מחירי הדירות לאן – עדכונים שוטפים על הערכות כלכלנים, אנליסטים וגורמים בענף על מחירי הדירות

אחת לחצי שנה בנק ישראל מפרסם דוח על היציבות של המערכת הפיננסית – בדוח הזה עולות שאלות כמו – מה יקרה עם האבטלה תעלה? מה יקרה למערכת הפיננסית עם מחירי הדירות יירדו ב-10%, וב-20%? זו אולי השאלה החשובה מכולן – כי שם נמצא הסיכון הגדול, אבל לא היחידי – האשראי הצרכני הפך לביות בועתי, וגם בעיה בהחזרי החוב של הלווים בגלל גידול באבטלה או הרעה במצב המשקי, עלולה להשליך על היציבות הפיננסית.

מכל מקום, האוצר במקביל לדוח מסביר לנו – האזרחים, שאם מחירי הדירות  ירדו ב-15%   אז זה ממש לא יהיה אסון למערכת הבנקאית, אבל ירידה של 50% זה כבר משהו אחר לגמרי. האם זה תרחיש אפשרי? ממש לא בטוח. בינתיים, מחייר הדירות ממשיכים לעלות, או במקרה (הטוב) לא לעלות.

הנה ריכוז הנקודות העיקריות   מדוח היציבות –

• בשנה האחרונה הוסיפה המערכת הפיננסית בישראל לשמור על חוסנה ולחזק את יציבותה על רקע סביבת הריבית הנמוכה ותנאים מקרו-כלכליים תומכים: המשק צמח בקצב מהיר מהקצב הממוצע בארבע השנים הקודמות, שיעור האבטלה ירד, והצריכה הפרטית התרחבה.
• החשיפה של המערכת הפיננסית לשוק הדיור עדיין מהווה סיכון עיקרי ומשמעותי. עם זאת, בחודשים האחרונים מסתמנת התמתנות מסוימת בפעילות ובקצב עלייתם של המחירים, ואם זו תימשך היא תפחית את הסיכון.
• מרווחי התשואות של האג"ח התאגידיות הוסיפו להצטמצם והגיעו לרמות שפל, על רקע הנזילות הגבוהה בשווקים והחיפוש אחר תשואה. כמו כן חל גידול משמעותי בהיקף הנפקות האג"ח, וקרנות הנאמנות רשמו צבירות משמעותיות והגדילו את הנתח שהן מחזיקות בשוק האג"ח.
• ההתרחבות המתמשכת באשראי הצרכני למשקי הבית חושפת אותם לסיכון הנשקף מחדלות פירעון כתוצאה משינוי לרעה בתנאי המשק, והתממשותו תפגע במערכת הפיננסית במידה מסוימת. התחרות בענף צפויה להתגבר, והתפתחות זו עשויה להוביל לצמיחה נוספת של האשראי הצרכני.

בבנק ישראל מסבירים כי המערכת הפיננסית המקומית המשיכה לשמור על חוסנה ולחזק את יציבותה על רקע סביבת הריבית הנמוכה ותנאים מקרו-כלכליים תומכים: המשק צמח בקצב מהיר מהקצב הממוצע בארבע השנים הקודמות, שיעור האבטלה הנמוך ירד עוד, והצריכה הפרטית התרחבה. עם זאת, מהערכת הסיכונים המערכתיים למשק עולה כי המוסדות הפיננסיים ומשקי הבית ממשיכים להיות חשופים לסיכון הנשקף מהאפשרות שתחול ירידה חדה במחירי הדירות. האשראי לדיור ולענף הבינוי והנדל"ן הגדיל את חלקו בסך האשראי המקומי למגזר הפרטי הלא-פיננסי מכ-37% בשנת 2008 לכ-52% בשנת 2016, אם כי שיעור הגידול התמתן משמעותית בשנה האחרונה. הסיכון מתעצם לנוכח החשיפה הגדֵלה לאשראי הצרכני שאינו לדיור, מפני שיש מתאם גבוה בינו לבין האשראי לדיור. אם זעזוע יוביל לעלייה חדה בריבית או לפגיעה משמעותית בהכנסות הלווים, וכן לירידה חדה במחירי הדירות, הוא עלול להשפיע על יציבות המערכת הפיננסית, ובמיוחד על המערכת הבנקאית. עם זאת, בחודשים האחרונים חלה התמתנות מסוימת בפעילות בשוק הדיור: עלייה מתונה של מחירי הדירות, ירידה מסוימת בהיקף העסקאות הן בדירות מיד ראשונה והן בדירות מיד שנייה, ירידה משמעותית בחלקם של המשקיעים, וירידה במספר ובהיקף המשכנתאות שניתנות מדי חודש – תהליך שהחל ביוני 2015. עם הגורמים שכנראה הובילו להתמתנות ניתן למנות את העלייה בריבית על המשכנתאות, על רקע הצעדים הרגולטוריים שנקט הפיקוח על הבנקים, ואת צעדי המיסוי שננקטו כדי לרסן את המשקיעים – העלאת מס הרכישה ומיסוי דירה שלישית . המשך התמתנות המחירים יביא לירידה ברמת הסיכון הנשקף למערכת הפיננסית.

נוסף לכך הדוח מעלה כי הגידול המתמשך והמשמעותי באשראי שאינו לדיור למשקי הבית עלול לחשוף את המערכת הפיננסית לסיכוני אשראי מצד משקי הבית, במיוחד אם מגמת הגידול תימשך – בין היתר כתוצאה מהרפורמה שנערכת בעקבות החוק להגברת התחרות ולצמצום הריכוזיות בשוק הבנקאות בישראל. רפורמה זו כוללת כמה צעדים שנועדו להגביר את התחרות בשוק האשראי, והיא צפויה לשנות את מבנה השוק ועשויה להגדיל באופן משמעותי את האשראי למשקי הבית, ובהתאם לכך – את החזרי החוב.

מרווחי התשואות של האג"ח התאגידיות המשיכו לרדת והגיעו לרמות שפל, על רקע הנזילות הגבוהה בשווקים והחיפוש אחר תשואה. כמו כן חל גידול משמעותי בהיקף הנפקות האג"ח, וקרנות הנאמנות רשמו צבירות משמעותיות והגדילו את הנתח שהן מחזיקות בשוק האג"ח. מחיריהן הגבוהים של האג"ח התאגידיות מגדילים את חשיפתה של המערכת הפיננסית להיפוך מגמה שמלוּוה בירידת מחירים חדה. תרחיש שיביא להיפוך המגמה במחירי האג"ח התאגידיות יפחית גם את מחירי המניות.

היבוא והמכירה של כלי רכב חדשים צמחו במהירות, וסוגיית המימון של רכישתם משכה השנה תשומת לב רבה הן עקב חשיפתם של משקי הבית לענף זה והן עקב חשיפתו של המגזר העסקי. החל משנת 2008 עלה שיעור המכוניות שרכשו לקוחות פרטיים על חשבון שיעור המכוניות שרכשו תאגידים וחברות השכרה, והדבר הסיט את מימון הפעילות הזו מהאשראי העסקי אל האשראי למשקי הבית; משקי הבית לעִתים ממנפים עצמם דרך הלוואות בנקאיות או חוץ-בנקאיות (כולל מהחברות בענף) כדי לממן את הרכישה. אולם לקשיים בענף זה יש רק מידה מוגבלת של השפעה ישירה והוא אינו מהווה סיכון יציבותי לכלל המערכת הפיננסית, אף שבשנת 2016 נוצרה חשיפה בלתי זניחה אליו, במיוחד בחברות כרטיסי האשראי אך גם במערכת הבנקאית ובגופים המוסדיים. סך החשיפה של המערכת הפיננסית לתחום אשראי זה הסתכם ברבעון השלישי של 2016 ב-39 מיליארדי שקלים. יש כאן סממנים של בועת אשראי לשוק הרכב בפרט ובכלל לשוק הצרכני – אנשים חיים על הלוואת, השאלה אם זה ימשיך להתגלגל ולתפוח, או שיעצור בבום. בועות, וזו הבעיה, נוטות להתנפח ממדים לא רציונליים ואף אחד לא באמת יודע מה תהיה הסיכה שתפוצץ את הבלון ומתי זה יקרה.

40 מיליארד שקל – זה הסכום שלקחנו כדי לממן את הרכבים שלנו. זאת בעצם חשיפת המערכת הפיננסית לשוק הרכב, וזה כולל את הבנקים, חברות כרטיסי האשראי והגופים המוסדיים. חשוב להדגיש מדובר במימון כולל – גם אשראי ישיר של משקי הבית וגם אשראי לחברות שפועלות בתחום שגייסו חוב / אגרות חוב מהציבור לצורך רכישת כל רכב.

