המגבלות של בנק ישראל מייקרות את המשכנתא

כפי שנכתב כאן , המגבלות החדשות של בנק ישראל על המשכנתא לרבות הגבלת ההחזר החודשי מסכום ההכנסה, והגבלת החלק המשכנתא בריבית משתנה מסה"כ המשכנתא, גורמים לייקור המשכנתאות לציבור. הבנקים פשוט מתרגמים את המגבלות האלו לכסף , אחרי הכל, כסף הוא מוצר כמו כל מוצר, ואם הוא מוגבל, אז המוכר מבקש תמורתו סכום גבוה יותר – ריבית גבוה יותר. זו כלכלה פשוטה, והמשמעות שלה היא גלגול המגבלות על המשכנתאות, על הריבית, על הציבור.

הנה ניתוח שמחזק את הדברים שפורסם בכלכליסט – בהינתן שהמשכנתא הממוצעת היא 600 אלף שקל, נמצא בבדיקת כלכליסט כי – "מעבר של שליש מההלוואה מריבית משתנה כל חמש שנים צמודת מדד למסלול ריבית קבועה במשכנתא לתקופה של 20 שנה, תייקר את החזר הריבית וההצמדה על המשכנתא ב־45 אלף שקל. זאת בהשוואה לאותה משכנתא, לו היתה ניטלת לפני ה־1 לספטמבר". וזו עוד משכנתא ממוצעת, ככל שהמשכנתא גדולה יותר כמובן שהנזק ללווים גדול יותר.

כזכור בנק ישראל מנסה זה 3 שנים לעצור את ריצת האמוק למשכנתא ולדירה, רק שכל פעם מחדש מתברר שזה לא ממש עוזר ולא רק זה – אלא שהפתרון נמצא מתחת לאף – פשוט תעלו את הריבית – זה המפתח למלחמה במחיר הדירות – ריבית נמוכה תמשיך להניע את שוק הדירות ואולי אף לגרום להמשך עליית מחירים; ריבית בכיוון מעלה, תפחית את המוטיבציה של הרוכשים לקחת משכנתא ולקנות דירה, ותמתן את הביקושים – אבל זה לא נעשה, בבנק ישראל טוענים זה זמן רב שאין קשר הדוק בין הריבית לשוק הדירות, ומעבר לכך הם מחוייבים לריבית נמוכה על רקע המצב העולמי, הרצון לשמור על היצואנים משער חליפין נמוך, ופשוט בגלל שריבית נמוכה טובה לצמיחה במשק. כן, אבל איפה האיזון בין כל אלה, לבין מחירי הדירות הגבוהים?
הצעד האחרון של הפיקוח על הבנקים לפני כשבועיים היה שלוש מגבלות חדשות שנכנסו לתוקף ב-1 בספטמבר. מגבלה ראשונה – תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור (משכנתה) כאשר שיעור ההחזר החודשי של המשכנתה מתוך ההכנסה החודשית של הלווה עולה על 50%. הלוואות לדיור, בהן שיעור ההחזר החודשי מההכנסה הוא בין 40% ל- 50%, ישוקללו ב- 100% לצורך חישוב יחס הלימות ההון.

מגבלה שנייה – תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור שבה היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה, עולה על 66.7% (שני שלישים). המגבלה תחול על הלוואות בריבית משתנה לכל טווחי הזמן, והיא מתווספת להגבלה הקיימת המגבילה לשליש את חלק ההלוואה לדיור שניתן בריבית משתנה לתקופה קצרה מ- 5 שנים.

מגבלה שלישית – תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור לתקופה לפירעון סופי העולה על 30 שנים.

עוד בנושא חדשות

בפיקוח על הבנקים הדגישו כי מגבלות אלו חשובות לנוכח המשך הביקושים למשכנתאות והתסיסה בשוק הדיור, ובעיקר, חלקן הגבוה של ההלוואות לדיור בתיק האשראי הבנקאי וגידולו בשנים האחרונות, המשך העלייה המהירה בהיקף המשכנתאות החדשות והמאפיינים שלהן: חלק ניכר מהמשכנתאות (17%) ניתן בשיעורי החזר גבוהים מן ההכנסה (מעל 40%), חלק ניכר מהמשכנתאות ניתן בריבית משתנה, לרבות בתקופה של 5 שנים ומעלה (72%), וחלק מהמשכנתאות ניתן לתקופות זמן ארוכות של שלושים שנים ומעלה. "מאפיינים אלה טומנים בחובם סיכון עתידי ללווים, אשר קיים חשש שנטלו על עצמם התחייבות גבוהה ואשר בתנאים מסוימים עלולים שלא לעמוד בהחזרי המשכנתה", אמרו בפיקוח על הבנקים, "זאת על רקע הגידול ביחס שבין יתרת ההלוואות לדיור להכנסה הפנויה . מדובר בסיכון הכרוך באפשרות שהריבית תעלה בעתיד ותגדיל באופן ניכר את תשלומי המשכנתה וכן בסיכון הכרוך בשינויים בסביבה הכלכלית, כגון הרעה בתנאי שוק העבודה. התממשות של שני הסיכונים יחד בעת ובעונה אחת, אף תעצים את ההשפעה על יכולת ההחזר של הלווים ותגדיל את הסיכון שהם ייקלעו לקשיים בהחזר המשכנתה"

