ביטול הפטור ממס שבח במכירת דירה שהושלמה  עד 4 שנים מאז מכירה של דירה קודמת, ייכנס לתוקף ב-2014. כזכור, עד היום,  נהנו מחזיקים ביותר מדירה אחת  מפטור מוחלט ממס על רווח ההון שנוצר (פטור מהשבח) אם הם לא מכרו דירה בעבר בטווח של 4 שנים. מ-2014, ישלמו המוכרים מס שבח בשיעור של 25% על הדירה הנמכרת גם אם עברו יותר מ-4 שנים מאז מכירת דירה קודמת. שיעור המס יהיה כאמור 25%, אבל הרווח על הדירה לצורכי מס שבח, יהיה מעין הרווח היחסי שחל מ-2014 ואילך ויחושב בצורה ליניארית  כלומר, יהיה תחשיב מסוים שייחס את הרווח לשתי תקופות – התקופה שבה לא חל מס שבח (ועל החלק הזה ישמר הפטור) והרווח בתקופה שבה חל מס שבח ועל התקופה הזו יהיה רווח חייב במס  (לחצו כאן לדוגמא)

מעבר לכך, כדי לא להציף שוק הדירות, בדירות שיימכרו על ידי משקיעים (בגלל המיסוי הנמוך שנצבר בתקופה הקצרה של האחזקה המחייבת), קובע החוק מגבלה על מכירת 2 דירות בלבד ע"י משקיעים עד סוף 2017 – כלומר בשנים 2014 עד 2017 משקיעים יוכלו למכור רק 2 דירות וליהנות מחישוב מס שבח מעין מופחת (לינארי על פני השנים). דירה שלישית ואילך שימכרו משקיעים  במהלך שנים אלה (2014 עד 2017) לא תיחשב  "דירת מגורים מזכה" ותחויב בשבח מלא, בגובה 25%.

למדריך מס שבח

למחשבון מס שבח

בנק מזרחי טפחות הרוויח ברבעון הראשון של 2013 כ-280 מיליון שקל – עלייה של 11.5% לעומת הרבעון המקביל ב-2012. הבנק הגדיל ברבעון הראשון את הכנסות המימון לצד הקטנת הפסדי האשראי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

בתחום המשכנתאות הרוויח הבנק (שמוביל את תחום המשכנתאות מבין הבנקים) כ-99 מיליון שקל, לעומת 94 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2012.  חלק הרווח בתחום המשכנתאות מסך רווחי הבנק עמד ברבעון הראשון על 35%, לעומת 37% בתקופה המקבילה.

היקף המשכנתאות שסיפק הבנק במהלך הרבעון הראשון הגיע ל-5.3 מיליארד שקל, מתוכם – 4.6 מיליארד שקל מכספי הבנק, 42 מיליון שקל מכספי האוצר – הלוואות מכוונות ו-41 מיליון שקל מהאוצר בגין הלוואות עומדות ומענקים – סך המשכנתאות החדשות הסתכמו ב-4.7 מיליארד שקל, ובמקביל מוחזרו משכנתאות בסכום של 577 מיליון שקל – סך הביצועים הכולל הגיע כאמור ל-5.3 מיליארד שקל. בתקופה המקבילה הסתכמו סך ביצועי המשכנתא ב-4.2 מיליארד שקל מתוכם הלוואות חדשות – 3.9 מיליארד שקל ומיחזור משכנתאות בסך 400 מיליון שקל. מדובר על עלייה כוללת בביצועים של 25%.

מספר הלווים שלקחו משכנתאות לרבות מחזורים במהלך הרבעון הראשון עמד על 11,672 לעומת 11,553 ברבעון המקביל.

בבנק סוקרים את התפתחות שוק הדיור והמשכנתאות במהלך הרבעון הראשון – על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הסתכמה הכמות המבוקשת לדירות חדשות (דירות שנמכרו ודירות שנבנו שלא למטרת מכירה) ברבעון הראשון של שנת 2013 ב- 9,885 דירות, ירידה של 0.7% לעומת הרבעון המקביל אשתקד ושל 10.4% לעומת הרבעון הראשון של שנת2011. במהלך שנת 2012 הואט קצב התחלות הבניה, והחלה בנייתן של כ-39,800 יחידות דיור, בהשוואה לכ-45,700 יחידות דיור בשנת 2011. עם זאת, עדיין מדובר בקצב גבוה ביחס לממוצע השנתי בעשור האחרון, אשר עמד על כ-34,500 יחידות דיור. ההאטה בהתחלות הבנייה הביאה לירידה במלאי הדירות החדשות למכירה מיוזמה פרטית, אשר עמד בתום חודש מרץ 2013 על כ-15,200 דירות, לעומת כ-16,000 דירות במרץ 2012 וכ-15,600 דירות בסוף שנת 2012. על פי קצב המכירות הממוצע בששת החודשים שהסתיימו ביום 31 במרץ 2013, יספיק המלאי לכ-9.8 חודשים, לעומת כ-13.4 חודשים במרץ 2012 וכ-11.8 חודשים בסוף שנת 2012.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בתחילת שנת 2013 נמשכה עליית מחירי הדירות, תוך התגברות קצב העלייה. מחירי הדירות, בממוצע כלל ארצי, היו גבוהים בחודש ינואר 2013 בשיעור של 10.5% לעומת ינואר 2012. עליית מחירי הדיור בשילוב עם היציבות בביקוש לדיור באה לידי ביטוי בעלייה של 25% בביצוע הלוואות לדיור ברבעון הראשון של שנת 2013 לעומת הרבעון המקביל אשתקד, כאשר ברבעון הראשון של שנת 2013 ניתנו לציבור הלוואות לדיור בסך של 12 מיליארדי שקלים חדשים לעומת 9.6 מיליארדי שקלים חדשים ברבעון המקביל אשתקד, ובדומה לממוצע הרבעוני בשנת 2012, שעמד על 11.8 מיליארדי שקלים חדשים.