המידע הזה נמסר על ידי בנק ישראל במסגרת דו"ח היציבות הפיננסית של ישראל. על פי כלכלני בנק ישראל, אמנם החשיפה מהווה חלק משמעותי ביתרת האשראי של חברות כרטיסי האשראי, אך בסך הנכסים של המערכת היא מהווה חלק קטן ואינו יוצרת סיכון מערכתי ליציבותה. זה אולי נכון, אבל מגדלים נופלים לפעמים בגלל כמה לבנים שלא יושבות טוב, משהו יכול להיות רעוע רק בחלק מהמערך הפיננסי אבל מנגנון הדומינו יכול להשליך על כל המערכת.

הבנק מדגיש כי קים סיכון שעלול להתבטא דרך ירידה חדה ובלתי צפויה במחירם של כלי הרכב, כיוון שהם משמשים ביטחונות למימון הפעילות בתחום.

יתרת האשראי המאזני, שהעמידו הבנקים כנגד רכב משועבד מסתכמת בכ-9.5 מיליארד שקל – 7.1% מיתרת האשראי הצרכני למשקי הבית. החשיפה  לחברות כרטיסי האשראי נאמדת בכ-20% מיתרת האשראי הצרכני. כאן אגב בולטת לאומי קארד שמתמחה בהלוואות לרכישת רכב.

  הרכב זה רק סימפוטם

הרכב זה רק סימפטום. הישראלים קונים רכבים, קונים מחשבים, אייפונים, לפטופים ומכל הבא ליד, הרבה מעבר ליכולות הכלכליות שלהם. הישראלי הממוצע נמצא בחובות והמשכורת שלו משרתת את החוב, אבל במקרים רבים – בקושי. בועת האשראי הצרכני מתבטאת בכך שרבים הגיעו למכסת החוב שלהם בבנקים (שם הם משלמים ריבית גבוה) ועברו לחברות כרטיסי האשראי (הלוואות לרוב בריבית גבוה) ומשם או במקביל הם עוברים לחברות אחרות – מימון ישיר ועוד. כך נוצר מצב שלמשפחה ממוצעת יש מספר מקורות מימון – בנקים, לצד חברות כרטיסי אשראי, מימון ישיר ועוד. הרבה משפחות מאבדות שליטה על התקציב, הרבה משפחות נמצאות במעגל קסמים של הלוואות מתגלגלות שלא ניתן להחזיר אותם – אלא רק לדחות אותן. מה יהיה? תחשבו על מצב שהריבית תעלה והיא תעלה – זה רק יגדיל את הקושי של הלווים, זה יעביר לווים לא מעטים למצב שהם לא יוכלו לשרת את החובות שלהם.

בנק ישראל מזהיר מפני אשראי מנופח בשוק הרכבים

בוקר טוב בנק ישראל. הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל הנחה ביולי 2017 ,את המערכת הבנקאית כי שווי הרכב המשמש כבטוחה להלוואות לא יעלה על 60% מהשווי המלא של הרכב. אופס… איפה הייתם עד היום. למה נתתם לבנקים, חברות כרטיסי אשראי ובעצם לכל המלווים לתת אשראי לפי 100% משווי הרכב  – מה אם מחר בבוקר יהיה משבר ואפילו משברון פיננסי, כולם ימכרו את הרכבים בשווי של 100%?; מה אתם לא פותחים מחירונים של רכבים ורואים שבפועל מחירי הרכב נמוכים עשרות אחוזים מהמחירונים? ומה עם שחיקה "טבעית" במחיר הרכב. טוב אז אולי עדיף מוקדם מאשר מאוחר. הנה זה קורה – בנק ישראל פרסם  ששווי הרכב ישמש כ-60% (בטוחה להלוואה) וכן הנחה שאין לקחת בחשבון את שווי הרכבים מעבר לתקופה של חמש שנים.

מדובר בהנחיות, לא בדרישות. בבנק ישראל מסבירים כי רמת הסיכון של המערכת הבנקאית בתחום הרכב אינה מדאיגה (לפחות בינתיים). עם זאת, קיימת עלייה בסיכון! מההנחיות והמידע הנלווה שפרסם בנק ישראל עולה כי בטווח הקרוב צפוי כי הריבית על הלוואות לרכבים תעלה.

המערכת הפיננסית כולה (הבנקים, חברות כרטיסי אשראי והגופים המוסדיים שמשקיעים בחוב של חברות ליסינג) סיפקו אשראי כולל  בהיקף של כ־40 מיליארד שקל לרוכשי רכב ולחברות הפעילות בתחום. מדובר ב־6% מהאשראי שהעניקו הבנקים לעסקים ו־7% מהאשראי שהעניקו ללקוחות פרטיים. חברות כרטיסי האשראי סיפקו אשראי גבוה לתחום זה – 20% מההלוואות שהעניקו ניתנו לרכישת רכב (ובולטת בינהם חברת לאומי קארד).

אוטותל – כל מה שצריך לדעת!

https://www.hon.co.il/%D7%94%D7%9C%D7%95%D7%95%D7%90%D7%94-%D7%9C%D7%A8%D7%9B%D7%99%D7%A9%D7%AA-%D7%A8%D7%9B%D7%91-%D7%91%D7%93%D7%A8%D7%9A-%D7%9C%D7%A8%D7%9B%D7%91-%D7%94%D7%97%D7%9C%D7%95%D7%9E%D7%95%D7%AA-%D7%A2/

משרד הבינוי מקים אגף מיוחד לאוכלוסייה החרדית;  הצפי – 200 אלף דירות לחרדים בעשרים השנים הבאות

משרד הבינוי והשיכון הקים אגף שיטפל בתחום הדיור לאוכלוסייה החרדית, וזאת בהמשך להחלטה מאוגוסט 2016 להקים עד שנת 2018 – 34.5 אלף יחידות דיור למגזר החרדי.

על פי אנשי משרד הבינוי והשיכון  האגף ירכז את כלל פתרונות הדיור לחברה החרדית וההחלטה על הקמתו נבעה מתחזית הדיור הצפויה במגזר. התחזית  ארוכת הטווח היא כי תוך שני עשורים יידרשו  200 אלף יחידות דיור עבור המגזר החרדי.

כך או אחרת,  האגף החדש שעתיד לטפל במציאת פתרונות דיור לחרדים החל לפעול החודש ובראשו עומדת אילנית אלפי. האגף כפוף למנהל מחלקת אוכלוסיות ומרקם. אלפי, הנדסאית בניין בהכשרתה  עובדת במשרד הבינוי והשיכון זה 25 שנה. בעבר שימשה בתפקידים רבים באגף התכנון, התקשרויות מכרזים והעברות כספים לרשויות וחברות.

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט אמר במקביל להודעה על הקמת האגף –  "עם כניסתי לתפקיד שר הבינוי והשיכון, נחשפתי למצוקת הדיור הקיימת בחברה החרדית, אשר דרשה גיבוש תכנית אסטרטגית ארוכת טווח. לאחר בחינת הנושא והצגתו בפני ממשלת ישראל הוחלט על הקמת אגף ייעודי במשרד לנושא החרדים. תכנית הדיור למגזר החרדי תסייע לאוכלוסייה החרדית בטווח הזמן הקצר כמו גם בראייה ארוכת שנים. האוכלוסייה החרדית הינה חלק בלתי נפרד מהחברה הישראלית וממרקם החיים במדינה, ומשום כך מחובתנו להבטיח כי גם אוכלוסייה זו תזכה לפתרונות דיור הולמים, ברי השגה, התואמים ומתוכננים על פי אורח החיים החרדי".

העסקה שנערכה ב–2015 ,ושבה רכשה בזק מיורוקום את יתרות המניות של yes ,היא אחת מעסקות בעלי העניין המורכבות והרגישות ביותר שנעשו בישראל.

כתבתי על העסקה הזו מספר פעמים בעבר, כבר בזמן אמת – בשנת 2015, והצגתי את הבעייתיות שבהערכת השווי, ואת הבעייתיות שבעסקה בכלל, לרבות התשלומים המותנים.

העסקה כללה, מעבר לתשלום הבסיסי, גם שתי תמורות משתנות. כתבתי על העסקה הזו מספר פעמים בעבר, כבר בזמן אמת – בשנת 2015, כאשר אחת הבעיות הגדולות שצצו היא  התמורה המותנית השנייה בעסקה, שנמצאת עכשיו בכותרות, נוגעת לתשלום של 170 מיליון שקל בגין עמידה של yes ברף של תזרים חופשי ב–2015–2017 .התמורה חולקה לשני רכיבים: 100 מיליון שקל בגין עמידה בסף תזרים חופשי לשלוש שנים מעל לרף א' (836 מיליון שקל במצטבר, ממוצע של תחזית הנהלת בזק ותחזית הנהלת yes עצמה) ועד רף ב' (989 מיליון שקל במצטבר — כתחזית הנהלת yes ,(לפי חלק יחסי בתזרים בפועל בהשוואה לרף א'; ו–70 מיליון שקל נוספים בגין עמידה ברף ג' (1.85 מיליארד שקל), שמייצג תחזית תזרים מזומנים שנתי הגבוה ב-7% מתחזית התזרים של הנהלת yes לפני הרכישה.

