (דצמבר, ינואר, פברואר).
להערכתם, מדד מחירי דירות בבעלות הדיירים יירד בתקופה זו ב-0.5%, מדד המחירים לצרכן יירד בתקופה זו ב-0.5%, וסעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר סעיף השכירות) יירד ב-0.2%.
מדובר על מגמה מעניינת – הדיראות החדשות "צמודות" למדד שומות הבנייה, ומכאן שעל פי התחזית הן צפויות לעלות. אך מנגד, כל האומדנים לשוק הדיור בירידה, כך גם מחירי השכירויות. ומכאן, שמדד תשומות הבנייה שהוא מדד אקסוגני בעצם גורם לעלייה במחירי הדירות החדשות וזאת בשעה שהשוק כולו מבטא ירידות מחירים. והשאלה הבאה היא – אז למה להצמיד למדד תשומות הבנייה? טוב, לא תמיד אתם יכולים לשנות זאת מול הקבלן, אבל על פי התחזית של הראל, עשוי להיות משתלם לכם לעבור להצמדה אחרת (לנסות לעבור להצמדה אחרת).
מה זה מדד תשומות הבנייה?
מדד תשומות הבנייה מודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. נוסף על מערכת המדדים המתייחסת לסל הכולל של הבנייה למגורים, החל בפברואר 1992 מתפרסמת מערכת של תת-מדדים לפי פרקי בנייה. המדד משמש בעיקר כבסיס להצמדת חוזי בנייה, לניכוי שינויי מחירים מן השינויים בערך ההשקעות בבנייה וכמודד כללי של שינויי מחירים בענף הבנייה.
עד כאן, ההגדרות והשיטה; ובקצרה – מדד תשומות הבנייה מודד כמה עולה לבנות; הסוקרים של הלמ"ס בודקים את המחירים יש להם את המשקולות של כל הרכיבים (125 רכיבים) ואז נקבע מחיר הסל. מחיר הסל הנוכחי ביחס למחירו בחודש הקודם מבטא את העלייה של המדד באחוזים ביחס לחודש קודם. (הרחבה: מדריך מדד תשומות הבנייה)
מדד תשומות הבנייה – מייקר את התשלומים לקבלן
מדד תשומות הבנייה משמש את הקבלנים לצורך הצמדת החוב של רוכשי הדירות. כלומר, התשלומים של הרוכשים צמודים למדד הזה ומכאן חשיבותו הגדולה – כל שינוי בו יכול להיות דרמטי מבחינה כספית לרוכשים. המדד הזה מבטא בעצם התייקרות עקיפה במחירי הדירות.
מדד מחירי תשומות הבנייה עלה היסטורית יותר מאשר מדד המחיירם לצרכן. בשנת 2014 עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.8% בעוד שמדד המחירים לצרכן דווקא ירד, וגם בשנת 2015 בעוד מדד תשומות הבנייה עלה ב-1% מדד המחירים לצרכן ירד. גם בשנת 2016 נשמר הפער הזה בין מדד תשומות הבנייה למדד המחירים לצרכן, וזה נמשך לתוך שנת 2017 – כאן תוכלו לבדוק את השינוי במדד תשומות הבנייה וכאן את השינוי במדד המחירים לצרכן.
מדד המחירים לצרכן - איך מחושב? ממה מורכב, ועוד...
