רכשתם דירה (יד שנייה) והתגלו בה ליקויים – מה עושים? אז זהו – שצריך כבר בשלב שלפני החתימה לבדוק את הדירה ואפילו להזמין מומחה, אחרת במקרים רבים זה עלול להיות מאוחר מדי.

כשקונים דירה מקבלן אז יש לכם אחריות על ליקויים – הקבלן מחויב לתקן את כל הליקויים לשביעות רצון הרוכשים. הוא יכול אולי למתוח את זה קצת, לנסות לעגל פינות, לנסות להתחמק, אבל הרוכשים יכולים לדרוש ממנו לתקן והוא מחויב לכך. אבל, מה קורה כשקונים דירה יד שנייה ומתגלים בה ליקויים – מה אחראי אז?

מצד אחד – הרוכשים היו אמורים לבדוק את הדירה, ולהעריך את איכות הבנייה, ולאתר ליקויים ולבטא אותם במחיר. מצד שני, המוכר צריך לנהוג בתום לב ולא להסתיר מידע חיוני וחשוב מהמוכרים.

כשמוכר הדירה מסתיר ליקויים, הקונה יכול לתבוע פיצויים. אבל, ככל תביעה, לא ברור איך היא תסתיים ומי יזכה. הנה דוגמה מהזמן האחרון – זוג רכש דירה ברחוב הבשור בשוהם והתברר להם שהדירה עם ליקויים משמעותיים. הם תבעו את הבעלים הקודמים, והתביעה הגיעה לבית משפט השלום בתל אביב.

עסקת המכירה הושלמה ב-2012 וזה לאחר שהדירה הושכרה במשך שנה וחצי ונותרה ריקה לגמרי למשך שנה וחצי נוספות. אחרי הרכישה, הסתבר שיש ליקויים באיטום של הדירה, ליקויים שגרמו לרטיבות קשה במקומות שונים בדירה. הרוכשים תיקנו מכספם חלק מהליקויים בסך של 48 אלף שקל, והם טענו כי תיקון של יתרת הליקויים יעלה 131 אלף שקל. זאת ועוד – על פי הסכם המכר, טענו הרוכשים, יש לחייב את המוכרים גם בפיצוי בגין הפרת חוזה בסך 338 אלף שקל.

ומה טענו המוכרים? הם טענו שהם לא גרו בדירה, למעשה הם מעולם לא גרו בדירה. מעבר לכך, הם הסבירו שהם אפשרו לרוכשים לבדוק את מצבה של הדירה גם באמצעות מומחים. הם הוסיפו שהרוכשים טענו בפניהם וגיבו זאת בחוות דעת שיש בדירה ליקויים שעלות תיקונם 16 אלף שקל. המוכרים להיו מוכנים לשלם את הסכום הזה לרוכשים, אבל הרוכשים רצו לבצע את התיקונים בעצמם.

ורק לאחר מכן, טוענים המוכרים, הקונים פשוט התחרטו, חזרו בהם ממה שסוכם והעלו טענות חדשות על ליקויים נוספים משמעותיים שעלותם 179 אלף שקל.

בבית המשפט התברר כי הליקויים הנוספים התגלו לפני מספר שנים, והם טופלו על ידי המוכרים שהיו משוכנעים שאין כבר ליקויים. זאת הסיבה לטענתם שהם לא יידעו את הרוכשים, פשוט לא היה מה ליידע.

ומה קבע בית המשפט? ובכן, השופטת כרמלה האפט השתכנעה כי המוכרים אמינים – "מקובלת עלי עמדתם של המוכרים, שלפיה לא מצאו לנכון לפרט על ליקויים באיטום שנתגלו שנים קודם למכירת הדירה לתובעים, ושתוקנו על ידם זה מכבר ולא חזרו על עצמם".