בהתאם להסכם הרכישה, רפי התזרים החופשי נמדדים על בסיס חישוב מצטבר לשלוש השנים. החלוקה בין השנים משפיעה על אופן תשלום המקדמות בגין התמורה המותנית השנייה. בהתאם לתקינה החשבונאית הבינלאומית (IFRS ) תמורה מותנית בצירוף עסקים (מצב שבו תמורה מותנית בביצועים עתידיים) נמדדת במועד הרכישה לפי שווי הוגן, כדי לקבוע את התמורה בעסקה, שממנה נגזר בין היתר המוניטין — ובהמשך לפי שווייה ההוגן בכל מועד מאזן. המדידה העוקבת נעשית כנגד רווח והפסד, ולא כנגד התאמת המוניטין, מתוך תפישה שהמוניטין הנוצר בעסקה צריך לשקף את הציפיות ששררו במועד הרכישה בלבד.

במועד הרכישה של yes ,בתחילת 2015 ,נאמד השווי ההוגן של התמורה המותנית ב-17 מיליון שקל בלבד. הקפיצה המשמעותית היתה ברבעון הרביעי של 2016 ,כך שנכון לסוף 2016 נאמד השווי ההוגן של התמורה המותנית, המוצגת כהתחייבות במאזן, ב-84 מיליון שקל – פי חמישה מזה שנאמד במועד העסקה. השערוך נרשם כנגד הוצאות המימון.

תמרון בדוחות?

הקפיצה החדה נבעה מכך ש-yes הציגה ב–2016 תזרים חופשי של 421 מיליון שקל – ובכך עמדה ביעד של רף ג' (417 מיליון שקל) בעודף של 4 מיליון שקל בלבד 1% בלבד מהרף. מה שחידד זאת עוד יותר היא העובדה שלפי הסכם הרכישה, אם המיזוג הסטטוטורי עם yes יושלם לפני תום 2017 (כלומר, חובת ההפרדה המבנית בין בזק לחברות הבנות שלה שכפה הרגולטור תבוטל), יינתן פטור ממדידת התזרים החופשי של 2017 . לפיכך, לצורך הבדיקה המצטברת — שאמורה להכריע בתום שלוש שנים מה גובה התמורה המותנית השנייה — גם אם התזרים החופשי ב–2017 יהיה שלילי, לשם החישוב תילקח התוצאה בפועל של 2016 עבור במקום התוצאות של 2017 .במלים פשוטות, בתרחיש זה ההפרש של 4 מיליון שקל בגין 2016 מקבל משמעות כפולה ונחשב גם בעבור 2017.

במסגרת הדו"חות השנתיים שלה ל–2016 ציינה בזק במפורש כי אם המיזוג יבוצע במשך 2017 ,צפוי סכום התחייבות בגין התמורה המותנית השנייה לעמוד על מלוא סכום התמורה המותנית השנייה, ואם המיזוג יבוצע לאחר תום 2017 ,סכום התחייבות יהיה תלוי בתוצאות yes ב–2017 ,ועשוי להיות נמוך מסכום ההתחייבות שנכללה בדו"חות הכספיים.

צריך לזכור כי השווי ההוגן נדרש לשקלל את ההסתברות לקבלת האישור לביטול ההפרדה המבנית עד תום 2017 ,ועל כן הוא בהכרח נמוך יותר מהסכום המלא, אך בכל מקרה הקפיצה החדה בשווי ההוגן מלמדת על תחזית לעמידה ביעדים שלא היה צפויה קודם לכן.

עד כה, בין היתר בעקבות העמידה ברף של 2016 ,שולמו שתי מקדמות בסך 57 מיליון שקל כל אחת — בתחילת 2016 ובתחילת 2017 — כך שבדו"חות בזק לתום הרבעון הראשון של 2017 אמור להיות קיים נכס בגין חוב יורוקום של 27 מיליון שקל (87 מיליון שקל פחות 114 מיליון שקל).

נושא רגיש שניתן לתמרון

לצורך הבנת רגישות הנושא, חשוב להסביר תחילה שתזרים חופשי מייצג תזרים מפעילות שוטפת בניכוי השקעות ברכוש קבוע ונכסים בלתי־מוחשיים. אף שנהוג לעתים לחשוב אחרת, דווקא דו"ח התזרים הוא כזה שניתן למניפולציות הכי קלות ופשוטות, באמצעות הקדמה ודחייה של תשלומים. דו"ח תזרים חשוב כמידע משלים באופן המלמד על איכות הרווחים החשבונאיים, אך צריך להיזהר מהשימוש בו כמידע שעומד בפני עצמו לתקופה בודדת.

הסתכלות על התזרים החופשי של yes בשנים האחרונות בחתך רבעוני מלמדת על קפיצה חדה ברבעון הרביעי של 2016 ,שבו הסתכם התזרים החופשי ב–166 מיליון שקל – פי יותר משלושה וחצי מהתזרים החופשי הרבעוני הממוצע בחמש השנים האחרונות.

מה שמגדיל עוד יותר את החשש ממשחקי תזרים, במיוחד על רקע התרחיש של ביצוע המיזוג ב–2017 ,היא הירידה ברבעון הראשון של 2017 לתזרים חופשי שלילי. שינוי כה קיצוני מלמד על חשש ממניפולציות תזרימיות, לרבות הסטת תשלומים מהרבעון הרביעי של 2016 לרבעון הראשון של 2017.

אמצעי פשוט יחסית לזיהוי מגמות במדיניות הפיננסית של yes הוא השוואת הרווח התפעולי לתזרים החופשי שלה. באופן כללי, מחברה יציבה שאין לה צורכי הון חוזר מיוחדים, ומסווגת לפי IFRS את תשלומי הריבית במסגרת פעילות מימון ולא פעילות שוטפת, מצופה כי הפער בין שני המדדים יהיה תשלומי המס, כל עוד היא משקיעה על פני זמן בסך הוצאות הפחת. הסיבה לכך היא שתשלומי המס נכללים בדו"ח התזרים במסגרת הפעילות השוטפת, בעוד הוצאות המס מסווגות בדו"ח רווח והפסד תחת הרווח התפעולי.

במקרה של yes ,אם נתעלם מצורכי ההון החוזר, מאחר שבזק מסווגת את תשלומי הריבית במסגרת פעילות מימון ולא במסגרת פעילות שוטפת, וכן אינה נדרשת לשלם מסים (נוכח הפסדים מועברים), תזרים המזומנים מפעילות שוטפת בניכוי השקעות ברכוש קבוע ונכסים לא מוחשיים אמור לשקף, בנטרול תנודות קצרות טווח, את התוצאה התפעולית — כל עוד ההשקעות הן בגובה הוצאות הפחת. למשל, בהערכות שווי שהוכנו בעבור עסקת הרכישה אפשר לראות כי התחזית של התזרים החופשי ל–2015 היתה נמוכה מהרווח התפעולי, בעיקר כתוצאה מהשקעות בהון חוזר בשל גידול בפעילות, וב–2016 היתה דומה לרווח התפעולי.

התזרים החופשי – פי 6 מהרווח התפעולי

ניתוח מעניין בהקשר זה הוא השוואה בין הממוצע הנע של הרווח התפעולי והתזרים החופשי, החל ברבעון הראשון של 2012 ועד סוף הרבעון הראשון 2017 ,במרווח של 12 חודשים. הממוצע הנע אמור לנטרל תנודתיות בין רבעונית בין שני המדדים. מהגרף המצורף אפשר לראות די בבירור כי, למשל, מ–2012 עד הרכישה של yes בתחילת 2015 ,הרווח התפעולי והתזרים חופשי התנהגו בצורה דומה ושמרו על המרווח ביניהם. לעומת זאת, מיוני 2015 (רבעון לאחר הרכישה), אף שהרווח התפעולי כמעט לא השתנה ואפילו ירד, התזרים החופשי המריא. בשיא, בדצמבר 2016 ,הוא הגיע לפי 6.1 מהרווח התפעולי. ברבעון הראשון של 2017 רואים את התיקון, כשההכנסות של yes אף ירדו בין 2015 ל–2016.

גורם בולט שהוביל לכך הוא מדיניות ההשקעות של yes ,שסכומן ירד באופן חד, לפי היחס בין השקעות לפחת, וגם אבסולוטית. אפשר לראות ירידה חדה בהשקעות ב–2015–2016 ;היחס בין ההשקעות לפחת ירד מ-102% ב–2014 ,ל-82% בשנה האחרונה; ול–%70 בלבד ב–2016 ,בעוד לפי אותן הערכות השווי שהתבססו על תחזית של בזק ו–yes ,היחס ל–2015 ול–2016 היה צפוי להיות בממוצע כ-100%.