מדד המחירים לצרכן בחודש דצמבר עלה ב-0.1%. המדד בכל שנת 2017 עלה ב-0.4%
למעשה, מדובר במדד חיובי אחרי שלוש שנים של מדדים שליליים. העליות הבולטות במדד המחירים לצרכן בחוד שדצמבר היו בסעיף ההלבשה וההנעלה וסעיף התחבורה. מחירי הירקות, הבידור והריהוט בלטו בדצמבר בירידות. מדד מחירי הדירות החדשות, שאגב מתפרסם לראשונה בנפרד, רשם ירידה של 0.6% באוקטובר-נובמבר
מדד מחירי הדירות ירד ב-0.3%, אך בראייה שנתית רשם עלייה של 2.4%. מדד מחירי הדירות החדשות המתפרסם לראשונה בנפרד רשם ירידה של 0.6% באוקטובר-נובמבר
מחיר נקבע בהתאם לעקומת הביקוש וההיצע. ככל שיש יותר ביקוש, כך עקומת הביקוש מטפסת ושיווי המשקל נקבע בנקודה גבוה יותר, כלומר במחיר גבוה יותר. מנגד, ככל שיש היצע גדול יותר כך עקומת ההיצע עולה (זזה ימינה) וכך הכמות אמנם גדלה אך המחיר יורד. זה גם מסתדר כמובן עם השכל הישר, לא צריך עקומות בשביל זה.
ומה קורה עם הביקוש? הנה מה שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצאה , בהמשך נתייחיס להיצע – בשלושת החודשים האחרונים (ספטמבר– נובמבר 2017) נרשמה עלייה של כ-0.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים להם (יוני– אוגוסט 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה עלייה של 2.6%.
במרכיבי הכמות חלה: ירידה של 11.4% במספר הדירות החדשות שנמכרו. עלייה של 22.1% במספר הדירות שלא למכירה שהחלה בנייתן. במילים אחרות, יש אמנם עלייה בביקוש, אך בד בבד, הכמות ירדה, ואת זה אפשר להסביר בהססנות יתר של הרוכשים, שלא מבינים את כיוון השוק, ברקע לתוכנית מחיר למשתכן שבעצם גורמת לאנשים רבים לדחות את ההחלטה על רכישת דירה.
בלמ"ס מדגישים כי פרסום נתוני "הכמות המבוקשת של דירות חדשות" מופק משילוב של נתונים המתקבלים ממשרד הבינוי והשיכון שבפיקוחו ושל נתונים שנאספים ומעובדים על ידי הלמ"ס עבור יתרת הבנייה במשק. ”הכמות המבוקשת של דירות חדשות” עבור הבנייה כוללת דירות בבניינים שהחלה בנייתם ומורכבת מ“דירות חדשות שנמכרו”, ומ”דירות חדשות שלא למכירה, שהחלה בנייתן" (לשימוש עצמי של בעל זכויות בנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד). בהשוואת הנתונים המתפרסמים על ידי הלמ"ס לנתונים אחרים, כגון "מספר דירות חדשות" שמפרסם משרד האוצר, יש להתחשב בהבדלים בין מקורות המידע, הגדרת האוכלוסיות ושיטות החישוב, הנובעים, בין השאר, ממתן מענה למטרות שונות ולצרכים שונים. לדוגמה, בנתוני משרד האוצר נכללות עסקאות של דירות חדשות שנמכרו טרם החלה בנייתן, או טרם קבלת היתר בנייה. לעומת זאת, סקר הלמ"ס מתייחס רק לדירות שקיבלו היתר בנייה והחלה בנייתן. על פי השיטה הקיימת בסקר הלמ"ס, הדירות שנמכרו עד לחודש התחלת הבנייה נרשמות כנמכרות בחודש התחלת הבנייה עצמו. השוני בהגדרות יכול לגרום להבדלים לא מבוטלים ברמת הנתונים החודשיים של שתי הסדרות, ואף לכיווני שינוי הפוכים לחודש נתון.
הנתונים הינם ארעיים בלבד ועל פי ניסיון העבר עשויים להתעדכן, ובעיקר בשלושת החודשים האחרונים. העדכון נובע מדיווח המתקבל בפיגור שאת חלקו קשה להעריך מראש. ניתן היה לפרסם את נתוני הסקר בעיתוי מאוחר יותר, ובכך לצמצם את עדכון הנתונים, אבל בשל החשיבות שמייחסת הלמ"ס לפרסום נתונים שוטפים וזמינים בנושא זה שעומד במרכז ההתעניינות הציבורית, הלמ"ס מפרסמת אותם מוקדם יחסית, כחודש וחצי מתום התקופה הנסקרת. פרסום הנתונים, כפי שמובא בהודעה זאת, כולל נתונים לגבי כמות מבוקשת של דירות חדשות, אך אינו כולל נתונים לגבי מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף התקופה. הלמ"ס תחזור ותפרסם נתונים אלה אם וכאשר יתקבלו נתונים עדכניים.