פועל יוצא של חשש זה, על רקע העליות המתמשכות במחירי הדיור, מאפייני המשכנתאות וסביבת הריבית הנמוכה, הוא הגידול בסיכון למערכת הבנקאית. ההנחיות המוצעות מכוונות להקטנת הסיכונים עבור נוטלי המשכנתאות ולמערכת הבנקאית בכללותה

החיסכון הפנסיוני הולך וגדל – מבדיקת אתר הון עולה כי ההפקדות השנתיות באפיקי החיסכון הפנסיוני יסתכמו השנה ב-35 מיליארד עד 40 מיליארד שקל. הערכה זו כוללת ומתחשבת בשכר במשק ובהפרשות על השכר הן מצד המעסיקים והן מצד החוסכים. מדובר בסכום עתק שהולך וגדל מדי שנה בשנה בעיקר כתוצאה מהרפורמה בחיסכון הפנסיוני שהופעלה לפני כשבע שנים ובמסגרתה הוחלט על עלייה הדרגתית בשיעור ההפקדות לחיסכון פנסיוני הן מצד המעסיקים והן מצד העובדים. אם עד אז היקף ההפרשות היה מתחת ל-20 מיליארד שקל בשנה, הרי שמאז כאמור הסכום הוכפל.

הגידול בחיסכון הפנסיוני וזה יכול להיות – קרנות פנסיה, ביטוחי חיים, קופות גמל וקרנות השתלמות, הביא לפריחה חסרת תקדים בשנים האחרונות בחברות המנהלות את הכסף שלנו – הצטברו להם סכומי עתק לנהל שרק הלכו וגדלו. הסכומים האלו זרמו וזורמים לשוק ההון, בין היתר למניות, אך בעיקר לאגרות חוב מסוגים שונים – אגרות חוב ממשלתיות, אגרות חוב קונצרניות (של החברות) ולאפיקים סולידיים (וסולידיים פחות) נוספים. החברות המנהלות הם אותם גופים שהמיקוד שלהם הוא בניהול כספים , לצד חברות ביטוח שהרימו את הכפפה לאור הרפורמה שבין היתר חייבה את הבנקים למכור את פעילויות ניהול הכספים. חברות הביטוח פשוט רכשו את הגופים המנהלים והן היום המובילות בתעשיית ניהול הכספים, לרבות חברות כמו – הראל, מגדל, מנורה, כלל ביטוח , הפניקס ועוד. החברות האלו מנהלות על פי ההערכות סכום של כ-850 מיליארד שקל .

על פי בדיקת הון שנסמכת על נתוני השכר הממוצע, כמות העובדים במשק שיש להם חיסכון פנסיוני ושיעור ההפרשה נראה שבשנה הבאה יסתכמו ההפרשות לפנסיה בכ-40 מיליארד שקל והיקף החיסכון הפנסיוני יגיע ל1,000 מיליארד שקל – טריליון!

בבנק ישראל מדגישים בפרוטוקול הדיון על הריבית כי קצב עליית מחירי הדירות שוב הואץ בחודשים האחרונים. בבנק ישראל מקווים שהצעדים החדשים להגבלת המשכנתאות יסייעו בהפחתת הסיכון של המערכת הבנקאית. מהפרוטוקול עולה כי היקף המשכנתאות הולך וגדל ועמו גם הרכב המשכנתאות שבסיכון. על רקע זה, דוד זקן, המפקח על הבנקים הורה לאחרונה להגביל את היקף המשכנתאות – שיעור ההחזר מהשכר יעמוד על מקסימום של 50%.

כמו כן, הוחלט כי תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור שבה היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה, עולה על 66.7% (שני שלישים). המגבלה תחול על הלוואות בריבית משתנה לכל טווחי הזמן, והיא מתווספת להגבלה הקיימת המגבילה לשליש את חלק ההלוואה לדיור שניתן בריבית משתנה לתקופה קצרה מ- 5 שנים. בנוסף, החליטו בפיקוח על הבנקים כי תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור לתקופה לפירעון סופי העולה על 30 שנים.

בבנק ישראל, מסרו כי ביוני נלקחו משכנתאות בהיקף של 5 מיליארדי שקל, לעומת ממוצע חודשי של 4.4 מיליארדי שקל מתחילת השנה. זה לצד נתוני הלמ"ס על עלייה בסעיף הדיור (שמתבסס על מחירי שכר הדירה) ושעלה בחודש יולי ב-1% מבססים את ההערכה שמחירי הדירות לא נבלמו, אולי ההיפך.

"סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן שמתבסס על מחירי שכר הדירה עלה בחודש יולי ב-1% בהמשך לעליה של 0.3% בחודש יוני", כותבים חברי הוועדה המוניטרית של בנק ישראל במסגרת הדיונים על הריבית, ומוסיפים – "ב-12 החודשים האחרונים עלה סעיף זה ב-3.1%, בדומה לעלייה ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני. במחירי הדירות, הנמדדים על פי סקר מחירי הדירות של הלמ"ס ואינם נכללים במדד המחירים לצרכן, נרשמה במאי-יולי עלייה של 0.5%, והנתון עודכן כלפי מעלה לחודשים קודמים; על פי הנתונים המעודכנים נבלמה הירידה בקצב השנתי של עליית מחירי הדירות, וב-12 החודשים שהסתיימו ביוני הקצב עלה ל-9.3%, לעומת 8.7% ב-12 החודשים שהסתיימו במאי. מספר העסקאות בשוק הדירות ממשיך לגדול".

ולמרות הדגש הגדול על שוק הדירות, בבנק ישראל עדיין לא משנים כיוון ועדיין לא נראית באופק עליית ריבית שאולי תצנן את הביקושים לדירות.

עוד בנושא חדשות

רינה דגני, מנכ"לית ובעלים מכון גיאוקרטוגרפיה, מעריכה כי לא ירשמו ירידות מחירים בשוק הדירות. בראיון לאתר ביזפורטל, אומרת דגני "יש בלבול גדול אצל הציבור. יש הרבה גופים שמפרסמים נתונים. כל אחד צודק, הנתונים נכונים. אבל אחד מדבר על ארבע דירות, השני על דירות חדשות והשלישי על דירות יד שנייה. בן אדם שפוי מתבלבל לגמרי, הוא לא יודע אם המחירים ירדו או עלו".

"השוק לקראת יציבות, שוק הדירות יעלה אולי בפחות משיעור האינפלציה, או בסביבת האינפלציה. בשנה הקרובה תהיה התייצבות, אף אחד לא יודע להגיד מה יהיה בשנים הרחקות. הזוגות הצעירים תמיד היו בבעיה. שהתחתנתי קנינו דירה של 70 מטר ברחוב הטייסים. היום זוג צעיר רוצה 4.5 חדרים בתל אביב. תמיד היה קשה אף אחד לא יכול בלי עזרה מההורים, והממשלה צריכה ליצור צירי תנועה מהירים מהפריפריה למרכז. שיהיה אפשר להגיע במהירות, תוך שלשת רבעי שעה מאשקלון ומהגליל למרכז, והמחירים שם סבירים בהחלט לזוגות צעירים.

דגני סבורה שהמחסור בדירות לא מגיע ל-150 אלף, כפי שמעריכים כיום – "לפני שנה שנתיים דיברו על 40 אלף דירות, אולי 50 אלף והיום זה קפץ ל-150 אלף דירות. איך הגיעו למספר הזה? צריך לרדת מהאולימפוס הנתון לא נכון. פעם דיברו על בנייה בפריפריה, עכשיו רוצים ומדברים על לבנות במרכז, אבל זה חשוב מאוד לבנות בכל הארץ, צריך לבנות בחדרה ובקרית גת".

בכמה השתנה שכר הדירה בחודשים האחרונים

מניתוח של לידר שוקי הון עולה כי מחירי הדירות בישראל זינקו בשיעור חד בחמש השנים האחרונות. מאז 2008 טיפסו מחירי הדירות, על פי ניתוח לידר ב-75% ולהערכת, יונתן כץ, הכלכלן הראשי של לידר, המחירים בהחלט הגיעו לרמה בעייתית ביחס למחירי השכירות וביחס להכנסה הפנויה.

אוקיי הבנו, אומרים את זה הרבה, וזה ממש לא חדש, אבל השאלה אם המחירים ירדו, וזה בהינתן הערכות הכלכלנים והאנליסטים כלל לא בטוח. הרוב חושבים שהעליות יימשכו או שפשוט לא תהיה ירידה (ואז מדובר על שחיקה ריאלית). מה שיותר מטריד בניתוח הזה, הוא עניין המחירים היחסיים – אם מחירי הדירות עלו 75% והם יקרים ביחס לשכירויות, אז מאוד יכול להיות שגדי לאזן את המשוואה הזו, מחירי השכירויות (שכר הדירה ) יתחיל לטפס, ולאחרונה קראנו שזה בדיוק מה שחושבים באקסלנס ובבנק לאומי, ומסתבר שגם בלידר.

