שלושים שנה לאחר הקמתה, רותם שני אינה נבחנת רק דרך מספר הפרויקטים שקידמה או יחידות הדיור שנבנו תחת שמה. סיפורה של החברה הוא קודם כל סיפור של התפתחות תפיסתית: מחברת יזמות נדל"ן לגוף הפועל מתוך הבנה רחבה של עיר, קהילה, תכנון ואחריות ארוכת טווח. בענף שבו לא פעם נמדדת הצלחה בקצב מכירות, בזכויות בנייה או במספר מנופים בשטח, רותם שני מבקשת להציע מודל עמוק יותר: יזמות שאינה מסתיימת בבניין, אלא ממשיכה אל הרחוב, השכונה והחיים שנוצרים ביניהם.

החברה פועלת כיום בלמעלה מ-15 ערים, עם יותר מ-6,000 יחידות דיור בשלבי תכנון, ביצוע ואכלוס, לצד פעילות בתחומי מסחר ותעסוקה. נתונים אלה אינם רק ביטוי להיקף פעילות, אלא מצביעים על אסטרטגיה עקבית של פעילות בליבת המרחב העירוני הישראלי: ערים ותיקות, שכונות קיימות, מתחמים מורכבים ומרחבים שבהם להתחדשות עירונית יש משמעות חברתית וכלכלית רחבה. 

לא רק לבנות, אלא לנהל תהליך שלם

אחד המאפיינים המרכזיים של רותם שני לאורך השנים הוא השליטה הרחבה בשרשרת הערך היזמית. החברה מעורבת בשלבים השונים של הפרויקט: איתור מתחמים, גיבוש הסכמות עם בעלי זכויות, קידום תכנון אדריכלי והנדסי, התנהלות סטטוטורית, שיווק ומכירות, פיקוח על ביצוע, אכלוס וליווי הדיירים לאחר מסירת הדירות. מודל כזה מחייב יכולת ניהולית רחבה, אך גם מאפשר לחברה לשמור על עקביות תכנונית, על איכות ביצוע ועל חוויית דייר אחידה יחסית לאורך הדרך. 

בענף שבו כל פרויקט מושפע משילוב מורכב של רגולציה, מימון, תכנון, התנגדויות, שוק משתנה וצרכים אנושיים, שליטה תהליכית אינה עניין טכני. היא הופכת לכלי אסטרטגי. כאשר חברה מנהלת את הפרויקט מקצה לקצה, היא יכולה לזהות מוקדם נקודות כשל, להגיב לשינויים תכנוניים או שיווקיים, ולייצר רציפות בין ההבטחה לדיירים לבין המוצר הסופי. זהו יתרון משמעותי במיוחד בהתחדשות עירונית, שבה בעלי הדירות אינם רק לקוחות, אלא שותפים לתהליך ארוך, רגיש ולעיתים טעון.

היותה של רותם שני חברה ציבורית הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב מוסיפה רובד נוסף למודל הפעולה שלה. המסגרת הציבורית מחייבת שקיפות, בקרה, דיווח וניהול סיכונים ברמה גבוהה יותר, ומחזקת את הצורך במדיניות פיננסית אחראית. לפי המסמכים, החברה אימצה לאורך השנים גישה זהירה יחסית לענף, הכוללת פיזור גיאוגרפי, איזון בין שימושים והתמקדות בפרויקטים בעלי אופק תכנוני ברור. 

התחדשות עירונית כבחירה אסטרטגית

רותם שני מזוהה כיום עם תחום ההתחדשות העירונית מתוך בחירה אסטרטגית שנבנתה לאורך שנים. בעוד חברות רבות נכנסו לתחום ההתחדשות העירונית בעקבות שינויי שוק או מחסור בקרקעות זמינות, רותם שני הציבה את המורכבות העירונית בליבת העשייה שלה. החברה פועלת במתווים שונים, בהם פינוי בינוי, תמ"א 38 הריסה ובנייה ומתחמים עירוניים מורכבים. 

הבחירה הזו משקפת הבנה רחבה יותר של המציאות הישראלית. ערים ותיקות, תשתיות מתיישנות, צפיפות גוברת ומחסור בקרקע מחייבים מעבר מחשיבה של בניין בודד לחשיבה על מערכות עירוניות שלמות. התחדשות עירונית מוצלחת אינה מסתכמת בהחלפת מבנה ישן בחדש. היא דורשת חיבור נכון לתשתיות, תחבורה, שטחים ציבוריים, מסחר, מוסדות ציבור, שירותים קהילתיים ואופי השכונה הקיימת.