כמה הזהרות, והן נובעות פשוט ממדידה לא מדויקת – תזכרו את זה גם בנתונים האלו וגם בכלל.
הכמות המבוקשת של דירות חדשות – בשלושת החודשים האחרונים ספטמבר-נובמבר 2017 עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) על כ-10,060 יחידות, מתוכן כ-56% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב והיתרה, כ-44%, דירות שלא למכירה שהחלה בנייתן (לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד) (לוח 1, תרשימים 1, 2). לפיכך, נרשמה בכמות המבוקשת של הדירות החדשות עלייה של 0.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים (יוני-אוגוסט 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה, עלייה של 2.6%. ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017) נרשמה ירידה של 16.4% בכמות המבוקשת של הדירות החדשות בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (דצמבר 2015- נובמבר 2016). ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017) כ-26% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) היו במחוז המרכז וכ-8% בלבד במחוז ירושלים.
בחינת נתוני המגמה של הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן), מראה שבחודשים אוגוסט–נובמבר 2017 נרשמה עלייה של 0.7% בממוצע לחודש ועמדה על כ-3,420 דירות בממוצע לחודש. זאת לאחר שבחודשים יולי 2016 – יולי 2017 נרשמה ירידה של 1.7% בממוצע לחודש, ועמדה על רמה של כ-3,740 דירות בממוצע לחודש. זאת לאחר שבחודשים ינואר-יוני 2016, חלה עלייה של כ-0.7% בממוצע לחודש והרמה עמדה על כ-4,120 דירות בממוצע לחודש (תרשים 2 ולוח 1).
דירות חדשות שנמכרו – בשלושת החודשים האחרונים ספטמבר-נובמבר 2017 נמכרו כ-5,630 דירות חדשות, ירידה של 11.4% לעומת מספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים הקודמים (יוני-אוגוסט 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה, ירידה של 5.6% (לוח 1). כ-29% מן הדירות החדשות בתקופה דצמבר 2016- נובמבר 2017 נמכרו במחוז המרכז, ואילו במחוז ירושלים נמכרו כ-7% בלבד.
ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017) נרשמה ירידה של 17.7% במספר הדירות החדשות שנמכרו, בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (דצמבר 2015- נובמבר 2016). על פי נתוני המגמה, נרשמה עלייה של 0.3% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים יולי-נובמבר 2017, ברמה ממוצעת של כ-2,000 דירות לחודש, לאחר ירידה של 2.1% בממוצע בחודשים יוני 2016-יוני 2017, ברמה ממוצעת של כ-2,250 דירות לחודש.).
מספר הדירות שלא למכירה (דירות שנבנות לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד) שהחלה בנייתן בחודשים ספטמבר-נובמבר 2017 היה גבוה ב-22.1% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (יוני-אוגוסט 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה, עלייה של 16.2%.
ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017) נרשמה ירידה של 14.4% במספר הדירות החדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן, בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (דצמבר 2015- נובמבר 2016).
על פי נתונים מתוקנים, ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017), החלה בנייתן של כ-3,760 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 6.7 דירות שמכרו קבלנים, לעומת 12 החודשים הקודמים (דצמבר 2015- נובמבר 2016), בהם החלה בנייתן של 3,910 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 7.8 דירות שמכרו קבלנים. בבחינה לפי מחוזות, ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017), נמצא כי במחוז המרכז החלה בנייתן של כ-1,150 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 6.4 דירות שמכרו קבלנים ובמחוז תל אביב החלה בנייתן של כ-1,200 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 3.9 דירות שמכרו קבלנים.