להערכת כץ, לא רק בישראל חלה מגמת עלייה חדה במחירי הדיור מאז 2008 – בהונג קונג המחירים עלו ב-91% (מרבעון א' 2008 ועד היום) וב-18.2% בשנה שעברה. בארה"ב המחירים עלו ב-15.1% ב- 15 החודשים האחרונים אך עדיין נמוכים ב- 8.5% מראשית 2008. כץ מדגים את העליות בשוקי הדיור ברחבי העולם ונראה שזה כמעט בכל נקודה על הגלובוס, אם כי לא בשיעורים קרובים לשיעור העלייה בארץ. בשנה האחרונה, מדגיש כץ, עלו מחירי הדירות ב- 9.3%.

קיימות לטענת כץ שתי דרכים עיקריות לבחון עד כמה רמת מחירי הדיור רחוקה משיווי משקל: הסתכלות על היחס של מחירי דיור למחירי שכירות, בהשוואה לרמה הממוצעת ארוכת הטווח (20 שנה אחורה) והסתכלות על שווי הדירה ביחס להכנסה הפנויה, בהשוואה לרמה הממוצעת ארוכת הטווח. במבחנים האלו נמצא שמחירי הדירות עלו בשיעור חד.

עוד בנושא חדשות

בבית ההשקעות אקסלנס סבורים שהיחס בין מחירי הדירות לשכירויות ישתנה בעקבות עלייה בשכר הדירה, מה שיוביל לעלייה באינפלציה. כץ מתייחס לאינפלציה – "מחירי הנפט עלו השבוע לרמה גבוהה של $110 דולר לחבית על רקע עצבנות גוברת סביב מתקפה אמריקאית בסוריה, על אף התנגדות רוסיה. אנו צופים אינפלציה של 2.2% ב-12 החודשים הקרובים", וגם כץ מייחס את העלייה באינפלציה לעלייה בשכר הדירה בחודשים הקרובים. כץ סבור שבשלושת החודשים הקרובים יעמוד מדד המחירים לצרכן על 0.8% ובכל שנת 2013 יעמוד המדד על 2.5%.

בבנק לאומי, נזכיר העריכו לאחרונה כי קצב הבניה ירד לרמות שמגדילות את הפער בין הביקוש לדירות להיצע הדירות. כלומר, מצד אחד יש ביקוש לדירות שעולה על 45 אלף דירות, ומצד שני יש היצע דירות שהולך וקטן (התחלות הבניה ברבעונים האחרונים הצטמצמה), וזה מחזק את הערכת כלכלני בנק לאומי שלא צפויות ירידות מחירים בשוק הדירות. מה שכן צפוי להערכתם לעלות הוא מחירי שכר הדירה. התרחיש הזה די ברור – לבעלי הדירות המשכירים יש נכסים במחיר מסויים והם מצפים לקבל תשואה, ברגע שהמחירים של הנכס עלו בשיעורים כה חדים בשנים האחרונות, צפוי שהתשואה שהוא יפיק, דרך שכר הדירה תהיה גבוה, אבל בפועל שכר הדירה עלה בפחות מהעלייה במחירי הדירות, וזה גרם לתשואה נמוכה יותר על הדירות. להערכת בנק לאומי וכאמור הוא לא לבד – גם לידר שוקי הון וגם כלכלני אקסלנס חושבים כך – שכר הדירה בדרך לעלות.

מה זה מדד שכר הדירה? איך מודדים אותו?

בכמה השתנה מדד שכר הדירה בחודשים האחרונים

כל הכתבות על שכר הדירה

היכנסו כאן לעדכוני מדד תשומות הבניה

הראל מנמיכים תחזית למדד תשומות הבניה. בסקירה מעודכנת, מעריכם כלכלני בית ההשקעות הראל כי מדד תשומות הבניה למגורים בחודשים אוגוסט עד אוקטובר (שלושה חודשים) יעלה ב-0.4%. עד לאחרונה, הם סיפקו תחזית גבוה יותר.

בחודש יולי, נזכיר, מדד תשומות הבניה היה ללא שינוי, ובחודש יוני הוא עלה ב-0.2%. מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה ב-1%.

בהראל סבורים כי מדד המחירים לצרכן בחודשים אוגוסט עד אוקטובר (שלושה חודשים) יעלה ב-0.4%, וכן הם מעריכים ביחס לנתוני הדיור כי סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן (מדובר בעיקר במדד מחירי השכירות) יעלה בתקופה זו (שלושה חודשים) ב-0.6% (העלאת התחזית לעומת התחזית הקודמת) כמו כן, מעריכים בהראל כי מדד מחירי הדירות בבעלות יהיה בתקופה זו ללא שינוי (בתחזית קודמת ציפו לעליה של 0.4%).

מדד תשומות הבניה הוא מדד שבוחן את השינויים במשך חודש בחודש בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. המדד משמש את הקבלנים לצורך הצמדת החובות של רוכשי הדירות (תשלומים שעדיין לא שולמו) ומכאן חשיבותו הגדולה.