משה כחלון שצפוי להתמנות בקרוב לתפקיד יו"ר מועצת מקרקעי ישראל, אמר בכנס של עורכי הדין באילת – "אני לא הולך להוזיל את מחירי הדירות כי אני לא קוסם ולא אעשה מה שלא עשו לפניי. אבל המצב היום הוא לא נורמלי וצריך להכריז על מצב חירום בנושא הדירות למגורים. צריך לבצע סדרת חקיקות ולשמור על איזון שיביא לכך שגם כשהנדל"ן יירד לא תהיה התמוטטות של מחירים, אלא ירידה הדרתית.  החקיקה צריכה לכלול הפקעת סמכויות מהמוניציפלי לצורך לתכנון וקידום פרויקטים. גם במדינות אחרות חוקקו חוקים קיצוניים כשהיה צריך, וצריך לעשות את זה גם כאן".

כחלון שזכור כשר התקשורת שפתח את שוק התקשורת לתחרות והוזיל משמעותית את עלויות התקשורת, אמר ביחס לגירעון הגדול – "הממשלה הקודמת הייתה נדיבה מדי. הייתי שותף לחלק מהדברים. כשאתה מתחייב למורים לרופאים, לשוטרים, לפרקליטים, לצבא קבע ולפנסיות בסוף מגיע גם מועד התשלום. הכסף לא התאדה, הוא לא נעלם,  ולא עבר לחו"ל – הוא נמצא במשכורות של עובדי המדינה. כנציג ציבור לשעבר ולעתיד אני אומר ש אם יש צורך לשנות רגולציה, משנים. אם יש כשלים, לא צריך לחשוש להכניס את היד. אני יודע שזה לא נוח לאנשים לעשות שינויים, אפילו להעביר את השעון מיד שמאל לימין; זה לא נוח, אנשים לא אוהבים לעשות שינוי.  מה שהציבור בישראל דורש עכשיו זה שקיפות וערכים. קשה לו לסבול משכורות עתק של מנכ"ל בנק כאשר הלקוח משלם עמלות גבוהות ומקבל ריבית נמוכה. אי אפשר לא להיות רגישים לציבור. יש אנשים שקשה להם וצריך להתחשב בהם".

שימו לב לנתונים שמפרסם גלובס –  הפנסיה התקציבית,  שהיא התחייבות של המעסיק להבטיח את הפנסיה של העובדים באופן  שבכל שנה מתווסף 2% מהשכר האחרון לחישוב הפנסיה ועד ל-70% מהשכר האחרון (עבור 35 שנות עבודה) מסתכמת ב-676 מיליארד שקל, והיא מתנפחת על בסיס יומי.

הפנסיה הזו שמקורה בעיקר לאנשים בסקטור הציבורי לא תלויה בהפרשות העובדים, לא תלויה בתשואה/ ריבית שמקבלים על החסכונות – היא בטוחה לחלוטין בעיני העובדים, אבל היא חור ענק – גירעון של מיליארדים רבים למעסיקים משמע למדינה.

הפנסיה הזו, כפי שחשף גלובס מגיעה בממוצע ל-16.6 אלף שקל לאנשי צבא הקבע. שימו לב, גיל הפרישה הממוצע של אנשי צבא הקבע הוא 46, והמשמעות היא שבממוצע פורש מהצבא בגיל זה, מקבל חדש חודש 16.6 אלף שקל. מנגד, הפנסיה הממוצעת לעובדי מדינה לרבות מורים, עובדים סוציאליים ועוד היא 6.8 אלף שקל.

על פי גלובס, קצבת הפנסיה הממוצעת לשופטים בישראל היא 38 אלף שקל והמשמעות היא פנסיה בערך כלכלי של 10 מיליון עד 15 מיליון שקל. קצבת הפנסיה הממוצעת באוניברסיטת ת"א מסתכמת ב=17.5 אלף שקל.

בנק ישראל החליט להוריד את הריבית לחודש יוני 2013 ב-0.25% ל-1.25%. ההפחתה הזו מבטאת יותר מכל את החשש מהידרדרות שער הדולר, וכן את החשש מהמשך ההאטה בשווקים – הפחתת הריבית מקטינה את האטרקטיביות של השקל מול הדולר (אם כי ההשקעה בשקל עדיין מבטאת תשואה בריבית טובה יותר משווקים אחרים) ומרחיקה חלק מהשחקנים הזרים בשוק המט"ח; הפחתת הריבית אמורה להאיץ השקעות וצריכה.  אבל הפחתת הריבית גם מתגברת את הביקושים לשוק הדירות – בריבית כזו, מאוד אטרקטיבי ללוות כספים ולרכוש דירות.

בבנק ישראל מסבירים את הסיבות להפחתת הריבית. לגישתם,  ההחלטה להוריד את הריבית לחודש יוני, עקבית  עם מדיניות ריבית שנועדה לבסס את האינפלציה בתוך יעד יציבות המחירים של 1% עד 3% ב-12 החודשים הקרובים, ולתמוך בצמיחה תוך שמירה על היציבות הפיננסית.  תוואי הריבית בהמשך תלוי בהתפתחויות בסביבת האינפלציה, בצמיחה בישראל ובכלכלה העולמית, במדיניות המוניטרית של הבנקים המרכזיים העיקריים ובהתפתחות שער החליפין.

בהמשך לצעדים עליהם הודיעה הוועדה לפני שבועיים, החליטה הוועדה המוניטרית להפחית את הריבית ובכך להקטין את הפערים בין ריבית בנק ישראל לריביות המשקים המרכזיים בעולם על מנת להחליש את הגורמים להתחזקות השקל.

במהלך החודשיים האחרונים נמשכה המדיניות המרחיבה של הבנקים המרכזיים המובילים ואף הואצה בחודש האחרון. ה-ECB  הוריד את הריבית לרמת שפל של 0.5% ונשיא הבנק ציין כי אינו שולל הורדת ריבית נוספת; בארה"ב תכניות ההקלה הכמותית נמשכות; הבנק המרכזי של יפן הודיע בתחילת אפריל על הכפלת קצב רכישות האג"ח. המדיניות המרחיבה של הבנקים המרכזיים במדינות המפותחות הגדולות צפויה להימשך, על פי הודעותיהם, גם בהמשך השנה.

סביבת האינפלציה המשתקפת מעליית המחירים בפועל ומהצפיות לה היא מתונה. ב- 12 החודשים האחרונים עלה המדד ב- 0.8%, מתחת לגבול התחתון של יעד האינפלציה. הצפיות לאינפלציה לשנה הקרובה מהמקורות השונים נמצאות מעט מתחת למרכז יעד האינפלציה.