הגדרות בסקרי הלמ"ס
התחלת בנייה – התחלת חפירת היסודות של בניין. מועד התחלת הבנייה של דירה הוא מועד התחלת הבנייה של הבניין שבו היא ממוקמת.
דירה חדשה שנמכרה – דירה חדשה שעמדה למכירה (ראו הגדרת דירה חדשה למכירה) ושנחתם לגביה חוזה מכירה, או ששולמו על חשבונה דמי קדימה. כולל דירות שנמכרו בעסקות משולבות.
דירה חדשה שנותרה למכירה – דירה חדשה שנבנתה למטרת מכירה ושבמועד הסקר לא היה קיים לגביה חוזה מכירה חתום או שלא שולמו על חשבונה דמי קדימה.
דירה חדשה שלא למכירה שהחלה בנייתה – דירה שנבנתה לשימוש עצמי של בעל הקרקע, ל"בנה ביתך", לקבוצת רכישה, להשכרה, להוסטל, לדיור מוגן או למעון, כולל אומדן לבנייה בלתי חוקית.
חודשי היצע – אומדן של מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש יימכרו, בהנחה שקצב מכירתן בחודשים אלו יהיה זהה לקצב המכירה שנרשם באותו חודש. המספר מחושב כיחס שבין מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך אותו חודש (בהנחה שנמכרה לפחות דירה אחת).
הסברים לגבי סקר מכירת דירות חדשות וסקר התחלות בנייה – למ"ס
נתוני התחלות וגמר בנייה מבוססים על דיווח לגבי היתרי בנייה המתקבל מרשויות מקומיות ומוועדות לתכנון ולבנייה מקומיות, ועל איסוף נתוני סקר טלפוני של הלמ"ס מקבלנים, מחברות בנייה, ממשרדי מכירת דירות וממשרד הבינוי והשיכון.
מקורות הנתונים של סקר התחלות וגמר בנייה:
- סקר שדה של הלמ"ס – נחקרים חודש התחלת הבנייה וחודש גמר הבנייה עבור מרבית הבנייה. בניין שדווח על התחלת בנייתו, אך טרם דווח על גמר בנייתו ושלא הופסקה בנייתו, הוא בניין בבנייה פעילה.
- משרד הבינוי והשיכון – קובץ מינהלי (כולל דירות שטרם הוחל בבנייתן).
- דוח של משרד הפנים – על פי הדוח בנוגע לגזרי דין בגין בנייה ללא היתר, אומדים את הבנייה הבלתי חוקית. דירות אלו מוגדרות כדירות שנבנו שלא למטרת מכירה.
- זקיפת נתונים – לגבי חלק הבנייה שאינה נכללת בסקר השדה של הלמ"ס, זוקפים נתונים של חודש ושנה של התחלה וגמר הבנייה.
סקר מכירת דירות חדשות נערך בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובמשרד הבינוי והשיכון. בסקר של הלמ"ס הנתונים נאספים מידי חודש מהקבלנים וממשרדי המכירות של דירות באמצעות הטלפון בכל היישובים שבהם נבנות דירות למטרת מכירה לציבור הרחב. בסקר לא כלולות הדירות הנבנות שלא למטרת מכירה: בנייה להשכרה, בנייה עצמית ו"בנה ביתך". בסקר נכללות רק הדירות שקיבלו היתר בנייה ושהחלה בנייתן. פרטים נוספים על שיטת הסקר ניתן למצוא בפרסומים המופיעים להלן.
הנתונים המתפרסמים חשופים לעדכונים מהסיבות הבאות:
- פיגור בדיווח על היתרי בנייה מהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה
- פיגור באיתור המדווחים על מכירת הדירות החדשות
- ביטול עסקאות שדווחו בעבר
- ביטול בניינים שנמצאו כפולים.