עוד בנושא חדשות

התשלומים לקבלן צמודים למדד תשומות הבניה

רוכשי הדירות יכולים לרוב לבחור בשתי אלטרנטיבות – לשלם כמה שיותר מהר לקבלן, ואז לחסוך את עליית מדדי תשומות הבניה, ומנגד הם יכולים לעכב את התשלומים וכך ליהנות מלקיחת משכנתא בשלב מאוחר יותר – זו הדילמה של רוב הרוכשים, כמובן שיש מצבים שאין צורך במשכנתא, ואז השאלה היא האם הרוכשים מעדיפים לחסוך את מדד תשומות הבניה, או להשקיע את הכסף בינתיים בתקווה שהרווח יעלה על ההפסד כתוצאה מההצמדה למדד תשומות הבניה.

ובמצב הנפוץ, השאלה כאמור היא – האם כדאי לקחת מוקדם משכנתא יחסית מוקדם ולשלם לקבלן מהר ככל שניתן? או לקחת משכנתא מאוחר יותר ורק אז לשלם לקבלן?

התשובה לשאלה זו תלויה בעיקר בהוצאה הצפויה של הרוכשים כתוצאה מעליית מדד התשומות למגורים במידה והם לא משלמים מהר לקבלן, בהשוואה להוצאה הצפויה לרוכשים באם הם ייקחו את המשכנתא מוקדם (וישלמו עליה ריבית). אם הרוכשים לוקחים משכנתא בשלב מוקדם הוצאות המימון/ריבית שלהם גדולות יותר, אבל הם חוסכים את העלייה במדד תשומות הבניה, ולכן השאלה – מה יעלה יותר – המדד או המשכנתא? מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבניה כאמור ב-1%, כך שהקצב, מתקרב ל-2% ( אם כי, ייתכנו בפועל סטיות משמעותיות מהערכה זו). בשנה שעברה עלה מדד הבניה למגורים ב-3.3%.

את ההערכות (כל אחד והערכותיו לגבי מדד תשומות הבניה השנתי) צריך להשוות מול ריבית המשכנתא, ובהינתן הריבית (שעשויה להשתנות בין הרוכשים השונים) יש לקבל את ההחלטה – האם להקדים את התשלום לקבלן או ההיפך. יודגש שבמקביל יש להתחשב בשיקולים שאינם כלכליים, לרבות בשאלה האם אנו רוצים להעביר את כל הכסף לקבלן כבר בשלב מוקדם? מה התחזית הצפויה לריבית המשכנתא בטווח הקרוב, ומה העיתוי האידיאלי מבחינתנו לקחת את המשכנתא? ועוד.

היכנסו כאן לעדכוני מדד תשומות הבניה

לפני שאתם חותמים על משכנתא – לחצו כאן לבדיקה נוספת – זה יכול להיות משתלם! 😆

היכנסו כאן למדד המחירים לצרכן המעודכן!

בבית ההשקעות אקסלנס מעריכים כי מדד המחירים לצרכן בחודש אוגוסט עלה ב-0.5%. התחזית הזו היא מעל הקונסנזוס של האנליסטים ומבטאת את הערכות מחלקת המחקר באקסלנס כי מחירי השכירויות יעלו כבר בקרוב בשיעור חד.

"אנו מניחים כי האינפלציה תמשיך להרים ראש. לאחר יותר משנתיים במהלכם הערכנו כי האינפלציה בישראל תתמתן משמעותית, המגמה עשויה להתהפך בקרוב", כותבים כלכלני מחלקת המחקר ומוסיפים – " אחד הגורמים המשמעותיים לאינפלציה הנמוכה (ולתחזיות כמובן) היתה התמתנות צפויה בסעיף הדיור במדד. האצה מחודשת של מחירי הנדל"ן עשויה להגיע גם למחירי השכירויות בקרוב מה שיאיץ את קצב האינפלציה. התאוששות בצמיחה, בצריכה הפרטית ומחירי הנפט הגבוהים רק יספקו רוח גבית נוספת".

באקסלנס סבורים כי האינפלציה ב-12 החודשים הבאים תהיה 2.3% וזו גם תהיה האינפלציה בשנת 2013.

במחלקת המחקר של קבוצת הפיננסים, הראל סבורים שהמדד בחודש אוגוסט יעלה ב-0.4%, ובחודש ספטמבר ב-0.1%. המדד בשנה הקרובה צפוי להערכתם לעמוד על 2%.

