עדכון אוקטובר 2026: מדרגות מס הרכישה על דירה יחידה ב-2026 מוקפאות עד 15.1.2028: 0% עד 1,978,745 ש"ח, 3.5% עד 2,347,040 ש"ח, 5% עד 6,055,070 ש"ח, 8% עד 20,183,565 ש"ח ו-10% מעל הסכום הזה. לחישוב: מחשבון מס רכישה.

תמ"א 38 התקבל, מה מס הרכישה, היטל ההשבחה, מס שבח, ארנונה והוצאות נוספות

יש רוב לתמ"א 38, הבניין יחוזק, תקבלו מעלית עוד קומה, הערך יעלה. ולמרות תקופה קשה של רעש, לכלוך ופחות נגישות בסוף הערך של הנכס יעלה. אבל צריך לשלם עם זה?

בדרך כלל הדיירים אינם נושאים בכל הוצאה שהיא הקשורה למימוש הפרויקט. לא לשווא העסקה מכונה "עסקת נטו" ולכן יש לבדוק היטב שלבד מחובות או תשלומים אישיים שאינם נובעים במישרין מהעסקה, כגון מסים, הדייר לא צריך לשלם. אומנם בעוד מבנה העסקה אינו מצריך תשלום מצד הדיירים בכל הנוגע לאנשי המקצועי שמקבלים את שכרם מהיזם, עבור היתכנות הפרויקט יש מי שטוען כדאי לשקול תשלום מצד בעלי הדירות או עבור עו"ד. הדבר כמובן נתון לשיקול הדעת של בעלי הדירות כמו גם למצבם הכלכלי. עבור היתכנות כלכלית יש כלים ומחשבונים ברשת המאפשרים את זה. וברוב המקרים שכר טרחת העורך דין משולם על ידי היזם, גם אם מטעמכם, אבל כדאי לשים לב שהוא לא מקבל תקצוב נמוך מדי.

מיסוי – פטור מס שבח לתמ"א, מס רכישה רק על הדירות החדשות, פטור או הנחה מהיטל השבחה

עניין המיסוי הוא מורכב. החוק כולל סעיפים וסייגים רבים ועל-כן אמידת חבות המס מצריכה ניתוח מעמיק על-ידי מומחים. ככלל, לעניין מס שבח – המוטל על רווח הנובע ממכירת הנכס – לכאורה קיימת חבות מס, אך תמ"א 38 מעניקה פטור מלא ממס שבח על הזכויות הנוספות מכח התמ”א. באותו הזמן, זכויות מכח תב”ע (תוכנית בניין עיר) אינן פטורות.

מס רכישה – המוטל בעת רכישת נכס – ישולם במלואו על דירות היזם החדשות בלבד. היטל השבחה – תשלום חובה הנדרש מבעל בית על אישור תכנית בוועדה המקומית – בעסקה רגילה (תב"ע) ההיטל יהיה בשיעור של 50% מערך ההשבחה. אך ככל שזה נוגע לתמ”א 38/1,מסלול חיזוק ותוספת קומות, יהיה לדיירים פטור מלא מהיטל השבחה. בנוסף בתמ”א 38/2 – פרויקט הריסה ובנייה מחדש – יחול ההיטל על התוספות שמעבר לזכויות התמ”א בגובה של 25% בלבד.

ארנונה – הנחה לקישים

ארנונה ממשיכים לשלם כרגיל. עם זאת, בפרויקטים של תמ"א 38 החליט משרד הפנים על מתן הקלות לדיירים בני הגיל השלישי בפרויקט, כדי להתיר חסמי התנגדות הנובעים מחשש לזינוק בתעריף הארנונה, כיוון ששטח הדירה גדל. לפי התקנות החדשות, במהלך 5 השנים הראשונות מרגע קבלת הדירה ישלמו אותם דיירים ארנונה מופחתת על השטח המורחב: בשנתיים הראשונה יקבלו 100% הנחה, בשנה השלישית 75% הנחה, בשנה הרביעית 50%, ובשנה החמישית 25%.

בכל מקרה, כדאי לבדוק את הנושא ברשות המקומית עוד בשלבים המוקדמים של הפרויקט. לעתים גם ברשות המקומית לא מודעים לתקנות חדשות ויש ליידע אותם.

מה הרוב הדרוש לתמא 38 ומי יכול להתנגדהאם שוכרים זכאים לפיצוי בתמא 38?

הסבר מורחב: איך מתכננים את העלויות בפרויקט תמ"א 38

בפרויקט תמ"א 38 הדיירים מקבלים חיזוק מבנה ושיפורים, ולעיתים גם הרחבה של הדירה. עם זאת, ייתכנו עלויות ומסים, ושינויים בתשלומי הארנונה ובהוצאות האחזקה אחרי הפרויקט. כדאי לברר מראש מה מכסה היזם ומה תצטרכו לשלם בעצמכם. לפני שחותמים, כדאי גם לבקש את התוכנית האדריכלית המלאה ולוודא שההרחבה שמוצעת לכם מופיעה בה.

דוגמה להמחשה: נניח שהדירה שלכם מתרחבת ב-12 מ"ר ומקבלת מרפסת. אם הארנונה היא 60 ש"ח למ"ר בשנה (מספר להמחשה), התוספת תהיה כ-720 ש"ח בשנה. גם דמי הוועד יעלו אם תתווסף מעלית. לעומת זאת, שווי הדירה צפוי לעלות, למשל ב-200,000 ש"ח. המספרים להמחשה בלבד, אבל כדאי לחשב גם את העלויות השוטפות.

טעות נפוצה היא להתרכז רק בהרחבת הדירה, ולשכוח את ההוצאות השוטפות שיעלו אחרי הפרויקט, כמו ארנונה, ועד בית ותחזוקה של מעלית.

האם יש פטורים ממס?

קיימות הקלות מס בפרויקטים כאלה, בתנאים מסוימים. יש לבדוק מול יועץ.

מה קורה בזמן הבנייה?

בדרך כלל הדיירים נשארים בדירה, ויש הפרעות לתקופה.

מי אחראי לליקויים?

היזם, לפי ההסכם ולפי החוק.

צעדים מעשיים לפני שמחליטים

• שאלו את היזם בדיוק מה הוא מכסה.
• חשבו כמה תעלה הארנונה אחרי ההרחבה.
• העריכו את דמי הוועד החדשים אם תתווסף מעלית.
• בדקו את הקלות המס עם יועץ.

לחישוב לפי הנתונים שלכם: מחשבון מדד אחזקת דירה

---

עדכונים: 24.10.2026 – נוספה פסקת עדכון (מדרגות מס רכישה 2026), ונוסף קישור למחשבון.