במובן הזה, ההתחדשות העירונית היא מבחן עומק ליזם. היא בוחנת לא רק יכולת תכנונית ופיננסית, אלא גם סבלנות, הקשבה, ניהול אמון והבנה של מרקמים אנושיים. רותם שני מבקשת למצב את עצמה בדיוק בנקודה הזו: כחברה שיודעת לעבוד בתוך המורכבות, ולא לעקוף אותה.

קהילה כתשתית, לא כסיסמה שיווקית

רותם שני אינה מתייחסת לקהילה כתוצר לוואי של מגורים משותפים, אלא כתשתית שיש לתכנן מראש. המשמעות היא שילוב של מרחבים משותפים, מקומות מפגש, שטחים פתוחים, שימושים מעורבים ומבנים תכנוניים שמאפשרים לדיירים לפתח קשרים יומיומיים. 

מתחם עדן בבית שמש מדגים היטב את הגישה הזו. מדובר במתחם הכולל חמישה בניינים, בהם מגדלים ובנייני בוטיק, לצד פארק קהילתי, אזורי עבודה פתוחים, גינה קהילתית, אמפי לאירועים, מתקני ספורט, מסחר, מוסדות ציבור ומועדון דיירים. המתחם ממוקם בלב העיר, בסמיכות למוסדות חינוך ולשכונות קיימות, ומציג ניסיון לייצר שכונה חדשה שאינה מנותקת מסביבתה. 

עוד לפני השיווק הרשמי נמכרו כ-150 דירות בשיווק שקט, רבות מהן לתושבי חוץ ומעיד על ביקוש למודל מגורים המשלב איכות חיים, קהילה ותכנון הוליסטי. 

בין שכונתיות, יוקרה ועירוב שימושים

הגישה הקהילתית של רותם שני אינה מוגבלת לפרויקט אחד. בפרויקט WE-R רעננה, שמונה בניינים תוכננו סביב רצף של מרחבים קהילתיים מדורגים, כאשר כל שני בניינים חולקים מתחם אינטימי המשתלב במרחב ירוק רחב יותר. התכנון מבקש לשמר תחושת שכונתיות, אך להתאים אותה לדפוסי מגורים עדכניים בעיר מודרנית. 

בפרויקט Resort בנתניה, הסמוך לחוף הים, בחרה החברה לשמר את החיבור לסביבה העירונית באמצעות שבילי הליכה, פיתוח סביבתי ירוק וכיכר ייעודית לפעילות גופנית. גם כאן, התכנון אינו מסתפק במוצר נדל"ני פרטי, אלא מבקש לייצר חוויית מגורים שיש לה קשר למרחב הציבורי שסביבה. 

פרויקטים רחבים יותר, כמו BYC בת ים ומהלך המע"ר החדש ביהוד מונוסון, מצביעים על שלב נוסף בהתפתחות החברה: מעבר מתכנון מתחמי מגורים לתכנון מוקדים עירוניים משולבי שימושים. בבת ים מדובר, לפי החומרים, ברובע עירוני משולב הכולל משרדים, מגורים, מסחר, מוסדות ציבור ותרבות. ביהוד מונוסון מדובר במהלך שמבקש לייצר מרכז עירוני ברור לאורך רחוב סעדיה חתוכה, בעיר שהתפתחה במשך שנים ללא מרכז מובהק. 

שלושים שנה כנקודת מוצא

במלאת שלושים שנה לפעילותה, רותם שני אינה מציגה רק היסטוריה ארגונית. היא מציגה מודל עבודה: שילוב בין יזמות, תכנון, אחריות פיננסית, שקיפות, ניהול סיכונים ותפיסה קהילתית. זהו מודל שמתאים במיוחד לעשור הקרוב של שוק הנדל"ן הישראלי, שבו ההתחדשות העירונית צפויה להפוך מצורך נקודתי לצורך לאומי מתמשך.

האתגר של רותם שני בשנים הבאות יהיה לשמר את אותו איזון עדין בין קצב צמיחה לבין עומק תכנוני, בין יעדים עסקיים לבין מחויבות לדיירים, ובין פרויקט רווחי לבין תרומה ממשית לעיר. שלושים השנים הראשונות בנו את המוניטין. השנים הבאות יבחנו את יכולת החברה להמשיך לתרגם אותו לפרויקטים שמחזיקים ערך לא רק ביום המכירה, אלא גם שנים לאחר האכלוס.