עוד בנושא חדשות

פסגות – מדד אוגוסט עלה ב-0.2%

כלכלני בית ההשקעות פסגות מעריכים כי מדד המחירים לצרכן בחודש אוגוסט עלה ב-0.2%, נתון נמוך ביחס להראל ולאקסלנס. בפסגות מסבירים את העלייה במדד על רקע עליית מחירי הדלק, הדיור והפירות והירקות. להערכתם – "מחיר הדלק עלה ב-2.2% בשל התייקרות מחירי האנרגיה בעולם שקוזזה באופן חלקי על ידי היחלשות הדולר.סעיף הדיור צפוי לעלות ב-0.7%, בעיקר מסיבות עונתיות. מחירי הנסיעות לחו"ל וטיסות בארץ ירדו ב-0.7% מסיבות עונתיות. סעיף הפירות וירקות צפוי לעלות ב-3.8% מסיבות עונתיות".

בחודש ספטמבר יירד , להערכת כלכלני פסגות, מדד המחירים לצרכן ב-0.1%. "מחיר הדלק זינק ב-3.2% על רקע החששות מתקיפה אמריקאית בסוריה שהעלו את מחירי האנרגיה בעולם ובמקביל הובילו להיחלשות השקל מול הדולר", כותבים הכלכלנים אך מדגישים כי – "השפעת החג שחל מוקדם השנה על המדד תבוא לידי ביטוי בעיקר בסעיף המזון שיעלה ב-0.4%, גבוה מהתוואי העונתי. לעומת זאת, העלייה בסעיף במדד אוקטובר תהיה השנה מעט חלשה יותר מבדרך כלל. מחירי מופעי התרבות יורדים בכ-7% בשל סיום החופש הגדול. מחירי הנסיעות לחו"ל וטיסות בארץ ירדו ב-2.5% מסיבות עונתיות.

בחודש אוקטובר צפויה להערכת פסגות עלייה של 0.2% במדד המחירים לצרכן. "סעיף הדיור נוטה לרדת בחודשים אוקטובר-ינואר. באוקטובר הסעיף יירד בקצב של 0.1%", מעריכים בפסגות, "מחירי ההלבשה וההנעלה יעלו ב-4.1%, עלייה חלשה מעט מהתוואי העונתי.כאמור, סעיף המזון יעלה רק ב-0.3%, נמוך מהתוואי העונתי וזאת מכיוון שהחג חל השנה בתחילת ספטמבר.

תחזיות האינפלציה של פסגות ל-12 חודשים הקרובים עומדת על 1.7%. התחזית, מדגישים בפסגות, מבוססת על הנחת אי שינוי במחירי הנפט ובשער חליפין דולר/שקל. כמו כן, התחזית היא בהנחה שלא תהיה עליה נוספת במחיר החשמל ב-2014, על אף ההתבטאות של יו"ר רשות החשמל

פועלים – מדד אוגוסט עלה ב-0.3%

כלכלני בנק הפועלים צופים כי מדד אוגוסט יעלה בשיעור של 0.3% והוא יושפע מעליות עונתיות במחירי הנופש וההבראה בארץ ובחו"ל. "בנוסף תשפיע העלייה במחיר הבנזין בשיעור חד של 2.3%", מציינים בפועלים ומוסיפים – "עקב העלייה במחיר הנפט העולמי, והמשך העלייה בסעיף הדיור המודד את השינויים בשכר הדירה. מנגד ישפיעו הירידות העונתיות הצפויות במחירי ההלבשה וההנעלה עם התעצמותן של מכירות סוף עונת הקיץ, ירידה מתונה במחירי הפירות והירקות בניגוד לעונתיות הרגילה, וכן התיסוף בשער החליפין של השקל מול הדולר בשיעור של 0.8% (בממוצע חודשי)".

מדד ספטמבר צפוי להערכת כלכלני פועלים לעלות בשיעור של 0.3% הוא יושפע מעלייה במחירי התוצרת החקלאית הטרייה במחירי הבשר והעופות הטריים. "בנוסף יעלו גם מחירי ההבראה והנופש עקב התגברות הביקושים לקראת החג החל השנה בתחילת החודש", מעריכים בפועלים , "כן תשפיע העלייה החדה במחירי הבנזין בתחנות בשיעור של כ-3% עקב העלייה במחיר הנפט הגולמי, שער החליפין של השקל מול הדולר ועדכון במס הבלו. מנגד ימשיכו לרדת עונתית מחירי ההלבשה וההנעלה".

האינפלציה החזויה לשניים עשר החודשים הבאים עודכנה על ידי פועלים ל-2% ולשנת 2013- 2.2%. בתחזית נלקחו בחשבון התנודות במחירי הנפט והסחורות ושערי החליפין בעולם, וכן השפעות עונתיות על התוצרת חקלאית, הלבשה, הנעלה, הבראה ונופש בארץ ובחו"ל.

ומסיכום של ארבעת הגופים האלו, ניתן לראות שהפעם הדעות חלוקות, והמרווח בין התחזית הנמוכה ביותר לגבוה ביותר רחב מאוד. בבית ההשקעות אקסלנס סיפקו תחזית גבוה – 0.5%, ואילו מנגד בבית ההשקעות פסגות סיפקו את הרף התחתון – 0.2% בלבד – נחכה ונראה מי צודק.