ניתן לראות זאת גם באופן אבסלוטי: בהשוואה לממוצע היסטורי, ההשקעות ירדו בכ-30 מיליון שקל ב-2015 ,וב-2016 ההשקעות היו נמוכות ב-85 מיליון שקל מהממוצע, ירידה של כ-%10 וכ-30% ,בהתאמה. מה שמחזק את העובדה שדווקא בשנים שלפני 2015 המדיניות היתה נורמטיבית היא העובדה שגם בין 2011 ל–2013 היחס הממוצע היה כ-110% בשנה. מעבר לירידה בהשקעות, שנמצאת בשליטה מלאה של ההנהלה, גורמים נוספים שיכלו בקלות להקפיץ ברבעון מסוים את התזרים מהפעילות השוטפת, וכתוצאה מכך את התזרים החופשי, הם פקטורינג של לקוחות ודחיית תשלומים לספקים. למשל, דחיית תשלום ביום אחד לספק, מ–31 בדצמבר ל–1 בינואר, יכולה לשנות מהותית את התזרים החופשי. קיים קושי לבחון אם היה באמת שינוי בימי ספקים, מאחר שדו"חות yes אינם מתפרסמים, אך הסתכלות על הגילוי של סך התחייבויות השוטפות של yes ועלות המכר, מלמדת כי חל גידול מ–255 יום ב–2015 ,ל–274 יום ב–2016 .עם זאת, מדובר בחישוב לא מדויק, מכיוון שלא ידוע כמה מתוך התחייבויות השוטפות מיוחס לספקים, מה גם שיורוקום וחלל תקשורת נחשבות לספקיות מהותיות של קבוצת בזק בכלל, ושל yes בפרט.

הבעיה מגיעה לדוחות בזק  

וכאן מגיע מלכוד נוסף שבו נמצאים כיום קברניטי בזק. במסגרת הסכם הרכישה שאושר באסיפה הכללית, נקבע במפורש ביחס למנגנון התמורה המותנית השנייה כי ככל שיחולו שינויים במדיניות הפיננסית של yes בהשוואה לזאת שננקטה לפני הרכישה, ינוטרלו שינויים אלה מהתחשיב, כך שהתחשיב של היעדים יבוצע כאילו השינויים לא קרו. זו קביעה מתבקשת לאור הפלואידיות והרגישות של דו"ח התזרים. לצורך כך, ניתנו כמה דוגמאות, כמו מכירת רכוש קבוע, שינוי במודל חיוב הלקוחות, פקטורינג של לקוחות, שינוי חריג בתנאי האשראי של לקוחות וספקים וכיו"ב.

בהקשר זה, חשוב לציין כי ב–2015 נוסחת הבונוס של מנכ"לית בזק, סטלה הנדלר, עודכנה כך שמדד התזרים מפעילות השוטפת (משקל של 30% בחישוב הבונוס) הוחלף במדד התזרים החופשי. ב–2016 נכנס לראשונה לנוסחת הבונוס של מנכ"ל yes ,רון אילון, רכיב משמעותי של תזרים חופשי. הנוסחה היתה מבוססת קודם לכן בעיקר על ה–EBITDA (רווח תפעולי בניכוי פחת והפחתות). תזרים  חופשי ללא מנגנוני התאמה, הוא מדד ביצועי בעייתי ואינו שכיח לצורכי בונוס למנכ"לים, נוכח יכולת ההשפעה הפשוטה עליו. הוא רלוונטי בעיקר לחברות בקשיים, שעיקר מטרתן השגת מזומנים לצורכי הישרדות.

לשם המחשה, למנכ"ל פלאפון, חברה בת משמעותית נוספת של בזק, לא קיים מדד של תזרים חופשי. מיתר המדדים שלו אף מוחרגות השקעות ברכוש קבוע, אף שהתזרים החופשי מופיע כאחד המדדים החשובים בניתוח החברה במסגרת תיאור עסקי התאגיד שבדו"ח התקופתי.

בלי להיכנס לנאותות השינוי במדיניות התגמול באופן שתואם את מבנה התמורה המותנית, ויצירת התמריץ הברור למנהלי yes לדחיית השקעות וביצוע משחקי תזרים, בראייה חשבונאית תיאורטית, הדו"חות הכספיים של yes עצמה מציגים לכאורה נאמנה את האירועים הריאליים שהתרחשו בה. מנגד, הבעיה מתעוררת בדו"חות הכספיים של בזק, באשר לאופן מדידת השווי ההוגן של ההתחייבות המותנית, שלפיו הכירה בגידול המוזר בתזרים החופשי, שהוביל גם לתשלום המקדמה הנוספת בתחילת 2017,

אף שלכאורה היה מתבקש נטרול של שינוי המדיניות הפיננסית. חשוב להדגיש כי השווי ההוגן החשבונאי צריך לייצג את נקודת המבט של משתתפי השוק – כלומר להביא בחשבון דווקא רוכש המעוניין לצמצם ככל הניתן את התשלום בעבור הרכישה. אפשר להניח כי במצב דברים כזה, קברניטי בזק היו מנסים לנטרל את דחיית התשלומים מהחישוב, כפי שהיו עושים אילו המוכר של yes היה חיצוני, ולא בעל השליטה שלהם, והיו חשים כי הוא אינו פעל בתום לב. בכל מקרה, גם אם כוונתם אחרת – המדידה החשבונאית היתה צריכה להתחשב בנטרול, או לפחות בסיכויים לבצעו. חשוב להבין כי למדידת התחייבות חשבונאית כלפי בעל שליטה קיימת רגישות וחשיבות מיוחדות. בעיה זו, מעבר לשאר ההתנהלויות הלא פשוטות העולות בפרשה או אף כנגזרת שלהן, מטילה צל כבד על נאותות הדו"חות הכספיים של בזק ל–2016 ולרבעון הראשון של 2017 שפורסמו לציבור.

שלומי שוב כתב על העסקה הבעייתית לפני כשנתיים.

עסקת רכישת אחזקותיה של יורוקום ב-yes, לצורך מיזוג סטטוטורי יאפשר, בין היתר, ניצול ההפסדים הצבורים של yes לצורכי מס, שהצטברו לכדי 5.4 מיליארד שקל. בזק מחזיקה 49.8% ממניות yes ובאופציות ללא תוספת מימוש ל-8.6% נוספים מהמניות, וכן ברוב המוחלט של הלוואות הבעלים; יורוקום, הנשלטת גם היא בידי שאול אלוביץ', מחזיקה ביתר המניות, 42% בהנחת מימוש האופציות וביתר הלוואות הבעלים.

כתוצאה מהשגת השליטה 
ב–yes, שההשקעה במניותיה מטופלת כעת לפי שיטת השווי המאזני, מתוך הנחת עבודה של בזק כי לא קיימת לה שליטה, תיישם בזק את תפישת המימוש הרעיוני. בהתאם לכך, רואים את בזק כאילו היא מוכרת מצד אחד את ההשקעה הקיימת (כולל הלוואות הבעלים) ב–yes תמורת שוויה ההוגן ערב המיזוג (תמורה רעיונית), וכאילו היא רוכשת מצד שני את מלוא הזכויות ב–yes באמצעות התמורה הרעיונית בתוספת התמורה המשולמת ליורוקום.

מכלול התמורה, כמקובל בצירופי עסקים, ייוחס בעת השגת השליטה לנכסים וההתחייבויות המזוהים של yes, והשארית למוניטין (PPA). הנכסים המזוהים של yes צריכים לכלול גם נכס מס נדחה בגין אותם הפסדים להעברה לצורכי מס של yes, ככל שניצולם במועד הרכישה הוא בגדר צפוי (יותר מ–50% סיכוי). ככל שתחזית זו מתקיימת במועד הרכישה, כך המוניטין שמתקבל כשארית יהיה קטן יותר.

בהתאם לעסקה, בזק תשלם ליורוקום, בתמורה לרכישת חלקה במניות והלוואות הבעלים, 680 מיליון שקל במזומן, ובנוסף תהיה יורוקום זכאית לשתי תמורות מותנות בעתיד: האחת, של עד 200 מיליון שקל, תשולם בהתאם לניצול הפסדים מועברים לצורכי מס של yes בסך יותר מ–3 מיליארד שקל; והשנייה, של עד 170 מיליון שקל, תשולם על פי תוצאותיה העסקיות של yes בשלוש השנים הקרובות.