האינדיקטורים המעודכנים לפעילות המשק שפורסמו עד כה מצביעים על המשך צמיחה בשיעור מתון ברביע הראשון ועל מגמה מעורבת בחודש אפריל. מדדי האקלים הנגזרים מסקר מגמות בעסקים של הלמ"ס והמדד המשולב למצב המשק מצביעים על עלייה בקצב הצמיחה ביחס לרביע הקודם. מנגד, תכניתה התקציבית של הממשלה, תעמיד את יעד הגרעון לשנת 2013 על 4.65 אחוזי תוצר וב- 2014 יפחת הגרעון ל- 3 אחוזי תוצר. ירידה זו צפויה למתן את קצב התרחבות הביקושים.

נתונים מקרו כלכליים שהתפרסמו על משקים מובילים בעולם היו מעורבים. נמשכת  ההתאוששות המתונה בכלכלת ארה"ב ואילו באירופה נמשכת ההאטה. קרן המטבע העולמית הורידה באפריל את תחזית הצמיחה ל – 2013 עבור מרבית המשקים המרכזיים.

קצב עליית מחירי הדירות ממשיך לעלות, וב-12 החודשים שהסתיימו במארס מחירי הדירות עלו ב-10.5%. יישום צעדי המיסוי בתחום הדיור שאושרו על ידי הממשלה, צפויים למתן את הביקושים בשוק הדיור.

תעשיית קרנות הנאמנות מנהלת סכום שיא של 200 מיליארד שקל. במהלך מאי גדלה התעשייה בלמעלה מ-5 מיליארד שקל, כשעיקר הגידול מגיע  בתחום קרנות האג"ח המקומיות (כללי) . קרנות אלו מנהלות  כ-32 מיליארד שקל בעוד שבתחילת החוש ניהלו מתחת ל-30 מיליארד שקל.

הקרנות הכספיות ממשיכות ליהנות מעדנה גם בחודש האחרון והן מנהלות מעל 53 מיליארד שקל, עלייה של מעל 1 מיליארד שקל לעומת תחילת החודש. מתחילת השנה זרמו לקנות הכספיות קרוב ל-20 מיליארד שקל.

הסיבה – יתרון ברור לקרנות הכספיות על פני הפיקדונות. מניתוח שנעשה על ידי מהון להון , אתר הצרכנות הפיננסית, נמצא שהתשואה הצפויה בקרנות הכספיות עולה על הפיקדונות הבנקאיים, עולה על המק"מ ועולה על הקרנות השקליות. הבדיקה, הראתה שבקרן כספית מרוויחים נטו כ-0.3% יותר מאשר בפיקדון בנקאי וכ-0.5% יותר מאשר במק"מ.

קרנות כספיות קמו בשוק ההון המקומי בשנת 2007 ועם השקתם זכו לגיוסי עתק בעיקר מכיוון שהם  סיפקו אלטרנטיבה ראויה להשקעות סולידיות הקרנות האלו מבטאות אפיק השקעה עם סיכון מאוד נמוך ותשואה (סיכוי) שעולה  ברוב המקרים על הפיקדונות הרגילים והמק"מ. הציבור היה  צמא לתשואות על רקע ריבית מאוד נמוכה על הפיקדונות השקליים, ובקרנות הכספיות הוא קיבל יותר, גם בגלל שהקרנות הכספיות לא גבו דמי ניהול. לפני כשנה החלו הקרנות לגבות דמי ניהול בשיעור של 0.15% עד 0.19%, אך עדיין התשואה בהן ברוב המקרים עולה על הפיקדונות הבנקאיים.

יתרון נוסף שיש לקרנות הכספיות מול הפיקדונות בבנקים והמק"מים  הוא יתרון מס – הרווח הריאלי בפיקדונות שקליים ממוסה בעת המכירה או הפדיון במס רווח הון בשיעור של 25% , אלא שבפועל ריאלית אין רווח; רווח ריאלי הוא  הרווח מעבר למדד, ומאחר שהרווחים לא מגיעים לרוב למדד אין בכלל מס (בפועל, היו בשנים האחרונות בעיקר הפסדים  שניתן לקזזם במקרים מסוימים מול רווחים אחרים). מנגד, בפיקדונות בבנקים ובמק"מ יש מס על הרווח הנומינלי בשיעור של 15%

במקביל להתפתחות תעשיית הקרנות הכספיות, התפתחה תעשיית תעודות הפיקדון. תעודות אלו הן   תעודות סל העוקבות אחרי מטבע מסוים, לרבות השקל; רוב תעודות הסל הנסחרות בבורסה בת"א הן על השקל.  התעודות האלו מניבות קרוב לריבית בנק ישראל וזה יתרון בהשוואה לאפיקים הסולידיים האחרים. בפועל, התשואה בתעודות הפיקדון  שנסחרות בבורסה על פני כל היום היא כ-0.03% פחות מריבית בנק ישראל. ברוב המקרים מדובר בתשואה שהיא מעבר לריבית שניתן לקבל בפיקדונות בבנקים וכן תשואה הגבוה מהתשואה הצפויה בקרנות הכספיות.

בקרנות הכספיות, שבהן הכסף מושקע לזמן קצר (לרוב ל-3 חודשים) ובמקמים, פיקדונות ואגרות חוב בטוחות, יש דמי ניהול ובמקרים מסוימים גם שיעור הוספה שמפחיתים בפועל את התשואה בקרנות. ומכאן, שהסיכוי שלהם לגבור על התשואה בתעודות הפיקדון, נמוכה יחסית.

 יתרון נוסף של תעודות הפיקדון נובע מאדישות המחיר להשינויים האפשריים בריבית (סיכון הריבית). בתעודות הסל מסוג תעודות פיקדון הריבית משתנה בהתאם לריבית של בנק ישראל. המחיר של התעודה לא מבטא ציפיות. ואילו במק"מים מתבטאים הציפיות לשינויים בריבית ובהתאמה  עלולים להיווצר  הפסדי הון כתוצאה משינוי ריבית וכתוצאה משינוי בציפיות.