היכנסו כאן למדד המחירים לצרכן המעודכן!

סקירה של כלכלני בנק לאומי על שוק הדירות מחזקת את ההערכה כי הסיכויים לירידת מחירי דירות בטווח הקרוב, נמוכים וכי הביקוש לדירות עולה על ההיצע. "ברביע השני של השנה הסתכמו התחלות הבניה החדשות ב-9,486 יחידות דיור (להלן יח"ד, הנתונים מנוכי עונתיות)" מעדכנים בלאומי ומוסיפים – "רמה זו משקפת קצב שנתי של כ-38 אלף יח"ד, אשר הינו נמוך ביחס לממוצע ב-3 השנים האחרונות אשר עומד על כ-43 אלף יח"ד.

"נראה שרמה זו נמוכה ביחס לצרכי המשק הנאמדים להערכתנו בכ-45 אלף יח"ד לשנה לפחות. הערכה זו מתבססת על מספר גורמים, ביניהם הגידול השנתי במספר משקי הבית, העומד בממוצע על כ-39 אלף משקי בית, ומספק אומדן לביקוש השנתי הבסיסי לדירות מגורים חדשות, וכן על רקע פערי הביקוש המצטברים בשנים הקודמות וגורמים נוספים כמו גרט של בתים ישנים ובניית בתים חדשים במקומם (לדוגמא במסגרת "פינוי בינוי").

"בחינת נתוני מלאי הדירות, התחלות הבניה ומשקי הבית בין השנים 1996 ועד 2012 מעידה על מחסור מצטבר בתוספת ההיצע של דירות מול תוספת הביקוש הנובעת מן הגורמים הנ"ל. למרות שבשנים 2010 ועד היום ניתן אמנם לראות גידול מסוים בהיקף גמר והתחלות הבניה להערכתנו קצב זה אינו מספק כדי "לפצות" על המחסור בהיצע שהצטבר בשנים הקודמות, בפרט בשנים, 2001-2008 יחסית לביקוש ה"שוטף". המצב המתואר לעיל בא לידי ביטוי בירידה של רמת המלאי הבלתי מכור של דירות חדשות מאז שנת 2011 ועל רקע זה אנו מעריכים כי מחירי הדיור ימשיכו לעלות בשנה הקרובה לפחות.

"הגורמים אשר עשויים למתן את שיעורי העלייה במחירי הדיור הם שינוי מגמה בתחום ההיצע תוך גידול בהיקף התחלות הבניה לכ-45-50 אלף דירות בשנה לאורך מספר שנים ובמידה משנית התמתנות בביקושים בין השאר על רקע הוראות הפיקוח על הבנקים בתחום המשכנתאות. העלייה ברמת הריבית לטווח ארוך בעת האחרונה אם תתמיד עלולה גם היא לצמצם את הביקוש למשכנתאות ולהביא לשינוי מסוים בהרכב השוק ולמתן את העלייה במחירי הדיור אך זאת תוך עלייה בשכר הדירה".

כלכלני בית ההשקעות פסגות מעריכים כי מדד המחירים לצרכן בחודש אוגוסט עלה ב-0.2% על רקע עליית מחירי הדלק, הדיור והפירות והירקות. להערכתם – "מחיר הדלק עלה ב-2.2% בשל התייקרות מחירי האנרגיה בעולם שקוזזה באופן חלקי על ידי היחלשות הדולר.סעיף הדיור צפוי לעלות ב-0.7%, בעיקר מסיבות עונתיות. מחירי הנסיעות לחו"ל וטיסות בארץ ירדו ב-0.7% מסיבות עונתיות. סעיף הפירות וירקות צפוי לעלות ב-3.8% מסיבות עונתיות".

מנהל קרן הנאמנות – סיגמא (4D) מניות חו"ל (מספר קרן: 5115514) מעדכן כלפי מטה את דמי הניהול מ-2.4% ל-0.6% החל מ-3 בספטמבר – "מנהל הקרן מתכבד להודיע, כי החל מתאריך כניסת השינוי לתוקף, ועד ליום 03/03/2014 (כולל) יחול מבצע בשכר מנהל הקרן, בתום תקופת המבצע (ביום 04/03/2014), יהיה שכר מנהל הקרן בשיעור 1.2% מהשווי הנקי השנתי הממוצע של נכסי הקרן. בתום תקופת המבצע ידווח מנהל הקרן אודות השינוי בשיעור דמי הניהול בכפוף להוראות כל דין".

הורדת דמי הניהול בסיגמא מגיעה למרות שבתקופה האחרונה נוטים מנהלי הקרנות להעלות את דמי הניהול בשיעורים משמעותיים. זה לא שאין גם הורדות דמי ניהול אבל החלק הדומיננטי של הודעות על שינוי בדמי ניהול הוא העלאות דמי ניהול ובמיוחד באפיק הסולידי.