ה–IFRS רואה בתמורה מותנית, שנרשמת כהתחייבות אצל הרוכש במועד השגת השליטה על פי שוויה ההוגן, כחלק מתמורת העסקה לצורך חישוב המוניטין. התחייבות זו תימדד בהמשך לפי שוויה ההוגן, כאשר הפרשי המדידה יזקפו לדו"ח רווח והפסד, וכפועל יוצא משמשת מעין גידור מבחינת הרוכש לתוצאות בעתיד. מאחר שבזק אומדת את השווי ההוגן של התמורה המותנית הראשונה והשנייה ב–83 וב–18 מיליון שקל, בהתאמה, תמורת הרכישה ליורוקום נאמדת חשבונאית על 781 מיליון שקל.

בעוד תמורה המותנית בתוצאות עסקיות נפוצה בצירופי עסקים כדי לצמצם מחלוקות, במיוחד כאשר מדובר בעסקות עם בעל שליטה, כמו שהתרחש בעבר בעסקה שבה רכשה HOT את מירס מבעל השליטה בה, פטריק דרהי לאור הביקורת הציבורית הרבה שהועלתה, הרי שתמורה מותנית בגין יכולת הניצול של הטבת מס אינה דבר שכיח.

ככל הנראה, הרציונל לכך בעסקת בזק יורוקום נובע מהאי־ודאות השורר לגבי ההסכמות העתידיות עם רשות המסים לגבי סכום ההפסדים המועברים שצברה yes שיותר לקיזוז. אף שבהתאם לדיווחי בזק, ל-yes קיים נכון לתום 2014 הפסד מועבר לצורכי מס של 5.4 מיליארד שקל, הרי שבזק מסתמכת על חוות דעת מקצועית שקיבלה לקראת המיזוג, ולפיה יכולתה לממש מגן מס בסך של 3 מיליארד שקל היא בגדר צפויה, בעוד הסבירות של לממש את מגן המס הנוסף (2.4 מיליארד שקל) היא נמוכה יותר.

מה צפוי –  התשלום ליורוקום גדל פי 4 בהנחת המיזוג

לצורך הערכות השווי שקשורות לעסקה, בזק מתבצעת הבחנה קריטית בין שני ערכים ערב המיזוג, שיש לה השלכות ריאליות וחשבונאיות דרמטיות: שווי אחזקותיה ב–yes לצורך יישום תפישת המימוש הרעיוני ושווי החזקות יורוקום ב-yes לצורך קביעת התמורה שמשולמת ליורוקום.

בעוד הערכת שווי ערב המיזוג, שמשמשת בסיס להערכת חלקה של בזק, גוזרת ערך כולל ל–yes לבד (מניות והלוואות בעלים) של 1.3 מיליארד שקל, הערכת השווי ששימשה בסיס למחיר שמשלמת בזק ליורוקום בגין אחזקותיה, מבוסס על השווי בעקבות המיזוג, שכולל גם סינרגיה (1.2 מיליארד שקל) וגם את הטבת המס. תוספות אלה הגדילו את השווי הכולל של מניות והלוואות הבעלים של yes ביותר מפי שניים: מ–1.3 מיליארד שקל לכ–3.1 מיליארד שקל.

מחיר העסקה במזומן (680 מיליון שקל) מתבסס על חלקה האפקטיבי של יורוקום בשווי הנ"ל (21%), על פי מפל התשלומים הנגזר מהקדימות של הלוואות הבעלים. חלקה של בזק במפל התשלומים (79%) גדול בהרבה מחלקה במניות yes, מאחר שהעניקה במהלך השנים את עיקר הלוואות הבעלים ל–yes.

לצורך המחשה, שווי חלקה של יורוקום ב–yes לפני המיזוג, הנגזר מהערכת השווי הנדרשת לצורך יישום גישת המימוש הרעיוני בגין גריעת האחזקה הקיימת של בזק ב- yes, מסתכם ב–187 מיליון שקל בלבד, לאור חלקה הנמוך יותר במפל התשלומים במקרה כזה (15%). כפועל יוצא, מחיר העסקה הכלכלי המשולם ליורוקום, 781 מיליון שקל, גדול ביותר מפי ארבעה משווי אחזקותיה ללא המיזוג.

ההתייחסות החשבונאית של בזק לשערוך האחזקה הקיימת שלה ב–yes לצורך יישום תפישת המימוש הרעיוני, ללא הכללת היתרונות הסינרגטיים והטבת המס, מונעת מבזק רישום רווח רעיוני של כ–1.4 מיליארד שקל. התייחסות לא טריוויאלית זו נובעת מהנחת עבודה כי רשות המסים לא היתה מתירה למשתתף שוק פוטנציאלי שאינו בזק לנצל את ההפסדים המועברים של yes, מאחר שלא מימן בעבר את הפסדיה. גם ההנחה כי משתתף שוק פוטנציאלי שהיה רוכש את yes לא היה משלב יתרונות סינרגטיים אינה טריוויאלית. אי רישום הרווח הרעיוני משרת לכאורה את האינטרסים הדיווחיים של בזק כיום, לאור הרגישות של עסקת בעלי השליטה ובהינתן ההחלטה שקיבלה שלא לחלק מכך בכל מקרה דיווידנד.

סוגיית החלוקה של הסינרגיה ונכס המס בעסקות בעלי שליטה אינה פשוטה כלל ועיקר. סוגיה זו מתחדדת במקרה זה לאור קיומו של בעל שליטה "שבוי", שאין לו אפשרות ריאלית למכור את האחזקה לגורם אחר, אך מצד שני מחזיק ב"מנוף", שהרי לא ניתן לבצע את המיזוג בלעדיו.

לשם המחשה, במקרה של רכישת מירס על ידי HOT, שלא החזיקה קודם לכן במירס, מבעל השליטה דרהי, חולקה הסינרגיה בין דרהי ו–HOT באופן שווה (חצי־חצי) ולא ניתנה באופן מלא לדרהי.

ההשלכות החשבונאיות של מבנה העסקה בהקשר של ניצול ההפסדים להעברה של yes הן מרתקות. ראשית, עצם העובדה שהבסיס למיזוג הוא ניצול הטבת המס הוביל לכך שבזק איבדה את ההנאה החשבונאית מרישום נכס המס הנדחה כהכנסה. הדבר נובע מכך שכבר במועד הרכישה ניצול נכס המס הוא צפוי מבחינה הגדרתית בראיית בזק. בהתאם לכך, בזק מדווחת כי במסגרת ייחוס התמורה, על בסיס הקצאה זמנית, היא תכיר בנכס מס בגין הפסדים מועברים של כ–1.1 מיליארד שקל.

ניתן להסיק מכך, על בסיס שיעור מס חברות הקיים (26.5%), כי בזק רואה במימוש של הפסדים מועברים של 4.1 מיליארד שקל כצפוי. כאמור, 3 מיליארד שקל מתוכם כבר נכללו בחישוב תמורת הרכישה במזומן. ניתן להניח כי 1.1 מיליארד השקלים הנוספים נובעים מציפייה סובייקטיבית שונה של בזק, לאור המחלוקת עם רשות המסים לגבי המס שהיא נדרשת לשלם בגין הכנסות הריבית על הלוואות הבעלים, שבגינה קיימת לה הפרשה במאזן. מעבר לאיבוד ההכנסה הנ"ל, בזק נפגעת מההסתכלות הפשטנית והדיכוטומית של החשבונאות על נכסי מסים נדחים, ללא הבאה בחשבון של מרכיב הערך הנוכח, ושל הסתברויות למימוש. הסתכלות זו יוצרת עיוות, בכך שהמוניטין קטן באופן מלאכותי.

מעבר לכך, ההכרה בנכס המס מכניסה את בזק לסיכון של ירידת ערכו בעתיד, בהתאם להחלטת רשות המסים כבר מהשקל הראשון. כמו כן, אם בזק לא תנצל את ההפסדים שמעבר ל–3 מיליארד שקל, הרי שמצד אחד תקטין את ההתחייבות בגין התמורה המותנית לאפס (הכנסה של 83 מיליון שקל), אך מצד שני תרשום הפסד של כ–290 מיליון שקל ממחיקת נכס המס, כך שבנטו תרשום הפסד של 207 מיליון שקל.

הסיכוי של בזק להימנע מהבעיה הוא רק אם יתקיים התרחיש הלא צפוי, גם לשיטתה, ולפיו רשות המסים תאפשר לה לנצל את ההפסד המועבר שמעבר ל–4.1 מיליארד שקל. כך, למשל, במקרה של ניצול כל ההפסד המועבר (5.4 מיליארד שקל), ההתחייבות המותנית אמנם תגדל ב–117 מיליון שקל ל–200 מיליון שקל, אבל מנגד תרשום נכס מס כנגד הכנסה של 345 מיליון שקל, כך שבנטו תיווצר לה הכנסה של 228 מיליון שקל.