החיסרון הגדול של תעודת הפיקדון נובע ממעמדה המיסויי.  תעודת הפיקדון והקרן הכספית נהנות מדחיית מס שמשולם רק בעת המימוש. מנגד, במק"מ ופיקדון המס הוא על הצטברות הרווח. עם זאת שיעורי המס שונים –  תעודות הפיקדון, כמו גם המק"מ והפיקדון בבנק חייבות במס של 15% על הרווח הנומינלי; הקרן הכספית חייבת במס של 25% על הרווח הריאלי – ברמת אינפלציה נוכחית 2% עד 3% מדובר ביתרון לקרן הכספית.

לאחרונה, מקדמים ברשות ניירות ערך מכשיר שיכול לגנוב את ההצגה בשוק ההשקעות הסולידיות – הקפ"מ – קרן פיקדון ומלוות. קרן זו מזכירה באופן חלקי את הקרן הכספית. הקרן החדשה תשקיע בפיקדונות קצרים של הבנקים ובמק"מים לטווח קצר, אלא שבשונה מהקרנות הכספיות, הקרן החדשה (קפ"מ) תהיה, בין היתר, משווקת על ידי הטלרים בבנק ולא תהיה זקוקה ל'יעוץ בנקאי (ייעוץ השקעות).

הקרן החדשה שהינה בפועל תחליף לפיקדונות הבנקאיים, אמורה לספק למשקיע הקטן תשואה משמעותית יותר מהפיקדונות הבנקאיים. מעבר לכך, הקרן החדשה אמורה להיות אלטרנטיבה ראויה/ מעניינת מול הקרנות הכספיות גם בגלל המיסוי השונה – בקרנות כספיות יש מס של 15% על הרווחים הנומינאליים, ואילו בקפ"מ יהיה מס בשיעור של 25% על הרווח הריאלי.

החידוש הגדול במוצר הזה הוא כוונת הרשות להוציא את המוצר החדש מחוק הייעוץ, כלומר שכל לקוח יוכל לרכוש את המוצר ללא ייעוץ של יועץ פיננסי מוסמך. הכוונה של רשות ניירות ערך היא שהבנקאי/ טלר יחויב בעתיד להציע ללקוח את הקפ"מ ולא את הפק"מ במצב שבו תהיה עדיפות ברורה למוצר החדש.  מדובר על בשורה של ממש לשוק של 500 מיליארד שקל. 

בנק ירושלים נותן ללקוחות כל הבנקים ריבית של 1.25% בפיקדון דולרי. הפיקדון לשנה בריבית קבועה למפקידים 10 אלף דולר לפחות (הבנק רשאי להפסיק את המבצע בכל עת).  המפקידים ייהנו מפטור מעמלות הפקדה/ העברת כספים לפיקדון.

שער הדולר המעודכן הוא 3.7 שקל, עלייה של 3.5% מאז שבנק ישראל הוריד את הריבית ב-0.25% נוספים ל-1.5%. מגמת הפחתות הריבית צפויה, להערכת הכלכלנים להימשך וזה, בין היתר כדי להילחם בירידת המטבע האמריקני ביחס לשקל. זאת ועוד – בנק ישראל הודיע כי ירכוש דולרים כדי לחזק את שער השקל, רכישות שהפכו למדיניות ברורה של הבנק. עם זאת, מעבר לפערי הריביות בין ישראל לעולם המערבי שתומכות בהתחזקות השקל וירידת הדולר, קיימים גורמים נוספים שתומכים בהתחזקות הדולר. עפר קליין, ראש אגף כלכלה ומחקר בקבוצת הראל ביטוח ופיננסים,  הסביר לאחרונה כי המגמה היא התחזקות השקל כתוצאה מגילויי הגז הגדולים שעדיין לא פותחו, ובעיקר לוויתן, וכן לאור העודף  הצפוי במאזן התשלומים.  

קראו כאן על ביטול ההצעה להטיל מס על משפרי הדיור

מתי אמור להיכנס לתוקף מס הרכישה על משפרי הדיור בשיעור 3.5%?  עד עכשיו לא היתה תשובה ברורה ומוחלטת –   על פי ציטוטים בימים האחרונים של בכירים בתקשורת המס הבעייתי הזה ייכנס לתוקף החל מה-1 בינואר 2014, אבל אחרים (באוצר) טענו שהכוונה להחיל אותו כמה שיותר מהר בתוך מספר שבועות. קודם, צריך לעבור את אישור הממשלה, ולא בטוח לחלוטין שהמס הזה יעבור חלק, אבל בהנחה שכן, אזי העיתוי לא ברור. עכשיו, בהמשך להעברת חוק ההסדרים ליועצים המשפטיים של המשרדים ולתגובות הציבור, מתברר כי התאריך הוא 1 באוגוסט 2013!

עדיין קיימת אי-וודאות – לא ברור איך הסעיף הזה יעבור – האם יחול המס הבעייתי הזה, או שהוא יקוצץ (כפי שמדווח בתקשורת), ומעבר לכך לא ברור לחלוטין אם זהו התאריך הסופי.  המס על משפרי הדיור לצד התאריך הקרוב שבו הוא ייושם גורמים  לאנשים למהר ולרכוש דירות עכשיו – כך הם חוסכים  את הקנס הלא מוצדק הזה, וכך הן חוסכות (לפחות חלק) מעליית המע"מ ב-1% ל-18%.     

 ומה זה בכלל הקנס הזה? באוצר החליטו  כי משפרי דיור ייאלצו לשלם מס רכישה מהשקל הראשון. עד עכשיו התייחסו אליהם כמו אל רוכשי דירה ראשונה, ומס הרכישה שהוחל עליהם היה בהתאם למדרגות מסוימות שהתעדכנו על פני זמן (מדרגה ראשונה בשיעור אפס, אחר כך 3.5% ואחר כך 5%). מעכשיו , מס הרכישה יחול על השקל הראשון בשיעור של 3.5% והמשמעות היא עלות נוספת של עד כ-50 אלף שקל למשפרי הדירות.  המס הזה, אגב, יוחל גם על כאלו שעוברים לדירה קטנה וזולה יותר. כל אחד שרוכש דירה וזו לא דירתו הראשונה בעצם מחויב במס הזה, גם אם הוא מוכר את הדירה ועובר לדירה זולה יותר מסיבות כלכליות או מסיבות אחרות.

