מי שמתעניין לראשונה בהשקעות נדל"ן בחו"ל, מאוד חשוב להבין מאיפה בדיוק להתחיל. מאוד קורץ להצטרף בהקדם למשקיעים שכבר נהנים מתשואות נאות, ליהנות ממחירי נכסים נוחים יותר מאשר בארץ ומגוון רחב יותר של סוגי השקעות. משקיעים פרטיים וחברות מביעים עניין בהשקעות נדל"ן מעבר לים אך לפני שמתחילים, יש להיות ערים לדגשים מגוונים.
המדריך המקוצר שלפניכם יתאר את השלבים הראשונים שכל משקיע צריך להכיר. למשל – האם לבחור מדינת יעד להשקעה רק לפי מחיר הנכסים או אולי לפי ביקוש או לפי המלצות? ועוד לפני כן, הדבר החשוב למתחילים הוא להכין שיטת עבודה מסודרת, להבין יותר על שוק היעד ולהקפיד על דגשים שמונעים טעויות יקרות ערך.
בחירת המדינה שבה כדאי להשקיע
השלב הראשון שבו צריך להתחיל כל מדריך להשקעה בנדל"ן בחו"ל הוא איך לבחור את המדינה המתאימה לצורך השקעה. הבחירה הטובה ביותר תהיה לפי המטרות הרצויות לכם. למשל האם אתם מחפשים הכנסה שוטפת ויציבה או שאתם מכוונים יותר לכיוון של עליית ערך של הנכס. בנוסף צריך לפקוח עיניים ולהתרשם מהיציבות של כלכלת המדינה, ערך המטבע, מחירי הנדל"ן הריאליים והרגולציה בתחום המקרקעין.
השקעה במדינות שונות נבדלת גם בהיבט של מעורבות וניהול מבחינת המשקיע. במדינה עם מיסוי נוח וחוקי רישום נכסים מסודרים, למשקיע מובטח ראש יותר שקט. מומלץ להתחיל ללמוד את ההשקעות במדינה שנחשבת לנוחה מבחינת משקיעים זרים. בנוסף, צריך להיזהר ולא להתפתות להצעות שמבטיחות תשואה מאוד גבוהה, לא הגיונית ולא ריאלית. אלה הצעות שעלולות להפיל משקיעים בפח!
בדיקת שוק הנדל"ן ואפיון הסביבה והאיזור
לפני רכישת נכס תמיד חשוב לבדוק היטב את האזור שבו ממוקם הנכס. נתונים שכדאי לבדוק כוללים שיעור גידול האוכלוסייה, ביקוש להשכרה, תשתיות, תכניות פיתוח וכדומה. המידע מאפשר להעריך את רמת הסיכון ביחס לפוטנציאל בעליית ערך הנכס.
משקיעים שלא בודקים את הדברים מראש עלולים לבחור נכסים שאינם מושכרים בקלות או נכסים שרושמים די מהר ירידת ערך. ניתוח נתוני השוק והסביבה נותן ערך למשקיע, וצריך להיזהר על הליכה עיוורת אחרי הבטחות מצד בעלי נכסים למכירה או מתווכים.
דגשים של רגולציה ועלויות נלוות לעסקה
כל מדינה מפעילה נהלים משלה בעניין רישום בעלות, אישור עסקאות ומיסוי על נדל"ן. צריך להבין מהו המס והאם יש אמנת מס משותפת עם ישראל. לעיתים המשקיע נדרש לחובת דיווח כפולה מול ישראל וצריך גם להביא בחשבון את העלויות הנלוות לעסקה (כמו עלות עורך דין, רשם מקרקעין ומתווך).
מיסוי ועלויות נלוות שלא מביאים מראש בחשבון עלולים להשפיע על חישובי התשואה נטו. אם לא נערכים להיבטים כמו מס רווח הון, מס רכוש או עלויות אחזקה וניהול – ההפתעות בהמשך הדרך לא יהיו נעימות. כמו כן, בבחירת חברת ניהול, תנו דגש על אמינות, בדקו את הרקע העסקי שלהם. חברת ניהול איכותית ויעילה יכולה לחסוך לכם זמן, כסף והכנסת שוכרים לא רצויים.