בזק יכולה לצאת מהמלכוד הנובע משאלת הקיזוז של הפסדי המס הנוספים, אם תאמץ פתרון הקיים ב–IFRS לטיפול בנכסי שיפוי. נכסים אלה נובעים משיפוי שמתקבל מהמוכר בגין חשיפות שנותרות בעסק הנרכש, והם נמדדים באופן סימטרי לאופן שבו מטופלת החשיפה עצמה. מדובר בטיפול חשבונאי מיוחד, שמיועד למצבי אי־ודאות כאלה, ולפיו נכס השיפוי מקבל את התכונות החשבונאיות של הטיפול בחשיפה עצמה, שמזכיר את הפונקציה "מברשת צבע" בתוכנה וורד.

כדי להשתמש בטיפול חשבונאי זה, יש לשנות במקצת את מבנה העסקה ולהוסיף לתמורה במזומן את 200 מיליון השקלים שיופקדו בנאמנות, תוך קביעה שאם בזק לא תצליח לנצל את הטבת המס הנוספת — סכומים מתאימים יוחזרו לה. במקרה כזה, נכס השיפוי לא יימדד לפי שווי הוגן, כמו במקרה של תמורה מותנית, אלא באופן עקבי להנחות לגבי מימוש או אי מימוש הטבות המס. כך, אם רשות המסים לא תאפשר למשל את קיזוז הפסדי המס הנוספים, 200 מיליון השקלים שיתקבלו בחזרה יירשמו כהכנסה במועד מחיקת נכס המס הנדחה.

השינוי המשמעותי יותר שנדרש במבנה העסקה כדי לספק שקט מוחלט לבעלי המניות, נוגע לאי־ודאות השוררת לגבי 3 מיליארד השקלים הראשונים. הכללת מרכיב המס הנ"ל במתכונת דומה כנכס שיפוי במקום במסגרת תמורת המזומן הוודאית שמשולמת ליורוקום, לא רק שתעניק ביטחון מלא לבעלי המניות, אלא גם תספק הגנה עתידית מושלמת לדו"ח רווח והפסד של בזק, ביחס לכל החלטה של רשות המסים.

העלאת גיל הפרישה לנשים תידחה לסוף השנה

העלאת גיל הפרישה לנשים תדחה מסוף יולי לסוף דצמבר 2017. כך הוסכם בין יו"ר ועדת הכספים ח"כ משה גפני למשרד האוצר. ההצעה הזו אושרה להצבעה בקריאה ראשונה כהצעת חוק שאותה יזמו חברי ועדת הכספים.

ומה הולך להיות בהמשך? בתקופה הקרובה אמור לקום צוות בוועדת הכספים שידון עם משרד האוצר במתן סיוע לנשים במקצועות שוחקים ולנשים מובטלות עם העלאתו של גיל הפרישה לנשים. הוועדה תיתן פתרונות לנשים אלו.

הוועדה אישרה, כחלק מהסיכום הכולל, כהצעת חוק שלוש הצעות חוק בעניין גיל הפרישה שהוגשו בנפרד על ידי גפני וחברי ועדת הכספים, הח"כיות מרב מיכאלי, זהבה גלאון ואורלי לוי אבקסיס.

ההסכם בין כל הצדדים הושג אחרי איום של גפני –  יו"ר וועדת הכספים איים על האוצר שאם לא יקבלו את עמדתו, הוועדה תחוקק חוק שידחה את העלאת גיל הפרישה לנשים.

ועדת הכספים תעלה בחודשים הקרובים את הצעת החוק להצבעה בקריאה השנייה והשלישית לדחיית העלאת גיל הפרישה ל-31 בדצמבר 2017.  הבעיה שהמהלך הזה צריך להיות מהיר אחרת אוטומטית גיל הפרישה יעלה כבר באוגוסט (כך טענו בביטוח לאומי). כמו כן, ח"כ זהבה גלאון הסבירה כי כי אם החוק לא יעבור בקריאה השנייה והשלישית אזי בהתאם לפרשנות האוצר, גיל הפרישה יעלה אוטומטית בהדרגה ל-64 שנים, וזאת בלי לתת סיוע לנשים במקצועות שוחקים ונשים מובטלות. אז מה עושים? גפני אמר כי אם החוק המוצע לא יגיע לקריאה שנייה ושלישית כבר בקרוב, הוא יקדם חוק שידחה את העלאת גיל הפרישה.

זכאי מחיר למשתכן מחולקים לשניים –  מי שנרשם עד המועד שנקבע בספטמבר (שנה שעברה) נכנס לסדרה א', ומי שנרשם מאותה הנקודה והלאה נכנס לסדרה ב', מדובר על  60 אלף זכאים בסדרה א' ועוד סביב 30 אלף זכאים בסדרה ב'.

קיים הבדל גדול בין שתי הקבוצות –  זכאי סדרה א' הם בעצם הזכאים המועדפים. הם קיבלו עדיפות לגשת לכל ההגרלות שפורסמו עד כה, בגלל שהם נרשמו ראשונים, וחייבים להודות שיש בזה היגיון.  גם בהגרלה הגדולה של 15 אלף הדירות שתיסגר בחודש הבא, רק זכאי סדרה א' יכולים להשתתף – הרעיון של האוצר בחלוקה הזו, היה לגמור את המנה הראשונה – לאתר להם דירות ואז להתחיל במנה השנייה, כשעל הדרך רצו באוצר שהזכאים ירוצו להירשם.

הבעיה – קבוצה ב' מרגישים לא נוח עם המצב. הם אפילו לא יודעים כמה זמן הם ייאלצו לחכות עד שיוכלו לגשת למכרזים על דירות.

 אז נכון – הם אולי יכלו להירשם מוקדם, רק שזה לא "תופס" לכולם – יש כאלו שנכנסו להגדרה של התוכנית רק בזמן האחרון, למה הם צריכים לסבול? הקריטריונים של הזכאות למחיר למשתכן כללו  בין היתר שני דברים – כדי להוציא תעודת זכאות צריך להיות זוג נשוי או ידוע בציבור וכן שבמידה ומדובר ברווק אז הוא או היא צריכים להיות מעל גיל 35. התוכנית רצה עוד מעט שנתיים, ובזמן הזה, אנשים מתחתנים, אנשים עוברים את רף הגיל – 35, והופכים לזכאים. הם לא אשמים שדוחים אותם לשלב ב' – לסוף התור.

אז האמת היא איפשהו באמצע. צריך לתת עדיפות לקבוצה א', אבל לא לקפח יותר מדי את קבוצה ב'. זכאי סדרה ב' אמנם קיבלו זכאות, אבל לא קיבלו מספיק הזדמנות להשתתף בהגרלות, לפחות לא בינתיים. הזכאים האלו (ב') יכולים לגשת להגרלות של מחיר מטרה, ופה ושם גם לפרויקטים של  מחיר למשתכן.

אבל, התור שלהם יגיע. הקצב שהאוצר מכוון אליו הוא לסיים את קבוצה א' בתוך שנים ספורות, כשבמקביל כבר יפתחו מכרזים לקבוצה ב'. עד כה זכו למעלה מ-10,000 זוגות צעירים מסדרה א' בדירה, וקרוב ל-50,000 זוגות נוספים  מאותה סדרה א' מחכים להגרלות. אבל זה אמור להיגמר בתוך ככל הנראה, שנתיים. במקביל כן נפתחים מכרזים לסדרה ב' מכרזים אם כי בכמות נמוכה יותר.

לאחרונה (יולי 2017) הסתבר שכבר אי אפשר "לשחק" עם הזכאות – יש רבים (יותר מדי) שנרשמו לכמה מקומות – אחרי הכל מה אכפת להם – זוכים נהדר, מקסימום מבטלים, לא זוכים לא נורא ממשיכים קדימה. הם עשו זאת כדי לנצל את הזכאות שלהם, ואז במקרים לא מעטים אם זכו, הם ביטלו – אבל מעכשיו זה לא יתאפשר. מעכשיו האוצר החליט (במקביל למכרזים הגדולים בהיקף של 15 אלף דירות) שמי שזכה וביטל מאבד את זכותו לבחור ולהתמודד שוב – די הוגן, יש לומר, וזה יצמצם את מספר המציעים ויגדיל את הסיכוןיים לזכות בדירה במחיר למשתכן.

האם אפשר לקחת משכנתא בריבית פריים בלבד? מסתבר שכן, אבל…

מחיר למשתכן – כל מה שצריך לדעת

מחיר למשתכן – איך לוקחים משכנתא

מעדן יולו ( "You Only Live Once" – YOLO) מבית תנובה ממתג עצמו בפרסומות כמעדן החלב האולטימטיבי. "סדרת המעדנים היחידה עם שוקולד אמיתי", אומרת הקריינית בפרסומות של יולו בקול מפתה, ביטוי לכך שהמוצרים מכילים כ-15% שוקולד מעולה. את היולו ניתן למצוא בטעמים שונים, שלא אמורים להשפיע על המחיר שלהם.