הסיבה למס/קנס הזה היא תקציבית. מר לפיד, שר האוצר החדש, מנסה לסגור את החור בתקציב. אבל זו ממש לא הדרך!

ובכלל, מס רכישה, הוא מס מוזר ובעייתי. לרוב במכירת נכס ולא משנה איזה סוג של נכס  (דירה, ניירות ערך – מניות , אגרות חוב וכו') אזי המוכרים צריכים  לשלם מס על הרווח (באם יש רווח) וזה מאוד סביר והגיוני – משלמים מיסים על רווחים. אלא שמס רכישה הוא "חיה אחרת"; מס רכישה  אינו חל על רווחים , הוא מס שמשולם כאשר רוכשים דירה, לא כאשר מוכרים אותה ברווח (אז מדובר במס שבח – מס על רווח ההון על השבח של הדירה). בריכשת דירה, אין כמובן רווח, יש השקעה ברכוש/ בדירה. אז למה יש מס? ככה נקבע, אילוצי תקציב.  ניסיון להשפיע על שוק הדירות ועל המחירים בו,  במיוחד על שוק הדירות להשקעה, הביאו את הממשלות מזה עשרות שנים לחייב את הרוכשים במס רכישה, אבל לא את כולם. לרוכשי דירה יחידה קיים פטור ממס עד לתקרה מסוימת, והפטור הזה כלל גם רוכשי דירה ראשונה וגם כאלו שעברו מדירה לדירה. עכשיו, בעקבות החלטת האוצר, אותם משפרי דיור (ובכלל אלו שעוברים דירה) לא יזכו לפטור ממס רכישה, ויצטרכו לשלם 3.5% מהשקל הראשון – משמע תוספת של עד כ-50 אלף שקל לדירה.

למדריך מס רכישה המלא

לעדכונים בנושא מס רכישה

העדכון הצפוי במס רכישה הוא שערורייה. משפרי דיור, כאלו שמבקשים לעבור לדירה חרת ייאלצו לשלם מס רכישה מהשקל הראשון. עד עכשיו התייחסו אליהם כמו אל רוכשי דירה ראשונה, ומס הרכישה שהוחל עליהם היה בהתאם למדרגות מסוימות שהתעדכנו על פני זמן (מדרגה ראשונה בשיעור אפס, אחר כך 3.5% ואחר כך 5%). מעכשיו , מס הרכישה יחול על השקל הראשון בשיעור של 3.5% והמשמעות היא עלות נוספת של עד כ-50 אלף שקל למשפרי הדירות.

מה קרה באוצר? השתגעו שם? מה עבר בראשו של שר האוצר החדש. אה, הוא אמר – "קל יותר לקחת ממשפר הדיור ממי שאין לו מה לאכול". שטויות – ראשית, לקחתם גם לכאלו שאין להם מה לאכול, ושנית – לא לקחתם מעשירים, את המס שיכל לסתום את החור – מס ירושה/ מס עיזבון.

מעבר לזה, שימו לב לשלומיאליות – מס הרכישה הזה יחול על כל מי שיש לו דירה ועובר לדירה אחרת, אלו לא רק משפרי הדיור, אלו גם כאלו שנאלצים לעבור מדירה יקרה לדירה זולה יותר, גם מסיבות כלכליות, גם מסיבות גיל וסיבות נוספות. למה צריך להטיל על מישהו שעובר בגלל שקשה לו כלכלית (או מסיבות אחרות) לשלם קנס; ובכלל – מה ההצדקה המוסרית של המס העקום הזה.

 על פי הנתונים יש כ-30 אלף משדפרי דיור, והמשמעות שמעל 1 מיליארד שקל  ייכנסו לקופה בעקבות המהלך של האוצר.

עדכון נוסף במס הרכישה יהיה על דירות יוקרה. באוצר הוחלט כי תיקבע מדרגה נוספת של 8% במס רכישה בגין רכישת דירות יוקרה בסכום העולה על 5 מיליון שקל.

למדריך מס רכישה

ד"ר קרנית פלוג, המשנה לנגיד בנק ישראל והמעומדות להיות הנגידה הבאה, אמרה  בכנס השנתי של התאחדות בוני הארץ בנושא  הדיור שעליות המחירים בהסתכלות ארוכת טווח בשוק הדירות למגורים, אינן חריגות.

לטענת פלוג – "בשנים האחרונות עלו מחירי הדיור ושכר הדירה במידה ניכרת. בהסתכלות ארוכת טווח עולה שהעלייה בשנים האחרונות באה לאחר עשור בו ירדו מחירי הדירות הריאליים, אחרי עלייתם החדה בשנות ה-90 בשל גל העלייה הגדול, והם אינם חורגים במידה ניכרת מקו המגמה. עליית המחירים לאורך זמן עקבית גם עם הקשר ארוך הטווח בין הצמיחה לבין עליית מחרי הדירות כפי שמתקיים במדינות ה-OECD.

"עליית המחירים החדה יחסית מאז 2008 היא תופעה המשותפת למדינות שלא  חוו משבר פיננסי משמעותי בזמן המשבר העולמי. המסר העיקרי העולה משקף זה הוא שבכל מדינה שבה המערכת הבנקאית לא קרסה במשבר העולמי, מחירי הדירות עלו בצורה חדה. מאחר  שהריבית והתשואות בשווקים הגיעו לרמות נמוכות מאוד בשנים האחרונות, ובכל מדינה שבה המערכת הבנקאית יכלה לספק אשראי – הדבר הביא לגידול בביקוש לדיור ועמו עלו המחירים. לעומת זאת, במדינות שהמערכת הבנקאית נכנסה למשבר, התשואות הנמוכות לא באו לידי ביטוי במתן אשראי לשוק הדיור".

ואם זו הגישה של בנק ישראל, אז אל תצפו להעלאת הריבית שתרגיע את שוק הדיור. בנק ישראל לא מתכוון להיכנע ללחץ הציבורי, לבנק ישראל יש אג'נדה ברורה – הריבית בעולם נמוכה כדי לעודד צריכה וזה מה שקורה גם כאן, הריבית כאן יורדת כדי לתמוך בשער השקל.