למדריך קרנות נאמנות

קבינט הדיור אישר מתן סבסוד שכר דירה לשוכרים בפריפריה. הקבינט החליט על סבסוד שכר דירה לשוכרים בסכום של 800 עד 1,200 שקל בחודש וכן מתן סבסוד ליזמים שיבנו דירות להשכרה בפריפריה. שר האוצר יאיר לפיד, אמר כי בישיבה הבאה של קבינט הדיור צפויה להגיע לדיוןבין החברים בקבינט הצעת החלטה להקמת חברה ממשלתית שתופקד על הקמת 150 אלף יחידות דיור, רובן להשכרה.

ההצעה הנוכחית לתמיכה בשכר דירה בפריפריה הינה במקור של שר האנרגיה, המים והתשתיות סילבן שלום, שמכהן גם כשר לפיתוח הנגב והגליל. שלום הציע שורה של צעדים לעידוד ההתיישבות בפריפריה. הקבינט אישר מתן סבסוד ליזמים שיבנו דירות להשכרה (עד 170 אלף שקל לדירה) והסבת מבני ציבור למגורים. על פי התוכנית, יינתן סבסוד שכר דירה למאות משפחות ויחידים שיעברו לגור בשכירות בהתיישבות העירונית בנגב ובגליל, באמצעות השתתפות בשכר דירה בגובה כאמור של 800 שקל עד 1,200 שקל לחודש לתקופה של עד שנתיים. עלות חבילת הסיוע מוערכת ב־110 מיליון שקל.

כמו כן, החליט קבינט הדיור על שורה של צעדים שמטרתן להקל על מצוקת האשראי של הקבלנים. אושרה הצעת לפיד, לפיה 15% מהוצאות הפיתוח ייגבו בתוך 50 יום מבחירת הזוכה במכרז, ויתרת הסכום תיגבה 170 יום מפרסום תוצאות המכרז. כיום, נדרשים יזמים לשלם את הוצאות הפיתוח בתשלום אחד עד 50 יום מפרסום תוצאות המכרז. המהלך טוענים בקבינט הדיור – "יסייע בהצלחת שיווקי קרקעות המדינה כחלק ממדיניות הממשלה להגדלת היצע הדירות למגורים".

כן הוחלט על הקמת צוות בינמשרדי שיבחן הקלות בחובת הקבלנים למתן ערבות חוק מכר, ערבות בנקאית שמבטיחה את הכספים ששילם רוכש הדירה. אמנם, אין עוררין על חשיבות ערבויות חוק מכר, במיוחד על רקע קריסת חברות נדל"ן (במיוחד חפציבה), אבל קבינט הדיור אישר היום לבחון הפחתה משמעותית של שיעור הערבות מצד הקבלנים, גם על ידי קיצור תקופת הערבות או על ידי דרכים חלופיות להבטחת כספי רוכשי הדירות. הצעה זו של לפיד אמורה להתגבש על ידי הצוות הבינמשרדי בתוך 60 יום.

ובנוסף, מתקיימים דיונים לגיבוש תוכנית להקמת 150 אלף דירות. לצוות ניתנו 90 יום להגשת ההמלצות, שטרם הוגשו. "מדובר במהלך המהווה חלק חשוב בתכניתנו לייצר מלאי מספק של דיור להשכרה ודיור בר השגה בכל רחבי הארץ" אמר לפיד בקשר להקלות ולתמיכה בשכר הדירה בפריפריה, והוסיף – "הפרויקטים אשר נכללים בתכנית יסייעו לפיתוח הנגב והגליל ולתמרוץ מעבר אוכלוסיות חזקות לפריפריה".

עוד בנושא חדשות

השר לפיתוח הנגב והגליל סילבן שלום אמר – "ההחלטה שהתקבלה היום בקבינט הדיור היא בשורה משמעותית אשר תשנה את מפת הדיור בנגב ובגליל. התכנית מתבססת על מודלים אשר ייצרו בזמן קצר יחסית דיור להשכרה בהתיישבות העירונית והכפרית ובכך תיתן מענה לביקוש ההולך וגדל לדיור להשכרה באזורים אלו. ההטבות הכלולות בתכנית יפחיתו את העומס הכלכלי על המשפחות והצעירים, ויאפשרו להם לעבור להתיישב בנגב ובגליל. מדובר בצעד נוסף וחשוב בדרך להבאת 300 אלף תושבים חדשים לנגב ולגליל בעשור הקרוב".

מה זה מדד שכר הדירה וכמה הוא עלה בשנה האחרונה?

מה חושבים בבית ההשקעות אקסלנס על שכר הדירה, ומה יקרה להערכתם לשכר הדירה בשנה הקרובה?

מה חושבים בבנק לאומי על מחירי השכירות ומה התחזית שלהם להמשך…