ברחוב התאנה בקיסריה, גוש 10620 חלקה 289, שני אחים ובנות הזוג קנו בנובמבר 2022 בית דו־משפחתי באמצע בנייה. כל מחצית נרשמה בחוזה ב־5.5 מיליון שקל. הם דיווחו על קרקע וביקשו מס רכישה 5%. מנהל מיסוי מקרקעין חדרה אמר שזו דירה נוספת, והעמיד שווי מכירה 6.5 מיליון לכל חצי, כי ל־5.5 מצטרף מיליון שקל חוב קבלן שכבר התגבש. ועדת הערר בתל אביב, בראשות השופט הרי קירש, דחתה את העררים פה אחד. גמר טיח מבפנים ומבחוץ זה דירה, לא הרפתקת בנייה עצמית.

החשבון מהסיפור הזה, לא מטבלה כללית. 5% על 5.5 מיליון זה 275 אלף שקל. 8% על 6.5 מיליון, מדרגת דירה נוספת עד 6,055,070 שקל, זה 520 אלף. הפער 245 אלף שקל על אותה מחצית. שתי מחציות באותו בניין: כמעט חצי מיליון שקל מס נוסף, בלי שהטיח יבש לגמרי. מי שסוגר דו־משפחתי בשלב הזה פותח את מחשבון מס רכישה על השווי שרשות המסים רואה, לא רק על הסכום בשורה 4.1 בחוזה.

המוכרים, רוני ביטון ויובל אהרון, קנו את המגרש ב־11.3.2021 והוציאו היתר הריסה ובנייה ב־7.4.2021. ב־5.6.2022 חתמו עם שתי חברות קבלניות על חוזה בנייה ב־4 מיליון שקל כולל מע״מ, שני מיליון לכל מוכר. ב־2.11.2022 נחתמו שני חוזי המכר. באותו יום הבנייה כבר עמדה בגמר טיח. כל רוכש נכנס בנעלי המוכר מול הקבלן: מיליון שקל חוב קיים על עבודה שבוצעה, ועוד מיליון על יתרת העבודה. החברות הקבלניות הן של אבות המוכרים. השופט כתב שזו נסיבה יוצאת דופן, גם בלי לראות במוכר ובקבלן אותה ישות.

ההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין אומרת שדירה שבנייתה לא נגמרה נחשבת דירת מגורים אם יש התחייבות מצד המוכר לסיים. הרוכשים טענו שאין: המוכר התנתק, והקבלן לבד. הוועדה הלכה אחרי מהות החבילה. הומחו מלוא הזכויות מול הקבלן עד טופס 4. לא היה שלד עירום. חוזה המכר וחוזה הבנייה שלובים: בלי הערת אזהרה התשלום לקבלן נדחה, ובלי סיום התמורה למוכר אי אפשר לבטל את חוזה הבנייה. מתוך כ־15 מיליון שקל ששולמו על שתי המחציות והבנייה, 14.5 מיליון הלכו למוכרים ורק חצי מיליון לאחת החברות. זה לא מגרש ריק עם קבלן שתבחר מחר.

בלמ״ס, ב־2025 כ־37.5% מהדירות שנמכרו נרכשו מקבלן על הנייר. הוועדה שמה את המספר הזה על השולחן כדי להסביר למה החוק תופס גם דירה שלא נגמרה, אם החבילה כוללת סיום בנייה. בקיסריה הבנייה כבר עברה שלד. מי שמחפש מגרש ב־5% לפי תקנה 2, צריך שלד בלי המחאת חוזה קבלן. מי שנכנס לטיח ולחוב של מיליון שקל שכבר רץ, משלם כמו דירה. המדריך המלא ב־מס רכישה, ככה זה עובד.

הרשות ניסתה אחר כך להעלות שווי ל־7.5 מיליון, עם עוד מיליון של יתרת הבנייה. ועדת חיפה ביטלה את התיקון כי לא ביקשו רשות מהוועדה, והערעור על זה תלוי בעליון. מה שנשאר בתוקף היום הוא הסיווג כדירה נוספת, ושווי 6.5 מיליון לכל חצי. בלי הוצאות לחובת הרוכשים, בגלל מורכבות הסוגיה. לפני שחותמים על דו־משפחתי באמצע טיח, בודקים אם החוזה ממחה קבלן, כמה חוב כבר רץ, ואיזה מס יושב על 6.5 ולא על 5.5.