פלוג ניתחה בדבריה את ההתפתחויות בשנים האחרונות ואת הגורמים המשפיעים על ההיצע ועל הביקוש לדירות "מצד הביקוש", אמרה פלוג, "הגורמים ארוכי הטווח הפועלים הם הגידול הדמוגרפי  והעלייה ברמת החיים (כתוצאה מהצמיחה) המביאים לכך שמשקי הבית מעוניינים לשדרג  את רמת הדיור שלהם. הגורמים קצרי הטווח כוללים את הירידה בריביות ובתשואות האלטרנטיביות במשק, שהביאו לעלייה בביקוש להשקעה. התשואות הנמוכות מביאות לכך שקשה למצוא אפיקי השקעה שמניבים תשואה גבוהה, ולכן שוק הדיור הופך לאלטרנטיבה אטרקטיבית. תופעה זו לא מיוחדת לישראל – התשואה על דירות בישראל ירדה בדומה לירידה בשוויץ ובשוודיה וקנדה. בהתאם, ניתן לראות שבשנים האחרונות ישנה עלייה במשקל הדירות להשקעה מסך עסקות הרכישה של דירות

"מבחינת הגורמים המשפיעים על היצע הדירות, הרי שתהליך התכנון בישראל ארוך מאוד  – מקבלת ההחלטה ועד סיום הבנייה אורך התהליך כמעט 13 שנה. נראה, שאם צוואר הבקבוק בסוף העשור הקודם היה בשלב התכנון – הרי שלאחר השלמת תכנונם של יותר מ-60,000 יחידות דיור ב-2012, צוואר הבקבוק היום הוא בשלב קבלת ההיתרים, כלומר בוועדות המקומיות, בין היתר בגלל מגבלות בהקמת תשתיות התומכות בשכונות למגורים.

"גורם נוסף שמשפיע על היצע הדירות הינו האשראי לקבלנים. הנתונים מראים  שלצד הגידול החד באשראי לדיור (משכנתאות) בשנים האחרונות, גם האשראי לבנייה גדל, כך שסך האשראי לדיור (משכנתאות + אשראי לקבלנים) מגיע לכ- 40% מסך האשראי הבנקאי. זאת, למרות העובדה שהסיכון באשראי לבינוי ונדל"ן גבוה מאשר בענפים האחרים, כפי שהוא בא לידי ביטוי במשקל האשראי הבעייתי לסך האשראי בענף. לעובדה שזמינות האשראי לבינוי אינה מהווה מגבלה משמעותית להרחבת ההיצע, יש גם אישוש בתשובות המנהלים בענף הבינוי לסקר הערכת מגמות בעסקים שעורכת הלמ"ס: הם מדווחים שהמגבלות העיקריות עבורם הן עיכובים בקבלת היתרים/אישורים ומחסור בקרקע זמינה לבנייה, בעוד מגבלת האשראי היא מתונה יחסית.

"השפעות הביקוש וההיצע מתבטאות בפעילות בשוק הדיור ובעליית מחירי הדירות. הפעילות בשוק הדיור  גדלה בשנים האחרונות, ורמת ההתחלות בשנים האחרונות גבוהה משהייתה באמצע שנות ה-2000. ואולם, בחודשים האחרונים אנו עדים לירידה במספר היתרי הבנייה, שמשפיעה לרעה על התחלות הבנייה, ונראה שירידה זו מלבה את עליית המחירים.

"לריבית בנק ישראל השפעה מסוימת על מחירי הדיור, ובנק ישראל לוקח זאת בחשבון בקביעת הריבית. ואולם, הריבית הנמוכה תומכת בפעילות במשק ובפרט ביצוא, בצריכה הפרטית ובהשקעות בענפי המשק; ריבית גבוהה יותר כאשר הריביות של בנקים מרכזיים בעולם נמצאות בשפל הייתה מחזקת את הלחצים לייסוף ופוגעת בייצוא. ריבית גבוהה היתה מונעת את הצמיחה שהייתה לנו בשנים האחרונות, ומביאה לשיעור אבטלה גבוה יותר וירידה בקצב בניית הדירות. כדי לצמצם את השפעת הריבית של בנק ישראל על שוק הדיור ובפרט על הסיכונים הפיננסיים הכרוכים בעלייה המהירה בהיקף המשכנתאות, נקט בנק ישראל בשורה של צעדים מקרו-יציבותיים.

"כדי לגרום בו-זמנית לעלייה בהיקף הבנייה יחד עם ירידה במחירי הדירות, יש להגדיל את היצע הדירות. לשם כך, על  הממשלה  לנקוט בצעדים שיגדילו את היקף הקרקע הזמינה לבנייה, להביא לקיצור משך הזמן מייזום ועד לתחילת הבנייה בפועל ולסנכרון בין תכניות בנייה לפיתוח תשתיות. תפקידה של הממשלה הוא לנהל את מדיניות הקרקעות והתכנון. לצד זאת, הממשלה יכולה לרסן את הביקוש מצד משקיעים על ידי צעדי מיסוי כפי שמתוכנן בהצעת התקציב".

ריבית מאי ירדה במפתיע ב-0.25% ל-1.5%, ועכשיו מתפרסם פרוטוקול הריבית, ובו הדיונים שקדמו להחלטה על ההפחתה הזו.

בין חברי הועדה שררה הסכמה כי לנוכח מגמת הייסוף ועל רקע ההרחבה המוניטרית הננקטת ע"י בנקים מרכזיים רבים לאחרונה, יש להפעיל את תוכנית הרכישות לקיזוז השפעת הפקת הגז ולהפחית את הריבית באופן מידי מבלי להמתין למועד החלטת הריבית הרגיל. חברי הועדה היו חלוקים ביניהם ביחס למידת הפחתת הריבית הרצויה – 0.25 נקודות אחוז או 0.5 נקודות אחוז. שלושה חברי ועדה, וביניהם הנגיד, צידדו בהפחתה של 0.25 נקודות אחוז וסברו כי הפחתה מדודה זו יחד עם הפעלת תוכנית הרכישות מספיקה, בשלב הזה, להתמודדות עם ההתפתחויות בשוק המט"ח , והשפעת הפחתה זו תיבחן במועד ההחלטה הרגיל. שלושת חברי הועדה האחרים שצידדו בהפחתה של 0.5 נקודות אחוז סברו כי לאור ההתפתחויות בשוק המט"ח נדרשת הפחתת ריבית חדה יותר.