ניכוי כפולים – במהלך קליטת הנתונים נקלטים, לעיתים, רשומות כפולות לגבי אותו בניין. קיימים שני סוגים עיקריים של נתונים כפולים:
- בין נתוני הבנייה המתקבלים בקובץ מנהלי ממשרד הבינוי והשיכון, לבין יתר נתוני הבנייה, המתקבלים דרך היתרי הבנייה מהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, שעבורם מתבצע סקר מעקב טלפוני של הלמ"ס. קליטת הנתונים הכפולים נובעת מתזמון שונה של קבלת הנתונים עבור שתי המערכות ומהקושי הקיים בזיהוי, בהיעדר מזהה משותף חד-ערכי.
- בתוך נתוני הבנייה בסקר המעקב של הלמ"ס; מצד אחד ניתנים לעתים יותר מהיתר בנייה אחד לאותו בניין בעיתויים שונים ומזהים שונים (עבור חלקים שונים שלו, כגון, חפירה, קומת חניון תת-קרקעית, קומות על פני הקרקע), ומצד שני ייתכן וניתן היתר בנייה אחד עבור קבוצת בניינים באותו אתר, ללא מזהה בניין. כמו כן, מוּצָאים היתרים חדשים עבור שינויים במספר הדירות בבניין או בשטח שלו, ללא ציון קשר ודאי להיתר הבנייה המקורי, הנמצא בשלבי מעקב של הסקר של הלמ"ס.
ניכוי הכפולים מתבצע לעתים באיחור רב וגורם לעדכון משמעותי של נתונים שפורסמו בעבר.
נתוני הסקר מעודכנים בצורה שוטפת. לצורך השלמת הנתונים החסרים עוצבו מודלים סטטיסטיים מיוחדים שאמורים לשפר את מהימנות הנתונים המתפרסמים. שיטה זו נועדה לצמצם ככל האפשר הטיות אפשריות של נתוני הסקר. זקיפות שנעשו מוחלפות בנתונים שנאספו באיחור.
נתונים מנוכי עונתיות מחושבים באמצעות השיטה לניכוי עונתיות, X-12-ARIMA, אשר פותחה בלשכה המפקדית של ארצות הברית (US census bureau), ובעזרת שיטה שפותחה בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), המאפשרת אמידה בו-זמנית של השפעת תאריכי החגים ומספר ימי הפעילות הנהוגים בישראל.
נתונים מנוכי עונתיות מתקבלים לאחר ניכוי השפעת העונתיות והשפעת חגים וימי פעילות מהנתונים המקוריים. נתוני מגמה נאמדים לאחר הסרת ההשפעה של אי-הסדירות ("רעשים") מהנתונים מנוכי העונתיות.
נתונים מנוכי עונתיות ונתוני מגמה עשויים להשתנות מאחר והם מחושבים מחדש עם קבלת נתון מקורי נוסף מדי חודש או רבע שנה (ניכוי עונתיות עדכני – Concurrent Seasonal Adjustment).
יוזכר, כי סדרות הסטטיסטיקה של ענף הבינוי מתאפיינות באי-סדירות גבוהה יחסית. מצב זה מקשה על ניתוח ההתפתחויות על סמך נתונים חודשיים מנוכי עונתיות, ועדיף לבחון את ההתפתחויות על פני תקופות ארוכות יותר.
הסבר מפורט ומעודכן של תהליך ניכוי עונתיות ואמידת המגמה מופיע בפרסום "הגורמים העונתיים וגורמי ההתאמה מראש ל-2017, מגמות ל-2017-2013" (באתר הלמ"ס באינטרנט בלבד, בתוך: הגדרות, סיווגים ושיטות, תחת שיטות סטטיסטיות – סדרות עתיות). פרסומים נבחרים של הלמ"ס בנושאי בינוי – ניתן לראות באתר האינטרנט של הלמ"ס.