אנחנו לא ננסה להכריע כאן האם המחיר של מעדני יולו הוא הוגן ביחס לאיכות שלהם: יש אנשים שסבורים שהאיכות הגבוהה מורגשת בכל ביס, בעוד אחרים יטענו שההבדל ביחס למעדני חלב אחרים (וזולים יותר לרוב) אינם משמעותיים. מה שכן ננסה לעשות עבורכם הוא לאפשר לכם להבין היכן הכי כדאי לרכוש מעדן יולו, בהנחה שיש פערים משמעותיים בין רשתות השיווק השונות בישראל וגם בין סניפים שונים של אותה רשת.

כך ביצענו את הבדיקה

את הבדיקה ערכנו בתאריך 26.6.2017 באמצעות מערכת SuperGET המספקת כלים להשוואת מחירים בסופרמרקטים וכלים לפיתוח. בחרנו יולו בטעם שוקולד חלב (123 גרם), למרות שכאמור לא אמורים להיות הבדלים בין הטעמים השונים. הבדיקה לא כללה את אילת, עקב הפטור ממע"מ. הרשתות שנכללו הן: הרשתות שבחנו הן שופרסל (על תתי הרשתות שלה), רמי לוי שיווק השקמה, קשת טעמים, פרש מרקט, סטופמרקט, מחסני להב, מחסני השוק, יוחננוף, טיב טעם, חצי חינם, ויקטורי ורשת AM:PM.

מה מצאנו?

מעדן יולו בטעם שוקולד היה זמין בכ-645 סניפים, כשטווח המחירים שראינו התחיל מ-2.9 שקלים והגיע עד ל-4.9 שקלים (אלו לא נראים הבדלים גדולים, אבל מדובר בפערים שיהיו משמעותיים עבור משפחות שמצטיידות במספר מעדני יולו בכל שבוע). המחיר הממוצע היה 4.3 שקלים, מה שאומר שברוב הסניפים המחיר היה קרוב יותר לרף העליון מאשר התחתון. ציפינו למצוא מבצעים על כמויות שונות של מעדנים.

ראשית בדקנו את רשת ויקטורי, כדי לגלות בה מחיר אחיד של 4.1 שקלים. ברשת חצי חינם המחירים נעו בין 3.9 שקלים ל-4.3 שקלים, תלוי בסניף, אבל בכל הסניפים היה מבצע של שלושה מעדני יולו ב-9 שקלים. ברשת טיב טעם התמחור היה גבוה יחסית: הוא התחיל מ-4.4 שקלים והגיע עד ל-4.9 שקלים, סכום השווה לסכום היקר ביותר שמצאנו בבדיקה.

ברשת יוחננוף המחיר השכיח היה 4.2 שקלים, למעט הסניף בנס ציונה (4.5 שקלים) וברמלה (4.9 שקלים). בכל הסניפים היה מבצע של שלושה מעדני יולו בעשרה שקלים. משם המשכנו לרשת יש חסד בה המחיר היה אחיד ועמד על 4.3 שקלים. ביש בשכונה יצטרכו חובבי השוקולד לשלם 4.5 שקלים על מעדן אחד. בארבעה סניפים של מחסני השוק מצאנו את המחיר הזול ביותר בישראל (2.9 שקלים) – סניפי טבריה-הדר, באר שבע-בית אשל, באר שבע-הרכבת וחיפה-נשר. ברוב סניפי הרשת היה המחיר 4.3 שקלים ובמיעוטם המחיר היה כ-3.7-3.9 שקלים. 4.2 שקלים היה תג המחיר בכל סניפי מחסני להב.

ברשת סטופמרקט ראינו שתי קבוצות מחירים: בסניפי חיפה (קסטרא וקריות) היה המחיר 3.5 שקלים, בעוד שבסניפי קניון אם הדרך בבית חירות, קניון ארנ בהרצליה וקיבוץ יגור המחיר עמד על 4.2 שקלים. בפרש מרקט המחיר השכיח היה 3.9 שקלים, אבל היו לא מעט סניפים בהם המחיר היה 4.2 שקלים. במספר מועט של סניפים המחיר היה גבוה יותר מכך, והגיע עד ל-4.9 שקלים. בסניפים בודדים היה מבצע של שלושה מעדני יולו ב-9 או ב-10 שקלים.

התחנה הבאה שלנו הייתה קשת טעמים, שגבתה מחיר של 4.2 שקלים על מעדן יולו ברוב הסניפים ו-3.9 שקלים בשני סניפים בודדים: ראשון לציון-ברשבסקי ויקנעם עילית. במספר סניפים היה מבצע של שלושה מעדני יולו ב-9.90/10.90 שקלים. המחיר ברשת רמי לוי היה 4.2 שקלים, אבל המבצע של שלושה מעדנים בעשרה שקלים חזר גם כאן.

שופרסל אקספרס ושופרסל שלי גבו על מעדן יולו 4.5 שקלים, כשבשופרסל דיל המחיר בכל הסניפים היה זול בעשרים אגורות. ברשת AM:PM המחיר התחיל מ-3.6 שקלים בסניף איילת השחר ו-3.8 שקלים במושב ישרש, בעוד שבשאר הסניפים הטווח המקובל היה 4.1-4.5 שקלים. היו בסניפי הרשת מבצעים שונים: שלושה מעדני יולו ב-11 או 11.5 שקלים, וכן קופון הנחה שהוזיל את מחיר מעדן יולו ל-2.90 שקלים.

הנה טבלה המסכמת את ממצאי הבדיקה שלנו:

_____________________

המידע בכתבה זו מתבסס על נתונים שהתקבלו מחברת SuperGET המסדרת את קבצי שקיפות המחירים ומציעה אותם לציבור הרחב. SuperGET עושה כמיטב יכולתה כדי להבטיח את אמינות ואיכות המידע. יחד עם זאת, SuperGET  אינה לוקחת אחריות על טעויות ו/או מידע חלקי שהתקבל מעיבוד קבצי שקיפות המחירים.

להשוואת מחירים נוספות לחצו כאן

כוחות הביטחון על סוגיהם לוקחים תפקיד מרכזי בהגנה על כל אחד מאיתנו. לכן ברור מדוע גורמים שונים מנסים "לצ'פר" אותם מדי פעם עם הטבות המיועדות רק להם. ניתן לראות ביטוי של זה גם בכרטיסי המועדון והאשראי השונים, עם מספר כרטיסים אטרקטיביים המיועדים לאנשי כוחות הביטחון: למשל מועדון קרנות השוטרים של ישראכרט או מועדון הצרכנות "חבר" לאנשי הקבע. בסקירה הבאה תקראו על כרטיס מועדון כוחות הביטחון של חברת כאל, הפונה לאוכלוסיה רחבה גם אם לא מוגדרת יותר מדי (חברת כאל לא מגדירה בתיאור הכרטיס בדיוק מיהם אנשי כוחות הביטחון הזכאים לה).

כרטיס מועדון כוחות הביטחון של חברת כאל נועד, על פי הכתוב באתר האינטרנט שלה, "להעניק לאנשי כוחות הביטחון את כל התנאים, ההנחות וההטבות המגיעות למי שתורם למדינהו ופועל למען בטחונה במשך שנים רבות". כהרגלה כאל לא מפרטת יותר מדי מהם התנאים הספציפיים המוצעים לכל אחד, כך שלמי ששוקל להצטרף למועדון אנחנו ממליצים לברר זאת מול החברה לפני שמזמינים את הכרטיס בפועל..

תנאי השימוש בכרטיס מועדון כוחות הביטחון של כאל

כרטיס מועדון כוחות הביטחון של חברת כאל מעניק, וזו בעצם השורה התחתונה, פטור מדמי כרטיס ומעמלות. את הפטור מדגישים בחברת כאל נותנים על פי מדיניותה או מדיניות הבנק המנפיק, כך שייתכן מצב בו אנשים שונים יקבלו פטור לתקופה שונה. בכל מקרה, לא מצאנו פירוט מדויק יותר של התנאים הכלליים של הכרטיס.

אנשי כוחות הביטחון המצטרפים למועדון יכולים לשדרג את כרטיס האשראי הנוכחי שהם מחזיקים בו לכרטיס Platinum כוחות הביטחון, שמציע הטבות משלו.

ההטבות הכלליות של חברת כאל ניתנות ברובן לאוכלוסיית הזכאים. ביניהן ניתן להזכיר מבצע של 1+1 על רכישת כרטיסים לסרט קולנוע ברשת סינמה סיטי באמצע השבוע, אותה ניתן לממש פעם אחת בשבוע. מימוש ההטבה כפוף לביצוע עסקאות בכרטיס הסכום העולה על 1,000 שקלים, כאשר מתבוננים בחודש הקודם: אם בעל הכרטיס שילם באמצעותו 1,000 שקלים ומעלה בחודש מאי, הוא יהיה זכאי להטבה בחודש יוני.