בהתאם לחוק בנק ישראל, כאשר הקולות שקולים, ליו"ר הוועדה ( נגיד בנק ישראל) קול נוסף. בהתאם לכך אושרה ההחלטה.

השיקולים העיקריים להחלטה על הפחתת הריבית היו לנוכח התמשכות מגמת הייסוף של השקל, על רקע תחילת הפקת הגז ממאגר "תמר", הפחתת הריבית על ידי בנקים מרכזיים רבים ובראשם הבנק המרכזי האירופאי, ההקלה הכמותית במשקים מובילים בעולם והעדכון כלפי מטה בתחזיות הצמיחה העולמיות, החליטה הועדה המוניטרית בבנק ישראל לקבל החלטות שלא במסגרת התוכנית הרגילה.

כמו כן,  מגמת הייסוף בשקל נמשכת. בחודש האחרון ובשלושת החודשים האחרונים תוסף השקל ביחס לשער החליפין האפקטיבי ב2.4% ו-5.4% בהתאמה. התחזקות השקל מול הדולר והאירו בתקופות אלה בלטה מאוד בהשוואה למטבעות אחרים ביחס לדולר ולאירו. מגמת הייסוף הושפעה, בין היתר, מתחילת הפקת הגז ממאגר "תמר", מהפחתות הריבית על ידי בנקים מרכזיים בעולם ובראשם הבנק המרכזי האירופאי וכן מהמשך ההקלה הכמותית במספר משקים מובילים בעולם.

שיקול נוסף –  תחזיות הצמיחה העולמית ובפרט התחזיות לגבי אירופה וסין עודכנו לאחרונה כלפי מטה. התמתנות זו צפויה להשפיע על המשק הישראלי. 

במסגרת הדיונים על החלטת הריבית סיפקו אנשי בנק ישראל רקע על מצב המשק –

– התחזקות השקל נמשכת. בחודש שקדם לדיון התחזק השקל ב-2% ו-2.4% מול הדולר ומול שער

החליפין הנומינלי האפקטיבי, בהתאמה, וב-3 חודשים שקדמו לדיון ב-3.4% ו-5.4% , בהתאמה.

-ה-ECB הוריד את הריבית בגוש האירו לרמת שפל של 0.5%. נשיא -ה ECB ציין כי אינו שולל הורדת ריבית נוספת או ריבית הפקדה שלילית. הבנק המרכזי של יפן הודיע בתחילת אפריל על הכפלת קצב תכנית רכישות האג"ח להיקף של 7.5 טריליון ין מידי חודש על מנת לעמוד ביעד אינפלציה של 2%, צעד שהעצים את החלשות הין (פיחות של – כ-20% מול הדולר בחצי השנה האחרונה) ובעקבותיו נקטו מספר מדינות באסיה בהתערבות בשוק המט"ח. על רקע ההאטה הגלובלית נקטו מספר בנקים מרכזיים בצעדי הרחבה מוניטרית: הבנקים המרכזיים של אוסטרליה,

דנמרק, הודו, פולין, הונגריה, דרום קוריאה, וייטנאם וסרי לנקה הפחיתו את הריבית בשבועיים שקדמו לדיון, והבנק ים המרכזי ם של דרום קוריאה וניו זילנד אף התערבו בשוק המט"ח על מנת להחליש את מטבעותיהם, שלטענתם, חזק ים מדי ופוגע ים בצמיחת משקיהם ב. ברזיל לעומת זאת העל ה הבנק המרכזי את הריבית על רקע התגברות לחצי האינפלציה.

– קרן המטבע העולמית הורידה את תחזית הצמיחה ל-2013 עבור מרבית המשקים. תחזית הצמיחה   הגלובלית הורדה –ל-3.3% לעומת 3.5% בתחזית הקודמת. תחזיות הצמיחה עבור ארה"ב וגוש האירו הורדו ל-1.9% ולמינוס 0.3% בהתאמה. בגרמניה צפויה צמיחה בקצב של 0.6%, אך על רקע נתון הצמיחה לרביע הראשון שהתפרסם לאחר פרסום התחזיות של קרן המטבע ויצא נמוך מהציפיות , תחזית הצמיחה עבור גרמניה צפויה להתעדכן כלפי מטה. התחזית עבור סין ירדה ב-0.1%  בלבד ועומדת על 8%.

– גביית מס הבריאות על ידי המוסד לביטוח לאומי, המהווה אינדיקטור לסך תשלומי השכר הנומינלי, עומדת בפברואר – אפריל על קצב גידול של כ-4% יחסית לתקופה המקבילה אשתקד, קצב שמבטא האטה בגידול בתשלומי השכר.

– במדד אמון הצרכנים נרשם שיפור קל.

– מדד האקלים בחודש אפריל נותר יציב ברמות בהן היה מאז ינואר והוא משקף אופטימיות מסוימת.

 עיקרי הדיון : ששת חברי הוועדה המוניטרית המשתתפים בדיון מחליטים על המדיניות המוניטרית למשק. דיון זה  שלא מן המניין, התקיים בעקבות ההתפתחויות בשבועות האחרונים, ובראש וראשונה ההתפתחויות  בשוק המט"ח והתחזקות השקל.  חברי הועדה דנו בגורמים אשר הובילו להערכתם להתחזקות השקל. צוין כי לפי הערכות, חלק מהייסוף החד בשקל בעת האחרונה נבע מהרחבה מוניטרית שבוצעה במספר משקים ב עולם (הרחבת ההקלות הכמותיות והפחתות ריביות שהגדילו את הפער בין ריבית בנק ישראל לריביות של בנקים מרכזיים חשובים בעולם); הערכות המשקיעים לגבי שיפור במאזן התשלומים כתוצאה מהפקת הגז בישראל; הביצועים הטובים יחסי ת של המשק ה ישראל י בהשוואה למשקים אחרים , והתיקון הצפוי בתוואי המדיניות הפיסקלית. יחד עם זאת, לאור תיסוף היתר של השקל בהשוואה למטבעות אחרים, נראה שבשוק המט"ח קיימת הערכת יתר לעוצמת ההשפעה של הפקת הגז על שער החליפין.