אמיר כהנוביץ, הכלכלן הראשי של אקסלנס, מעריך בסקירתו השבועית כי "התמתנות קצב עליית מחירי השכירות בישראל נעצרה". לדבריו, גם בארה"ב התמתנות קצב עליית מחירי הדירות נעצרה, אבל מה אכפת לנו עכשיו מארה"ב – אנחנו שוכרים כאן לא שם. כהנוביץ טוען – "כחלון ביטל את הימורי הסוסים אבל לא את הימורי הדירות, מה שהופך את תחזיות סעיף הדיור להימור. קצב עליית מחירי השכירות שהתמתן בשנים האחרונות נבלם ב-2017 (ואף חזר להאיץ מעט). הגורם העיקרי שעשוי להחזיר את הסעיף לעליה בת קיימא הוא נפילה מחודשת בהתחלות הבנייה. נראה שהגורם העיקרי שעשוי להביא לכך הוא תוכנית 'מחיר למשתכן', שיוצרת אי וודאות בשוק והופכת אותו למערכת שלמה של הימורים".
כהנוביץ מתייחס לכוחות כלכליים נוספים שמשפיעים על מדד המחירים לצרכן לצד סעיף הדיור, ומציין את דברי הנגידה קרנית פלוג בשבוע שעבר, לפיהם מעבר לכוחות הישירים ישנם גם כוחות עקיפים שימשיכו לפעול לירידת מחירים במשק. "מה שהתחיל ב-2013 עם טענות שירידות המחירים הן 'חד פעמיות' נכנס כעת לשנה החמישית שלו. בין ה'חד פעמיות' רק של השבוע החולף: חברת YES חותכת את מחירי החבילות, מהלך שסביר שיגרור בהמשך תגובות נוספות אצל מתחרותיה; משרד התחבורה הודיע על הרחבת הרפורמה בתחבורה ציבורית בנסיעות בין-עירוניות, שתיכנס לתוקפה מפברואר ותוזיל חלק מהקווים בעשרות אחוזים; ביום חמישי החלה לפעול מערכת "שער עולמי" לניהול היבוא והיצוא לישראל, שצפויה לאפשר הגדלת התחרות ולחץ על המחירים בישראל כלפי מטה; מטיוטת חוק ההסדרים עלה כי משרד האוצר והחקלאות ינסו להעביר רפורמה בענף ה"הטלה" בעלות של 300 מיליון שקל שתוביל בין היתר להורדת מחיר הביצים לצרכן ב-6.5 אגורות; רה"מ הודיע: 'שר האוצר ואני שוקלים הורדת מיסים נוספת'. הופחת ההון הנדרש להקמת חברות ביטוח, מה שעשוי להוביל להגברת התחרות בענף. בצד העליות – בחודש מרץ יתייקרו תעריפי המוניות ב-2.8%, לפי טיוטת ההמלצות לממשלה של ועדת התעריפים. והעלאת הבלו על פחם צפויה לפי הערכות להתגלגל לעליית תעריף החשמל בתחילת 2019 ב-2%-3%. בסה"כ, הידיעות המתפרסמות בנוגע לשינויי מחירים ממשיכות להיות משמעותיות הרבה יותר בכיוון של ירידות מחירים, מה שממשיך לתמוך בתחזיות האינפלציה הנמוכות שלנו, הן לשנה והן ל-10 שנים".
כהנוביץ מתייחס גם למחיר הנפט ומציין כי "הכוחות שדוחפים את מחיר הנפט לעליה היו בלתי צפויים, אך אלה שידחפו אותו לירידה צפויים. שילוב אירועים בלתי צפויים מסבירים את רוב העלייה האחרונה במחיר הנפט. בניהם מזג אויר קיצוני בצפון אמריקה, שהסביר גם נפילה במלאים, תסיסה באיראן, פיצוץ צינור נפט בלוב, זינוק בצמיחה העולמית ובתגובה קניה טכנית וסגירת פוזיציות שורט של קרנות גידור, שהעצימו את המהלך. לעומת זאת, הכוחות שיניעו את מחיר הנפט כן צפויים, בניהם, ההגדלה המשמעותית של מתקני הקידוחים. להמחשה, עפ"י סקר שערך הפד של דלאס בחודש דצמבר אצל מנהלי תעשיית הנפט בארה"ב 42% מהם השיבו כי יגדילו "באופן משמעותי" את היקף הקידוחים מעל מחיר חבית של 61 דולר ו-31% נוספים השיבו כי יעשו זאת מעבר לרמה של 66 דולר. בנוסף, התפוגגות מזג האוויר הקיצוני צפוי לקרר את הביקוש וה"פיק" בכלכלה העולמית צפוי להתמתן".