מידע נוסף על כרטיס מועדון כוחות הביטחון של Cal תמצאו כאן.

מעודכן ל-03/2018

ההגרלה הגדולה – 15 אלף דירות במחיר למשתכן (ומיד 15 אלף דירות נוספות); איך זה ישפיע על מחירי הדירות? איך זה ישפיע על הזוכים. במהלך אוגוסט יקבלו הזוכים תשובות בעניין, והם יצטרכו להחליט אם כן או לא – מסתבר שרבים הציעו סתם, מסתבר שסיכוי הזכייה בסבב הזה (במקומות המרוחקים למרכז) לא רעים, אם כי ככל שמתקרבים למרכז, הסיכויים יורדים. עם זאת, האוצר הכריז כי בקרוב יהיו עוד מכרזים על מחיר למשתכן בהיקף של 15 אלף דירות נוספות, וגם הם בשלב ראשון יוצעו לאלו שמוגדרים במסגרת שלב א (מחיר למשתכן – מה ההבדל בין שלב א' לשלב ב' ). ומכאן שהסיכויים של קבוצה א' לרכוש דירה (גם אם לא דירת חלומותיהם) גבוהים.

הבעיה שאם לא יגורו שם, אם ישכירו את הדירות, אזי יהיה לחץ מחירים על הדירות להשכרה – יהיה היצע גדול, ובהתאמה השמירה על הבניין והדירות לא יהיו כמו בבניין שגרים בו בעלי הבית עצמם.

כך או אחרת, עוד יהיו ביטולים רבים – אנשים לא ירצו את הקומות הראשונות, את כיווני האוויר המסויימים, ובכל מקרה – מדובר על תהליך ארוך של כ-4 שנים. נכון, זה משתלם, בסוף הדרך מקבלים דירה בהנחה של כ-20%, אבל זה ייקח זמן. כאן תוכלו (אם זכיתם) לקבל מידע על איך לוקחים משכנתא, ומסתבר שהמשכנתא במקרה של מחיר למשתכן היא גדולה יותר (אבל פה ושם יש בעיות בלקיחתה

מחירי הדירות לאן?

הגרלה של 15 אלף דירות במסגרת פרויקטים של מחיר למשתכן ברחבי הארץ, זו בשורה אולי טובה למתמודדים ובטח שלזוכים, אבל מתי הם באמת יעברו לדירה שלהם? האם הם בכלל יעברו לדירה הזו, או שכפי שסבורים רבים הם יהפכו בעצם למשקיעים – אם הם זוכים במקומות שהם לא רוצים לגור בהם אז פשוט הם יקנו את הדירה (נותנים מתנה, הם לא ייקחו?) ואז הם ישכירו את הדירה ויגורו גם בעזרת דמי השכירות במקום אחר.ובכלל – מיהם הזוכים האלו? מסתבר שיש שתי קבוצות של זכאים – קבוצה א' וקבוצה ב' – הזוכים הם בעיקר מקרב קבוצה א'. קבוצה ב' תצטרך להמתין להגרלות הבאות – כאן תוכלו לקרוא על שתי הקבוצות

אז הכוונות של שר האוצר כחלון, הם באמת טובות. הוא סבור שהתוכנית תיתן פתרון למצוקת הדיור, לאנשים יהיו דירות. אבל האם המהלך הזה יביא לירידת מחירים? האם המהלך הזה יעזור למשפרי דיור? או רק לזכאים בקרב זוגות צעירים וכאלו שאין להם דירה. למה לא לעזור גם למשפרי דיור? זה על הפרק, אבל בקטנה.

כך או אחרת, המספרים של התוכנית בשמיים – מדברים על עשרות אלפי דירות, אבל בפועל, מדובר על כמה אלפים שרכשו דירה, בתוכנית מחיר למשתכן – הקצב רחוק מלהיות מספק. עם זאת, ההצהרות של האוצר עשויות להשפיע על השוק. כאשר באוצר מכריזים על פרוייקט בכזה היקף – 15 אלף דירות (ובקרוב 15 אלף נוספים), הם בעצם משפיעים על שוק הדירות כמעט במיידי. באוצר בעצם גורמים שיהיו 15 אלף זוכי דירות , וכך הם מורידים את צד הביקוש לדירות ב-15 אלף דירות. זה מהלך חכם מצד האוצר, שאמור להקטין את הביקושים. הבעיה שהזכייה הזו תתממש רק בעוד שנים. בשלב הזה ההגרלה היא על העיר, ואפילו לא יודעים באיזה פרויקט מדובר, לאט לאט הזוכים יקבלו מידע – איזה פרויקט, איזו דירה ועוד. אבל בינתיים וזה יימשך תקופה לא קצרה, הזוכים לא באמת יודעים באיזו דירה הם זכו ואיפה בדיוק.

בדרך הזאת באוצר בעצם גורמים לאנשים לשבת על הגדר – יש להם זמן המתנה של חודשים ארוכים עד שיידעו במה הם זכו, ובינתיים הם לא שחקן בשוק הדיור, הם לא מחפשים דירה, לא רוצים לקנות דירה – המטרה של האוצר הושגה – היקף הביקושים יירד. אבל מה יקרה אם הם לא יהיו מרוצים מהדירה ויחזרו לשוק הדירות. אז נכון, כנראה שהאחרים ברשימה ישמחו ההחליף אותם, אבל יש כבר מקרים במסגרת מחיר למשתכן, שיש דירות שאין להם קונה.

מחיר למשתכן – כל מה שצריך לדעת

מחיר למשתכן – איך לוקחים משכנתא

מחשבונים פופולריים

כאל מעלה את עמלות הסליקה

חברת כרטיסי האשראי כאל  מעלה את עמלות הסליקה לבתי העסק. העלייה לחלק מבתי העסק תהיה החל מחודש יולי.  זאת הפעם הראשונה שאחת מחברות כרטיסי האשראי מעלות את עמלת הסליקה לאחר כניסת חוק שטרום.  נראה שהמהלך הזה יביא גם את החברות האחרות בוק להעלות את העמלות.

כאל, להבדיל משתי המתחרות שלה – ישראכרט ולאומי קארד, לא אמורה להחליף בעלות (בנק דיסקונט והבינלאומי ימשכו להישאר בעלי השליטה).

עמלת הסליקה היא עמלה שמשלמים בתי העסק לחברות כרטיסי האשראי בעבור שירות סליקת התשלומים של הלקוחות. כלומר, בגין אפשרות הסליקה וקבלת התשלום מהלקוח, משולמת עמלה.  עמלת הסליקה הממוצעת עומדת על כ-1% מהיקף העסקה, ומדובר על נתח גדול מההכנסות של חברות כרטיסי האשראי. היקף ההכנסות של חברות כרטיסי האשראי מעמלה זו מתקרב ל-3 מיליארד שקל בשנה

כך או אחרת, שיעור עמלת הסליקה הממוצע נמצא במגמת ירידה. בשנה שעברה העמלה עמדה על כ-1%, בעוד שב-2015 העמלה עמדה על 1.07%. זאת העמלה הממוצעת אך ככל שהעסק קטן יותר כך התשלום (העמלה) גבוה יותר.

כך או אחרת, בנק ישראל אמור לקבוע בחודשים הקרובים את גובה העמלה הצולבת – העמלה שמשלם הגוף הסולק למנפיק הכרטיס (בתמורה לזכות לסלוק אותו). עמלה זו עומדת על 0.7%, והמתווה החדש אמור להפחיתה.

קבוצת הראל החלה את דרכה בתחומי הביטוח והשירותים הפיננסיים לפני כשמונה עשורים. מאז ועד היום מספקת הקבוצה את הפתרונות השונים הדרושים בתחום, לרבות סוגים שונים של ביטוחי בריאות, ביטוחים כלליים, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות, קופות גמל, קרנות נאמנות, תיקי השקעות ועוד. היא נחשבת לקבוצה הגדולה בישראל בתחומים אלה, כשבשנת 2015 חלשה על כ-22% מנתח השוק הכלל בתחום. החברה משרתת כשלושה מיליון לקוחות מהמגזר הפרטי והעסקי בישראל, כשבתחום ביטוחי הבריאות מוערך נתח השוק שלה ביותר מ-40%.

נתוני שוק:

נתונים פיננסיים:

אירועים וחדשות:

דיווחי הראל במערכת האינטרנט "מאיה" של הבורסה לניירות ערך.

מדריך השקעה במניות

נתוני שוק:

נתונים פיננסיים:

אירועים וחדשות:

דיווחי אבנר במערכת האינטרנט "מאיה" של הבורסה לניירות ערך.

מדריך השקעה במניות