על מנת לקזז את השפעת הפקת הגז לתיסוף השקל הוצע לפעול בתוכנית רכישות, בסכומים שיקבעו לפי השיפור הצפוי על פי הערכות הבנק במאזן התשלומים. התוכנית מתווספת למדיניות שער החליפין הנוכחית ותפעל, ככל הנראה , עד לשנת 2018, בה מתוכננת להתחיל לפעול קרן העושר. בפני חברי הועדה הוצגו נתונים על הפעילות הכלכלית שנוספו לאחרונה וביניהם נתוני מס הבריאות לחודש אפריל, נתוני מדד אמון הצרכנים ומדד האקלים. להערכת חברי הועדה, הנתונים אינם מצביעים על המשך מגמת השיפור בפעילות שהסתמנה בחודשים ינואר ופברואר השנה. אולם, מדובר במעט נתונים, ובתקופה שבה אי הסדירות בנתונים גבוהה בגלל חג הפסח, ולכן הם אינם מספיקים לקבלת תמונה מלאה על הפעילות. כמו כן, התקיים דיון על כך שסביבת האינפלציה נמצאת מתחת למרכז היעד וצפויה להישאר בתוך תחום היעד גם בשנה הקרובה. הדיון עסק גם בהצעת התקציב שעמדה באותה עת לאישור הממשלה , המשקפת חזרת השליטה התקציבית אך צפוי ה גם להשפיע על הצמיחה. חלק זה  בדיון סוכם בכך שנתונים אלה לבדם אינם מחייבים הפחתת ריבית שלא במועד הרגיל.

הועדה דנה בנושא השפעת הפחתת הריבית על שוק הדיור. בהקשר זה הזכירו חברי הועדה כי פעולות  שנקט הפיקוח על הבנקים בעבר ממתנות את ההשפעה שיש לריבית המוניטרית של בנק ישראל על שוק  הדירות. הגורם המשפיע יותר על הביקוש לדירות הוא התשואות לטווח ארוך. יחד עם זאת, ישנה הסכמה כי קיימים שיקולים רבים העומדים בפני הועדה בעת קביעת המדיניות המוניטרית וביניהם טובת המשק כולו מול המתרחש בשוק הדיור , וכי הועדה מאזנת בין השיקולים השונים. עם זאת הזכירו חברי הועדה כי פתרון ארוך טווח לבעיה בשוק הדיור צריך לבוא מצד ההיצע ולא מצד הביקוש.

השתתפו:

חברי הוועדה המוניטרית

פרופ' סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל ויו"ר הוועדה; פרופ' ראובן גרונאו; מר בארי טאף; פרופ' רפי מלניק; ד"ר קרנית פלוג; פרופ' אלכס צוקרמן

משתתפים אחרים –  מר אנדרו אביר, מנהל חטיבת השווקים; מר אדי אזולאי, ראש מטה הנגיד; פרופ' נתן זוסמן, מנהל חטיבת המחקר; ד"ר יוסי סעדון, יועץ לנגיד ודובר הבנק; גב' אסתי שורץ, מזכירת הוועדה המוניטרית; עו"ד טידה שמיר, היועצת המשפטית.

כלכלני סיטי מעריכים כי בנק ישראל יוריד את הריבית לחודש יוני 2013 ב-0.25% ל-1.25%. בבסיטי מדגישים כי הפחתת הריבית הקודמת אמנם היתה מפתיעה, אבל בהינתן פרוטוקול הריבית (הדיונים שבהם נקבעה הפחתה זו), הרי שנראה שבבנק ישראל מתכוונים להמשיך ולהפחית את הריבית.

מהפרוטוקולים מתברר, כי בנק ישראל היה קרוב מאוד להוריד את הריבית ב-0.5% בהחלטת הריבית הקודמת, אך פרופ' סטנלי פישר שיש לו זכות ווטו קבע כי הריבית תרד ב-0.25%."פישר קיבל את ההחלטה על הפחתת הריבית בשיעור של 0.2% ולא 0.5% , מתוך הנחה כי הורדת הריבית בשיעור זה יחד עם תוכנית רכישות המט"ח עליה הכריז, תמנע את ייסוף השקל באופן סביר", טוענים כלכלני סיטי ומוסיפים "הפחתת ריבית וההתערבות בשוק המט"ח בשבוע שעבר נתפסים כהצלחה, אבל להערכתנו הורדת ריבית נוספת תתמוך באמינות בנק ישראל".

בסיטי נשענים בין היתר על ציפיות האינפלציה שממשיכות לרדת, ומוערכות כעת ב-2.1% (אינפלציה שנתית ).

גם ג'ונתן כץ, כלכלן המאקרו של בנק ההשקעות HSBC מעריך כי  בנק ישראל יוריד את הריבית ב-0.25% נוספים ל-1.25%. להערכת כץ הפחתת הריבית תהיה כבר בשבוע  הבא, עם כינוס ישיבת הריבית ביום שני. המטרה של הפחתת הריבית היא לשדר לשחקנים הגדולים בשוק המט"ח שבנק ישראל נחוש להילחם בירידת שער הדולר.

הפחתת ריבית בנק ישראל מפחיתה בהתאמה את ריבית הפריים (הגבוהה באופן קבוע מריבית בנק ישראל ב-1.5%). ריבית הפריים בעקרבות ההפחתה האחרונה עומדת על 3% ובאם תהיה בקרוב הפחתה נוספת של 0.25% כפי שמעריכים הכלכלנים אזי תעמוד ריבית הפריים על 2.75%. ריבית זו היא בסיס להלוואות משכנתא, והיא צפויה להוזיל את המשכנתאות, ובכלל – הפחתת ריבית גורמת לרוב גם למרכיבי המשכנתא האחרים/ מסלולי המשכנתא האחרים לרדת, כך שבמקביל להפחתה שהיתה ולהפחתה הצפויה, ריבית המשכנתא הממוצעת צפויה לרדת.

וכשריבית המשכנתא יורדת אל תצפו לירידה במחירי הדירות – מימון זול הוא הדלק לעליות המחירים בשוק הדירות!