מדד תשומות הבנייה בחודשים דצמבר עד פברואר צפוי לעלות ב-0.5% – כך מערייכם כלכלני הראל. להערכתם בעוד שמדד תשומות הבנייה שמשמש את הקבלנים בהצמדת התשלומים של הרוכשים עשוי לעלות בשיעור זה (שיעור ניכר), הרי שיתר המדדים שקשורים לתחום הדיור, יהיו חלשים בשלושת החודשים האלו (דצמבר, ינואר, פברואר).
להערכתם, מדד מחירי דירות בבעלות הדיירים יירד בתקופה זו ב-0.5%, מדד המחירים לצרכן יירד בתקופה זו ב-0.5%, וסעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (בעיקר סעיף השכירות) יירד ב-0.2%.
מדובר על מגמה מעניינת – הדיראות החדשות "צמודות" למדד שומות הבנייה, ומכאן שעל פי התחזית הן צפויות לעלות. אך מנגד, כל האומדנים לשוק הדיור בירידה, כך גם מחירי השכירויות. ומכאן, שמדד תשומות הבנייה שהוא מדד אקסוגני בעצם גורם לעלייה במחירי הדירות החדשות וזאת בשעה שהשוק כולו מבטא ירידות מחירים. והשאלה הבאה היא – אז למה להצמיד למדד תשומות הבנייה? טוב, לא תמיד אתם יכולים לשנות זאת מול הקבלן, אבל על פי התחזית של הראל, עשוי להיות משתלם לכם לעבור להצמדה אחרת (לנסות לעבור להצמדה אחרת).
מה זה מדד תשומות הבנייה?
מדד תשומות הבנייה מודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. נוסף על מערכת המדדים המתייחסת לסל הכולל של הבנייה למגורים, החל בפברואר 1992 מתפרסמת מערכת של תת-מדדים לפי פרקי בנייה. המדד משמש בעיקר כבסיס להצמדת חוזי בנייה, לניכוי שינויי מחירים מן השינויים בערך ההשקעות בבנייה וכמודד כללי של שינויי מחירים בענף הבנייה.
עד כאן, ההגדרות והשיטה; ובקצרה – מדד תשומות הבנייה מודד כמה עולה לבנות; הסוקרים של הלמ"ס בודקים את המחירים יש להם את המשקולות של כל הרכיבים (125 רכיבים) ואז נקבע מחיר הסל. מחיר הסל הנוכחי ביחס למחירו בחודש הקודם מבטא את העלייה של המדד באחוזים ביחס לחודש קודם. (הרחבה: מדריך מדד תשומות הבנייה)
מדד תשומות הבנייה – מייקר את התשלומים לקבלן
מדד תשומות הבנייה משמש את הקבלנים לצורך הצמדת החוב של רוכשי הדירות. כלומר, התשלומים של הרוכשים צמודים למדד הזה ומכאן חשיבותו הגדולה – כל שינוי בו יכול להיות דרמטי מבחינה כספית לרוכשים. המדד הזה מבטא בעצם התייקרות עקיפה במחירי הדירות.
מדד מחירי תשומות הבנייה עלה היסטורית יותר מאשר מדד המחיירם לצרכן. בשנת 2014 עלה מדד תשומות הבנייה ב-0.8% בעוד שמדד המחירים לצרכן דווקא ירד, וגם בשנת 2015 בעוד מדד תשומות הבנייה עלה ב-1% מדד המחירים לצרכן ירד. גם בשנת 2016 נשמר הפער הזה בין מדד תשומות הבנייה למדד המחירים לצרכן, וזה נמשך לתוך שנת 2017 – כאן תוכלו לבדוק את השינוי במדד תשומות הבנייה וכאן את השינוי במדד המחירים לצרכן.