מה הרוב הדרוש לתמ"א 38? מי יכול להתנגד? מה זכויות המבוגרים, החולים והנכים?

רוב הדיירים בבניין מרוצים מאוד מהתמ"א 38 שהוחלט עליו בבניין. לא אתם. לכם טוב בבניין כמו שהוא ובטח אם מדובר בפרויקט מסוג הריסה, שבו צריך לגור במקום חדש לגמרי. מה אפשר לעשות?

קודם כול הרוב הדרוש לתמ"א 38 משתנה לפי סוג הפרויקט. אם מדובר בפרויקט מסוג חיזוק המבנה  הרוב הדרוש הוא 66%, בפרויקטים של הריסה ובנייה הרוב הדרוש הוא 80%.  אם כי היום יש הצעות שונות להוריד את הרוב הדרוש לפרויקטים מעין אלו ל-51% מהדיירים. כאשר מתבצעת עבודה הכוללת תוספות בנייה והרחבת דירות של עד 25 מ"ר נדרש רוב של 60%,

אם בכל זאת אתם חושבים שאתם בשום ופנים ואופן לא יכולים לעמוד בעבודות על הפרויקט או בדיור תצטרכו להציג נימוקים משמעותיים.

העילות המוצדקות להתגדות למרות רוב לתמ"א 38

עילות להגשת ההתנגדות יכולות להיות מבוססות על טענות הנדסיות, תכנוניות או אדריכליות. למשל, אפשר לטעון שהתוכנית אינה עומדת בתנאי התב"ע באזור, שהבניין כבר מחוזק מפני רעידות אדמה, שהבנייה תפגע בנוף הנשקף מחלונות השכנים ושהבניין המחודש אינו מתאים באופיו לשאר הבניינים ברחוב.

הוועדה המקומית מוסמכת לאשר את ההתנגדות, או לדחות אותה ולקבוע כי התוכנית תמשיך כמתוכנן.  אז אפשר להגיש התנגדות למפקח על המקרקעין, בטענה לפגיעה משמעותית בזכויותיהם של בעלי הדירות המתנגדים.

המפקח על המקרקעין מוסמך לאשר או לדחות את בקשת ההתנגדות, בהתבסס על איזון בין זכויות הדיירים המתנגדים, זכויותיהם של הדיירים אשר מעוניינים לבצע את הפרויקט, וכן האינטרס הציבורי: חיזוק בניינים ישנים. כמו כן יבחן המפקח על המקרקעין האם עקרון השוויון בין בעלי הדירות נשמר.

מבוגרים – לא עולה דמי ועד בית (במבחן הכנסה) והנחה בארנונה

בחוק אין מענה להגנה על קשישים אך יש בכל זאת כמה הטבות.  כמו כן הפסיקה אינה מכירה בזכות קשישים להתנגד אם הושג רוב דרוש בנימוקים משכנעים.

עם זאת, המחוקק קבע זכויות שהיזם חייב לתת ולפעול להשגתן עבור בני הגיל השלישי בפרויקטים מסוג זה. הטבות אלו נובעות משני חוקים עיקריים: הנחה בארנונה והנחה בדמי הניהול של הבניין החדש.

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מ-2016 קובע פטור מהוצאות ניהול ותחזוקה לתקופה של 5 שנים אם הדירה שקיבל הדייר בפרויקט היא דירתו היחידה, הוא הגיע לגיל הפרישה והוא מקבל גמלת הבטחת הכנסה.

כלומר, אם אתם בגיל פרישה, יש לכם דירה אחת בלבד ואתם מקבלים גמלת הבטחת הכנסה, תהיו זכאים לפטור מתשלום דמי הניהול שחורגים מדמי ועד הבית ששילמתם בגין דירתכם הישנה.  אם שילמתם 80 שקל לחודש ועד בית בדירה הישנה ובדירה החדשה דמי הניהול הם 300 שקל, תקבלו מהיזם פטור גורף של 200 שקל לחודש למשך 5 שנים מיום מסירת הדירה החדשה לידכם.

במקרה של הארנונה החוק לא החלטי אבל מאפשר לרשות המקומית על פי שיקול דעתה לתת הנחה מכובדת בגובה הארנונה במתחם פינוי ובינוי, ומכאן שגם הריסה ובנייה. הנחה זו תינתן רק אם הדירה החדשה שקיבלתם היא דירתכם היחידה והיא תהיה בגובה ההפרש שבין סכום הארנונה הקודמת לסכום הארנונה בדירה החדשה. זאת, עד 4 שנים ועד שיעור מרבי בתנאים הבאים: שנה ראשונה – 100% הנחה; שנה שניה – 75%; שנה שלישית – 50% ושנה רביעית – 25%. בקשו את מלוא ההנחה המגיעה לכם מהרשות המקומית.

חולים ונכים

גם מבחינת חולים ונכים החוק לא מתייחס ואם החולה לא יגיש עתירה מפורטת, אין מניעה מביצוע של קיום הפרויקט. אם כי הפסיקה בכמה מקרים לא עצרה את הפרויקט אלא שינתה אותו. כך במקרה של דייר עם כיסא גלגלים חויב היזם להפוך את המעלית לנגישה עבורו. כמו כן טען שהוא רגיש לרעשים והרעש מוציא אותו מאיזון. הפסיקה של ועדת הערר קבעה שהרעש סביר ולכן אין מניעה מקיום הפרויקט. כך גם היה מקרה של פסיקה של משפחה עם ילדה נכה שקבעה כי יש להרחיב את המעלית ואת החדרים.

אבל נכות אינה מזכה אוטומטית. היו  מקרים שבקשת נכים נדחו, כיוון שסירבו לחתום אף שהוצעה להם הנגשה והתאמה לצורכיהם. כך גם במקרה של חולים הפסיקה לרוב דורשת מהיזם להתאים את הבנייה לצרכיו של חולה, נכה, קשיש וערירי. אך כמעט לא מביאה לביטול הפרויקט.

לסיכום, המצב כיום מאפשר להתנגד לפרויקט שבו הושג רוב בנימוקים משכנעים אך הפסיקה ממעטת לאשר התנגדויות. גם במצב של חולים ונכים וקשישים הפסיקה תעודד למצוא פתרונות לפי כל מצב לגופו ולא תאשר עצירה מלאה של הפרויקט ברוב המקרים.

האם שוכרים זכאים לפיצוי בתמא 38?

קנס בגובה 5 מיליון שקלים לחברה שהטעתה קשישים

נכים – איך קובעים אחוזי נכות? מהן הזכויות וההטבות?