חיזוק נוסף למוכרים הגיע דרך השוכר בדירה – במשך שנה וחצי כאמור הדירה היתה מושכרת, ובהמשך היא עמדה ריקה למשך שנה וחצי נוספים. שוכר הדירה אמר כי לאחר שתיקנו את הליקויים הוא לא נתקל בבעיית רטיבות בדירה בתקופה בה הוא גר בדירה.

העדויות האלו לצד העובדה שלרוכשים ניתנה אפשרות לבדוק את מצבה של הדירה לפני החתימה על הסכם המכר ואף אחריו והם לא עשו זאת ולא הביאו מומחה לדירה – עמדו לרעת הרוכשים.

השופטת קבעה כי המוכרים לא הפרו את הסכם המכר. ההצהרה שלהם שהדירה נמכרת למיטב ידיעתם במצב תקין, הינה אמינה. המוכרים, קבעה השופטת, לא ידעו על הליקויים, שנגרמו ככל הנראה כתוצאה מבלאי סביר לאור גילה של הדירה – 17 שנה.

המשמעות של פסק הדין הזה היא כי לא יהיה פשוט לקבל תביעה נגד בעלי דירה על פגמים בדירה שנמכרה. הסוגיה תלויה במספר רב של גורמים – האם המוכרים אמינים? האם המוכרים הציעו לקונים לבדוק את הדירה ולהביא מומחה? האם הדירה היתה ריקה לפני המכירה? האם היו ליקויים שתוקנו בעבר? והאם ליקויים נוכחיים גולו לקונים? אז חשוב לדעת – כשאתם רוכשים דירה יד שנייה, צריך לבדוק את הליקויים שלה, ועדיף להביא מומחה שיבדוק זאת – לא הכל אתם יכולים לגלות לבד.

רכישת דירה יד שנייהרכישת דירה מקבלן

---

איך מתעדים ליקוי שנתגלה אחרי הכניסה

ברגע שמתגלה ליקוי, חשוב לתעד אותו מיד: תמונות, תאריך, תיאור של מה שנראה ואם הליקוי מחמיר. תיעוד מוקדם עוזר להראות שהבעיה הייתה קיימת לפני הרכישה ולא נוצרה אחר כך, וזו לרוב שאלה מרכזית בסכסוך מול המוכר.

השלב הבא הוא חוות דעת של מהנדס או שמאי שמתמחה בליקויי בנייה. חוות הדעת מתארת את הליקוי, את הסיבה הסבירה לו ואת עלות התיקון. עם המסמך הזה אפשר לפנות למוכר בכתב ולנסות להגיע להסדר לפני שמגיעים לבית משפט.

כדאי לשמור גם את כל ההתכתבויות עם המוכר ועם המתווך מתקופת המשא ומתן, כי לעיתים יש בהן אמירות על מצב הדירה שיכולות לשמש ראיה. גם עדות של שכנים על תיקונים שבוצעו בעבר עשויה לעזור להבין את היסטוריית הבעיה.

דוגמה: נניח שחודשיים אחרי הכניסה מופיעה רטיבות בקיר משותף לחדר הרחצה. מהנדס מעריך שהתיקון יעלה 25 אלף שקל ושהבעיה נובעת מצנרת ישנה. אם הקירות נצבעו זמן קצר לפני המכירה, השאלה אם הליקוי הוסתר תעלה בפנייה למוכר.

האם כל ליקוי מצדיק תביעה?

לא. כדאי לשקול את עלות התיקון מול עלות ההליך המשפטי והסיכוי להוכיח שהמוכר ידע ולא גילה.

מה כדאי לעשות לפני רכישה הבאה?

להזמין בדק בית לפני החתימה ולשאול את המוכר בכתב על ליקויים ידועים.

מה עושים בפועל

1. לצלם ולתעד את הליקוי עם תאריך
2. להזמין חוות דעת מקצועית
3. לשלוח פנייה כתובה למוכר
4. לשקול גישור לפני הליך משפטי
5. להיוועץ בעורך דין לגבי הסיכויים

להרחבה באתר: ליקויים ורטיבות בדירה חדשה – מה עושים